張某某
王來升（河北王來升律師事務(wù)所）
劉某
王承玉（河北正在律師事務(wù)所）

原告張某某，女，漢族，現(xiàn)住北戴河區(qū)。
委托代理人王來升，河北王來升律師事務(wù)所律師。
被告劉某，女，漢族，現(xiàn)住北戴河區(qū)。
委托代理人王承玉，河北正在律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由審判員劉海英獨(dú)任審判，于2014年5月9日公開開庭進(jìn)行了審理，后根據(jù)案情需要轉(zhuǎn)為普通程序，于2014年9月1日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托代理人王來升，被告劉某及其委托代理人王承玉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告與被告是樓上樓下鄰居，2013年12月，原告聽說被告想把實(shí)驗(yàn)小學(xué)對面的門市房轉(zhuǎn)租，當(dāng)時(shí)原告兒媳沒事干，經(jīng)過原、被告協(xié)商，被告同意以85000元的價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)租給原告。雙方于2014年1月1日簽訂了合同書，簽完合同，付款后，被告將其與北戴河醫(yī)院簽訂的協(xié)議交給了原告，原告看到上面有不許轉(zhuǎn)租的內(nèi)容，當(dāng)即提出異議，但被告說“沒事，這些年都是這么過來的，保證能長期干，到時(shí)到醫(yī)院交租金就行了。”原告門市房租下來后，兒媳就懷孕了，原告就將門市房以74000元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給了高曉丹，并于2014年2月17日與高曉丹簽訂了租房協(xié)議書，但北戴河醫(yī)院的工作人員卻說該房不允許轉(zhuǎn)租，讓高曉丹騰房，并堅(jiān)決要求收回房屋。高曉丹向法院起訴要求退款，結(jié)果原告敗訴。被告無權(quán)對外轉(zhuǎn)租，對原告隱瞞事實(shí)，其違約行為給原告造成很大經(jīng)濟(jì)損失。因雙方的轉(zhuǎn)租行為無效，被告應(yīng)把租金全部退還，故原告訴至法院，要求法院判決被告返還租金85000元及利息。
原告為證明其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù):1、原、被告于2014年1月1日簽訂的出兌合同及被告與北戴河醫(yī)院于2013年7月1日簽訂的門市房出租協(xié)議書；2、2014年3月2日北戴河醫(yī)院出具的證明、北戴河醫(yī)院的彩色超聲檢驗(yàn)報(bào)告單、臨床化學(xué)檢驗(yàn)報(bào)告單、彩超檢查報(bào)告單，證明原告兒媳懷孕；3、北戴河醫(yī)院于2014年3月2日出具的證明復(fù)印件，證明該房屋不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租；4、（2014）北民初字第159號民事調(diào)解書，證明原告應(yīng)退高曉丹74000元。
被告辯稱，1、原告所述與事實(shí)不符，原、被告簽訂的是出兌合同，出兌的價(jià)款85000元，包括剩余房屋租期的租金和店內(nèi)貨物的價(jià)款。2、原告稱被告隱瞞不是事實(shí)。兌店時(shí)已將被告與北戴河醫(yī)院的協(xié)議交給了原告，協(xié)議明確載明了房屋的租期、租金及其他內(nèi)容。原告對此房的相關(guān)事實(shí)非常清楚，不存在被告隱瞞之說。是原告承兌店面后不想繼續(xù)經(jīng)營，不顧原租房協(xié)議中不得將房屋作為小吃部及飯店經(jīng)營的約定，將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租給高曉丹經(jīng)營小吃部，這才是北戴河醫(yī)院不同意繼續(xù)租賃房屋的關(guān)鍵所在。3、原告承兌此店后將房屋轉(zhuǎn)租給高曉丹，并不包括貨款，僅僅是一個(gè)空房子。其轉(zhuǎn)租的是房屋剩余不到5個(gè)月的租期。原告收的74000元全部是租金。高曉丹取得房屋后，一直占用房屋并經(jīng)營獲利，高曉丹并沒有因房屋不能使用而造成任何損失，高曉丹與原告發(fā)生爭議，原告自愿賠償給高曉丹的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，與被告無關(guān)。4、被告兌店給原告，去掉房屋租金是貨款，原告取得貨物后，經(jīng)過轉(zhuǎn)售已經(jīng)獲得了利益，要求被告退款沒有事實(shí)法律依據(jù)。