原告(反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：葛冬平，上海禹眾律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：蔣某某，男，xxxx年xx月xx日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳某某，上海元竹律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李某某，上海元竹律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某訴被告(反訴原告)蔣某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年12月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張某以及委托訴訟代理人葛冬平、被告(反訴原告)蔣某某的委托訴訟代理人陳某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某向本院提出訴訟請求：1.解除原、被告就上海市浦東新區(qū)龍居路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2.被告返還原告購房款200萬元。事實與理由：2017年6月4日，原、被告在上海太平洋房屋服務(wù)有限公司的居間下，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告購買被告名下的上海市浦東新區(qū)龍居路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，總價710萬元(房屋合同總價450萬元及裝潢等補償款260萬元)，過戶時間為2018年12月31日。合同簽訂后，原告按約支付被告定金5萬元及首付款195萬元。2018年8月28日，原告前往銀行辦理貸款時，被告知系爭房屋類型為公寓，土地使用權(quán)的使用年限與普通住宅不同。原告方才知曉系爭房屋土地使用權(quán)的使用年限為35年，自2008年4月3日至2043年1月26日止。在此之前，居間方及被告從未將該信息告知原告。原告認(rèn)為，系爭房屋的土地使用權(quán)年限系購買房屋時應(yīng)告知原告的重要信息，系爭房屋從外表上看，與普通住宅一致，常人無法判斷房屋類型。在居間過程中及與被告購買房屋的過程中，居間方及被告從未這一重要信息告知原告，甚至沒有任何提示，存在欺詐行為，從而導(dǎo)致原告貸款賣未果，合同無法履行。故原告認(rèn)為，原、被告之間的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)當(dāng)解除，被告應(yīng)返還實際收取的購買款200萬元。原、被告之間就解除房屋買賣合同事宜未能達成一致意見，特向貴院提起訴訟，請判如所請。
　　被告蔣某某辯稱，不同意原告的訴訟請求，此為房價大跌，原告惡意違約。
　　反訴原告蔣某某向本院提出反訴請求：1.請求判決確認(rèn)解除反訴原告與反訴被告于2017年6月4日就上海市浦東新區(qū)龍居路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》；2.請求判決反訴被告立即支付反訴原告違約金142萬元。事實與理由：反訴原告與反訴被告于2017年6月4日就系爭房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》。反訴被告在支付了反訴原告房款200萬元后，沒有按照約定向反訴原告支付剩余房款。反訴被告于2018年10月22日向法院起訴反訴原告，要求解除合同，明確表示不履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付反訴原告違約金142萬元，請求支持反訴原告的訴訟請求。
　　針對反訴，反訴被告張某辯稱，同意解除合同，但是不同意訴訟請求2，過錯方在反訴原告。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　2008年5月29日，系爭房屋權(quán)利人登記為被告(反訴原告)蔣某某。房地產(chǎn)權(quán)證顯示，土地用途為商住綜合用地，土地使用期限為2008年4月3日至2043年1月26日止。
　　2017年6月4日，被告(反訴原告)蔣某某將該房地產(chǎn)權(quán)證交付上海太平洋房屋服務(wù)有限公司，經(jīng)辦人為何小龍。
