原告(反訴被告)：張某某。
　　委托訴訟代理人：張克勤。
　　委托訴訟代理人：唐秋月，上海清辰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：沈某龍。
　　委托訴訟代理人：郭筱雯，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)沈某龍房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月15日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。被告(反訴原告)沈某龍?jiān)趯徖碇刑岢龇丛V請(qǐng)求，本院予以受理，于2019年7月12日、2019年8月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)張某某的委托訴訟代理人張克勤、唐秋月、被告(反訴原告)沈某龍及委托訴訟代理人郭筱雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令張某某與沈某龍簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；2.判令沈某龍返還張某某支付的2019年1月20日至2019年4月15日的租金17,700元；3.判令沈某龍返還保證金7,600元；4.判令沈某龍支付違約金8,000元；5.判令沈某龍支付張某某裝修損失41,012元；6.判令沈某龍支付張某某因沈某龍違約造成的張某某與第三方解除房屋租賃合同產(chǎn)生的違約金8,900元；7.判令沈某龍承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：張某某與沈某龍于2017年3月4日簽訂《房屋租賃合同》(合同編號(hào)XXXXXXX)，合同約定：沈某龍將上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)出租給張某某，租賃期限為2017年4月15日至2022年4月14日，第一年租金為7,600元/月，第二年租金為7,800元/月，第三年租金為8,000元/月。合同簽訂后，張某某按期支付租金，并對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝飾裝修。2019年1月20日，張某某向沈某龍支付2019年1月15日至2019年4月15日的租金，共計(jì)19,000元，張某某與沈某龍協(xié)商，剩余的租金5,000元延期支付，沈某龍予以認(rèn)可。2019年1月22日，沈某龍未通知張某某，強(qiáng)行更換了門鎖，并占有涉案房屋，導(dǎo)致張某某不能履行與下家的租賃合同。張某某認(rèn)為，沈某龍的行為已違反《房屋租賃合同》第十二條第五款的規(guī)定“租賃期間內(nèi)，非本合同約定的情況，甲方提前解除本合同，應(yīng)與甲方協(xié)商一致，并按照月租金的壹倍向乙方支付違約金。若違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償”，現(xiàn)因沈某龍的違約行為導(dǎo)致合同解除，張某某可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第十一條因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失。
　　沈某龍辯稱，同意雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除。張某某存在群租和拖欠房租及水電煤的行為，沈某龍沒(méi)有違約行為，于2019年4月20日才收回涉案房屋，2019年1月22日換鎖系因鎖壞，無(wú)法聯(lián)系張某某。不同意返還保證金，應(yīng)當(dāng)?shù)挚弁锨返姆孔饧八娒嘿M(fèi)用。關(guān)于裝修，沈某龍向張某某交付涉案房屋時(shí)系簡(jiǎn)裝，且張某某未經(jīng)沈某龍同意對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修。
　　沈某龍向本院提出反訴請(qǐng)求：1.判決張某某與沈某龍簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；2.判決張某某支付拖欠的租金4,400元；3.判決張某某支付拖欠的水電煤費(fèi)用4,962.51元；4.判決張某某支付違約金7,800元；5.判決張某某賠償損失10,000元；6.本案反訴費(fèi)用由張某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：張某某與沈某龍于2017年3月4日就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》。2018年7月，張某某開(kāi)始拖欠水電煤費(fèi)用。2019年1月，張某某應(yīng)支付三個(gè)月租金23,400元，但遲遲未支付，經(jīng)沈某龍?jiān)偃咭?，張某某支?9,000元，剩余4,400元至今未付。2019年2月23日，涉案房屋樓上701室鄰居發(fā)現(xiàn)涉案房屋冒煙后報(bào)警，至此沈某龍知曉張某某對(duì)涉案房屋進(jìn)行群租。2019年3月，古美街道房辦部門認(rèn)定涉案房屋內(nèi)系群租，要求進(jìn)行整改。沈某龍多次聯(lián)系張某某要求處理群租事宜，并支付拖欠的房租及水電煤費(fèi)用，但張某某均置之不理。沈某龍認(rèn)為，《房屋租賃合同》合法有效，經(jīng)沈某龍多次催告，張某某仍拒不支付租金及結(jié)清水電煤費(fèi)用，是一種根本違約行為。并且，張某某擅自將涉案房屋隔離并進(jìn)行群租，導(dǎo)致房屋受損，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　張某某辯稱，同意支付2019年1月20日之前的水電煤費(fèi)用。雙方通過(guò)協(xié)商于2019年1月20日解除合同，約定于2019年4月15日歸還涉案房屋，但沈某龍于2019年1月22日換鎖，提前收回房屋，并開(kāi)始向次承租人收取水電煤，故張某某不應(yīng)當(dāng)支付2019年1月22日后的租金。