上訴人（原審被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人：黃寶君，黑龍江曦暉律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)。
法定代表人：周晨曉，該單位經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馮偉紅，黑龍江馮偉紅律師事務所律師。

上訴人張某因與被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2016）黑1004民初952號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人張某委托訴訟代理人黃寶君，被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司委托訴訟代理人馮偉紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某上訴請求：1.撤銷黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院（2016）黑1004民初952號民事判決書，發(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1.原審遺漏訴訟主體。上訴人已將本案所涉商鋪轉(zhuǎn)租給八個次承租人，原審應追加這八位次承租人為本案的第三人參加訴訟。2.原審認定事實不清。原審查明租賃合同的相對方是躍龍門商貿(mào)有限公司，合同在履行中都是躍龍門公司的員工張威與上訴人溝通聯(lián)系情況，而購買此商鋪的實際人是張雷，張雷與被上訴人之間買賣房屋以及中途退房退款與躍龍門公司無關，如果要解除與上訴人之間的租賃合同，也應該是躍龍門商貿(mào)有限公司給上訴人下達解除租賃合同的通知，而不應該是被上訴人下達，該租賃合同合法有效，應當繼續(xù)履行。
牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司辯稱，1.原審并未遺漏訴訟主體。2016年6月27日被上訴人已在涉案商鋪門口張貼了通知書，此后八位次承租人并未與被上訴人重新簽訂房屋租賃協(xié)議，也未向被上訴人提出任何異議，該八位次承租人已經(jīng)以自己的行為表示不再繼續(xù)租賃該涉案商鋪，該八位次承租人并未申請參加訴訟，故應視為其放棄訴訟權利。因此，該八位次承租人并非本案必要共同訴訟人，本案無需追加八位次承租人為第三人。2.原審認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。上訴人對涉案商鋪的產(chǎn)權人是被上訴人的事實是明知的。上訴人稱商鋪租賃合同的相對人是躍龍門商貿(mào)有限公司，但合同上并沒有加蓋躍龍門商貿(mào)公司的公章而是張雷的簽名，該商鋪的買受人是張雷非躍龍門商貿(mào)公司，根本不存在相對方是躍龍門商貿(mào)公司的事實。被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司請求二審判決駁回上訴，維持原判。
牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司向一審法院起訴請求:1.判令被告張某立即騰退并返還原告位于牡丹江市愛民區(qū)通鄉(xiāng)街學院風景小區(qū)4號樓6號（原4幢00010X號）商鋪；2.判令被告張某支付拖欠的房屋租賃費53309.35元，解除合同之后至原告起訴之日房屋占用費28333.33元；3.判令被告張某給付原告起訴之日至其騰房之日的房屋占用費（按年租金85000元計算）；4.判令被告張某支付拖欠租金違約金38420元；5.判令被告張某賠償原告逾期交房損失186000元；原告起訴之日至被告騰房之日的逾期交房損失按每日2000元計算；6.案件受理費由被告張某承擔。
一審法院認定事實：原告與案外人張雷于2013年9月27日簽訂《龍某學院風景商品房銷售協(xié)議》，雙方約定張雷以10212468元的價格購買包括本案涉案商鋪即第4幢00010X號商鋪在內(nèi)的6處商鋪。2014年12月29日，原告與張雷簽訂補充協(xié)議，雙方約定因原告違約，張雷將第4幢00010X號商鋪、第7幢0001XX號商鋪退還給原告，原告退還購房款并給予以張雷相應的賠償。同時約定，第4幢00010X號商鋪的租金收益權自原告向張雷全額支付退款之日起轉(zhuǎn)移給原告，并于當日辦理租金收益權的相關轉(zhuǎn)移手續(xù)。截至2015年5月22日，原告將補充協(xié)議中涉及的房款全部退還給案外人張雷。2014年11月21日，張雷以躍龍門商貿(mào)有限公司的名義與被告張某簽訂房屋租賃合同。