原告(反訴被告)：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：夏仁漢，上海滬法律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：倪翔宇，上海滬法律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海樂匯餐飲店，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　投資人：郭好鵬，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳宇鵬。
　　委托訴訟代理人：江朵，上海其新律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某某訴被告(反訴原告)上海樂匯餐飲店(下稱“樂匯餐飲”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員鄧珍獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及委托訴訟代理人夏仁漢、倪翔宇，被告樂匯餐飲的委托訴訟代理人陳宇鵬、江朵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)原、被告于2017年4月26日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月1日起解除；二、判令被告向原告退還進(jìn)場費人民幣40,000元(以下幣種同)，押金69,000元；三、判令被告賠償原告從2018年3月16日至3月26日因停業(yè)而產(chǎn)生的房屋租金損失16,000元；營業(yè)利潤損失32,000元。事實和理由：2017年4月26日，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定：被告將嘉定區(qū)城中路XXX號XXX幢XXX層店鋪出租給原告經(jīng)營麻辣燙，租期從2017年4月1日至2019年4月1日，每月租金23,000元，原告在簽訂合同當(dāng)日付一個月租金，另再付三個月租金作為押金。合同簽訂后，原告按約支付了租金、押金和進(jìn)場費之后，原告聽說其他租戶都有享受免交二個月租金的待遇,經(jīng)交涉后，被告便在2017年8月向原告退還一個月租金23,000元，作為已享受免租。之后的租金原告均按約定支付。2018年初，經(jīng)協(xié)商，被告讓原告對2018年2、3月份的租金減半支付。2018年3月16日，因被告拖欠其上家樂購的租金，被告出租的店鋪被強制斷電，導(dǎo)致原告及其他租戶無法正常營業(yè)，直至第二天才恢復(fù)供電。由于斷電一天就造成原告租金損失800多元，還不包括雇工工資、營業(yè)利潤等損失，原告擔(dān)心今后再發(fā)生類似事件，想同被告溝通補償事宜后再營業(yè)，但被告在商場沒有辦公場所，也聯(lián)系不到被告負(fù)責(zé)人，原告等租戶為了減少損失，便在3月27日恢復(fù)營業(yè)。被告對原告的上述善意，不僅置之不理，而且由此產(chǎn)生怨恨，無視合同關(guān)于免租的約定，將原告按約定免交租金的行為視為拖欠租金，并在3月28日向原告等租戶發(fā)出所謂的《催款通知單》，要求原告等在3月30日前繳清，否則將停止一切物業(yè)服務(wù)。3月30日，被告停止了對原告等租戶電表的充電，余量僅維持照明和冰箱儲存冷凍食品，再次導(dǎo)致原告不能正常營業(yè)。原告等租戶在4月10日聯(lián)名向被告發(fā)出《聯(lián)系函》，要求被告在兩天內(nèi)恢復(fù)供電，并承諾會按約支付租金。但被告仍我行我素，導(dǎo)致原告無法繼續(xù)履行合同，并于5月15日搬離，故原告訴至法院，要求判如所請。
