上訴人（原審原告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住深州市。委托訴訟代理人：趙小雷，河北維平律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：衡水弘某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：衡水市桃城區(qū)中心街221號(hào)1幢1層1號(hào)。法定代表人：魏彥芳，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張樹(shù)恒，該公司副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：袁姍姍，河北凌坤律師事務(wù)所律師。

張某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2101號(hào)民事判決，依法改判被上訴人繼續(xù)履行與上訴人簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，與上訴人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2.判令被上訴人在上訴人付清房款后立即將弘某鳳凰城1號(hào)樓3單元2604號(hào)房屋交付上訴人并協(xié)助上訴人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院判決解除雙方簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》程序違法。上訴人一審訴訟請(qǐng)求為“繼續(xù)履行雙方簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》”，被上訴人只是答辯不同意繼續(xù)履行，并未提出反訴要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，一審法院判決解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)明顯超出了上訴人的訴訟請(qǐng)求范圍，違反了民事訴訟法不告不理的基本原則。另外，一審法官完全根據(jù)其個(gè)人主觀想法判決被上訴人支付上訴人增值補(bǔ)償金199443.97元，同樣超出了上訴人的訴訟請(qǐng)求，不僅違反了民事訴訟法不告不理的基本原則，而且嚴(yán)重?fù)p害上訴人要求賠償損失的民事實(shí)體權(quán)利。二、實(shí)體上看，本案不具備解除合同的法定條件，一審判決解除雙方簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。1.被上訴人見(jiàn)利忘義，故意不與上訴人簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，違約事實(shí)清楚。上訴人與被上訴人2013年1月5日簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并未明確約定簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同和辦理貸款的時(shí)間，原因是被上訴人當(dāng)時(shí)不確定房屋何時(shí)具備簽訂正式合同和貸款的條件，作為買(mǎi)受人的上訴人更無(wú)從得知。自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，被上訴人從未通知上訴人去簽訂正式合同或辦理貸款，上訴人自2016年得知房屋可以簽訂正式合同后多次要求簽訂正式合同，被上訴人開(kāi)始拖延搪塞，最后干脆拒絕出售房屋。被上訴人在房屋價(jià)格大幅度上漲的環(huán)境下做出毀約行為，應(yīng)根據(jù)上訴人的要求承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。2.一審法官在被上訴人違約的情況下依據(jù)合同法94條判決解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，適用法律錯(cuò)誤。本案并不具備合同法94條解除合同的法定情形，雙方對(duì)履行合同的期限并未明確約定，依據(jù)合同法第62條第四款“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！钡囊?guī)定，上訴人可以依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)要求被上訴人履行合同義務(wù)，與上訴人簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付房屋。一審法官對(duì)被上訴人違約視而不見(jiàn)，錯(cuò)誤適用法律以幫助被上訴人達(dá)到獲得房屋增值的目的，嚴(yán)重?fù)p害了法律的權(quán)威和莊嚴(yán)性。弘某公司答辯稱(chēng)：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。2013年1月5日，上訴人與被上訴人簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》為預(yù)約協(xié)議，一審?fù)忂^(guò)程中，上訴人與被上訴人就認(rèn)購(gòu)協(xié)議的預(yù)約性質(zhì)均予認(rèn)可，沒(méi)有異議。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的必備條款，且認(rèn)購(gòu)協(xié)議第10條明確了具體條款以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容為準(zhǔn)，故認(rèn)購(gòu)協(xié)議不能代替《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其性質(zhì)為預(yù)約而非本約。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂需要買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)一步磋商，至于是否磋商成功達(dá)成一致，完全系買(mǎi)賣(mài)雙方意思自治，任何人任何一方無(wú)權(quán)強(qiáng)迫他人必須簽署合同。張某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2、判令被告在原告交清房款后將弘某鳳凰城1號(hào)樓3單元2604室房屋交付原告，并協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年1月5日，原告作為甲方，被告作為乙方，雙方簽訂一份《弘某.鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。約定：原告認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)的鳳凰城1號(hào)樓3單元2604號(hào)房，建筑面積104平方米（具體以政府測(cè)繪部門(mén)最終測(cè)繪為準(zhǔn)），單價(jià)每平方米2721.36元，總房款283021元（房款以政府測(cè)繪部門(mén)最終測(cè)繪面積計(jì)算，多退少補(bǔ)）。原告應(yīng)于簽訂協(xié)議之日交納定金1萬(wàn)元，首付款40%即123021元，剩余房款辦理按揭貸款。協(xié)議另約定，雙方需另行簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但未約定簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的期限或日期，雙方亦未約定辦理按揭貸款的時(shí)間。雙方約定在銷(xiāo)售面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付、入住時(shí)間、違約責(zé)任及其他方面以雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。原告已按約定時(shí)間交納了定金及首付款共計(jì)123021元。原被告至今尚未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。案涉樓房測(cè)繪面積為105.98平方米，雙方一致認(rèn)可涉案房產(chǎn)的單價(jià)現(xiàn)為每平方米7000元。鳳凰城1號(hào)樓房屋預(yù)售證于2015年1月9日頒發(fā)，自2015年4月份開(kāi)始，被告陸續(xù)與1號(hào)樓部分業(yè)主簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2016年12月份，原告張某以同一事由在一審法院起訴被告弘某公司，后原告以雙方庭外自行協(xié)商為由，于2017年1月撤回起訴。