　　2017年6月4日，在上海太平洋房屋服務(wù)有限公司居間下，原告(反訴被告)張某(乙方、承購方)與被告(反訴原告)蔣某某(甲方、出售方)簽訂一份《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》。在該協(xié)議中，甲乙雙方本著自愿、公平、誠實信用原則，就系爭房屋簽訂協(xié)議如下：第二條約定，買賣房地產(chǎn)的基本情況(若本條描述的該房地產(chǎn)與實際情況不符或不詳盡，則以該房地產(chǎn)權(quán)屬證明或相關(guān)法律文書的記載內(nèi)容為準(zhǔn))：1.1類型：住宅。第三條第1款約定，房地產(chǎn)權(quán)證號：有，滬某某。第四條約定，房地產(chǎn)出售總價為710萬元(此價為房東到手價)。
　　2017年6月4日，在上海太平洋房屋服務(wù)有限公司居間下，原告(反訴被告)張某(乙方、買受人)與被告(反訴原告)蔣某某(甲方、賣售人)簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補充協(xié)議》。在該合同中，第一條約定，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)具體狀況如下：(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號為：浦XXXXXXXXXX。(二)房屋類型：公寓。第二條約定，上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計450萬元。第三條約定，甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地使用權(quán)按下列第(一)款辦理。(一)該房屋占用的國有土地使用權(quán)的使用年限從2008年4月3日起至2043年1月26日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。第六條約定，在2018年12月31日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。第九條約定，乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第(三)款內(nèi)容處理：(三)乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，賠償金自本合同應(yīng)付款期限之第2日起計算至實際付款之日止。逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)付期限之第2日起計算至甲方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價的20%支付違約金。乙方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于全部違約款項的價款，余款返還給乙方，已付款不足支付的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付。補充條款(一)第9條約定，乙方于2018年9月30日之前，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)。若自乙方申請貸款起滿50個工作日，乙方的購房貸款仍不足本合同約定的額度，則乙方應(yīng)與甲方到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)之前，現(xiàn)金補足不足部分。附件三付款協(xié)議約定，1、乙方于2017年6月30日前，支付甲方房款200萬元(含已付定金5萬元，定金轉(zhuǎn)房款)。2、乙方于甲乙雙方辦理該房屋過戶手續(xù)前支付甲方房款400,000元。3、乙方以購房貸款的形式向甲方支付房款200萬元，該款項由貸款銀行轉(zhuǎn)入甲方賬戶。4、乙方于甲乙雙方辦妥該房屋交接手續(xù)當(dāng)日支付甲方房款10萬元。第十四條約定，本合同一式7份，甲乙雙方各執(zhí)1份，財政、稅務(wù)和浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)一份。在補償協(xié)議中，約定該房屋成交總價為710萬元，買賣合同約定的成交價為450萬元，未包含房屋裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備?，F(xiàn)，乙方就房屋裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補償甲方260萬元，并于甲乙雙方辦理該房屋過戶手續(xù)前支付甲方。