　　被告辯稱，雙方簽訂租賃合同屬實，實際起租日期為2017年7月1日。雙方合同中并沒有關(guān)于免租期的約定，不同意原告有關(guān)免租期的說法。被告財務(wù)向原告打款23,000元是因為原告當(dāng)時表示經(jīng)濟(jì)困難，于是被告先把租金還給她，讓她緩繳，并非免交。原告在租賃期內(nèi)未按期支付租金和公攤水電等費用，已構(gòu)成根本性違約，經(jīng)被告多次催討后，原告仍未支付上述費用，故被告于2018年4月20日向原告發(fā)送了書面的解約函，該函件于4月24日送達(dá)原告，現(xiàn)同意解除雙方之間的租賃合同，但認(rèn)為解除時間應(yīng)為2018年4月24日；被告根據(jù)原告的裝修需求及行業(yè)慣例，收取的進(jìn)場費包括了裝修費、招商費、中介費、消防、環(huán)評、衛(wèi)生許可等費用，根據(jù)合同約定，該部分費用是不能退還的；同時根據(jù)合同5.2條的約定，被告有權(quán)沒收原告的保證金，故不同意退還原告進(jìn)場費及押金。3月16日，被告與原告等六家商戶一起去找嘉定樂購公司進(jìn)行談判。在談判過程中，嘉定樂購公司以降低一半租金為誘惑教唆原告與被告解約。之后，被告一直通過現(xiàn)場管理等方式督促原告開始營業(yè)，并多次與原告等商戶溝通，希望他們盡快繳納租金，但是原告始終以各種理由推諉并且拒絕營業(yè)。被告不得已于4月20日提出解約，并多次敦促原告騰空租賃場地，但原告一直將相關(guān)物品堆砌在租賃場地，導(dǎo)致被告無法重新招租，損失慘重，故不同意原告關(guān)于停業(yè)損失的訴訟請求，并提出反訴請求：一、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)于2018年4月24日解除；二、判令反訴被告支付2018年1月27日至2018年4月24日期間的房屋租金67,414.80元；三、判令反訴被告支付2018年4月25日至2018年8月6日期間的店面占用費78,200元；四、判令反訴被告支付遲延支付租金的違約金12,266.80元(以67,414.80元為基數(shù)，按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年1月27日計算至反訴被告實際履行之日)；五、判令反訴被告支付房屋重新招租合理期間三個月租金(包含物業(yè)管理費)69,000元。
　　反訴被告辯稱，同意解除租賃合同，但認(rèn)為解除日期應(yīng)為2018年4月1日；不同意支付租金、使用費及違約金，系反訴原告違約在先，導(dǎo)致其無法正常使用系爭店鋪；反訴原告對店鋪已無支配權(quán)，不存在另行招租的問題，故不同意支付反訴原告重新招租的租金損失。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　2017年，樂匯餐飲與上海嘉定樂購生活購物有限公司(下稱“樂購公司”)簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定樂購公司將位于嘉定區(qū)城中路XXX號嘉定店中位置編號為(L1006—L1014)+L1023，面積為707平方米的店鋪出租給樂匯餐飲經(jīng)營餐飲，合同期限自2017年6月1日起至2022年8月31日止；合同另對免租期、保證金、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等進(jìn)行了約定。
　　2017年4月26日，樂匯餐飲(出租方、甲方)和張某某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將位于嘉定區(qū)城中路XXX號1幢一層A1號店鋪(下稱“系爭店鋪”)出租給乙方用于經(jīng)營“麻辣燙”；租賃期限自2017年4月1日起至2019年4月1日止(實際開業(yè))，月租金為23,000元；本合同生效后，乙方于1日內(nèi)向甲方先付三個月押金和一個月租金；乙方應(yīng)于每個繳費月的20日前向甲方支付下一個繳費期的租金；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金69,000元；乙方租賃期間的水、電、煤、通訊、排污、排風(fēng)費都參照甲方所承租的標(biāo)準(zhǔn)收取，水、電、煤的單價均包含共攤電損在內(nèi)的最終價格，乙方使用的水、電、煤、通訊等使用實際度數(shù)(按表計算)或者雙方協(xié)商的定額為準(zhǔn)，甲方于次月15日前收??