張某某
彭慧東（湖北法輝律師事務(wù)所）
咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
余隆盛（湖北佳成律師事務(wù)所）
湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校［以下簡稱咸寧衛(wèi)校
樊斌一般代理

原告張某某。
委托代理人彭慧東，湖北法輝律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
共同訴訟代表人（34名原告推薦）高榮球、趙桂芳、陳華，分別住咸寧市咸安區(qū)溫泉路68號、89號。均系湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校教職工。
被告咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某房地產(chǎn)公司）。
住所地:咸寧市溫泉銀泉大道657號。
法定代表人李友群，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人余隆盛，湖北佳成律師事務(wù)所律師。一般代理。
第三人湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校［以下簡稱咸寧衛(wèi)校，現(xiàn)合并于咸寧職業(yè)教育（集團）學(xué)校］。
住所地:咸寧大道138號。
負責人潘志雄，該校黨委副書記。
委托代理人樊斌。一般代理。
原告張某某等34人與被告金某房地產(chǎn)公司、第三人咸寧衛(wèi)校房屋拆遷安置補償合同糾紛34案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭合并進行了審理。原告張某某的委托代理人彭慧東、推薦的共同訴訟代表人高榮球、趙桂芳、陳華、被告金某房地產(chǎn)公司的委托代理人余隆盛、第三人咸寧衛(wèi)校的委托代理人樊斌到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當事人的真實意思表示，且不違反我國法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關(guān)系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個人享有房屋所有權(quán)，但不享有國有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國有劃撥土地改變?yōu)閲谐鲎屚恋兀枥U納土地出讓金；原告雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責任主體及違約金是否過高的認定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，即原、被告之間的合同依據(jù)。被告與第三人之間的合同對職工還建房屋的交付、辦證等進行了約定；原、被告之間的合同對辦證的時間和違約責任進行了約定，但未對辦好的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證交付方式進行約定，應(yīng)認定原、被告認可被告與第三人之間合同約定的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據(jù)是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”，2份合同之間具有關(guān)聯(lián)性。雖然2份合同具有關(guān)聯(lián)性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責任的相對性，因為違約責任只能在合同當事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不負違約責任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對人承擔責任后，有權(quán)向第三人追償。因此，本案違約金責任主體應(yīng)為被告；如果被告認為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權(quán)利。一般來說，違約金應(yīng)以約定或損失事實為依據(jù)，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)適當予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔10萬元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應(yīng)按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔原告逾期辦證違約金標準應(yīng)從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權(quán)證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計算房屋總價值，再按房屋總價值為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即按年貸款利率的130%計算。因政策調(diào)控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用證的違約責任應(yīng)予免除。
綜上，本院認為，原、被告訂立的“房屋拆遷還建合同”是雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關(guān)聯(lián)，但根據(jù)合同的相對性原則，不能免除被告的全部違約責任，原告要求被告承擔逾期辦證違約責任合理部分的訴訟請求，本院予以支持；但要求支付10萬元違約金的訴訟請求過高，應(yīng)當依法予以調(diào)整，參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權(quán)證交付給第三人之日止（即從2010年1月1日起至2013年11月25日止，共計約47個月）按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準（即按銀行年貸款利率6%的130%計算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價值150282元（166.98㎡×900元=150282元）支付原告違約金，即:150282元×6.5‰×47個月=45911元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請求，因被告已經(jīng)履行了辦證義務(wù)，且將所辦證件按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應(yīng)當由原告向第三人領(lǐng)取或由第三人分發(fā)給原告。原告要求被告賠償其延遲辦證的經(jīng)濟損失，因未提供證據(jù)支持，缺乏事實依據(jù)，該請求本院不予支持。被告提出對逾期辦證約定承擔違約責任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應(yīng)予調(diào)整的抗辯請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時為原告辦證的過錯責任在第三人，應(yīng)由第三人承擔責任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認為原告起訴是依法維護權(quán)利，被告認為衛(wèi)校在拆遷還建中負有責任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔責任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護經(jīng)濟社會秩序，平等保護當事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告張某某逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣45911元（從2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價值150282元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標準計算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告張某某交付還建房的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
