張某某
魏以軍（湖北維思德律師事務(wù)所）
毛以濤（湖北維思德律師事務(wù)所）
武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司
周洋（湖北瑞通天元律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）:張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，搬運(yùn)工，住武漢市東西湖區(qū)。
委托訴訟代理人:魏以軍、毛以濤，湖北維思德律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
被告（反訴原告）:武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司。
住所地:武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)魯廣花園第4-602室。
法定代表人:袁超，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:周洋，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
原告（反訴被告）張某某與被告武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司（反訴原告，以下簡(jiǎn)稱(chēng)武漢市森某某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年4月5日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。
原告（反訴被告）張某某的委托訴訟代理人毛以濤，被告（反訴原告）武漢市森某某公司的委托訴訟代理人周洋均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、確認(rèn)原、被告簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；2、判令被告向原告支付定金罰金24000元（合同總金額為120000元，根據(jù)法律規(guī)定定金有效金額為24000元）；3、判令被告返還原告購(gòu)房款66000元，并按照銀行同期貸款利率支付從2005年12月1日至實(shí)際還款之日期間的利息；4、要求被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用等一切費(fèi)用。
事實(shí)及理由:2005年5月，原、被告簽訂一份《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告將其位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征村羅家墩的門(mén)面房第九區(qū)13號(hào)房屋的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給原告，一、二樓建筑面積共計(jì)80平方米，轉(zhuǎn)讓期限為30年，自2005年6月28日至2035年12月28日，門(mén)面轉(zhuǎn)讓價(jià)格為120000元，付款方式為原告在簽訂協(xié)議時(shí)支付定金60000元，剩余購(gòu)房款通過(guò)銀行按揭貸款支付，如被告不履行協(xié)議約定則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
同時(shí)，雙方還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2005年12月1日，原告按約定就上述門(mén)面房向被告支付定金60000元，之后于2007年2月4日向被告指定的賬戶(hù)支付6000元，原告向被告支付的購(gòu)房款總計(jì)66000元。
原告后來(lái)查詢(xún)得知被告指定的賬戶(hù)并非銀行按揭還款賬戶(hù)，被告也未取得該土地所有權(quán)，未取得規(guī)劃許可證，無(wú)法辦理該門(mén)面房的國(guó)有土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證，致使原告無(wú)法辦理銀行按揭貸款，故原告停止向被告指定的賬戶(hù)付款。
被告在與原告簽訂該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，以為原告辦理銀行按揭貸款手續(xù)為由將原告的合同原件收走，被告也一直未給原告辦理門(mén)面房交接手續(xù)，未將該門(mén)面房交付原告使用。
至2011年9月，被告開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)征工業(yè)園（原告購(gòu)買(mǎi)的門(mén)面房所在地）被拆遷。
2012年5月18日，被告對(duì)原告支付的66000元購(gòu)房款予以確認(rèn)，但拒不返還原告所繳納的定金及購(gòu)房款。
顯然，由于被告未取得該土地的使用權(quán)及建設(shè)規(guī)劃許可證，致使被告事實(shí)上不能將涉案門(mén)面房出賣(mài)給原告并辦理相關(guān)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，故該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同，為此，原告提起訴訟，訴請(qǐng)如前。
被告（反訴原告）武漢市森某某公司辯稱(chēng)，對(duì)原告陳述的事實(shí)無(wú)異議，但該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系無(wú)效合同，故原告依法不應(yīng)主張定金，被告愿意返還原告已支付的購(gòu)房款，并支付原告同期銀行的貸款利息。
被告（反訴原告）武漢市森某某公司向本院提出反訴請(qǐng)求:1、確認(rèn)原、被告簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；2、判令原告（反訴被告）向被告（反訴原告）支付2005年12月至2011年9月期間占用該涉案房屋的使用費(fèi)93333元；3、要求原告（反訴被告）承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)及理由:2005年5月，原、被告簽訂一份《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告將位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征村羅家墩的門(mén)面房第九區(qū)13號(hào)房屋的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給原告，門(mén)面房一、二樓建筑面積共計(jì)80平方米，轉(zhuǎn)讓期限為30年，門(mén)面房轉(zhuǎn)讓價(jià)格為120000元。
原告于2005年12月1日向被告支付購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房使用權(quán)的定金60000元，被告將該房屋交付給原告使用直至2011年9月該房屋被拆遷。