雙方約定，張某承租龍某學院風景4號樓6號（原4幢00010X號）商鋪，租賃期限為2014年11月21日至2017年11月21日，年租金85000元，每年租期開始30天前一次性交付。同時約定，乙方（張某）在本合同到期或合解除后三日內(nèi)向甲方（躍龍門商貿(mào)有限公司）交還房屋；乙方如逾期交還房屋，每逾期一天應賠償甲方2000元的損失。如乙方逾期支付租金超過15天或逾期支付水、電費和供熱費等相關費用超過30天，甲方可以解除合同，乙方已交納的租金不予退還。現(xiàn)被告將涉案商鋪分割成不同的攤位租賃給他人經(jīng)營快餐，年獲利114000元。2015年4月，躍龍門商貿(mào)有限公司的員工張威、趙明紅曾口頭告知被告張某涉案商鋪產(chǎn)權人變更事宜。2016年5月25日，原告以微信的方式向被告送達了《催繳租金通知書》，該通知告知被告，龍某公司已與張雷簽訂補充協(xié)議，解除了龍某公司與張雷關于龍某學院風景4幢00010X號商鋪的買賣關系，該商鋪的產(chǎn)權人及管理者已變更為龍某公司，龍某公司本著延續(xù)被告與躍龍門商貿(mào)有限公司簽署的《房屋租賃合同》的原則，要求被告在收到該通知5日內(nèi)向龍某公司交納2016年1月20日至2017年1月20日的租金。被告于當日收到該通知后，即以微信的方式告知原告單位工作人員，被告正在北京看病，最早于2016年6月1日回牡丹江交納租金。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送達了關于解除《房屋租賃合同》通知書，該通知告知被告，原告取得龍某學院風景4幢00010X號商鋪的產(chǎn)權并成為該商鋪的管理人，原告向被告多次催繳租金后，被告仍不交納租金，故原告根據(jù)相關法律規(guī)定，解除被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》，要求被告在收到該通知7日內(nèi)，將上述商鋪交還給原告，并將欠付的租金、違約金及其他物業(yè)、水電費用結(jié)清。2016年6月27日，原告在涉案商鋪門口張貼了《關于龍某學院風景4－00010X號商鋪房屋租賃關系的通知書》，告知商鋪內(nèi)的各位業(yè)主，因龍某公司已與張某解除房屋租賃合同關系，故各次承租人租賃涉案商鋪中的攤位已喪失合法依據(jù)，如各位業(yè)主愿意繼續(xù)承租經(jīng)營的，于2016年7月5日前與龍某公司進行協(xié)商并重新簽訂房屋租賃協(xié)議；如不愿意繼續(xù)經(jīng)營的，于2016年7月5日前將涉案商鋪交還龍某公司，并結(jié)清所有費用。2016年7月7日，原告在涉案商鋪門口張貼《關于交還房屋的通知》,告知涉案商鋪內(nèi)的業(yè)主，于2016年7月11日前搬離涉案商鋪，如逾期搬出，龍某公司將采取停水、停電，封閉房屋的自助措施。被告收到原告送達的關于解除《房屋租賃合同》通知書后，未在三個月內(nèi)向人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
一審法院認為，關于原、被告形成的租賃關系是否合法有效的問題。依照《中華人民共和國物權法》第三十條的規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。本案原告與案外人張雷簽訂商品房銷售協(xié)議，將涉案商鋪出售給案外人張雷，但未辦理涉案房屋的產(chǎn)權變更登記，故張雷未取得該商鋪的完滿物權。其后，原告與張雷簽訂補充協(xié)議，約定將涉案房屋退還給原告，且原告及張雷實際辦理了退房手續(xù)。因此，原告作為涉案商鋪的合法建造人對涉案商鋪享有物權即對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。原告與張雷約定涉案商鋪的租金收益權自原告向張雷全額支付退款之日起轉(zhuǎn)移給原告，并于當日辦理租金收益權的相關轉(zhuǎn)移手續(xù)。截至2015年5月22日，原告將補充協(xié)議中涉及的房款全部退還給案外人張雷，且躍龍門商貿(mào)有限公司的員工已將相關情況告知被告張某，故原告自2015年5月25日起享有涉案商鋪的租金收益權，即原告此時收回了涉案商鋪的承租權，原、被告延續(xù)被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》，雙方形成了合法有效的租賃關系。原、被告均應按該《房屋租賃合同》的約定承受承租人、出租人的相應權利義務。關于原、被告之間的租賃關系是否已解除的問題。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項的規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。