原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張佳佳(系原告張某某之女)，住上海市閔行區(qū)。
　　被告：金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鮮族，住吉林省舒蘭市。
　　委托訴訟代理人：錢(qián)亮，上海市浩信律師事務(wù)所律師。
　　原告張某某與被告金某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2018年6月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人張佳佳、被告金某某的委托訴訟代理人錢(qián)亮到庭參加訴訟。2018年7月6日，經(jīng)當(dāng)事人同意，并由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)本案適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼钠谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》于2017年12月28日解除，被告返還位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)房屋；2、被告支付自2014年12月起至實(shí)際返還房屋之日止拖欠的租金以及占有使用費(fèi)(2014年12月至2018年4月共欠付72,100元，自2018年5月起至實(shí)際返還房屋之日止按每月18,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；3、被告支付解約違約金18,000元；4、被告支付自2014年12月12日起至實(shí)際支付之日止的滯納金；5、被告支付物業(yè)費(fèi)30,106.80元(自2015年7月至2018年6月，每月標(biāo)準(zhǔn)為836.30元)。審理中，原告確認(rèn)被告在2018年6月23日又支付了2018年5月份的租金15,000元，并同意在第2項(xiàng)訴請(qǐng)中做相應(yīng)抵扣并撤回了第4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：2010年12月13日，原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，約定原告將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉案商鋪”)出租給被告。但被告一直未按合同約定支付租金，未足額支付租金并拖欠物業(yè)費(fèi)。原告曾多次催促被告按時(shí)足額繳納租金及物業(yè)費(fèi)，但被告不予理睬。因被告欠付租金和物業(yè)管理費(fèi)，2017年12月27日，原告向被告發(fā)函要求解除合同。但被告至今未搬離，也未支付欠付的租金及物業(yè)費(fèi)。依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》第九條的約定，被告還應(yīng)當(dāng)支付解約違約金。綜上，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向本院提出以上訴訟請(qǐng)求，望判如所請(qǐng)。
　　被告金某某辯稱(chēng)：不同意解除合同、返還房屋；原、被告在履行《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》過(guò)程中，口頭協(xié)商變更了租金標(biāo)準(zhǔn)，被告一直按約足額支付，且原告主張的2016年12月前的欠付租金均已超過(guò)訴訟時(shí)效；被告不存在違約行為不應(yīng)支付違約金，且依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》的約定，解約違約金的金額為12,000元，并非18,000元；關(guān)于物業(yè)費(fèi)，對(duì)于自2015年7月至2018年6月共欠付30,106.80元物業(yè)費(fèi)的事實(shí)及金額均無(wú)異議，但原、被告曾口頭協(xié)商每人各半承擔(dān)，故被告愿意負(fù)擔(dān)一半。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：涉案商鋪于2009年1月11日核準(zhǔn)登記在原告張某某名下。
　　2010年12月13日，原告作為甲方、出租方，被告作為乙方、承租方，簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，約定甲方將涉案商鋪出租給乙方。第三條約定租期自2010年12月12日起至2018年12月31日止。第四條第1款約定，涉案商鋪月租金為12,000元，該租金標(biāo)準(zhǔn)三年內(nèi)不變，自第四年起，雙方協(xié)商對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。第2款約定，乙方一次交付三個(gè)月的租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之三支付違約金。第3款約定：2010年12月12日至2013年12月12日每月房租為12,000元；2013年12月12日至2014年12月12日每月房租為13,200元；2014年12月12日至2015年12月12日每月房租為14,400元；2015年12月12日至2016年12月12日每月房租為15,600元；2016年12月12日至2017年12月12日每月房租為16,800元；2017年12月12日至2018年12月31日每月房租為18,000元。第五條第1款約定，甲方交付商鋪時(shí)，乙方支付一個(gè)月租金的保證金12,000元，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的租賃保證金除用以抵充協(xié)議約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。第2款約定，租賃期間，使用該商鋪所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。第九條第1款約定，有下列情形之一的，一方可書(shū)面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的一倍支付違約金。給對(duì)方造成損失的，支付違約金不足抵付一方損失的還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額?！?4)乙方逾期支付租金累計(jì)超過(guò)10天的；(5)乙方逾期不支付水、電、電話(huà)、有線(xiàn)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用累計(jì)超過(guò)15天的。該協(xié)議另對(duì)其它租賃事宜作了約定。