；若乙方拖延繳納營業(yè)相關(guān)費用(房租、水、電、煤等)，合同約定時間超過15天，甲方出具書面通知乙方，甲方有權(quán)不給乙方提供水、電、煤物業(yè)服務(wù)，并沒收乙方保證金解除合同；甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任和違約金，并應(yīng)賠償由此給對方造成損失：……乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何應(yīng)付款項超過一個月的，甲方有權(quán)終止合同；出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)利的，甲方解除本合同前乙方支付的所有租金以及租賃保證金均不予退還，同時，乙方還需按下述規(guī)定向甲方支付違約金，違約金為該房屋重新招商合理期間三個月租金(包含物業(yè)管理費)損失，同時，甲方還有權(quán)根據(jù)本合同其他條款和/或法律規(guī)定就本合同解除之日前甲方因乙方違約而遭受的損失向乙方索賠；乙方逾期支付租金，每逾期一日，則應(yīng)按照總金額的0.1%向甲方支付違約金等。合同簽訂后，樂匯餐飲將系爭店鋪交付給張某某，張某某支付樂匯餐飲保證金69,000元和進(jìn)場費60,000元。雙方的租賃合同實際于2017年7月1日起租。
　　2018年3月13日，因樂匯餐飲拖欠樂購公司租金及水電費，樂購公司向樂匯餐飲發(fā)出《公函》，要求其必須于2018年3月15日之前繳納相應(yīng)款項，逾期未繳納的，自2018年3月16日起停止一切公共事業(yè)服務(wù)。
　　2018年3月16日，樂購公司對包括系爭店鋪在內(nèi)的五家店鋪采取了停電措施。次日，供電恢復(fù)，樂匯餐飲即通知各商戶恢復(fù)營業(yè)，張某某于3月27日恢復(fù)營業(yè)。
　　2018年3月28日，樂匯餐飲向張某某發(fā)出《催款通知單》，要求其在3月30日前繳清4月份的租金及之前拖欠的費用，否則將停止一切物業(yè)服務(wù)。
　　2018年3月31日，樂匯餐飲停止了對包括張某某在內(nèi)的六家商戶的供電。
　　2018年4月10日，包括張某某在內(nèi)的六家商戶向樂匯餐飲發(fā)出《聯(lián)系函》，要求其盡快恢復(fù)供電。4月12日，樂匯餐飲回函，否認(rèn)再次斷電的事實，認(rèn)為張某某等拖欠租金在先，“所以即使斷商戶的電，也屬合約內(nèi)”，并要求各商戶盡快恢復(fù)營業(yè)。
　　2018年4月20日，樂匯餐飲向張某某發(fā)出《解除租賃合同通知書》，認(rèn)為其拖欠租金及其他應(yīng)付款項超過一個月，通知解除租賃合同，該通知書于4月24日送達(dá)張某某。
　　2018年5月20日，樂匯餐飲向包括張某某在內(nèi)的六家商戶發(fā)出《通知函》，要求其于5月22日前清空店內(nèi)所有私人物品及設(shè)備，如超出時間仍未處理樂匯餐飲將把個人物品及設(shè)備清理出商鋪集中放置。
　　另查明，2017年7月29日，樂匯餐飲的員工通過支付寶轉(zhuǎn)賬23,000元給張某某；同年8月20日，樂匯餐飲的員工微信聯(lián)系張某某，表示“上個月公司說租金可以免但是管理費還是要交的”“上個月交費你家管理費也退給你了”。同年8月29日，樂匯餐飲的員工又微信聯(lián)系張某某，表示“你自己也知道的，第一個月照顧你，其他人都是滿一年才可以享受政策”。
　　審理中，1、為查明張某某的付款情況，法院組織雙方進(jìn)行了對賬，雙方確認(rèn)張某某除支付進(jìn)場費及押金外，另支付樂匯餐飲171,990.20元。張某某認(rèn)為171,990.20元中包含租金160,787.20元、水電及公攤費11,023元。樂匯餐飲則認(rèn)為已付款應(yīng)先沖抵水電費，故171,990.20元中包含租金157,985.20元和公攤水電費14,005元(已結(jié)清)。關(guān)于水電費的依據(jù)，樂匯餐飲提供了9份繳款通知書，張某某表示租賃期間系根據(jù)樂匯餐飲發(fā)出的繳款通知書繳納水電及公攤費用，但不認(rèn)可上述繳款通知書，認(rèn)為與其之前收到的不一樣。