上訴人（原審被告）：張北縣萬正房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人：倪振錦。
委托代理人：王全成，河北鴻義律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：張北縣潔佳物業(yè)服務有限公司。
法定代表人：趙衛(wèi)東。
委托代理人：孫東博，河北思洋律師事務所律師。

上訴人張北縣萬正房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱萬正房地產公司）因排除妨害糾紛一案，不服河北省張北縣人民法院（2015）北商初字第281號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人萬正房地產公司的法定代表人倪振錦及委托代理人王全成，被上訴人張北縣潔佳物業(yè)服務有限公司（以下簡稱潔佳物業(yè)公司）的法定代表人趙衛(wèi)東及委托代理人孫東博到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
潔佳物業(yè)公司在一審中訴稱，2015年10月21日下午，被告的工作人員無端對原告張北鎮(zhèn)興華北區(qū)17號樓2單元101辦公室強行占有該辦公室，將原告的工作人員拒之門外。原告作為上述小區(qū)的物業(yè)公司在該101室內辦公，是由該小區(qū)的業(yè)主設立并同意的，也是原告的合法辦公場所。且該101室的使用權屬該小區(qū)的業(yè)主，這一事實并經張北縣房產管理局確認。被告的行為不僅嚴重侵害了原告的合法權益，也給原告的工作造成了經濟損失。事發(fā)后，原告向當地師范路派出所報案，該派出所認為此事不屬于治安案件。無奈，原告只得提起訴訟，要求被告停止對張北鎮(zhèn)興華北區(qū)17號樓2單元101室的侵害，并恢復該101室辦公設施的原狀，賠償由此給原告造成的經濟損失10000元，以維護原告的合法權益。
萬正房地產公司在一審中辯稱，一、原告對本案所涉標的物不具所有權，同時原告作為合同的一方當事人也無權主張物權。因此，不具備原告的訴訟主體資格。根據國務院《物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，被告作為房開企業(yè)應當配置并必要的物業(yè)管用房。其一，法規(guī)要求房開企業(yè)配置物業(yè)管理用房，但不能改變房屋的所有性質。其二，就本小區(qū)來說，東西門房和東棚平房足以供業(yè)主作為物業(yè)用房使用，17號樓2單元101室無需作為物業(yè)用房。其三，物業(yè)用房的使用權歸全體業(yè)主、物業(yè)公司僅是根據與房開企業(yè)的前期服務合同或其房屋。如果需要行使物權保護，權利在全體業(yè)主，物業(yè)公司無此項權利。二、原被告之間訂立的《前期物業(yè)服務合同》違反了國務院《物業(yè)管理條例》第二十四條的強制性規(guī)定，沒有通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，合同無效。三、原告主張其與小區(qū)業(yè)主委員會中的兩個自然人訂立了《物業(yè)服務合同》，并提交了證據。原告提交的所謂證據是虛假的，也是違法的，同時也違反了法規(guī)的強制性規(guī)定。其一，原告提交的證據那兩個人是否真實存在不清楚，是不是本小區(qū)業(yè)主，是不是業(yè)主委員會委員更無從考證。其二，退一萬步講，即使這二人存在，所謂的合同也是違法的。物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主大會選聘，業(yè)主委員會無權選聘。而業(yè)主委員會的產生是由業(yè)主大會選舉產生，同時應有相關部門的指導，并有法定比例。原告作為物業(yè)公司，并非由業(yè)主委員會選舉、由業(yè)主委員會選聘。因此，原告提交的所謂合同也是無效合同。四、原告主張的損失無事實和法律依據。五、本案發(fā)生的根源在于原告不忠實履行物業(yè)服務，只收費不服務。就物業(yè)服務的相關問題小區(qū)業(yè)主經常多次找被告，要求被告解決，被告也只能解決。更為嚴重的是物業(yè)用房的取暖費原告連續(xù)3年不交供熱企業(yè)，致使供熱單位問被告書面索要，被告只能支付。原告這種不誠實的行為，根本無法也不可能為業(yè)主服務?？傊埱蠓ㄔ阂婪g回其訴訟請求。
一審法院經審理查明，潔佳物業(yè)公司于2012年6月26日經張北縣工商行政管理局審核成立公司，經營范圍為物業(yè)服務。2010年萬正房地產公司以張家口市悅城房地產有限責任公司張北第一分公司的名義開發(fā)張北縣興華北區(qū)的商品樓，開發(fā)面積138202.55㎡，小區(qū)建設過程中，潔佳物業(yè)公司法定代表人趙衛(wèi)東找萬正房地產公司的法定代表人倪振錦協商，由潔佳物業(yè)公司方負責該小區(qū)的物業(yè)服務。潔佳物業(yè)公司與張家口市悅城房地產開發(fā)有限責任公司張北第一分公司又簽訂了張家口市前期物業(yè)服務合同。萬正房地產公司提供興華家園北區(qū)17號樓2單元101室（建筑面積97.44平方米）作為物業(yè)辦公用房。2015年10月21日下午，萬正房地產公司的工作人員強行更換該物業(yè)用房的門鎖，將潔佳物業(yè)公司的工作人員拒之辦公室門外。