關(guān)于涉案房屋內(nèi)隔斷被拆除，系沈某龍到房辦要求處理隔斷問(wèn)題。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年3月4日，沈某龍(出租方、甲方)與張某某(承租方、乙方)、上海我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(居間方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方，租賃期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止，第一年租金7,600元/月，第二年、第三年7,800元/月，乙方支付租金的方式為押一付三，租金應(yīng)在前一期租金到期日前柒日內(nèi)支付。房屋租賃保證金為7,600元，合同終止時(shí)，該保證金除用以抵充本合同約定由乙方承擔(dān)但還未交納的費(fèi)用外，剩余款項(xiàng)應(yīng)在房屋返還時(shí)返還乙方。租賃期間，房屋所產(chǎn)生的水、電、氣、通信(若有)、有限電視由乙方承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)用由甲方承擔(dān)。10-3甲、乙雙方同意，乙方有系列情形之一的，甲方可書(shū)面通知乙方解除本合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。(一)乙方擅自改變房屋居住用途的；(二)因乙方原因造成房屋結(jié)構(gòu)破壞的；(三)乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；(四)乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面積低于本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；(五)乙方利用承租的居住房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)的；(六)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)柒日的；(七)乙方欠繳應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用累計(jì)超過(guò)貳佰元的。12-5租賃期間，非本合同約定的情況，甲方提前解除合同，應(yīng)與乙方協(xié)商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付違約金。若違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。未與乙方協(xié)商一致的，甲方不得提前收回該房屋。12-6租賃期間，非本合同約定的情況，乙方中途退租的，應(yīng)與甲方協(xié)商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。未與甲方協(xié)商一致的，乙方不得提前退租。
　　合同簽訂后，沈某龍向張某某交付了涉案房屋，張某某向沈某龍支付保證金7,600元。后張某某授權(quán)妹妹張克勤負(fù)責(zé)涉案房屋的出租事宜。
　　2017年5月10日至2018年12月11日期間，張克勤作為出租方與案外人王永全、王保林、張某某、朱志華、李中元、朱士凱、葉美霞等簽訂租賃合同，將涉案房屋分成主臥、D間、南小臥、南二、北廳、南小等出租。
　　2019年1月20日，沈某龍與張克勤簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：今有涉案房屋，由于原來(lái)合同未到期，但現(xiàn)在雙方都愿意終止合同?，F(xiàn)付款至2019年4月15日，2019年4月15日以后房屋由沈某龍收回，水、電費(fèi)結(jié)清，煤氣費(fèi)結(jié)清。
　　2019年1月22日，沈某龍?jiān)谏姘阜课萃鈴堎N《通知》，內(nèi)容為：由于房東和二房東之間解除了租賃合同，到期日期2019年3月30日，你們與原房東之間的經(jīng)濟(jì)糾葛請(qǐng)自行解決。若2019年3月30日以后還希望繼續(xù)租房，請(qǐng)?zhí)崆耙粋€(gè)月與沈先生聯(lián)系，手機(jī)號(hào)XXXXXXXXXXX。謝謝各位配合。同日，沈某龍更換涉案房屋門鎖，并將新鑰匙交各次承租人，但未交張某某。
　　2019年3月15日，沈某龍?jiān)谏姘阜课萃鈴堎N紙條，內(nèi)容為：房客們?cè)傧蚰銈冏詈筇嵝岩淮?，如?019年3月19日不走的話，我要把門關(guān)掉，走不進(jìn)自負(fù)。
　　2019年7月7日，上海市閔行區(qū)古美路街道房管辦事處出具《關(guān)于蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室的情況說(shuō)明》，內(nèi)容為：經(jīng)查涉案房屋客廳餐廳有分割出租住人行為。根據(jù)《上海市居住房屋租賃管理辦法》第九條(最小出租單位)出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)以一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。我辦認(rèn)定上述地址房屋為“群租”，并發(fā)放限期責(zé)令整改通知書(shū)。因該處房屋逾期未整改，故于2019年3月29日上午對(duì)該房屋違規(guī)部分進(jìn)行拆除詳見(jiàn)附件照片。特此說(shuō)明。
　　審理中，張某某申請(qǐng)證人張某某出庭作證，張某某在庭審中述稱，自2017年起承租涉案房屋，于2019年3月10日前搬離，搬離的原因系沈某龍?jiān)趬ι蠌堎N紙條稱不搬走就停水停電。最后一次支付房租的時(shí)間是2019年1月20日左右，向張某某支付兩個(gè)月房租。沈某龍于2019年1月20日左右更換了涉案房屋的大門鑰匙，并將鑰匙交次承租人每人一把。
