上訴人（原審被告、反訴原告）康某某。
上訴人（原審被告、反訴原告）康某某。
上訴人（原審被告、反訴原告）王希喜。
三上訴人委托代理人李紹忠，河北震河律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張家口市張北縣張北鎮(zhèn)九卜樹村商貿(mào)樓301-308室。
法定代表人黃乃碧，該公司董事長。
委托代理人鄔宏威，北京海銘律師事務(wù)所律師。

上訴人康某某、康某某、王希喜因與被上訴人張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱京都公司）民間借貸糾紛一案，不服張家口市中級人民法院（2014）張商初字第65號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人康某某、康某某、王希喜的委托代理人李紹忠，被上訴人京都公司的委托代理人鄔宏威到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2011年12月12日，京都公司召開股東會議，該公司股東黃乃碧和北京雅明創(chuàng)新科技發(fā)展有限公司參加了會議，上述兩名股東持京都公司100％股權(quán)。該股東會議載明：同意公司以2200元／平米的價格，將開發(fā)的京都國際商住小區(qū)C3號樓賣給康某某；以2409.12元／平米的價格，將開發(fā)的京都國際商住小區(qū)B號樓l至3層賣給王希喜；以481.16元／平米的價格，將開發(fā)的京都國際商住小區(qū)B號樓-1層賣給王希喜；以l500元／平米的價格，將開發(fā)的京都國際商住小區(qū)8號樓二單元401、501、601、701、801、901、1001、ll01、1201、1301、1401賣給康某某。股東會議召開后，京都公司與康某某、康某某、王希喜分別簽訂了《商品房買賣合同》，共計36份，約定康某某、康某某、王希喜在京都公司處以一次性付款2000萬元的方式，購買京都公司B座住宅11套（4層至l4層的01戶型），B座商鋪一套（-1層至3層，共4層），C座商鋪23套（C3-Ol至C3-23）。同日，京都公司又與康某某、康某某、王希喜簽訂了三份《回購協(xié)議書》，協(xié)議約定：自回購協(xié)議簽訂之日起，京都公司回購與康某某、康某某、王希喜簽訂的《商品房買賣合同》中標明的商品房。京都公司承諾支付康某某的回購價款為2873227.5元、康某某的回購價款為12587889.6元、王希喜的回購價款為10538882.9元，從簽訂回購協(xié)議之日起，京都公司按月向康某某支付ll0508.75元、向康某某共支付484149.6元、向王希喜共支付405341.65元，共計六個月。剩余回購款，京都公司承諾于2012年6月11日前全部還清，在此之前康某某、康某某、王希喜不得對商品房進行任何形式的處置。如京都公司未能按照回購協(xié)議約定支付全部回購款，雙方同意本回購協(xié)議廢除，康某某、康某某、王希喜有權(quán)要求履行《商品房買賣合同》并處置商品房，京都公司承擔(dān)向康某某、康某某、王希喜按照《商品房買賣合同》約定交付商品房的責(zé)任。以上三份回購協(xié)議回購款共計2600萬元。
2011年l2月14日，京都公司向康某某、康某某、王希喜出具了三份收款收據(jù)。三份收款收據(jù)載明：收康某某京都國際B座住宅二單元401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401，共ll套，l473.45平米，2210175元（匯款）；收康某某京都國際C3（01號至23號），共23套，4401.36平米，9682992元（康某某代匯）；收王希喜京都國際商業(yè)B座l至3層3152.62平米、地下室l063.63平米，8106833元（康某某代匯7106833元，另收現(xiàn)金100萬元）。收款人為京都公司法定代表人黃乃碧，并加蓋了京都公司印章。其中，向康某某出具收款收據(jù)中的時間為2012年12月14日，雙方認為是筆誤，應(yīng)為2011年12月14日。對于王希喜收款收據(jù)中載明的“另收現(xiàn)金100萬元”，王希喜提供了其作為股東的大同市睿和興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的借條和該公司的證明、收款收據(jù)，證明其向上述公司借了l00萬元現(xiàn)金，支付給了京都公司。2011年12月15日，康某某通過建設(shè)銀行向京都公司賬戶匯款1900萬元。