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告為證明其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù):1、證人王偉楠、劉娜、魯芳、馮亞南出庭證言，證明因家中有小孩，以前經(jīng)常去被告經(jīng)營的店鋪買小孩衣服，2013年底時(shí)去，店鋪甩貨，換人經(jīng)營了，是以前的貨在甩賣；2、2011年9月18日被告與張志磊簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和2011年7月1日張志磊與北戴河醫(yī)院簽訂的門市房出租協(xié)議書，證明被告支付53000元取得該店的使用權(quán)；3、2012年7月1日、2013年7月1日被告與北戴河醫(yī)院簽訂的門市房出租協(xié)議書復(fù)印件；4、高曉丹使用房屋的照片，證明高曉丹一直占用房屋經(jīng)營牛肉板面。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的“出兌合同”，應(yīng)理解為安琪兒童服裝店的整體出兌，并不是單純的房屋租賃合同，出兌費(fèi)85000元應(yīng)包括該店鋪的剩余租期的租金和貨物的價(jià)款，該出兌合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方已將租期履行完畢，應(yīng)為有效協(xié)議。原告主張被告與北戴河醫(yī)院的協(xié)議中有不許轉(zhuǎn)租的約定，該出兌協(xié)議應(yīng)為無效，但因房屋所有權(quán)人北戴河醫(yī)院并未起訴主張權(quán)利，且原告在看到協(xié)議后也并未向被告主張權(quán)利，而是將該房屋再次轉(zhuǎn)租，一直到2014年6月30日該房屋的有效租賃期間，原告一直未收回房屋，故原告該主張不能成立。原告主張85000元全部是租金，而被告主張?jiān)?5000元中既包括剩余租期的租金，也包括貨款，且四位證人當(dāng)庭作證證明原告兌店后甩貨的事實(shí)，這些事實(shí)均能證明有貨存在，原告所述85000元全部是租金不屬實(shí)。對于剩余租期的租金，因原告實(shí)際并未從高曉丹處收回房屋，高曉丹實(shí)際使用房屋至租期屆滿，故租金部分不應(yīng)返還。對于店內(nèi)貨物，雙方應(yīng)為買賣關(guān)系，并已實(shí)際履行，貨款部分亦不應(yīng)返還。至于原告與高曉丹自愿達(dá)成協(xié)議，并在執(zhí)行過程中自行和解，實(shí)際給付高曉丹62500元，是其自己對民事權(quán)利的處分。綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)1925元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的“出兌合同”，應(yīng)理解為安琪兒童服裝店的整體出兌，并不是單純的房屋租賃合同，出兌費(fèi)85000元應(yīng)包括該店鋪的剩余租期的租金和貨物的價(jià)款，該出兌合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方已將租期履行完畢，應(yīng)為有效協(xié)議。原告主張被告與北戴河醫(yī)院的協(xié)議中有不許轉(zhuǎn)租的約定，該出兌協(xié)議應(yīng)為無效，但因房屋所有權(quán)人北戴河醫(yī)院并未起訴主張權(quán)利，且原告在看到協(xié)議后也并未向被告主張權(quán)利，而是將該房屋再次轉(zhuǎn)租，一直到2014年6月30日該房屋的有效租賃期間，原告一直未收回房屋，故原告該主張不能成立。原告主張85000元全部是租金，而被告主張?jiān)?5000元中既包括剩余租期的租金，也包括貨款，且四位證人當(dāng)庭作證證明原告兌店后甩貨的事實(shí)，這些事實(shí)均能證明有貨存在，原告所述85000元全部是租金不屬實(shí)。對于剩余租期的租金，因原告實(shí)際并未從高曉丹處收回房屋，高曉丹實(shí)際使用房屋至租期屆滿，故租金部分不應(yīng)返還。對于店內(nèi)貨物，雙方應(yīng)為買賣關(guān)系，并已實(shí)際履行，貨款部分亦不應(yīng)返還。至于原告與高曉丹自愿達(dá)成協(xié)議，并在執(zhí)行過程中自行和解，實(shí)際給付高曉丹62500元，是其自己對民事權(quán)利的處分。綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)1925元，由原告負(fù)擔(dān)。

審判長：劉海英
審判員：馬軍
審判員：劉樹民

書記員：張萌