由于被告未取得該房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故該合同應(yīng)為無(wú)效合同，被告愿意將原告支付的購(gòu)房款及利息返還給原告，但原告應(yīng)根據(jù)同時(shí)期及同地段（該地段100平方米商鋪的租金為20000元／年）的標(biāo)準(zhǔn)以及實(shí)際使用年限（2005年12月至2011年9月）向被告支付房屋的實(shí)際使用費(fèi)93333元。
原告（反訴被告）張某某針對(duì)被告（反訴原告）武漢市森某某公司的反訴請(qǐng)求辯稱(chēng)，對(duì)于被告要求確認(rèn)該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求無(wú)異議；被告并未將該房屋實(shí)際交付給原告使用，故原告不應(yīng)向被告支付房屋的使用費(fèi)；即使原告實(shí)際使用了該涉案房屋，也應(yīng)按照120000元均分到30年即每年使用費(fèi)4000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:2005年5月，張某某與武漢市森某某公司簽訂《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定:武漢市森某某公司將位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)征村羅家墩（長(zhǎng)征家具材料大市場(chǎng)）的門(mén)面房第九區(qū)第13號(hào)房屋的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給張某某，門(mén)面一、二樓建筑面積共計(jì)80平方米，轉(zhuǎn)讓期限為30年，自2005年6月28日開(kāi)始至2035年12月28日止；門(mén)面的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為120000元，付款方式為:張某某在簽定協(xié)議時(shí)支付門(mén)面房屋使用權(quán)的定金60000元，張某某必須于2005年12月10日前將購(gòu)買(mǎi)門(mén)面使用權(quán)款全部付清；張某某為購(gòu)買(mǎi)的門(mén)面使用權(quán)向銀行貸款時(shí)，由武漢市森某某公司為張某某的銀行貸款提供擔(dān)保，但張某某所貸款的資金只能在購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房使用權(quán)金額的半數(shù)以?xún)?nèi)，并將該款給付武漢市森某某公司作為購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房使用權(quán)的資金，否則，武漢市森某某公司不為張某某的銀行貸款提供擔(dān)保，武漢市森某某公司為張某某銀行貸款提供擔(dān)保的協(xié)議簽訂時(shí)，張某某必須向武漢市森某某公司提供有效的反擔(dān)保，否則，武漢市森某某公司不為張某某的銀行貸款提供擔(dān)保；如張某某在約定的時(shí)間內(nèi)未付清門(mén)面房屋使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)款或者要求解除本轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，則武漢市森某某公司收取的定金不予返還，如武漢市森某某公司收取張某某定金后不履行本協(xié)議，則應(yīng)雙倍返還張某某交付的定金。
同時(shí)，雙方就其他事項(xiàng)均進(jìn)行了具體的約定。
2005年12月1日，張某某就上述門(mén)面房按約向武漢市森某某公司交付購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房屋使用權(quán)定金60000元，之后于2007年2月4日向武漢市森某某公司指定的賬戶(hù)付款6000元。
之后，張某某因查詢(xún)得知該指定賬戶(hù)并非銀行按揭還款賬戶(hù)，且武漢市森某某公司并未取得該訴爭(zhēng)地塊土地使用權(quán)，該訴爭(zhēng)房屋也未取得規(guī)劃許可證，無(wú)法為辦理國(guó)有土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證，因此也不能為張某某辦理銀行貸款按揭手續(xù)，故停止向武漢市森某某公司指定的賬戶(hù)付款。
武漢市森某某公司在與張某某簽定《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，以為張某某辦理銀行貸款按揭手續(xù)為由將合同原件收走。
2011年9月，武漢市森某某公司開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)征工業(yè)園（訴爭(zhēng)房屋所在地）被拆遷。
2012年5月18日，雙方就上述門(mén)面商鋪事宜簽訂一份確認(rèn)書(shū)，確認(rèn):張某某付商鋪款定金60000元（2005年12月1日付），張某某還款情況:2007年2月4日還6000元，共計(jì)66000元；張某某對(duì)商鋪債務(wù)未履行完畢；此確認(rèn)書(shū)雙方簽字后，張某某在15個(gè)工作日內(nèi)與武漢市森某某公司辦理未結(jié)事宜，若張某某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未辦理，則視為放棄，并承擔(dān)一切責(zé)任。
事后，張某某多次要求武漢市森某某公司返還其交付的定金及門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款，但均遭到武漢市森某某公司拒絕。
本院認(rèn)為，2005年5月，張某某與武漢市森某某公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)系武漢市森某某公司將建設(shè)的門(mén)面租賃給張某某經(jīng)營(yíng)30年，雙方應(yīng)為租賃合同關(guān)系；因武漢市森某某公司一直未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條即“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，張某某與武漢市森某某公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。
故本院對(duì)張某某及武漢市森某某公司均要求確認(rèn)《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。
鑒于該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，故武漢市森某某公司應(yīng)將其收取張某某支付的定金60000元及轉(zhuǎn)讓款6000元共計(jì)66000元返還給張某某；由于武漢市森某某公司一直未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證致使該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，故武漢市森某某公司應(yīng)賠償原告相應(yīng)的利息損失。