　　2017年7月24日，原告向被告發(fā)送一份《催款函》，載明：根據(jù)雙方2010年12月13日簽訂的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，你應(yīng)按時(shí)交付每季度的房租，截止至今日，你尚欠租金76,200元，并且你自2015年7月1日至今的物業(yè)費(fèi)尚未支付。請(qǐng)于收函后5個(gè)工作日內(nèi)支付上述租金以及物業(yè)費(fèi)。如逾期不支付，我方將追究你的違約責(zé)任，并和你解除商鋪?zhàn)赓U協(xié)議。被告于2017年7月25日簽收該份函件。
　　另查明：2014年12月25日、2015年1月25日、2015年2月17日，被告分別向原告支付租金12,500元；2015年3月13日、4月23日、5月18日、6月23日、7月23日、8月13日、9月21日、10月14日、12月4日、12月25日，被告分別向原告支付租金13,000元；2016年2月4日，被告向原告支付租金13,500元；2016年3月4日、3月18日、4月28日，被告分別向原告支付租金14,000元；2016年5月30日、7月2日、8月1日、9月5日、9月28日、11月1日，被告分別向原告支付租金14,500元；2016年12月6日，被告向原告支付租金4,000元,2016年12月12日，被告向原告支付租金10,500元；2017年1月3日、2月4日、3月14日、4月6日、5月5日、6月1日、7月1日、7月26日、8月31日、9月20日、10月27日、11月27日、2018年1月2日、2月5日、3月21日、4月8日、5月17日、6月23日，被告分別向原告支付租金15,000元。
　　審理中，原告還提供了：1、2016年2月16日的《催告函》，敦促被告支付自2014年12月12日起至2016年3月11日止的欠付租金及兩年的物業(yè)費(fèi)；2、2017年12月27日的《合同解除通知函》，通知被告解除合同并要求被告于2017年12月31日前搬離房屋、支付欠付的租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，該函的快遞憑證顯示2017年12月28日由他人收(同事)。被告否認(rèn)曾收到上述兩份函件。被告還提供了：1、2016年12月6日被告與案外人于某簽訂的《店面租賃合同》，以證明其將涉案商鋪一樓部分轉(zhuǎn)租給了案外人于某。原告對(duì)被告轉(zhuǎn)租的事實(shí)無(wú)異議，但對(duì)《店鋪?zhàn)赓U合同》的真實(shí)性表示無(wú)法確認(rèn)，亦不確認(rèn)次承租人是否是于某。2、2018年4月被告與案外人于某的談話(huà)錄音光盤(pán)及文字整理稿，以證明原、被告口頭協(xié)議變更了租金標(biāo)準(zhǔn)并約定物業(yè)費(fèi)各半承擔(dān)。原告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為變更租金及物業(yè)費(fèi)各半承擔(dān)的內(nèi)容均系被告單方陳述，不能達(dá)到證明目的。
　　審理中，原、被告確認(rèn)：被告支付了保證金12,000元；《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》約定租金三月一付，但并未約定具體的支付時(shí)間；被告將涉案商鋪一樓轉(zhuǎn)租給三戶(hù)次承租人，二樓系被告自用；2018年2月12日，原告向本院提起訴訟。原告陳述：其同意將保證金12,000元抵扣租金；雙方并未約定物業(yè)費(fèi)的具體支付時(shí)間，但其于2017年7月24日向被告發(fā)送的《催款函》中對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了催告；租金支付時(shí)間按照傳統(tǒng)應(yīng)是先付后用；租賃合同解除的后果已全部提出；不追加次承租人為第三人參加訴訟，由此導(dǎo)致的執(zhí)行障礙等訴訟風(fēng)險(xiǎn)其愿意自行承擔(dān)。被告陳述：關(guān)于租金支付時(shí)間，雙方履行較為寬松，每期租金滯后一個(gè)月左右支付均為合理；如果法院認(rèn)定合同解除，則對(duì)于合同解除的后果其另案主張。
　　以上事實(shí)，有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》、《催款函》、借記卡賬戶(hù)歷史明細(xì)清單及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)恪守。依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》的約定，如被告逾期支付租金累計(jì)超過(guò)10天的或逾期不支付物業(yè)費(fèi)超過(guò)15天的，原告享有合同解除權(quán)。雖然《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》對(duì)租金及物業(yè)費(fèi)的支付時(shí)間均未作約定，但從在案證據(jù)看，自2014年12月起直至2018年5月，被告每月租金均未足額繳納，原告于2017年7月24日向被告發(fā)送的《催款函》也就在此之前欠付的租金及物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了催繳，但被告至今未能繳納。因此，原告享有合同解除權(quán)。被告辯稱(chēng)雙方口頭協(xié)商變更了租金標(biāo)準(zhǔn)，但從被告提供的光盤(pán)及文字整理稿看，關(guān)于租金變更及物業(yè)費(fèi)各半負(fù)擔(dān)的陳述均為被告單方面自述，無(wú)法達(dá)到被告的證明目的，故對(duì)被告此項(xiàng)辯稱(chēng)意見(jiàn)本院不予采納。關(guān)于合同解除的時(shí)間，因原告向被告發(fā)送的《合同解除通知函》顯示系由他人簽收，被告又否認(rèn)收到該份函件，故該份函件的送達(dá)時(shí)間不能視為合同的解除時(shí)間，本院將本案起訴狀副本的送達(dá)日期即2018年4月18日作為合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)向原告返還涉案商鋪。