為此本院給予張某某舉證期限對此舉證，但其未提交證據(jù)予以證明，故本院采納上述繳款通知書。經(jīng)核算，上述繳款通知書顯示張某某的水電及公攤費用共計14,005元。樂匯餐飲向本院表示，如法院認(rèn)定張某某的計算方式，則在本案中向張某某主張水電及公攤費用的差額部分；2、雙方確認(rèn)進(jìn)場費6萬元包含樂匯餐飲為張某某的鋪位進(jìn)行裝修和辦理消防、環(huán)評、衛(wèi)生許可等證照的費用，合同中關(guān)于進(jìn)場費并無約定；3、另，張某某向本院提交證據(jù)《聯(lián)系函(二)》及照片，證明2018年5月15日，包括張某某在內(nèi)的六家商戶向樂匯餐飲發(fā)出《聯(lián)系函(二)》，表示因樂匯餐飲于2018年3月31日開始不給其電表充電，導(dǎo)致無法正常營業(yè)，同意于4月1日解除合同，承租的店鋪，由樂匯餐飲安排收回。該函件張貼于租賃場地。樂匯餐飲表示并未看到該函件。
　　本院認(rèn)為，張某某和樂匯餐飲簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)?，F(xiàn)就雙方爭議的事實，本院認(rèn)定如下：
　　一、關(guān)于免租期，雖然合同未約定免租期，但樂匯餐飲于2017年7月29日將23,000元退還給張某某后，其員工與張某某的微信聊天記錄足以認(rèn)定樂匯餐飲免除了張某某第一個月的租金，現(xiàn)樂匯餐飲否認(rèn)免租，認(rèn)為僅是同意其緩繳的抗辯意見，本院不予采納。至于張某某主張樂匯餐飲同意減半收取2018年2、3月份的租金，即再享受一個月免租期的意見，因樂匯餐飲不予認(rèn)可，且張某某未提交證據(jù)予以證明，本院不予采信。
　　二、關(guān)于合同解除權(quán)，現(xiàn)雙方對于張某某支付的費用總額無異議，僅對該費用到底是先抵租金還是先抵水電及公攤費用有爭議。本院認(rèn)為從合同條款關(guān)于租金及水電等費用的支付方式顯示，租金采取的是“先付后用”的方式，而水電等費用則是“先用后付”，故本院采納張某某的計算方式，認(rèn)定張某某已付租金160,787.20元、水電及公攤費11,023元。經(jīng)核算，張某某尚欠樂匯餐飲水電及公攤費2,982元，支付的租金加上一個月的免租期僅覆蓋至2018年3月1日，已構(gòu)成合同約定之解約事由，故樂匯餐飲于2018年4月20日行使合同解除權(quán)，于法有據(jù)，解除日期以通知送達(dá)之日即2018年4月24日為準(zhǔn)。張某某作為違約方，無權(quán)行使合同解除權(quán)，其要求確認(rèn)合同于2018年4月1日解除的訴請于法無據(jù)，本院不予支持。
　　三、合同解除后，雙方之間費用如何結(jié)算。
　　1、保證金及進(jìn)場費，根據(jù)合同約定如因張某某違約致合同解除的，租賃保證金不予退還；合同未對進(jìn)場費進(jìn)行約定，雙方確認(rèn)進(jìn)場費包含樂匯餐飲為張某某提供的鋪位裝修和辦理證照等費用。本院認(rèn)為，本案合同雖因張某某違約解除，但縱觀整個租賃過程，因樂匯餐飲未按約向樂購公司支付租賃費用導(dǎo)致樂購公司對系爭店鋪采取停電措施，后樂匯餐飲又停止了對系爭店鋪的供電，不能說樂匯餐飲對提前解約完全沒有責(zé)任，故本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況以及當(dāng)事人的過錯程度等綜合因素，酌情確定樂匯餐飲應(yīng)退還張某某保證金及進(jìn)場費39,000元。
　　2、租金和使用費，根據(jù)查明的事實，張某某僅支付租金至2018年3月1日，故其尚應(yīng)支付樂匯餐飲2018年3月2日至4月24日的租金40,832.88元。至于使用費，張某某主張其于2018年5月15日搬離，樂匯餐飲則認(rèn)為張某某的財物一直堆放在系爭店鋪內(nèi)，故主張至其自行收回店鋪即8月6日的使用費。本院認(rèn)為樂匯餐飲向張某某發(fā)送解約通知后，張某某表示于5月15日張貼聯(lián)系函，通知樂匯餐飲收回店鋪，雖樂匯餐飲否認(rèn)收到該聯(lián)系函，但其于5月20日亦向張某某發(fā)出了通知函，要求張某某于5月22日前清空店鋪，否則將把個人物品及設(shè)備清理出店鋪集中放置，那么在張某某沒有按時清空店鋪的情況下，樂匯餐飲應(yīng)及時收回店鋪，防止損失的擴(kuò)大，樂匯餐飲怠于行使正當(dāng)權(quán)利，致使損失擴(kuò)大部分的使用費本院不予支持。本院認(rèn)定張某某應(yīng)支付樂匯餐飲2018年4月25日至2018年5月22日的使用費21,172.60元。
