上訴人（原審原告）張光明，男，1969年7月14日出生，漢族，鐘祥市人，個體工商戶。
委托代理人劉金梅，湖北京中金律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審被告）湖北雅斯置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉，該公司董事長兼總經(jīng)理。
委托代理人馬方華，男，1965年10月14日出生，漢族，系該公司法務(wù)部主任，特別授權(quán)代理。

上訴人張光明因與被上訴人湖北雅斯置業(yè)有限公司（以下簡稱雅斯置業(yè)公司）合同糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2013）鄂鐘祥民二初字第00055號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，于2013年9月29日、12月5日公開開庭審理了本案。上訴人張光明及其委托代理人劉金梅，被上訴人雅斯置業(yè)公司的委托代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2010年10月27日，原鐘祥賓館為甲方、張光明為乙方簽訂一份《布草房租賃合同》，約定甲方將鐘祥賓館院內(nèi)的布草屋和車庫租賃給乙方做洗滌業(yè)務(wù)，乙方負(fù)責(zé)甲方全年客房的洗滌業(yè)務(wù)，甲方每年付乙方客房部洗滌費報酬11萬元，合同履行期限為五年，即從2010年11月1日起至2015年10月31日止；雙方在合同中還對房屋維修、裝修、用水用電、違約責(zé)任等進行了約定。雅斯置業(yè)公司于2013年3月19日向張光明送達《解除（終止）合同通知書》，通知內(nèi)容為：2012年12月28日，本公司依法取得原鐘祥賓館地塊國有土地使用權(quán)及原鐘祥賓館全部資產(chǎn)。根據(jù)2013年2月19日鐘祥市人民政府工作報告的內(nèi)容“推動城鄉(xiāng)建設(shè)，加大城鄉(xiāng)建設(shè)投入，啟動鐘祥賓館片區(qū)開發(fā)……”，本公司決定將原鐘祥賓館房屋拆除后新建。因該拆除范圍涉及到原鐘祥賓館各承租戶（經(jīng)營戶）現(xiàn)通知如下，本通知到達承租戶（經(jīng)營戶）時解除（終止）《房屋租賃合同》或《門面屋租賃合同》或《房屋經(jīng)營權(quán)出讓合同》；請各承租戶（經(jīng)營戶）于2013年6月25日前騰退門面屋（房屋）；請各承租戶（經(jīng)營戶）及時與我公司聯(lián)系，我公司將對合同尚未到期的租金和使用費依法退還或補償。張光明收到該通知后，于2013年5月13日向法院提起訴訟，請求依法確認(rèn)雅斯置業(yè)公司于2013年3月19日向張光明送達的《解除（終止）合同通知書》無效，并判令雅斯置業(yè)公司繼續(xù)履行張光明與鐘祥賓館簽訂《布草房租賃合同》。
另查明，2012年3月10日鐘祥市經(jīng)濟體制改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室以鐘經(jīng)改辦（2012）01號文件批復(fù)同意鐘祥賓館改制職工安置實施方案，該方案改制的截止日期為2012年12月29日。2012年11月13日鐘祥市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局以鐘國資函（2012）10號授權(quán)鐘祥賓館按國有資產(chǎn)處置程序處置該賓館資產(chǎn)。2012年12月5日鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以鐘建規(guī)函（2012）115號函告鐘祥市國土資源局，根據(jù)《鐘祥市總體規(guī)劃》鐘祥賓館位于陽春大街東側(cè)一宗面積為12099.6㎡土地的用地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅用地。2012年12月鐘祥市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局、鐘祥市國土資源局、湖北正大拍賣有限公司分別在中國土地市場網(wǎng)、楚天都市報、荊門晚報刊登國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告，決定以競拍方式出讓1（幅）地塊（宗地編號：鐘土（2012）-45號，宗地面積：12099.6㎡，宗地坐落：鐘祥市陽春大街東側(cè)）的國有土地使用權(quán)。2012年12月28日在拍賣會上，肖玉競得編號鐘土（2012）-45號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)及鐘祥賓館其它全部資產(chǎn)，并簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》。2013年1月29日鐘祥市國土資源局與肖玉簽訂一份編號為鄂JM（ZX）-2012-45號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2013年元月31日，在鐘祥市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局、鐘祥市國土資源局見證下，原鐘祥賓館與肖玉簽訂《資產(chǎn)及人員移交協(xié)議》，雙方依據(jù)湖北大信金恒資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的《報告書》里所列實物資產(chǎn)逐一按照現(xiàn)狀清點移交。其中約定，涉及不動產(chǎn)移交，交付原《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》等證件原件；涉及房屋已出租的，交付已出租房屋的《房屋租賃合同》、《門面屋租賃合同》、《房屋經(jīng)營權(quán)出讓合同》、《門面屋經(jīng)營權(quán)出讓合同》、《財產(chǎn)租賃合同》等原件；涉及到所有租賃合同、房屋經(jīng)營權(quán)出讓合同的法律關(guān)系的解除及相關(guān)拆遷補償由接收方依法處理；接收方計劃在該宗土地上投資新建“鐘祥雅斯國際廣場”，接收房產(chǎn)后不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，直接將現(xiàn)有房屋全部拆除，拆除手續(xù)辦理時若需要移交方協(xié)助辦理，移交方予以配合。2013年3月14日湖北雅斯置業(yè)有限公司經(jīng)工商部門核準(zhǔn)設(shè)立，股東為肖玉、湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司。2013年3月28日鐘祥市國土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將合同編號為鄂JM（ZX）-2012-45號《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年6月6日原鐘祥賓館經(jīng)工商部門核準(zhǔn)注銷。