該法第九十六條規(guī)定，當事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，當事人對合同法第九十六條、第九十九規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。2016年6月6日，原告以微信的方式向被告送達了關于解除《房屋租賃合同》通知書，告知被告，原告因被告遲延交納租金，故解除被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》。被告收到原告送達的該通知書后，未在三個月內(nèi)向人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。因此被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》已于到達被告張某時即2016年6月6日解除。關于原告各項訴訟請求是否應予支持的問題。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。1.因原、被告的租賃關系已解除，原告要求被告返還涉案商鋪符合法律規(guī)定，本院予以支持。2.因被告同意支付原告2015年11月21日至2016年6月6日的租金53309.35元及2016年6月7日至2016年9月7日的商鋪占有使用費21250元，故本院對原告上述兩項請求予以支持。3.被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》第三項第3項規(guī)定，房屋租金每年支付一次，于租期開始30天前一次性交付。第十項違約責任第2條約定，如乙方（被告）逾期支付租金，應當按逾期付款額的日千分之二向甲方支付違約金。在案件審理過程中，被告認為原、被告約定的逾期付款違約金過高，要求法院予以調(diào)整，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。原、被告約定甲方（原告）按逾期支付租金總額的千分之二向乙方加收違約金，該約定明顯超過原告收取租金后的直接可得利益即金融機構(gòu)貸款利息，但被告要求按萬分之一調(diào)整低于金融機構(gòu)貸款利率，故本院對被告逾期支付租金的違約金按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息另加收百分之三十予以保護即年租金85000元×4.35%÷360日×198日（2015年11月21日至2016年6月6日）×130%＝2643.71元。4.被告自原告起訴時即2016年9月7日仍占有、使用涉案商鋪，故原告請求判令被告按年租金85000元即日租金232.88元（年租金85000元÷365日）支付原告自2016年9月8日起至被告退還原告涉案商鋪時止的房屋占有使用費符合法律規(guī)定，本院予以保護。5.被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）于2014年11月21日所簽署的《房屋租賃合同》第十二項第1條約定，乙方在本合同到期或合同解除后三日內(nèi)向甲方交還房屋，乙方逾期交還房屋，每逾期一天應賠償甲方2000元的損失。被告稱該項條款顯失公平，不予認可。通過庭審調(diào)查可以認定，被告承租涉案商鋪后將涉案商鋪分割為不同攤位出租給他人經(jīng)營快餐，年獲利114000元即日獲利312.33元。原告稱原告因被告逾期退房的損失為被告的轉(zhuǎn)租收益加上該收益的銀行利息，因此被告逾期交房違約金如按日2000元計算明顯高于原告因此遭受的損失。被告雖未舉示證據(jù)證實被告轉(zhuǎn)租已經(jīng)案外人張雷或本案原告同意，但依據(jù)被告提供的轉(zhuǎn)租合同可以認定，自2016年1月起轉(zhuǎn)租關系就一直存在，且次承租人使用涉案商鋪經(jīng)營餐飲業(yè)，屬開放的公共場所，原告在解除租賃合同之前從未提出過異議，可以推定原告對被告的轉(zhuǎn)租行為是默認的。法律雖未規(guī)定在租賃期內(nèi)承租人轉(zhuǎn)租獲利應歸出租人所有，被告與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）簽訂的合同亦無相關約定，但上述租賃合同解除后被告仍繼續(xù)占有涉案商鋪沒有合法依據(jù)，故被告對解除上述租賃合同后占有涉案商鋪獲得的收益應支付給原告，該收益即為原告因被告逾期交房遭受的直接損失。因此被告逾期交房的損失應按每日312.33元計算自2016年6月10日（原、被告的租賃關系于2016年6月6日解除，根據(jù)租賃合同約定，合同解除后三日內(nèi)退房即2016年6月9日）至2016年9月7日（原告起訴之日）為27797.37元（312.33元×89日）；2016年9月8日至被告返還原告涉案商鋪時止的逾期交房損失按每日312.33元計算。