原告張某某(反訴被告），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省鹿泉區(qū)。委托代理人張立輝，河北邦友律師事務(wù)所律師，一般代理。被告趙某某（反訴原告），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省石家莊市行唐縣。被告陳某某（反訴原告），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上。委托代理人仇倩，河北明杰律師事務(wù)所律師，一般代理。原告張某某與被告陳某某為房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員封春花獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原被告及???委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）訴求：1、請(qǐng)求判決解除原被告簽訂的合同，被告退還原告房款760000元并賠償原告違約金38萬元、物業(yè)費(fèi)及熱損、水費(fèi)6756元；2、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。被告（反訴原告）辯稱：1.原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了房地產(chǎn)管理法第38條：未取得房屋所有權(quán)證不允許上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。2.該合同簽訂存在協(xié)迫情形，被告欠交銀行貸款后每月2000多元，開發(fā)商確通知被告違約金高達(dá)20多萬元，并且通知被告無條件收回房屋，價(jià)值十幾萬的裝修不予任何補(bǔ)償。匯金公司借款本金為59000元，利息與滯納金卻高達(dá)52000元，遠(yuǎn)超國(guó)家累計(jì)總計(jì)不超過24%的法定標(biāo)準(zhǔn)。3.原告在被告受到巨大壓力的情況下，隱瞞市場(chǎng)行情與被告簽訂了低于市場(chǎng)價(jià)值30%的房屋買賣協(xié)議，屬于欺???行為。4.開發(fā)商、匯金公司和原告三方串通，兩方施加巨大壓力，原告巧言誘導(dǎo)共同侵害了原告的合法權(quán)益，也屬合同無效情形。5.根據(jù)最高人民法院的以非法目的簽訂的房屋買賣合同無效裁判規(guī)則第五種情形，以倒房為目的簽訂的房屋買賣合同非賣方真實(shí)意思表示，該買房不成立。6.買賣協(xié)議中約定支付定金即交房，允許買房另行出售，辦理委托公證，以上協(xié)議內(nèi)容足以認(rèn)定原告的目的是為倒賣房屋。被告（反訴原告）反訴訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求判令撤銷原被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》或認(rèn)定其為無效合同；反訴費(fèi)用由原告承擔(dān)。原告（反訴被告）針對(duì)被告的反訴辯稱：被告陳述原告方存在隱瞞市場(chǎng)行情的，被告要求撤銷房屋買賣協(xié)議原告方不同意，且被告方不存在要求撤銷的情形，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是被告在衡量自己的困難和各種情形下做出的選擇，原告方根本不存在對(duì)被告方的威逼利誘，被告方的陳述沒有任何的證據(jù)予以證實(shí)，以此被告方的反訴不能成立，法院應(yīng)依法駁回訴求。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：是否應(yīng)解除原被告之間簽訂的合同，該合同是否有效，被告是否應(yīng)返還原告購(gòu)房款760000元和賠償違約金380000元以及退還物業(yè)費(fèi)、熱損水費(fèi)6756元。原告（反訴被告）提供的證據(jù)有：1.2014年4月30日被告趙某某與帝華房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同。2.2014年4月30日被告趙某某與匯金公司簽訂的貸款合同。3.2014年4月30日匯金公司以及帝華集團(tuán)和趙某某三方簽訂的擔(dān)保合同。4.2015年4月30日趙某某與匯金公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。5.2017年2月28日趙某某、陳某某與張某某簽訂的房屋買賣協(xié)議。6.2017年3月16日趙某某、陳某某在石家莊市燕趙公證處出具公證書。7.2017年3月16日趙某某出具收條一份??證明收到張某某購(gòu)房款40000元。8.2017年5月9日帝華集團(tuán)以及匯金公司共同出具的證明一份，證明張某某已向兩公司替趙某某交納了保證金、利息、滯納金等共計(jì)720000元。9.帝華物業(yè)服務(wù)有限公司出具的28-1-2804室物業(yè)費(fèi)熱損費(fèi)、水費(fèi)票據(jù)共四張金額是6756元。被告質(zhì)證：對(duì)證據(jù)一真實(shí)性無異議，對(duì)貸款合同系帝華公司承諾的是分期購(gòu)房，匯金公司與帝華公司系關(guān)聯(lián)公司，由帝華完全控制，貸款合同確定的金額匯金公司并沒有向帝華公司實(shí)際支付。對(duì)擔(dān)保合同證明匯金公司對(duì)趙某某提供貸款金額的擔(dān)保，因此可以認(rèn)定匯金公司只是簽署了兩份貸款合同和擔(dān)保合同并沒有支付分文，即未履行貸款義務(wù)也沒履行擔(dān)保義務(wù)，卻跟在帝華身后索要高額違約金。對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性無異議。對(duì)證據(jù)五質(zhì)證意見同答辯意見。對(duì)公證書其中聲明書真實(shí)性無異議，但與買賣協(xié)議內(nèi)容相矛盾，公證書日期為2017年3月16日，公證書證明趙某某、陳某某2017年3月16日在公證員面前簽名按手印，而聲明書的日期為2017年1月18日，公證內(nèi)容與事實(shí)不符，公證書印章系彩色打印并非正式加蓋，因此對(duì)公證書真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。對(duì)趙某某收條真實(shí)性無異議。對(duì)證據(jù)八，1.證明2016年3月31日扣劃銀行貸款394779.73元，在貸款本息不到400000元情況下，違約金卻高達(dá)213997.7元，而被告不過是欠繳了幾個(gè)月的房貸，因此該違約金顯然過高。