　　3、水電及公攤費用，根據(jù)查明的事實，張某某尚欠樂匯餐飲水電及公攤費2,982元，合同解除后，張某某理應(yīng)將該款支付給樂匯餐飲。
　　四、關(guān)于違約責(zé)任。
　　1、樂匯餐飲向張某某主張逾期支付租金的違約金，符合合同約定，但合同約定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，本院根據(jù)公平原則酌情確定按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算；樂匯餐飲主張的計算方法不符合合同約定，本院予以糾正。經(jīng)計算，張某某應(yīng)償付樂匯餐飲2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款違約金317.59元及自2018年3月21日起至實際付款之日止、按20.42元/天計算的逾期付款違約金。
　　2、樂匯餐飲主張的房屋重新招租合理期間三個月租金的訴請，雖然合同對此有約定，但因張某某逾期付款導(dǎo)致合同解除，其支付的保證金及進(jìn)場費的大部分已被樂匯餐飲沒收，足以彌補樂匯餐飲的損失，故對于該項訴請，本院不予支持。
　　至于張某某主張的2018年3月16日至3月26日因停電而產(chǎn)生的損失，根據(jù)查明的事實，系爭店鋪于3月17日即恢復(fù)供電，張某某經(jīng)樂匯餐飲催告后怠于恢復(fù)營業(yè)的損失理應(yīng)由其自負(fù)，故其主張的該項訴請無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告張某某與被告上海樂匯餐飲店簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月24日解除；
　　二、被告上海樂匯餐飲店應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張某某保證金及進(jìn)場費人民幣39,000元；
　　三、原告張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海樂匯餐飲店2018年3月2日至2018年4月24日期間的租金人民幣40,832.88元；
　　四、原告張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海樂匯餐飲店2018年4月25日至2018年5月22日期間的使用費人民幣21,172.60元；
　　五、原告張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海樂匯餐飲店水電及公攤費用人民幣2,982元；
　　六、原告張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付被告上海樂匯餐飲店2018年2月21日至2018年3月20日的逾期付款違約金人民幣317.59元及自2018年3月21日起至實際付款之日止、按20.42元/天計算的逾期付款違約金；
　　七、駁回原告張某某的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告上海樂匯餐飲店的其余反訴請求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費3,440元，減半收取1,720元，由原告張某某負(fù)擔(dān)1,292.74元，被告上海樂匯餐飲店負(fù)擔(dān)427.26元。反訴受理費2,351.50元，由原告張某某負(fù)擔(dān)676.85元，被告上海樂匯餐飲店負(fù)擔(dān)1,674.65元。原、被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：鄧??珍

書記員：李佳怡