　　2017年6月4日，原告(反訴被告)張某向被告(反訴原告)蔣某某支付定金5萬元以及購房款195萬元，共計200萬元。之后，原告(反訴被告)張某未再向被告(反訴原告)蔣某某支付房價款。
　　2018年2月7日，被告(反訴原告)蔣某某通過微信向原告(反訴被告)張某問道：“現(xiàn)在資金方式準(zhǔn)備的還順利嗎？”原告(反訴被告)張某回答：“房子在賣，我已經(jīng)降價在賣了?！?br/>　　2018年5月8日，被告(反訴原告)蔣某某通過微信向原告(反訴被告)張某問道：“你的房產(chǎn)首付資金可否在6月份到賬？”原告(反訴被告)張某回答：“為什么這么急”、“我房子還沒賣掉”……
　　2018年8月22日，原告(反訴被告)張某通過微信向被告(反訴原告)蔣某某說道：“請您和您太太說一聲，盡快把材料弄出來給小龍，我好申請貸款?！北桓?反訴原告)蔣某某回復(fù)：“材料已經(jīng)準(zhǔn)備好了，您這邊錢匯出來嗎？”對此，原告(反訴被告)張某回答：“就這兩天，明天或者后天。”
　　2018年8月30日，被告(反訴原告)蔣某某通過微信向原告(反訴被告)張某說道：“我在開會，現(xiàn)在不方便通話。沒事，小何和我聯(lián)系過了，OK的。我原本戶口有遷進遷出過，所以這房子落戶沒問題。另一方面是因為這房子在建造和銷售之初并沒有預(yù)判到現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)時間問題，你新做產(chǎn)證會根據(jù)新的規(guī)定來的，放心好了?！痹?反訴被告)張某回復(fù)：“因為當(dāng)時您沒有跟我們說過這個房子的土地狀況是商住綜合用地。”被告(反訴原告)蔣某某接著回復(fù)：“我也是才知道的。因為我買房那會兒大家并不在意這個”……原告(反訴被告)張某說道：“我也是前天銀行說的，我貸不了款，何小龍也沒告訴我?！北桓?反訴原告)蔣某某接著說：“這個我覺得要和小何溝通一下，他畢竟是內(nèi)行對吧?！痹?反訴被告)張某說：“感覺小龍也不知道，當(dāng)時他也沒提房子的土地狀況。”……原告(反訴被告)張某說道：“我原來準(zhǔn)備貸款30年的，現(xiàn)在只有20年?！北桓?反訴原告)蔣某某回復(fù)：“這個我不知道呀，是政策改了嗎？我那時可以貸30年的?！痹?反訴被告)張某回復(fù)：“因為土地只有24年了”……原告(反訴被告)張某說道：“我看到的也是這個”、“我爸媽現(xiàn)在擔(dān)心到時候萬一是社會公益性質(zhì)收房呢，還有繳納土地轉(zhuǎn)讓金、這個錢要多少誰也不知道、他們覺得花20到30萬元買個放心比較值，律師說最多賠45萬元?！北桓?反訴原告)蔣某某回復(fù)：“不會的。房子的產(chǎn)權(quán)永遠是你的。土地轉(zhuǎn)讓金一般只會很小一部”……被告(反訴原告)蔣某某說道：“不過如果你貸款下來了，辦理過戶后，我還是盡快地搬離，因為你也需要住處的對吧。”原告(反訴被告)張某回復(fù)：“辦不下來啊，年限少了將近1／3，我月供不夠，然后還有土地的問題，父母的意思是不想要”、“我在猶豫，一方面確實20-30也不是一筆小錢，一方面土地的性質(zhì)確實如鯁在喉，不舒服，一方面打官司太累了?！?br/>　　2018年10月22日，原告張某向本院提交起訴狀，要求解除合同。
　　2019年3月4日，被告(反訴原告)蔣某某向本院提出對系爭房屋(包括裝修家具)在2018年11月12日的市場價值進行司法評估。2019年3月29日，上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司接受上某某的委托，對系爭房屋作出估價報告，系爭房屋在2018年11月12日的價格為658萬元。對此，被告(反訴原告)蔣某某繳納了評估服務(wù)費17,055元。上某某接受上某某的委托，于2019年6月25日對系爭房屋內(nèi)的家具出具了鑒定報告書，系爭房屋內(nèi)家具在2018年11月12日的市場價值為3,820元。評估時遺漏一套桌椅，雙方一致確認(rèn)價格為500元。對此，被告(反訴原告)蔣某某繳納了資產(chǎn)評估費3,000元。綜上，系爭房屋(包括家具)在2018年11月12日的市場總價值為658.432萬元。