案件受理費948元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費；訴訟費專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號:17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當事人的真實意思表示，且不違反我國法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有無關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是第三人，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，換言之，如果沒有被告與第三人訂立的合同，原、被告之間就不可能建立“房屋拆遷還建合同”關(guān)系；被告與第三人訂立的合同能否順利履行，與原、被告之間的合同密切關(guān)聯(lián)。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個人享有房屋所有權(quán)，但不享有國有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國有劃撥土地改變?yōu)閲谐鲎屚恋?，需繳納土地出讓金；原告雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是第三人咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人咸寧衛(wèi)校。4、違約金責任主體及違約金是否過高的認定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與第三人簽訂的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，即原、被告之間的合同依據(jù)。被告與第三人之間的合同對職工還建房屋的交付、辦證等進行了約定；原、被告之間的合同對辦證的時間和違約責任進行了約定，但未對辦好的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證交付方式進行約定，應(yīng)認定原、被告認可被告與第三人之間合同約定的交付方式。前述，原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”的依據(jù)是被告與第三人之間訂立“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”，2份合同之間具有關(guān)聯(lián)性。雖然2份合同具有關(guān)聯(lián)性，但不能影響原、被告之間合同約定違約責任的相對性，因為違約責任只能在合同當事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不負違約責任；因第三人原因造成合同不能履行的，相對人承擔責任后，有權(quán)向第三人追償。因此，本案違約金責任主體應(yīng)為被告；如果被告認為是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主張權(quán)利。一般來說，違約金應(yīng)以約定或損失事實為依據(jù)，如果約定的違約金過分高于或低于違約行為所造成的損害，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)適當予以減少或增加。本案中，被告將建好的還建房及時交付給第三人分配給原告使用，并未給原告造成不能交付房屋的損失，原、被告在合同中約定逾期辦證視為違約，并承擔10萬元的違約金的約定過分高于未按約辦證的損失，其損失應(yīng)按逾期貸款利息損失為限。由于原告、被告約定還建房超出還建面積部分為900元／㎡，故被告承擔原告逾期辦證違約金標準應(yīng)從約定的逾期辦證之日起至向第三人交付房屋所有權(quán)證之日止，按房屋面積乘以900元／㎡計算房屋總價值，再按房屋總價值為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即按年貸款利率的130%計算。因政策調(diào)控等客觀原因，被告延遲辦理土地使用證的違約責任應(yīng)予免除。
綜上，本院認為，原、被告訂立的“房屋拆遷還建合同”是雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。但由于該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，受制于被告與第三人合同的履行。雖然原、被告之間的合同具有涉他性，并與被告與第三人訂立的合同有關(guān)聯(lián)，但根據(jù)合同的相對性原則，不能免除被告的全部違約責任，原告要求被告承擔逾期辦證違約責任合理部分的訴訟請求，本院予以支持；但要求支付10萬元違約金的訴訟請求過高，應(yīng)當依法予以調(diào)整，參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款的規(guī)定，從合同約定的逾期辦證之日起至被告將房屋所有權(quán)證交付給第三人之日止（即從2010年1月1日起至2013年11月25日止，共計約47個月）按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準（即按銀行年貸款利率6%的130%計算，折算成月利率為6.5‰）乘以房屋總價值150282元（166.98㎡×900元=150282元）支付原告違約金，即:150282元×6.5‰×47個月=45911元。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請求，因被告已經(jīng)履行了辦證義務(wù)，且將所辦證件按被告與第三人訂立的合同約定交付給了第三人，應(yīng)當由原告向第三人領(lǐng)取或由第三人分發(fā)給原告。原告要求被告賠償其延遲辦證的經(jīng)濟損失，因未提供證據(jù)支持，缺乏事實依據(jù)，該請求本院不予支持。被告提出對逾期辦證約定承擔違約責任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納；其提出違約金過高應(yīng)予調(diào)整的抗辯請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告提出未能按時為原告辦證的過錯責任在第三人，應(yīng)由第三人承擔責任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認為原告起訴是依法維護權(quán)利，被告認為衛(wèi)校在拆遷還建中負有責任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔責任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護經(jīng)濟社會秩序，平等保護當事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、參照《最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十八條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告張某某逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣45911元（從2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價值150282元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標準計算）。
二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告張某某交付還建房的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
案件受理費948元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔。

審判長：黃大湖
審判員：羅忠明
審判員：吳傳宇

書記員：汪琪