上訴人（原審原告）張某某，男。
委托代理人卞於清，湖北竟成律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）曹某某，男。
委托代理人唐建平，湖北演繹律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人張某某因與被上訴人曹某某房屋買賣合同糾紛一案，不服枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第01118號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月25日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔(dān)任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2011年9月28日，張某某與曹某某簽訂房屋買賣合同，雙方約定：曹某某將其所有的原枝江江口煙草公司房屋一套以65000元價格出售給張某某，曹某某于當(dāng)日收張某某押金20000元，余額45000元在曹某某搬家時付清。同時，張某某與曹某某在“收條”中進(jìn)一步約定：“今收到張某某購買江口煙草公司二樓東單元房屋預(yù)付款人民幣20000元，若雙方違約：如張某某違約，押金賠給曹某某；如曹某某違約，曹應(yīng)賠張某某（除押金退還外）20000元”。嗣后，曹某某從訴爭房屋搬出。2011年12月，張某某得知曹某某搬家，但張某某未支付余款。2013年3月，曹某某將訴爭房屋出售給曹緒兵，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。張某某要求曹某某返還購房預(yù)付款，曹某某予以拒絕。張某某遂訴至枝江市人民法院，請求判令：1、曹某某向張某某返還購房預(yù)付款20000元，并按約定支付違約金20000元；2、由曹某某承擔(dān)一審訴訟費(fèi)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：張某某和曹某某于2011年9月28日簽訂的房屋買賣協(xié)議、收條、曹某某和曹緒兵于2013年3月19日簽訂的房屋買賣協(xié)議、曹清林、劉山的證人證言及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為：張某某與曹某某簽訂的房屋買賣合同以及雙方在“收條”中的補(bǔ)充約定均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，均是合法有效的，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定履行權(quán)利、義務(wù)。2011年9月28日，張某某與曹某某簽訂房屋買賣合同，雙方約定：曹某某將其所有的原枝江江口煙草公司房屋一套以65000元價格出售給張某某，曹某某于2011年9月28日收張某某押金20000元，余額45000元在曹某某搬家時付清。顯然，張某某將余額支付和曹某某搬家約定成為雙方同時履行的義務(wù)，《中華人民共和國合同法》第六十六條規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。房屋買賣協(xié)議簽訂后，曹某某按約定搬出訴爭房屋。然而，張某某得知曹某某已經(jīng)搬出，卻未按合同約定付清余款，致使曹某某的房屋空置一年有余，造成曹某某可期待利益的損失，張某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。張某某與曹某某在“收條”中的約定雖然用詞不甚規(guī)范，但對20000元約定為定金性質(zhì)的意思表述清晰明確，該“收條”應(yīng)認(rèn)定為定金合同。張某某的違約行為造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)向曹某某支付定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第一百二十一條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過的部分，人民法院不予支持。張某某與曹某某房屋買賣合同價款為65000元，其定金不應(yīng)超過13000元。張某某與曹某某在定金合同中約定的定金為20000元，超出主合同標(biāo)的額的百分之二十，超出的7000元，由曹某某予以返還。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十六條、第一百零七條、第一百一十五條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第一百二十條、第一百二十一條的規(guī)定，判決：一、曹某某自判決生效后十日內(nèi)返還張某某7000元；二、駁回張某某的其他訴訟請求。一審訴訟費(fèi)400元（已減半收?。?，由張某某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：1、涉案合同約定的“押金”是否屬于定金；2、合同履行中哪方當(dāng)事人構(gòu)成違約及違約責(zé)任如何承擔(dān)。針對上述爭議焦點(diǎn)，本院評述如下：
一、關(guān)于涉案合同約定的“押金”是否屬于定金的問題。《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋﹥》第一百一十八條規(guī)定，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、定約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”。根據(jù)該規(guī)定，對于約定中沒有冠以“定金”并且合同內(nèi)容中也沒有定金的意思表示的，一律不能按照定金對待；如果合同約定沒有“定金”字樣，但合同內(nèi)容約定有符合定金特性的定金罰則的，則應(yīng)當(dāng)按照定金來認(rèn)定。在本案中，張某某和曹某某所簽購房協(xié)議第一條約定：“甲方（曹某某）收乙方（張某某）押金貳萬元以收據(jù)為憑證”，當(dāng)日，曹某某出具收條一份，載明：“今收到張某某購買曹某某江口煙草公司二樓東單元房屋預(yù)付款20000元，若張某某毀約，押金賠給曹某某；若曹某某違約，曹某某應(yīng)賠張某某（除押金退還外）20000元”。張某某與曹某某雖未將“預(yù)付款”、“押金”冠以“定金”之名，但購房合同及收條中對“押金”的約定符合定金的性質(zhì)，故應(yīng)當(dāng)按照定金來認(rèn)定。
二、關(guān)于哪方當(dāng)事人構(gòu)成違約及違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題。涉案合同簽訂后，曹某某按約定搬出訴爭房屋，而張某某卻未按合同約定履行支付購房余款的義務(wù)，張某某稱其并不知曉曹某某搬家、曹某某也未向其履行催告義務(wù)，該主張因其未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，本院不予采信。故張某某應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。涉案合同已約定了定金作為違約方的責(zé)任承擔(dān)方式，但因約定的數(shù)額不符合法律關(guān)于定金數(shù)額的規(guī)定，一審法院將其調(diào)整為13000元，對于超出的部分由曹某某予以返還。因該調(diào)整符合法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)800元（張某某已預(yù)交），由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