　　庭審中，關(guān)于系爭房屋的土地性質(zhì)和使用年限，原告(反訴被告)張某陳述，在2017年6月4日簽約時，中介工作人員何小龍將房地產(chǎn)權(quán)證拿在手中，給其掃了一眼就收起來了，而且雙方簽訂的合同在中介工作人員何小龍手中，他讀了一下，沒給原告(反訴被告)張某細(xì)看，簽訂后的合同也沒有給原告(反訴被告)張某，直至辦理貸款時去中介取得的合同。對此，被告(反訴原告)蔣某某陳述，其沒有告知原告(反訴被告)張某系爭房屋的土地性質(zhì)和使用年限，但是被告(反訴原告)蔣某某向原告(反訴被告)張某出示過房地產(chǎn)權(quán)證，原告(反訴被告)張某是知道該情況的。關(guān)于被告(反訴原告)蔣某某的實際損失，原告(反訴被告)張某抗辯，其一，原告(反訴被告)張某也有損失，原告(反訴被告)張某于2017年7月向被告(反訴原告)蔣某某支付房價款200萬元，被告(反訴原告)蔣某某已經(jīng)占有二年，按照最高人民法院關(guān)于民間借貸的司法解釋規(guī)定的年利率6%計算，也達到了24萬元損失。其二，被告(反訴原告)蔣某某有過錯，因被告(反訴原告)蔣某某沒有提示原告(反訴被告)張某房屋使用年限，刻意隱瞞，導(dǎo)致原告(反訴被告)張某無法正常貸款，實際被被告(反訴原告)蔣某某在房屋買賣過程中存在過錯，即使被告(反訴原告)蔣某某有損失，不能所有損失都由原告(反訴被告)張某承擔(dān)。
　　另查，2008年4月3日，案外人徐某某與被告(反訴原告)蔣某某簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，前者以房屋總價98萬元將系爭房屋出售后者。此外，被告(反訴原告)蔣某某于2019年7月29日從上海市浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記中心調(diào)取的上海市不動產(chǎn)登記簿顯示，被告(反訴原告)蔣某某與蔣志明、劉曼同時擁有上海市浦東新區(qū)浦東大道2406弄2號402室房屋，所以，系爭房屋滿五年但不唯一。
　　以上事實，由原告(反訴被告)張某提供的《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補償協(xié)議》、收據(jù)、建設(shè)銀行客戶回單、微信聊天記錄，被告(反訴原告)蔣某某提供了《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補償協(xié)議》、收據(jù)、銀行回單、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、估價報告、鑒定報告書、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、上海市不動產(chǎn)登記簿、以及原告(反訴被告)、被告(反訴原告)陳述等在案佐證。
　　本院認(rèn)為，本案的爭議焦點問題有二：第一，系爭房屋(包括家具)在2018年11月12日的市場總價值為658.432萬元，如何折算為被告(反訴原告)蔣某某到手價？第二，原告(反訴被告)張某是否具備解除合同的條件？
　　關(guān)于第一個焦點爭議問題，系爭房屋(包括家具)在2018年11月12日的市場總價值為658.432萬元，該價值為稅費各付前提下的價格。如果要換算成此市場總價值下的被告(反訴原告)蔣某某到手價，則需要將市場總價值為658.432萬元減去被告(反訴原告)蔣某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費即可。作為出售方，被告(反訴原告)蔣某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)增值稅和個人所得稅，又應(yīng)系爭房屋屬于非普通住宅，故增值稅＝(核定計稅價格－買入價)÷1.05×5%＝(658.432萬元－98萬元)÷1.05×5%＝26.6872萬元，個人所得稅＝(核定計稅價格－增值稅)×2%＝(658.432萬元－26.6872萬元)×2%＝12.6349萬元，增值稅和個人所得稅合計39.3221萬元，進而系爭房屋市場總價值658.432萬元換算成的被告(反訴原告)蔣某某到手價為619.1099萬元，與合同約定的被告(反訴原告)蔣某某到手價710萬元相比，相差90.8901萬元。此差額為合同解除后被告(反訴原告)蔣某某有關(guān)系爭房屋的實際價格損失。
　　第二個焦點爭議問題，原告(反訴被告)張某主張其解除合同的理由為被告(反訴原告)蔣某某未能告知系爭房屋性質(zhì)，導(dǎo)致其不能申請30年期限的銀行貸款，從而無法繼續(xù)履行合同。本院認(rèn)為，原告(反訴被告)張某獲知系爭房屋的性質(zhì)以及具體使用年限的途徑有四種：其一，被告(反訴原告)蔣某某告之；其二，中介工作人員告之；其三，被告(反訴原告)蔣某某或中介出示房地產(chǎn)權(quán)證、原告(反訴被告)張某查看；其四，原告(反訴被告)張某閱讀《上海市房地產(chǎn)買賣合同》相應(yīng)條款。在本案中，被告(反訴原告)蔣某某將房地產(chǎn)權(quán)證交付中介工作人員，中介工作人員曾向原告(反訴被告)張某出示過。