另查明，張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托張北縣佳潔物業(yè)服務有限公司在興華北區(qū)進行物業(yè)服務，并在張北縣房地產管理處物業(yè)科備案。
一審法院認為，萬正房地產公司以張家口市悅城房地產開發(fā)有限責任公司張北第一分公司的名義開發(fā)張北縣張北鎮(zhèn)興華家園北區(qū)的商品樓。依照《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。萬正房地產公司將興華家園北區(qū)的17號2單元101室作為物業(yè)辦公用房。依照《物業(yè)管理條例》第三十八條的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司雖不享有對該物業(yè)用房的所有權，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司享有對物業(yè)用房的使用權，且萬正房地產公司沒有證據證明潔佳物業(yè)公司改變了房屋用途，故萬正房地產公司不得占有該物業(yè)用房，應恢復潔佳物業(yè)公司對該房的使用。張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托張北縣潔佳物業(yè)公司在興華家園北區(qū)服務，并在張北縣房地產管理處備案。張北縣房地產管理處于2013年6月28日參與對興華家園住宅北區(qū)進行聯合驗收，并證明按照規(guī)定配建相關物業(yè)及其它公用設備，設施符合相關規(guī)定條件，予以驗收。潔佳物業(yè)公司一直履行物業(yè)公司的服務業(yè)務，至于潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司是否通過合法途徑取得，可向有關部門反映，由相應的職能部門依法律法規(guī)作出決定。潔佳物業(yè)公司的物業(yè)服務是否到位，應由該住宅小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主委員會提出。萬正房地產公司繳納的物業(yè)用房的取暖費，可與潔佳物業(yè)公司協商處理，協商不成，可另案處理。潔佳物業(yè)公司主張的10000元損失，證據不足，不予支持。依照《中華人民共和國物權法》三十五條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款第（一）項，《物業(yè)管理條例》第三十條，第三十八條之規(guī)定，判決，張北縣萬正房地產開發(fā)有限公司停止對張北興華北區(qū)17號樓2單元101室的侵害，由潔佳物業(yè)服務有限公司作為物業(yè)管理用房繼續(xù)使用。本判決生效之日起即履行。
上訴人萬正房地產公司上訴理由是，被上訴人不是興華家園北區(qū)合法的物業(yè)服務企業(yè)，因而被上訴人對興華家園北區(qū)17號樓2單元101室就不具有合法的使用權。
本院二審查明的事實與一審查明的事實一致。

本院認為，興華家園北區(qū)的17號2單元101室作為物業(yè)辦公用房。依照《物業(yè)管理條例》第三十八條的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司雖不享有對該物業(yè)用房的所有權，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司享有對物業(yè)用房的使用權。萬正房地產公司沒有證據證明潔佳物業(yè)公司改變了房屋用途，故萬正房地產公司不得占有該物業(yè)用房，應恢復潔佳物業(yè)公司對該房的使用。張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托張北縣潔佳物業(yè)公司在興華家園北區(qū)服務，并在張北縣房地產管理處備案。本院予以確認。至于潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司是否通過合法途徑取得，可向有關部門反映，由相應的職能部門依法律法規(guī)作出決定。因此，上訴人上訴主張的被上訴人不是興華家園北區(qū)合法的物業(yè)服務企業(yè)，因而被上訴人對興華家園北區(qū)17號樓2單元101室就不具有合法的使用權。理由不能成立，本院不予支持。原審法院判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人萬正房地產公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王艷龍 代理審判員　　姜　兵 代理審判員　　閆　格

書記員：宋力