2012年6月21日，京都公司因資金困難，向康某某、康某某、王希喜提出變更回購款支付數(shù)額及期限。經(jīng)雙方協(xié)商，又簽訂了《回購協(xié)議書》補充協(xié)議一，雙方同意將原《回購協(xié)議書》變更為：京都公司承諾支付康某某的回購價款為3204753.75元、康某某的回購價款為14040338.4元、王希喜的回購價款為11754907.85元，從簽訂回購協(xié)議之曰起，京都公司按月向康某某支付ll0508.75元、向康某某共支付484149.6元、向王希喜共支付405341.65元，共計九個月。剩余回購款，京都公司承諾于2012年9月11日前全部還清，在此之前康某某、康某某、王希喜不得對商品房進行任何形式的處置。如京都公司未能按照回購協(xié)議約定支付全部回購款，雙方同意本回購協(xié)議解除。康某某、康某某、王希喜已收取的全部回購價款不予退還，并且康某某、康某某、王希喜有權(quán)要求履行《商品房買賣合同》并處置商品房，京都公司仍然承擔(dān)向康某某、康某某、王希喜按照《商品房買賣合同》約定交付商品房的責(zé)任。以上三份回購協(xié)議回購款共計2900萬元。
2012年10月24目，京都公司又與康某某、康某某、王希喜分別簽訂了回購計劃，計劃書載明：經(jīng)協(xié)商，康某某、康某某、王希喜同意京都公司進行回購。一是京都公司于2012年11月8日前，將280萬元回購款支付給康某某、康某某、王希喜；二是京都公司于2012年11月14日前，將l00萬元回購款支付給康某某、康某某、王希喜；三是京都公司于2012年12月14日前，將2000萬元的回購款支付給康某某、康某某、王希喜。如京都公司未能按上述計劃進行回購，本協(xié)議自動終止，京都公司將無條件按照簽訂的《商品房買賣合同》執(zhí)行，配合辦理收房的相關(guān)手續(xù)并辦理房產(chǎn)證。
2013年6月24日，京都公司法定代表人黃乃碧向康某某、康某某、王希喜承諾：2013年6月26日前，把所欠回購款一次性付清。2013年7月3日前，至少歸還所欠商業(yè)住宅回購款的三分之二，如果截止2013年7月3日歸還不了所欠商業(yè)住宅回購款的三分之二，本人自愿配合辦理回購5000平米商業(yè)住宅的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。剩余的商業(yè)住宅回購款于2013年7月10日前全部歸還。如截至2013年7月l0日仍歸還不清全部商業(yè)住宅回購款，本人自愿放棄所有回購的商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)，按回購協(xié)議書執(zhí)行，并追究已變更銷售給他人的商業(yè)住宅的法律責(zé)任。該承諾書落款處由京都公司法定代表人黃乃碧簽字。
2013年7月4日，京都公司副總經(jīng)理江華向康某某、康某某、王希喜出具了一份承諾書，載明：我江華承諾，公司欠康某某、王希喜款，所發(fā)生的回購利潤2013年7月31日前歸還，剩余部分在后兩個月內(nèi)（今日起至2013年9月4日止）歸還本金及利潤。否則我本人愿意放棄回購權(quán)力。該保證書落款處有京都公司印章和江華簽字。2013年9月6日，京都公司法定代表人黃乃碧向康某某、康某某、王希喜出具了一份承諾書，載明：保證回購款部分270萬元于2013年9月l2日匯出，如未匯出，自愿放棄回購。本金于2013年10月15日前歸還全部本金（回購款）。該承諾書落款處由京都公司法定代表人黃乃碧和副總經(jīng)理江華的簽字。
按照回購協(xié)議約定，京都公司向康某某賬戶分別匯入了以下款項：2012年1月l5日，分兩筆匯款100萬元；2012年2月20日，匯款100萬元；2012年3月l3日，匯款50萬元；2012年3月l9日，匯款30萬元；2012年3月20日，匯款20萬元；2012年4月18日，匯款30萬元；2012年4月23日，匯款40萬元；2012年4月24日，匯款30萬元；2012年5月23日，匯款100萬元；2012年6月25日，匯款50萬元；2012年7月3日，匯款50萬元；2012年7月28日，匯款80萬元；2012年8月19日，匯款40萬元；2012年11月8日，匯款230萬元；2012年11月11日，匯款50萬元；2012年11月20日，匯款25萬元；2012年12月17日，匯款75萬元；2013年2月21日，匯款50萬元；2013年3月4日，匯款50萬元；2013年4月23日，匯款l50萬元；2013年6月1日，匯款80萬元；2013年6月28日，匯款70萬元；2013年8月22日，匯款40萬元；2013年8月23日，匯款60萬元；2013年9月l8日，匯款50萬元；2013年9月30日，匯款40萬元。以上27筆共計1690萬元。另，京都公司所述給付康某某、康某某、王希喜回購款l790萬元中有100萬元的現(xiàn)金，該100萬元的現(xiàn)金指的是2011年12月l4日路軍出具收條中的100萬元。該收條載明：代王希喜收京都國際B座回購款405341．65元，代康某某收京都國際C3回購款484149.6元，代康某某收京都國際B座住宅401、501、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401回購款110508.75元。對于該收據(jù)中的100萬元，京都公司稱并未實際給付，其給付回購款的數(shù)額實際為l690萬元。
