原告(反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王靜，上海源盈律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省安慶市。
　　委托訴訟代理人：季克華，上海市百匯律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某某(以下簡稱原告)與被告(反訴原告)周某(以下簡稱被告)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王靜、被告周某及其委托訴訟代理人季克華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告之間的合作租賃合同書解除；2、判令被告支付房租費用暫計人民幣(以下幣種相同)174,000元(自2018年9月1日至判決日止)；3、判令被告支付水費1,920.04元，電費53,076.56元；4、判令被告支付違約金20萬元；5、判令被告支付逾期付款違約金104,400元(自2018年12月1日至判決生效日止)；6、本案訴訟費由被告承擔。事實及理由：2018年7月5日，原、被告簽訂《合作租賃合同書》一份，租賃房屋為上海市浦東新區(qū)金海路XXX號一二三樓(一樓不包含楊國福麻辣燙部分約80平方米)(以下簡稱系爭房屋)，原告為出租方，被告為承租方，房屋用途為烘焙學校，合同到期日為2021年12月26日。合同簽訂后，被告僅支付了一個月租金，之后未支付租金及水電費，同時造成原告裝修損壞，故原告訴至法院。庭審中，原告明確訴請2主張自2018年9月1日至2018年11月5日止的租金，按每月58,000元標準；同時，原告申請撤回訴請3，但保留向被告另行主張的權(quán)利。
　　被告周某辯稱，同意解除合同，其收到過原告撤場通知，沒有收到過解除函；原告發(fā)通知要求其10月12日之前清場，其于2018年10月1日之前將大部分東西搬走，剩下的都是沒有拆除的裝修；其認為房屋租金應(yīng)支付至2018年10月1日；其實際支付了一個月租金及三個月押金，自2018年8月1日使用系爭房屋至2018年10月1日；系爭房屋的電量達不到要求，是兩家共有的，其一直在與原告協(xié)商，但一直無法達到要求；合同解除并非其原因造成，故不同意承擔違約責任；原告主張的訴請4及訴請5的違約金是基于同一事實，且違約金過高。
　　被告周某向本院提出反訴請求：1、判令原告歸還被告押金174,000元，賠償被告裝修損失、設(shè)備搬遷損失、房租差價損失等356,420元；2、訴訟費由原告負擔。事實及理由：一、被告未支付租金系合理拒付行使抗辯權(quán)。被告承租系爭房屋用于經(jīng)營烘焙學校，烘焙設(shè)備需配備至少70千瓦以上的電力配套。為此，雙方簽訂的《合作租賃合同書》特別約定原告需提供被告經(jīng)營所需足夠電量。但因原告未依照約定提供用電量，導致被告在系爭房屋開業(yè)當天即發(fā)生斷電之事。之后，被告開啟設(shè)備后斷電情形接二連三地發(fā)生，以至被告無法正常使用，導致合同目的無法實現(xiàn)。二、原告已于2018年10月12日書面通知要求被告于2018年10月13日清場，故原告再以被告欠租為由單方面解除合同不成立；因原告未按約定提供被告所需用電量，致使被告合同目的無法實現(xiàn)，被告享有合同解除權(quán)，但因原告已在訴請中主張合同解除，被告借此可以達到合同解除目的，通過法院解除合同，故不再另行通知原告解除合同。庭審中，被告變更訴請為：1、要求判令原告歸還被告押金17,4000元；2、判令原告賠償被告違約金20萬元。
　　原告張某某辯稱，不同意被告反訴請求；雙方已簽訂合同，并就電量問題協(xié)商完畢，被告認可原告提供的電量；原告依據(jù)雙方簽訂的合同及被告一直未付房租及水電費而發(fā)出解除合同通知，并未違反合同約定；被告提供的聊天記錄可以反映原告多次向被告催討租金及水電費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋及一樓其余部分房屋系被告自案外人上海天越投資管理有限公司(以下簡稱天越公司)處承租而來，系爭房屋一樓其余部分房屋由被告轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營“楊國福麻辣燙”。但兩處租賃房屋水電表并未單獨分列。2018年7月5日，被告(甲方)與原告(乙方)簽訂《合作租賃合同書》一份，合同約定項目合作期限自2018年7月15日至2021年12月26日，合作項目為上海芙瑞滋實業(yè)發(fā)展有限公司旗下澳爾美國際烘焙學校；合作校址為上海市浦東新區(qū)金海路XXX號一二三樓(一樓不包含楊國福麻辣燙部分約80平方米)，合同第五條約定，乙方提供的上海市浦東新區(qū)金海路XXX號(現(xiàn)linz咖啡店)作為甲方培訓場地，不得從事其他行業(yè)，乙方需提供甲方經(jīng)營的足夠的電量。