2.匯金公司賬面記載借款59000元，欠息與滯納金高達(dá)52222.57元也是天價(jià)違約金。3.帝華與匯金共同出具主體不明，權(quán)利義務(wù)不清。4.該證明對(duì)所有金額的支付方式、支付時(shí)間未做任何說明，沒有任何支付憑證，因此對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)九帝華物業(yè)出具的收據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)鍵性均不認(rèn)可，???中物業(yè)費(fèi)4000元與事實(shí)不符。被告（反訴原告）提供的證據(jù)有：簽訂協(xié)議的前后1-2個(gè)月之內(nèi)市場(chǎng)行情報(bào)價(jià)，參考區(qū)間為同等戶型價(jià)格為125萬元-160萬元，案涉買賣協(xié)議的價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)的40%。原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，該證據(jù)提供的時(shí)間2017年5月18日的市場(chǎng)行情，而本案當(dāng)中原被告簽訂買賣合同協(xié)議時(shí)間是2017年2月28日，市場(chǎng)行情無法相比。被告方不能以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來對(duì)照簽訂合同時(shí)的價(jià)格，兩者之間時(shí)間相差將近3個(gè)月，市場(chǎng)行情完全不同，價(jià)格無法進(jìn)行參考，因此被告方提供的證據(jù)沒有任何證明力。經(jīng)審理查明:2017年2月28日原被告簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，原告購(gòu)買被告位于鹿泉區(qū)××花園東區(qū)××樓××單元××室房屋，面積133.63平方米，價(jià)款79萬元，雙方約定“第一條：因甲方(被告)未及時(shí)繳納中國(guó)工商銀行股份有限公司鹿泉支行銀行貸款，造成銀行違約?，F(xiàn)此房屋在河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司均產(chǎn)生本金、違約金、滯納金等費(fèi)用共計(jì)72萬元，現(xiàn)由乙方(原告）承擔(dān)該費(fèi)用并由乙方代甲方到河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司，于2017年3月15日前一次性交清該費(fèi)用且作為乙方購(gòu)買甲方此房屋的首付款。第二條約定：辦理此房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記證的各項(xiàng)手續(xù)委托公證之日乙方須向甲方支付4萬元，甲方將房屋鑰匙及合同所有購(gòu)房票據(jù)交付乙方。剩余3萬元待甲方此套房屋出具《不動(dòng)產(chǎn)登記證》于公證處辦理此房屋買賣、過戶及資金監(jiān)管等委托手續(xù)后領(lǐng)取此套委托公證時(shí)由乙方支付甲方。第三條：如在此協(xié)議之前任何糾紛或法律糾紛均有甲方負(fù)責(zé)與乙方無關(guān)，甲方必須向乙方賠償此房屋已付房款及各???費(fèi)用的50%違約金，并退還乙方所出所有款項(xiàng)?！薄f(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議約定支付被告款4萬元，河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司因被告逾期未交款，被銀行扣劃394779.73元、公司追究被告違約金、滯納金213997.7元；被告購(gòu)房時(shí)向石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司借款59000元未還，累計(jì)欠息、滯納金共計(jì)52222.57元，以上共計(jì)72萬元，由原告給被告墊付償還。原告又給被告墊付了所欠的物業(yè)費(fèi)及熱損、水費(fèi)6756元。后發(fā)現(xiàn)被告的房屋被他人查封，已不能辦理過戶手續(xù)。上述事實(shí)有原告提供的上述證據(jù)為證。本院認(rèn)為，原被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，該協(xié)議為有效協(xié)議，原告已按協(xié)議約定交被告購(gòu)房款760000元，被告的房屋被他人查封，已不能辦理過戶手續(xù)。故應(yīng)解除原被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。被告應(yīng)當(dāng)返還原告購(gòu)房??760000元和墊付的物業(yè)費(fèi)及熱損、水費(fèi)6756元。原被告約定的違約金房款的50%，約定過高，本院不予支持，被告應(yīng)適當(dāng)賠償原告違約金按已付房款760000元的30%計(jì)算即228000元。被告的反訴請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第94條、97條以及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條之規(guī)定判決如下：依法解除原、被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。限被告陳某某、趙某某自本判決生效后5日內(nèi)返還原告張某某購(gòu)房款760000元和物業(yè)費(fèi)及熱損、水費(fèi)6756元并支付原告違約金228000元，合計(jì)994756元。駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。駁回被告的反訴訴訟請(qǐng)求。如果被告未按指定的期間履行給付原告款的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第??百五十三條之規(guī)定加倍支付延期期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)7560元由被告負(fù)擔(dān)6873元、原告負(fù)擔(dān)687元。保全費(fèi)5000元和反訴費(fèi)80元均由被告負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員　　封春花

書記員：姚月柳