原判認(rèn)為，原鐘祥賓館與張光明簽訂的《布草房租賃合同》是雙方真實意思表示。原鐘祥賓館改制，雅斯置業(yè)公司通過公開拍賣競得原鐘祥賓館全部資產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條之規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。雅斯置業(yè)公司在接收資產(chǎn)時，其設(shè)定在該租賃物上的合同仍然存在，張光明與雅斯置業(yè)公司無須另行簽訂租賃合同，即產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，雅斯置業(yè)公司成為新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)。合同履行中，因雅斯置業(yè)公司根據(jù)《鐘祥市總體規(guī)劃》，新建“鐘祥雅斯國際廣場”，需將現(xiàn)有房屋全部拆除，原鐘祥賓館客房部的洗滌業(yè)務(wù)已不復(fù)存在，繼續(xù)履行合同不能實現(xiàn)原鐘祥賓館與原告張光明簽訂合同時“乙方負(fù)責(zé)甲方全年客房洗滌業(yè)務(wù)”的合同目的，雅斯置業(yè)公司向張光明送達《解除（終止）合同通知書》，通知其解除合同，合法有效。依照《中華人民共和國合同法》第五條，第四十四條、第六十條、第九十四條第（五）項、第二百二十九條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條之規(guī)定，判決：駁回原告張光明的訴訟請求。案件受理費2000元，減半收取1000元，由原告張光明負(fù)擔(dān)。
本院二審查明：張光明與原鐘祥賓館簽訂的《布草房租賃合同》第四條第一款約定：“任何一方違反本合同條款的，應(yīng)承擔(dān)對方經(jīng)濟損失3萬元，同時，合同期內(nèi)，乙方（張光明）未經(jīng)甲方（鐘祥賓館）書面同意轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓本合同權(quán)利及義務(wù)予第三人的，甲方有權(quán)提前解除合同，所造成的損失由乙方按市場價賠償?！钡谖鍡l約定：“乙方洗滌若達不到甲方的標(biāo)準(zhǔn)，必須無條件重洗。乙方若嚴(yán)重違法經(jīng)營（有關(guān)部門罰款或通報），甲方有權(quán)提前解除合同?！?br/>2013年3月15日，雅斯置業(yè)公司的股東肖玉、湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司在會議中表示，將肖玉競買的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。雅斯置業(yè)公司于2013年3月22日、6月19日、6月20日向鐘祥市地方稅務(wù)局莫愁湖分局繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅、“國有土地使用權(quán)出讓”契稅共2438100元。雅斯置業(yè)公司于2013年9月12日取得由鐘祥賓館出售的鐘祥市郢中鎮(zhèn)陽春大街45號8幢房屋的房屋所有權(quán)證，證號分別為：鐘房權(quán)證郢中字第××號、第××號、第20××15號、第××號、第20××13號、第××號、第201303216號、第××號。本案爭議門面屋未辦理房產(chǎn)證，2013年9月25日雅斯置業(yè)公司取得本案爭議門面屋所占用土地的土地證，證號為鐘國用（2013）第2206652-1號。根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，現(xiàn)鐘祥賓館片區(qū)用地性質(zhì)為商服兼商住性質(zhì)。
原判認(rèn)定的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是：1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《布草房租賃合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問題。上訴人認(rèn)為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時，無權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無權(quán)向上訴人下達解除合同通知書。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過公開拍賣競得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了湖北雅斯置業(yè)有限公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團辦公會議中表示將競得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《布草房租賃合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書》時，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對房屋財產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認(rèn)為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)所有權(quán)，無權(quán)下達解除合同通知書的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《布草房租賃合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同。張光明與原鐘祥賓館簽訂的《布草房租賃合同》第四條第一款、第五條中雙方約定未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓、嚴(yán)重違法經(jīng)營的，出租方有權(quán)解除合同。據(jù)已查明的事實，并未發(fā)生承租方轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓或違法經(jīng)營的事實，雅斯置業(yè)公司發(fā)出解除（終止）合同通知書依據(jù)的理由是根據(jù)政府工作報告，啟動鐘祥賓館片區(qū)開發(fā)，要將原鐘祥賓館房屋全部拆除后新建，該解除事由與合同約定不一致，其單方解除（終止）合同的行為不符合合同約定，應(yīng)屬違約行為。上訴人張光明訴請法院要求確認(rèn)雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書無效，并要求繼續(xù)履行合同，按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國際廣場”。原鐘祥賓館含該門面房的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國際廣場”建設(shè)已經(jīng)啟動。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實上不可能。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l（一）項規(guī)定的情形，故對上訴人張光明的上訴請求，本院不予支持。因上訴人張光明在履行合同中沒有過錯，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。原審認(rèn)定基本事實清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，并報請本院審判委員會討論決定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2000元，由張光明負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