甲方需將用電量于2018年7月15日之前告知乙方，乙方交付時需提供甲方要求的用電量。合同第九條約定，自交付之日起，甲方負責除房租外產(chǎn)生的其他任何費用，水費電費需按照乙方要求按時打到指定帳戶。合同第十條約定，付款方式為押三付一，第一次付款日期為此合同的簽訂日期的第二天，支付押金2萬元；第二次付款日期為2018年7月15日支付剩余押金154,000元，第三次付款日期為2018年7月31日前，支付8月份房租58,000元；后期正常每月月底前支付下一個月租金；……若甲方未按時交付租金，需支付每日千分之五的違約金，若甲方30天內(nèi)未支付房租，視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，并要求賠償；交付日為2018年7月15日，免租期至2018年7月31日。合同第十條約定，合同期內(nèi)，無論甲乙任何一方違約，違約方需賠償對方二十萬整。自2018年8月1日起，經(jīng)營產(chǎn)生的所有問題由甲方承擔。合同落款處由原、被告簽名。庭審中，原、被告均確認該合同系雙方之間租賃合同。合同簽訂當日，被告向原告支付租賃押金2萬元。
　　2018年7月14日，原告將系爭房屋交付給被告。
　　2018年7月15日，被告向原告支付租賃押金154,000元。被告對系爭房屋進行裝修。
　　2018年7月17日，被告向原告出具《承諾書》，內(nèi)容為：上海市浦東新區(qū)金海路XXX號(楊國福除外)自2018年7月15日接手之日起，之前所有的債務(wù)與法律責任，勞動糾紛關(guān)系等事宜與上海芙瑞滋實業(yè)發(fā)展有限公司無關(guān)；自2018年7月15日之后，安全、租金、水電費、工資、債務(wù)與相關(guān)的法律責任，勞動糾紛關(guān)系等事宜全權(quán)由上海芙瑞滋實業(yè)發(fā)展有限公司負責。在該份承諾書落款處，由被告作為上海芙瑞滋實業(yè)發(fā)展有限公司的法定代表人簽名。
　　2018年7月28日，被告開業(yè)。
　　2018年8月3日，被告向原告支付租金58,000元。之后，被告未再支付租金。
　　2018年10月12日，被告向原告發(fā)出《通知》，內(nèi)容為：因被告拖欠2018年9月、10月房租及水電費，如被告不能于2018年10月12日付清，要求被告于2018年10月13日清場并把場地交還原告，并13日晚上會停止供電。
　　另查明，2018年6月26日，被告方工作人員向原告方工作人員微信詢問系爭房屋用電量，稱大概需要100個千瓦；原告方工作人員于2018年6月28日回復，稱物業(yè)說大概有70千瓦，如用電量大的話后面可以再加；被告方工作人員于2018年6月30日再詢問70千瓦是否包含樓下麻辣燙，原告方工作人員回復不包含。另，原、被告及雙方工作人員微信建立了“合作共贏”群，其中，2018年7月28日、2018年8月19日、2018年9月3日，因系爭房屋發(fā)生斷電，雙方往來微信；2018年10月10日，原告工作人員稱付了增加電量的錢就來人安裝，并稱物業(yè)都溝通好了。2018年10月14日，被告工作人員稱桌椅在外面放著，走之前和其盤點一下東西，并詢問幾天可以搬完。2018年10月23日，雙方工作人員約好辦理交接。但當日雙方并未辦理完畢交接手續(xù)。另，微信群中原告工作人員多次向被告工作人員催討房租及水電費。
　　本案審理過程中，本院至天越公司處調(diào)查，天越公司工作人員向本院提供了其與本案被告張某某等的《解除協(xié)議》，內(nèi)容為：天越公司與張某某等簽訂的相關(guān)租賃協(xié)議于2019年1月3日解除，張某某等應(yīng)于2019年1月9日將租賃物業(yè)以清潔良好的狀態(tài)返還給天越公司。
　　庭審中，原告陳述：系爭房屋電表跳閘發(fā)生過3、4次，跳閘原因很多，被告對系爭房屋進行過裝修，原告提出可能是被告裝修問題，被告檢測過后也沒有再提出；其于2018年11月初至系爭房屋看到被告已搬走，2、3天后原告將房屋門鎖換了；2018年10月23日，雙方工作人員見面，當時系爭房屋內(nèi)沒有搬空，故雙方無法辦交接。被告則陳述系爭房屋電表跳閘發(fā)生過4、5次，其與原告交涉，原告也派人過來，與“楊國福麻辣燙”溝通；第二次是原告買了空氣開關(guān)，叫人來換的，換的是“楊國福麻辣燙”；第三次是被告自己買了空氣開關(guān)，換了樓上的，還是不能解決；后來還是一直無法正常使用，電工說是總電量不夠，被告只能輪流開設(shè)備；2018年9月底被告將房屋內(nèi)有用物品搬走；2018年10月23日，雙方工作人員見面，被告稱房屋內(nèi)剩余東西不要了。