張某某要求武漢市森某某公司支付定金罰金24000元的訴訟請(qǐng)求，因該合同為無(wú)效合同，合同中關(guān)于定金約定的內(nèi)容也無(wú)效，故本院對(duì)張某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予以支持。
張某某與武漢市森某某公司簽訂該協(xié)議時(shí)未盡到審查該訴爭(zhēng)房屋是否具有合法手續(xù)的相關(guān)義務(wù)，且該訴爭(zhēng)房屋已被拆遷，張某某在訴訟過(guò)程中與武漢市森某某公司就該房屋的使用年限及使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)，故張某某應(yīng)向武漢市森某某公司償付實(shí)際占用、使用該房屋的使用費(fèi)15000元（3年×5000元／年／間×1間）。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下:
一、原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于2005年5月簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；
二、被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）張某某房屋轉(zhuǎn)讓款66000元；
三、被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告（反訴被告）張某某利息損失（利息分別以60000元為本金，從2005年12月2日計(jì)算至該款清償之日時(shí)止；以6000元為本金，從2007年2月5日計(jì)算至該款清償之日時(shí)止）；
四、原告（反訴被告）張某某于本判決生效之日起償付被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司房屋實(shí)際使用費(fèi)15000元；
五、駁回原告（反訴被告）張某某的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1025元，由原告（反訴被告）負(fù)擔(dān)273元，被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)752元；本案反訴費(fèi)1067元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)171元，被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)896元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，2005年5月，張某某與武漢市森某某公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)系武漢市森某某公司將建設(shè)的門(mén)面租賃給張某某經(jīng)營(yíng)30年，雙方應(yīng)為租賃合同關(guān)系；因武漢市森某某公司一直未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條即“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，張某某與武漢市森某某公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。
故本院對(duì)張某某及武漢市森某某公司均要求確認(rèn)《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。
鑒于該《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，故武漢市森某某公司應(yīng)將其收取張某某支付的定金60000元及轉(zhuǎn)讓款6000元共計(jì)66000元返還給張某某；由于武漢市森某某公司一直未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證致使該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，故武漢市森某某公司應(yīng)賠償原告相應(yīng)的利息損失。
張某某要求武漢市森某某公司支付定金罰金24000元的訴訟請(qǐng)求，因該合同為無(wú)效合同，合同中關(guān)于定金約定的內(nèi)容也無(wú)效，故本院對(duì)張某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予以支持。
張某某與武漢市森某某公司簽訂該協(xié)議時(shí)未盡到審查該訴爭(zhēng)房屋是否具有合法手續(xù)的相關(guān)義務(wù)，且該訴爭(zhēng)房屋已被拆遷，張某某在訴訟過(guò)程中與武漢市森某某公司就該房屋的使用年限及使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)，故張某某應(yīng)向武漢市森某某公司償付實(shí)際占用、使用該房屋的使用費(fèi)15000元（3年×5000元／年／間×1間）。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十六條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下:
一、原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于2005年5月簽訂的《經(jīng)營(yíng)門(mén)面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；
二、被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）張某某房屋轉(zhuǎn)讓款66000元；
三、被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告（反訴被告）張某某利息損失（利息分別以60000元為本金，從2005年12月2日計(jì)算至該款清償之日時(shí)止；以6000元為本金，從2007年2月5日計(jì)算至該款清償之日時(shí)止）；
四、原告（反訴被告）張某某于本判決生效之日起償付被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司房屋實(shí)際使用費(fèi)15000元；
五、駁回原告（反訴被告）張某某的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1025元，由原告（反訴被告）負(fù)擔(dān)273元，被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)752元；本案反訴費(fèi)1067元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)171元，被告（反訴原告）武漢市森某某建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)896元。

審判長(zhǎng)：楊慶九
審判員：葉向東
審判員：郭回

書(shū)記員：余晶