判決：一、被告張某于本判決生效后十日內(nèi)從位于牡丹江市愛民區(qū)通鄉(xiāng)街學院風景小區(qū)4號樓6號（原4幢00010X號）商鋪內(nèi)遷出，并將上述商鋪返還原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司；二、被告張某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司2015年11月21日至2016年6月6日的上述商鋪租金53309.35元，2016年6月7日至2016年9月7日的商鋪占有使用費21250元，2015年11月21日至2016年6月6日逾期支付租金違約金2643.71元，2016年6月10日至2016年9月7日逾期交房損失27797.37元，以上四項合計105000.43元；三、被告張某按日租金232.88元支付原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司自2016年9月8日起至被告張某退還原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司上述商鋪時止的房屋占有使用費；四、被告張某按日312.33元支付原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司自2016年9月8日起至被告張某退還原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司上述商鋪時止的逾期交房損失；五、駁回原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司的其他訴訟請求。案件受理費5891元，由原告牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司負擔2000元，由被告張某負擔3891元。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。
本院對一審查明的事實予以確認。另查，上訴人張某在與躍龍門商貿(mào)有限公司（張雷）簽訂房屋租賃合同時，向躍龍門商貿(mào)有限公司支付了租期第一年，即2014年11月21日至2015年11月21日的房屋租金85000元。

本院認為，一、本案應否追加八位次承租人為第三人參加訴訟。因八位次承租人對被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)有限公司張貼的解除租賃合同的通知書未提出異議，且上訴人張某與該八位次承租人之間的房屋轉(zhuǎn)租期限均已屆滿，故本案的處理結(jié)果與該八位次承租人并無法律上的利害關系，一審未追加其為本案第三人并無不當。二、被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)有限公司是否有權解除《房屋租賃合同》。《房屋租賃合同》系買受人張雷以躍龍門商貿(mào)有限公司名義與被上訴人簽訂（躍龍門公司未在該租賃合同上蓋章），自2015年5月22日被上訴人將涉案商鋪的房款全部退還給買受人張雷后即依約取得該商鋪的租金收益權，雙方辦理了租金收益權的相關轉(zhuǎn)移手續(xù)，且2015年4月躍龍門商貿(mào)有限公司員工張威、趙明紅已將該商鋪退還給被上訴人的相關情況告知了上訴人張某，故上訴人張某、被上訴人牡丹江市龍某城市開發(fā)建設有限公司已形成合法有效的租賃關系，雙方均應按《房屋租賃合同》的約定承受承租人、出租人的權利義務。2016年5月25日，被上訴人以微信方式向上訴人發(fā)出《催繳租金通知書》，上訴人未在指定期限內(nèi)向被上訴人支付所欠租金。2016年6月6日，被上訴人以微信方式向上訴人發(fā)出《解除<租賃合同>通知書》，該通知書自到達上訴人之日起發(fā)生法律效力。上訴人在收到該解除通知書后，未在三個月異議期內(nèi)向人民法院提起確認解除合同效力之訴，故《房屋租賃合同》已于該《解除<租賃合同>通知書》到達上訴人張某之日，即2015年6月6日解除。
綜上所述，上訴人張某的上訴請求不能成立；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，房屋租金、占有使用費、違約金、逾期交房損失計算準確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4251元，由上訴人張某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　姜云虎 審判員　　李仲斌 審判員　　畢　旭

書記員：蘇麗利