　　另查明，張某某應(yīng)于2019年1月7日前向沈某龍支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金23,400元，張某某實(shí)際支付19,000元，剩余4,400元未支付。截至2019年1月底，張某某欠繳水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)共計(jì)2,670.3元，沈某龍已代為支付。
　　以上事實(shí)，由《房屋租賃合同》、《通知》、《關(guān)于蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室的情況說(shuō)明》及附件照片、水電煤支付憑證、《協(xié)議書(shū)》、證人證言等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
　　本案中，沈某龍與張某某就涉案房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。張某某未按期支付租金及水電煤費(fèi)用，且經(jīng)沈某龍催繳后仍未支付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。張某某將涉案房屋分割后進(jìn)行群租的行為，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為，改變了房屋的用途，客觀上對(duì)涉案房屋造成了結(jié)構(gòu)的損害，亦屬違約。雙方于2019年1月20日簽訂《協(xié)議書(shū)》，系協(xié)商一致終止《房屋租賃合同》，但沈某龍未明示放棄向張某某主張違約責(zé)任的權(quán)利，故沈某龍要求張某某支付違約金的主張，具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。
　　關(guān)于《房屋租賃合同》的解除時(shí)間，沈某龍與張某某在庭審中一致同意為2019年1月20日，于法不悖，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于沈某龍收回涉案房屋的時(shí)間，本院認(rèn)為，沈某龍于2019年1月22日更換涉案房屋的門鎖，將新鑰匙交各次承租人，未交張某某，視為已向張某某收回涉案房屋，張某某不應(yīng)支付2019年1月22日后的租金及水電煤費(fèi)用。據(jù)此，沈某龍應(yīng)當(dāng)返還張某某2019年1月22日至2019年4月15日的租金17,180元(19,000元－7,800元/月÷30天×7天)。同理，張某某應(yīng)當(dāng)支付沈某龍欠繳的水電煤費(fèi)用2,670.3元。
　　關(guān)于張某某要求沈某龍支付違約金的主張，本院認(rèn)為，《協(xié)議書(shū)》約定2019年4月15日后涉案房屋由沈某龍收回，而沈某龍于2019年1月22日提前收回，違反了《協(xié)議書(shū)》的約定，但《協(xié)議書(shū)》未約定違約責(zé)任。張某某依據(jù)《房屋租賃合同》要求沈某龍支付違約金，但沈某龍于2019年1月22日提前收回房屋時(shí)《房屋租賃合同》已終止，故張某某要求沈某龍支付違約金的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于張某某主張的裝修損失，因《房屋租賃合同》非系沈某龍的違約行為解除，故本院不予支持。關(guān)于張某某與第三方解除租賃合同而產(chǎn)生的違約金，尚未實(shí)際產(chǎn)生，本院不予支持。
　　關(guān)于沈某龍要求張某某賠償損失的主張，本院認(rèn)為，涉案房屋確因張某某的群租行為被古美路街道房管辦事處拆除違規(guī)部分而造成損失，張某某應(yīng)當(dāng)予以賠償，本院酌定損失為1,000元。
　　關(guān)于保證金，根據(jù)《房屋租賃合同》約定，沈某龍應(yīng)返還給張某某。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)沈某龍就上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；
　　二、被告(反訴原告)沈某龍于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還房屋租金17,180元；
　　三、被告(反訴原告)沈某龍于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還保證金7,600元；
　　四、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍支付水電煤費(fèi)用2,670.3元；
　　五、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍支付違約金7,800元；
　　六、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍賠償損失1,000元；
　　七、駁回原告(反訴被告)張某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　八、駁回被告(反訴原告)沈某龍的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)933.13元，由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)653.36元，由被告(反訴原告)沈某龍負(fù)擔(dān)279.77元。
　　反訴受理費(fèi)減半收取計(jì)239.53元，由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)101.15元，由被告(反訴原告)沈某龍負(fù)擔(dān)138.38元。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：朱秋晨

書(shū)記員：劉??陽(yáng)