關(guān)于原告要求支付自2014年12月起欠付的租金及占有使用費(fèi)的訴請(qǐng)，被告提出了訴訟時(shí)效的抗辯，對(duì)此本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，又不能就此達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付。因此，自2014年12月12日至2015年12月11日的租金，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月11日前支付。該部分租金的訴訟時(shí)效至2016年12月11日屆滿(mǎn)。自2015年12月12日至2016年12月11日的租金，被告應(yīng)當(dāng)在2016年12月11日前支付。2017年7月24日原告向被告發(fā)送《催款函》對(duì)之前欠付的租金進(jìn)行催討，產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的效果?！洞呖詈芬蟊桓嬗谑蘸?個(gè)工作日內(nèi)支付欠付的租金及物業(yè)費(fèi)，該函被告于2017年7月25日收悉，即被告應(yīng)于2017年8月1日前支付欠付租金及物業(yè)費(fèi)。被告未能支付，訴訟時(shí)效自2017年8月2日起重新計(jì)算，2018年2月12日，原告向本院提起訴訟，訴訟時(shí)效再次中斷。因此，自2015年12月12日至2016年12月11日的欠付租金，被告應(yīng)當(dāng)支付。自2016年12月12日至2017年12月11日的租金，被告應(yīng)當(dāng)在2017年12月11日前支付，因2018年2月12日原告提起訴訟，故同樣不存在超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。經(jīng)計(jì)算，自2015年12月12日至2018年6月11日被告應(yīng)付的租金及使用費(fèi)共計(jì)496,800元【自2015年12月12日至2016年12月11日為187,200元，計(jì)算方式：15,600元×12個(gè)月；自2016年12月12日至2017年12月11日為201,600元，計(jì)算方式：16,800元×12個(gè)月；自2017年12月12日至2018年6月11日為108,000元，計(jì)算方式：18,000元×6個(gè)月】。自2015年12月12日至2018年6月11日被告實(shí)際支付的租金及使用費(fèi)共計(jì)440,000元【13,000元+13,500元+14,000×3個(gè)月+14,500元×7個(gè)月+15,000元×18個(gè)月】。因此，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用費(fèi)56,800元，應(yīng)當(dāng)支付原告。自2018年6月12日起，被告應(yīng)按每月18,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付房屋占有使用費(fèi)。關(guān)于保證金12,000元，原告同意抵扣欠付租金，本院予以準(zhǔn)許。抵扣保證金后，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用費(fèi)44,800元。
　　關(guān)于原告要求支付解約違約金18,000元的訴請(qǐng)，本案系因被告逾期支付物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用導(dǎo)致合同解除，依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》第九條的約定，被告應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金。此處所指的一個(gè)月租金，應(yīng)指合同解除之日所對(duì)應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)原告該項(xiàng)訴請(qǐng)本院予以支持。被告辯稱(chēng)應(yīng)按12,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算解約違約金的意見(jiàn)，本院不予采納。
　　關(guān)于物業(yè)費(fèi)，被告對(duì)欠付金額無(wú)異議，但認(rèn)為原、被告協(xié)商一致各半承擔(dān)，本院認(rèn)為，被告并未提供證據(jù)證明雙方合意變更了《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》對(duì)被告承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的約定，故對(duì)原告該項(xiàng)訴請(qǐng)本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條及《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十六條第(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告張某某與被告金某某在2010年12月13日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》于2018年4月18日解除；
　　二、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號(hào)房屋返還給原告張某某；
　　三、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某欠付的租金及使用費(fèi)(2018年6月11日前被告欠付租金及使用費(fèi)44,800元，該金額已扣除保證金12,000元；自2018年6月12日起至實(shí)際返還房屋之日止，按每月18,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　四、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某解約違約金18,000元；
　　五、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某物業(yè)費(fèi)30,106.80元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,864元，減半收取1,432元，由原告張某某負(fù)擔(dān)233元(已付)，由被告金某某負(fù)擔(dān)1,199元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：楊惠星

書(shū)記員：李??俊