京都公司開發(fā)的京都國際商住小區(qū)于2010年取得《商品房預(yù)售許可證》，證號為（2010）房預(yù)售證第l6號。2011年9月7日，京都公司法定代表人向張北縣房管局備案了涉案房屋信息（C3商鋪面積表、京都國際B座住宅二單元面積表、B座商鋪面積表）。上述三份表格明確列明了涉案房屋的面積、單價、總金額。黃乃碧進行了批示“按此價格執(zhí)行”。在C3商鋪面積表、B座商鋪面積表下方注明，京都公司副總經(jīng)理江華、副總經(jīng)理陳小轉(zhuǎn)于2013年9月6日進行了交房。C3商鋪面積表下方載明：除1-5號、l7號、l8號商鋪未交，其余已全部交與購買人。B座商鋪面積表下方載明：此樓一、二、三層已全部交與購買人。雙方提到的中間介紹人路軍，雙方均不能提供路軍的家庭住址及聯(lián)系方式以供傳喚。
京都公司向原審法院起訴請求：1、確認36份《商品房買賣合同》、3份《回購協(xié)議》及附屬協(xié)議無效，依照2000萬元的借款合同糾紛作出判決；2、康某某、康某某、王希喜立即騰出并歸還占有的京都公司房屋；3、案件受理費由康某某、康某某、王希喜負擔(dān)。
康某某、康某某、王希喜向原審法院反訴請求：1、京都公司履行雙方簽訂的36份《商品房買賣合同》，向康某某、康某某、王希喜交付房屋并辦理房屋所有權(quán)證書；2、京都公司承擔(dān)延期交付房屋的違約損失（按已付購房總額日萬分之一，從2012年5月30日，《商品房買賣合同》約定的交房之日起，計算至2013年9月6日，交房之日），延期辦理房屋所有權(quán)證書造成的違約損失（參照中國人民銀行公布的同期貸款逾期利率進行計算，從2012年8月30日起算違約期，到判決生效之日），可得利益損失4600萬元（依據(jù)2013年9月6日京都公司重新確定的回購價格計算，扣除投資款即為可得利益）；三、所有訴訟費用由京都公司負擔(dān)。
原審法院認為，本案的爭議焦點主要是京都公司與康某某、康某某、王希喜之間是借貸關(guān)系還是商品房買賣關(guān)系。京都公司主張雙方為借貸關(guān)系，但缺少了關(guān)鍵性的證據(jù)“借款借據(jù)”。康某某、康某某、王希喜主張與京都公司之間為商品房買賣合同關(guān)系，而從未簽訂過借款合同。但與其主張相矛盾的是：（1）雙方簽訂《商品房買賣合同》的時間為2011年12月l2日?？的衬场⒖的衬?、王希喜通過建設(shè)銀行，向京都公司賬戶匯款1900萬元的時間為2011年12月15日。京都公司向康某某、康某某、王希喜出具收款收據(jù)的時間為2011年12月14日。結(jié)合上述三事件的時間來看，京都公司在未收到款項的前提下，提前開具收款收據(jù)行為不符合常理。（2）由雙方于2011年12月l2日、2012年6月21日簽訂的兩份回購協(xié)議可以看出，第一次回購期間為2011年12月12日至2012年6月11日，第二次回購期間為2012年6月12日至2012年9月11日，回購期間均是整月。對于康某某的兩次回購價格2873227.5元、3204753.75元，以月息5分，分別以6個月、9個月計息的話，其回購價格剛好是本金2210175元與利息663052.5元、994578.75元之和，這與京都公司主張雙方是借貸關(guān)系、約定月利率5分的觀點相吻合。同理，康某某、王希喜的回購價格亦與康某某的回購價格情況相同。（3）雙方簽訂《商品房買賣合同》的同日，又簽訂《回購協(xié)議書》的行為，與京都公司屢次不能按回購協(xié)議的約定回購房屋的情況下，康某某、康某某、王希喜三人不是要求京都公司按回購協(xié)議的約定，恢復(fù)《商品房買賣合同》的履行，而是繼續(xù)同意京都公司進行回購的行為，說明康某某、康某某、王希喜與京都公司簽訂《商品房買賣合同》的真實目的不是獲得房屋，而是通過簽訂《商品房買賣合同》為雙方之間的借貸提供擔(dān)保。京都公司簽訂《商品房買賣合同》的真實目的，亦不是銷售房屋，而是進行融資借貸。綜合以上幾點可以看出，京都公司在與康某某、康某某、王希喜三人簽訂《商品房買賣合同》的同時，又簽訂《回購協(xié)議書》的真實意思應(yīng)是其不愿以2000萬元的價格，將涉案房屋進行出售。因此，雙方簽訂《商品房買賣合同》時，京都公司就不具有出售涉案房屋的內(nèi)心意思，其與康某某、康某某、王希喜三人就涉案房屋的買賣未達成合意，雙方之間應(yīng)為借貸關(guān)系。故，依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百零七條、第二百一十一條的規(guī)定，京都公司應(yīng)向康某某、康某某、王希喜償還借款本息?？的衬?、康某某、王希喜主張的由京都公司向其交付涉案房屋，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書并賠償相應(yīng)損失的觀點，無事實和法律依據(jù)，不予支持。對于京都公司主張的康某某、康某某、王希喜只是通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向其支付了l900萬元借款，其出具收款收據(jù)中的100萬元現(xiàn)金并未實際支付的觀點，由（1）京都公司自己出具收到l900萬元轉(zhuǎn)賬金額和100萬元現(xiàn)金的收款收據(jù)；（2）康某某、康某某、王希喜提供的l900萬元的打款憑證；（3）王希喜提供的其作為股東的大同市睿和興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的借條和該公司的證明、收款收據(jù)；（4）京都公司按2000萬元本金計息的行為等，能形成完整的證據(jù)鏈，證明康某某、康某某、王希喜向京都公司實際支付了2000萬元。