同時，無論《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》還是《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，均有房地產(chǎn)權(quán)證的編號，而且，前者第二條明確提醒若本條描述的該房地產(chǎn)與實際情況不符或不詳盡，則以該房地產(chǎn)權(quán)屬證明或相關(guān)法律文書的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，后者第三條明確了該房屋占用的國有土地使用權(quán)的使用年限從2008年4月3日起至2043年1月26日止，所以，無論原告(反訴被告)張某查看房地產(chǎn)權(quán)證，還是閱讀《房地產(chǎn)買賣(含居間)協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，均可獲知系爭房屋的性質(zhì)和使用年限。此外，被告(反訴原告)蔣某某和原告(反訴被告)張某地位對等，均不是二手房買賣領(lǐng)域的專業(yè)人士，在被告(反訴原告)蔣某某已經(jīng)提供房地產(chǎn)權(quán)證供原告(反訴被告)張某核實、合同約定明確的情形下，不能再賦予被告(反訴原告)蔣某某主動告之系爭房屋性質(zhì)和使用年限的額外義務(wù)。綜上，在被告(反訴原告)蔣某某沒有隱瞞、提供房地產(chǎn)權(quán)證供原告(反訴被告)張某核實的情形下，作為貸款申請人的被告(反訴原告)蔣某某應(yīng)當(dāng)更應(yīng)關(guān)注系爭房屋性質(zhì)和使用年限，因其自身原因未能獲知房屋性質(zhì)和使用年限，過錯在自己。此外，根據(jù)合同約定，貸款不足，原告(反訴被告)張某應(yīng)以現(xiàn)金補足，故貸款申請不下來，也不是原告(反訴被告)張某不履行合同的正當(dāng)條件。
　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因反訴被告張某是不繼續(xù)履行合同的過錯方，反訴原告蔣某某提出判決確認(rèn)解除其與反訴被告張某于2017年6月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》的反訴請求，具備法律和事實依據(jù)，本院予以支持；關(guān)于反訴原告蔣某某提出的判決反訴被告張某立即支付其違約金142萬元的反訴請求，但是，對于賠償金金額，盡管反訴被告張某未就違約金過高直接請求予以酌情調(diào)整，但是在其具體的辯論意見已經(jīng)體現(xiàn)了酌情調(diào)整的意見，進而本院以系爭房屋實際價格損失90.8901萬元為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況(反訴被告張某于2017年6月向反訴原告蔣某某支付房價款200萬元，至今已有二年有余，故反訴原告蔣某某因合同解除而獲取了相應(yīng)利息收入)、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情將違約金金額由反訴原告蔣某某主張的142萬元調(diào)整低至69萬元。相印地，原告張某提出的解除雙方就上海市浦東新區(qū)龍居路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告張某提出的被告蔣某某返還其購房款200萬元的訴訟請求，具備事實和法律依據(jù)，本院予以支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)解除反訴原告蔣某某與反訴被告張某于2017年6月4日就上海市浦東新區(qū)龍居路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補償協(xié)議》；
　　二、反訴被告張某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向反訴原告蔣某某支付違約金69萬元；
　　三、被告蔣某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告張某歸還房價款200萬元；
　　四、駁回原告張某的其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費22,800元，減半收取計11,400元，由原告張某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費8,790元，資產(chǎn)評估費3,000元，評估服務(wù)費17,055元，共計28,845元，由反訴被告張某承擔(dān)14,016元，由反訴原告蔣某某負(fù)擔(dān)14,829元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：王保林

書記員：秦??葉