　　本院認為，原、被告簽訂的《合作租賃合同書》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。因被告未按約支付租金，構(gòu)成違約，故原告發(fā)送《通知》解除合同，符合合同約定，且根據(jù)雙方的微信群聊天記錄，雙方于2018年10月14日起已在協(xié)商搬離事宜，表明雙方對解除通知的效力并無異議，故雙方之《合作租賃合同書》于《通知》載明的解除日期即2018年10月13日解除。至于被告主張因原告提供的電量未符合約定致使其合同目的無法實現(xiàn)而應(yīng)由其解除合同的辯解意見，本院認為，雙方合同中約定被告應(yīng)于房屋交付前將用量電告知原告，原告在房屋交付時應(yīng)提供被告要求的用電量。事實上，雙方工作人員確在房屋交付前對用電量問題進行了溝通，被告在房屋交付時并未對用電量提出異議，且還于2018年7月17日向原告出具了《承諾書》；雖之后系爭房屋于2018年7月28日發(fā)生斷電，但因系爭房屋由被告進行過二次裝修，且被告所有設(shè)備用電量最大荷載多少由其掌握，現(xiàn)被告并無證據(jù)證明當日斷電及之后的斷電系原告原因造成的情況下，擅自停止支付房租并不構(gòu)成合法抗辯，且根據(jù)雙方微信往來記錄及雙方自認，每次斷電并不具有持續(xù)性；更何況原告工作人員在交房時亦明確提出電量不夠可以再加，在2018年10月10日的微信聊天記錄中亦告知電量問題有辦法解決，在此情況下，被告仍未支付租金，導致雙方租賃合同解除，系被告之責，故被告認為合同解除系原告造成本院不予采信，對被告要求原告賠償違約金之訴請，本院不予支持。
　　根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償。因雙方合同解除，作為合同解除后果，原告已收取的租賃押金應(yīng)予返還。至于原告要求被告支付的房屋租金，合同解除后應(yīng)為房屋占有使用費，被告雖辯稱其已于2018年9月底搬出，但并未提供相應(yīng)證據(jù)，而雙方雖約定2018年10月23日辦理交接手續(xù)，但最終交接未成原因不明，因房屋返還系被告之義務(wù)，現(xiàn)被告并未舉證系原告原因造成房屋未予返還，應(yīng)由被告承擔相應(yīng)舉證不能的后果，故原告主張租金(使用費)應(yīng)支付至2018年11月5日，本院予以支持。至于原告主張的逾期付款違約金及合同解除違約金20萬元，因合同解除系被告未付租金導致，逾期付款違約金系基于合同履行期間的逾期支付租金的違約責任，在雙方合同解除前，被告應(yīng)予支付；但原告現(xiàn)主張的逾期付款違約金起算日為2018年12月1日，已超過合同解除日，故本院對項訴請不予支持；合同解除后，被告應(yīng)承擔合同解除違約金。至于被告提出違約金過高的主張，考慮到合同履行情況、違約方過錯程度、原告實際損失、原告與案外人解除合同情況等因素，本院認為雙方約定的違約金確屬過高，由本院酌情調(diào)整為15萬元。原告自愿撤回訴請3，系其自行處分訴訟權(quán)利，本院予以準許。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)周某簽訂的《合作租賃合同書》于2018年10月13日解除；
　　二、被告(反訴原告)周某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某某租金(使用費)125,666.67元；
　　三、被告(反訴原告)周某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某某違約金15萬元；
　　四、原告(反訴被告)張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)周某租賃押金174,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)張某某的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)周某的其余反訴請求。
　　負有給付金錢義務(wù)的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費8,476元，減半收取計4,238元，由原告(反訴被告)張某某負擔1,796元，被告(反訴原告)周某負擔2,442元；反訴案件受理費3,323元(已減半)，由原告(反訴被告)張某某負擔1,546元，被告(反訴原告)周某負擔1,777元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??箐

書記員：劉??暢