對于京都公司提供的證人江某、李某證言，前后相互矛盾，且二人均是2012年四、五月份以后到京都公司工作，而本案糾紛發(fā)生在2011年l2月l2日。作為既不是董事，又不是財會人員的二位證人，其不可能知道京都公司到底收到康某某、康某某、王希喜的款項是1900萬元還是2000萬元。因此，京都公司的上述主張無事實和法律依據(jù)，不予支持，京都公司應(yīng)向康某某、康某某、王希喜償還借款本金2000萬元。對于借款利息的問題，因月息5分違反了《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，因此對超出中國人民銀行公布同期貸款利率四倍的部分，不予支持。對于借款期間，京都公司已歸還款項數(shù)額的問題，根據(jù)京都公司提供的證據(jù)，及京都公司的自認可以證明其通過銀行匯款的數(shù)額為1690萬元。另100萬元現(xiàn)金，京都公司并未實際給付，其給付的數(shù)額實際應(yīng)為l690萬元。康某某、康某某、王希喜對已收到l690萬元的事實并無異議，予以確認。故，根據(jù)京都公司的還款情況，以中國人民銀行公布同期貸款利率的四倍為基準，按照先利息后本金的順序分段計算，其利息具體為：（1）2012年1月15日，利息43.73333333萬元，剩余本金1943.733333萬元。（2）2012年2月20日，利息51.00356267萬元，剩余本金1894.736896萬元。（3）2012年3月13日，利息29.00210609萬元，剩余本金1873．739002萬元。（4）2012年3月19日，利息8.194485236萬元，剩余本金l851.933487萬元。（5）2012年3月20日，利息8.164485236萬元，剩余本金1833.283341萬元。（6）2012年4月18日，利息38.75153587萬元，剩余本金1833.283341萬元。（7）2012年4月23日，利息6.681299287萬元，剩余本金1808.716176萬元。（8）2012年4月24日，利息l.318353124萬元，剩余本金l780.034529萬元。（9）2012年5月23日，利息37.62597432萬元，剩余本金1717.660504萬元。（10）2012年6月25日，利息21.67687556萬元，剩余本金1708.117134萬元。（11）2012年7月3日，利息9.580639214萬元，剩余本金1667.697773萬元。（12）2012年7月28日，利息25．57136583萬元，剩余本金1615.607622萬元。（13）2012年8月19日，利息23.69557846萬元，剩余本金1599.3032萬元。（14）2012年11月8日，利息86.36237283萬元，剩余本金1455．665573萬元。（15）2012年11月11日，利息2.911331147萬元，剩余本金1408.576904萬元。（16）2012年11月20日，利息8.451461427萬元，剩余本金1392.028366萬元。（17）2012年12月l7日，利息25.9845295萬元，剩余本金1343.012895萬元。（18）2013年2月21日，利息59.0925674萬元，剩余本金1343.012895萬元。（19）2013年3月4日，利息9.848761233萬元，剩余本金1311.954224萬元。（20）2013年4月23日，利息43.73180747萬元，剩余本金1205.686031萬元。（21）2013年6月1日，利息31.34783682萬元，剩余本金1157.033868萬元。（22）2013年6月28日，利息20.82660963萬元，剩余本金l107.860478萬元。（23）2013年8月22日，利息40.62155086萬元，剩余本金1107.860478萬元。（24）2013年8月23日，利息0.738573652萬元，剩余本金1049.220602萬元。（25）2013年9月18日，利息18.18649044萬元，剩余本金1017.407093萬元。（26）2013年9月30日，利息8.139256743萬元，剩余本金985.5463496萬元。故，至2013年9月30日止，京都公司還欠康某某、康某某、王希喜本金985.5463496萬元。綜上，認定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書面合同并非不可缺少的要件。只要確認雙方當(dāng)事人就借貸問題達成了合意，且出借方已經(jīng)實際將款項交付給借款方，即可認定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立?？的衬场⒖的衬?