撤訴后，雙方未能協(xié)商一致，再次起訴。一審法院認(rèn)為，關(guān)于原、被告簽訂的《弘某.鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)問(wèn)題。依據(jù)該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容，原被告雙方約定了商品房的基本情況，被告收取了原告交納的40%的首付款，但雙方在協(xié)議中明確就銷(xiāo)售面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付、入住時(shí)間、違約責(zé)任方面以雙方另行簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，且原被告一致認(rèn)可該認(rèn)購(gòu)協(xié)議系預(yù)約合同性質(zhì)，故原被告雙方簽訂的《弘某.鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》不符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件，應(yīng)屬預(yù)約合同。關(guān)于《弘某.鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)否繼續(xù)履行及如何履行的問(wèn)題。被告認(rèn)為因原告未向其交納或辦理按揭貸款，也未到被告處簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，屬原告違約，要求原告退房，不同意繼續(xù)履行。依據(jù)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容，雙方并未在協(xié)議中明確約定原告應(yīng)當(dāng)在何期限內(nèi)辦理按揭貸款，也未明確約定辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂手續(xù)的時(shí)間，結(jié)合雙方當(dāng)事人庭審陳述的內(nèi)容及提交的證據(jù)，雙方均未提供充足的證據(jù)證明對(duì)方存在明顯的違約行為，雙方未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方基于各自的利益考慮，而未能進(jìn)一步磋商成功進(jìn)而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不能歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因?，F(xiàn)被告不同意與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原、被告的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)可予解除。考慮涉案房屋已由單價(jià)每平方米2721.36元漲至7000元，結(jié)合原告實(shí)際交款情況，對(duì)增值部分被告應(yīng)按比例補(bǔ)償原告，現(xiàn)房總價(jià)為7000元*105.98=741860元除以原房?jī)r(jià)283021為增值倍數(shù)，再乘以原告實(shí)際交款數(shù)，即為被告應(yīng)退還原告的購(gòu)房款，被告應(yīng)以該數(shù)額向原告退還。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除原、被告雙方于2013年1月5日簽訂的《弘某.鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》；二、被告于判決生效后三日內(nèi)向原告退還涉案鳳凰城小區(qū)1號(hào)樓3層2604號(hào)樓房購(gòu)房款123021元及增值補(bǔ)償金199443.97元。三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1750元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1935元，由原、被告均擔(dān)。二審中，上訴人與被上訴人均認(rèn)可沒(méi)有簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的原因在于張某要求以其妹妹張霞的名義與弘某公司簽訂正式合同，但弘某公司沒(méi)有同意，雙方未就此達(dá)成一致。張某明確表示不再要求更名，但弘某公司仍拒絕與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。本院查明的其他事實(shí)與一審相同。
上訴人張某因與被上訴人衡水弘某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)弘某公司）商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2101號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月29日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，張某與弘某公司簽訂的《弘某鳳凰城認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是預(yù)約合同，而預(yù)約合同的目的在于鎖定交易對(duì)象、以定金或預(yù)付款等形式擔(dān)保交易，為雙方簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》做準(zhǔn)備。預(yù)約合同不是本約合同，預(yù)約合同如缺少必要的條款，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。具體到本案來(lái)看，張某與弘某公司如欲實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)并交付的目的，應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。無(wú)論張某與弘某公司以前沒(méi)有簽訂正式合同的原因是什么，因本案訴訟中張某表示不再要求變更購(gòu)房人名稱(chēng)，故雙方履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議、簽訂正式合同無(wú)任何障礙，但弘某公司明確拒絕與張某簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在此情況下，法院亦不得判令雙方當(dāng)事人強(qiáng)制簽約。弘某公司故意違約，應(yīng)退還張某已付的購(gòu)房款，并賠償全部差價(jià)損失。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的房屋單價(jià)為每平方米2721.36元，而雙方認(rèn)可的該房屋現(xiàn)單價(jià)為每平方米7000元，每平方米差價(jià)4278,64元，乘以該房屋建造面積104平方米，弘某公司應(yīng)賠償張某差價(jià)損失444978.56元。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理結(jié)果部分欠妥。張某要求繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的上訴請(qǐng)求雖然不能成立，但弘某公司應(yīng)賠償其全部差價(jià)損失。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2101號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；二、變更河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2101號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：被上訴人衡水弘某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)退還上訴人張某購(gòu)房款123021元、賠償張某房屋差價(jià)損失444978.56元。一審案件受理費(fèi)1750元、保全費(fèi)1935元，二審案件受理費(fèi)6137元，均由被上訴人衡水弘某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李希平
審判員　　張寶芳
審判員　　倪慶華

書(shū)記員：王聰穎