、王希喜向京都公司支付2000萬元并收取利息的行為，足以認定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。京都公司從康某某、康某某、王希喜處取得2000萬元的真實意思是融資借貸，其與康某某、康某某、王希喜簽訂的《商品房買賣合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為，及簽訂的一系列《回購協(xié)議書》、《承諾書》的行為，應(yīng)認定為非典型的擔(dān)保方式。即在京都公司不能按時歸還985.5463496萬元借款本金及利息的情況下，康某某、康某某、王希喜可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。如果京都公司按時歸還了985.5463496萬元借款本金及利息，則康某某、康某某、王希喜不能就涉案房屋主張權(quán)利?，F(xiàn)康某某、康某某、王希喜依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《回購協(xié)議書》、《承諾書》等請求直接取得涉案房屋所有權(quán)，并由京都公司為其辦理房屋所有權(quán)證書的主張，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，不予支持。
綜上，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百零七條、第二百一十一條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條，《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條之規(guī)定，判決：一、京都公司于判決生效之日起十日內(nèi)，返還康某某、康某某、王希喜借款本金985.5463496萬元及其利息（利息以985.5463496萬元本金為基數(shù)，以中國人民銀行公布同期貸款利率的四倍為基準，從2013年10月1日起，至判決生效之日）；二、康某某、康某某、王希喜在收到京都公司上述借款本息后，將京都公司已交付的房屋退回；三、駁回康某某、康某某、王希喜的訴訟請求。案件受理費212700元、保全費5000元，由京都公司負擔(dān)141800元，康某某、康某某、王希喜負擔(dān)75900元。
本院二審查明的事實與原審一致。

本院認為：就康某某、康某某、王希喜向京都公司的付款，康某某、康某某、王希喜主張雙方系商品房買賣關(guān)系，京都公司主張系民間借貸關(guān)系?？的衬?、康某某、王希喜主張其購買商品房的目的是投資，但康某某、康某某、王希喜在與京都公司簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)天，就又簽署了《回購協(xié)議書》，約定由京都公司回購康某某、康某某、王希喜所購的商品房，商品房投資一般應(yīng)是待所購房屋升值后再出售以賺取差價，在買房當(dāng)天就出售的行為不符合投資的常理。且康某某、康某某、王希喜在付款后僅持有京都公司出具的收款收據(jù)，在京都公司未能按期完成雙方《回購協(xié)議書》及之后的《補充協(xié)議（一）》約定的付款義務(wù)時，康某某、康某某、王希喜并未及時向京都公司主張交付所購房產(chǎn)或就其已付款要求開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。在商品房交易中，沒有銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票是無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，所以，購房者在支付了購房款后長期拿不到發(fā)票，而且拿不到發(fā)票也不與開發(fā)商進行交涉，消極主張所購房屋的產(chǎn)權(quán)，亦是不符合常理的。據(jù)此，可以認定康某某、康某某、王希喜簽訂《商品房買賣合同》及《回購協(xié)議書》、《補充協(xié)議（一）》并非以取得案涉房屋的所有權(quán)為目的，康某某、康某某、王希喜主張繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，本院不予支持。借款關(guān)系的形成，并非必須具備書面合同。從本案康某某、康某某、王希喜與京都公司間簽訂的《商品房買賣合同》、《回購協(xié)議書》及所涉款項的交付情況綜合判斷，可以認定康某某、康某某、王希喜與京都公司間存在借款的法律關(guān)系，原審判決對借款本息的裁判并無不當(dāng)。綜上，康某某、康某某、王希喜的上訴理由均不能成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
原審案件受理費、保全費負擔(dān)不變。二審案件受理費75900元，由康某某、康某某、王希喜共同負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　吳悅 代理審判員　　王芳 代理審判員　　郭濤

書記員：張萌