原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張佳佳(系原告張某某之女)，住上海市閔行區(qū)。
　　被告：金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鮮族，住吉林省舒蘭市。
　　委托訴訟代理人：錢亮，上海市浩信律師事務所律師。
　　原告張某某與被告金某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月11日立案后，依法適用簡易程序于2018年6月28日公開開庭進行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人張佳佳、被告金某某的委托訴訟代理人錢亮到庭參加訴訟。2018年7月6日，經(jīng)當事人同意，并由本院院長批準，延長本案適用簡易程序審理的期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告張某某向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》于2017年12月28日解除，被告返還位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號房屋；2、被告支付自2014年12月起至實際返還房屋之日止拖欠的租金以及占有使用費(2014年12月至2018年4月共欠付72,100元，自2018年5月起至實際返還房屋之日止按每月18,000元的標準計算)；3、被告支付解約違約金18,000元；4、被告支付自2014年12月12日起至實際支付之日止的滯納金；5、被告支付物業(yè)費30,106.80元(自2015年7月至2018年6月，每月標準為836.30元)。審理中，原告確認被告在2018年6月23日又支付了2018年5月份的租金15,000元，并同意在第2項訴請中做相應抵扣并撤回了第4項訴訟請求。事實和理由：2010年12月13日，原、被告簽訂《商鋪租賃協(xié)議》，約定原告將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號商鋪(以下簡稱“涉案商鋪”)出租給被告。但被告一直未按合同約定支付租金，未足額支付租金并拖欠物業(yè)費。原告曾多次催促被告按時足額繳納租金及物業(yè)費，但被告不予理睬。因被告欠付租金和物業(yè)管理費，2017年12月27日，原告向被告發(fā)函要求解除合同。但被告至今未搬離，也未支付欠付的租金及物業(yè)費。依據(jù)《商鋪租賃協(xié)議》第九條的約定，被告還應當支付解約違約金。綜上，原告為維護自身合法權益，特向本院提出以上訴訟請求，望判如所請。
　　被告金某某辯稱：不同意解除合同、返還房屋；原、被告在履行《商鋪租賃協(xié)議》過程中，口頭協(xié)商變更了租金標準，被告一直按約足額支付，且原告主張的2016年12月前的欠付租金均已超過訴訟時效；被告不存在違約行為不應支付違約金，且依據(jù)《商鋪租賃協(xié)議》的約定，解約違約金的金額為12,000元，并非18,000元；關于物業(yè)費，對于自2015年7月至2018年6月共欠付30,106.80元物業(yè)費的事實及金額均無異議，但原、被告曾口頭協(xié)商每人各半承擔，故被告愿意負擔一半。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：涉案商鋪于2009年1月11日核準登記在原告張某某名下。
　　2010年12月13日，原告作為甲方、出租方，被告作為乙方、承租方，簽訂《商鋪租賃協(xié)議》，約定甲方將涉案商鋪出租給乙方。第三條約定租期自2010年12月12日起至2018年12月31日止。第四條第1款約定，涉案商鋪月租金為12,000元，該租金標準三年內(nèi)不變，自第四年起，雙方協(xié)商對租金進行調(diào)整。第2款約定，乙方一次交付三個月的租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之三支付違約金。第3款約定：2010年12月12日至2013年12月12日每月房租為12,000元；2013年12月12日至2014年12月12日每月房租為13,200元；2014年12月12日至2015年12月12日每月房租為14,400元；2015年12月12日至2016年12月12日每月房租為15,600元；2016年12月12日至2017年12月12日每月房租為16,800元；2017年12月12日至2018年12月31日每月房租為18,000元。第五條第1款約定，甲方交付商鋪時，乙方支付一個月租金的保證金12,000元，租賃關系終止時，甲方收取的租賃保證金除用以抵充協(xié)議約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。第2款約定，租賃期間，使用該商鋪所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業(yè)管理等費用由乙方承擔。第九條第1款約定，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金的一倍支付違約金。給對方造成損失的，支付違約金不足抵付一方損失的還應賠償造成的損失與違約金的差額?！?4)乙方逾期支付租金累計超過10天的；(5)乙方逾期不支付水、電、電話、有線、物業(yè)管理費等費用累計超過15天的。該協(xié)議另對其它租賃事宜作了約定。
　　2017年7月24日，原告向被告發(fā)送一份《催款函》，載明：根據(jù)雙方2010年12月13日簽訂的商鋪租賃協(xié)議，你應按時交付每季度的房租，截止至今日，你尚欠租金76,200元，并且你自2015年7月1日至今的物業(yè)費尚未支付。請于收函后5個工作日內(nèi)支付上述租金以及物業(yè)費。如逾期不支付，我方將追究你的違約責任，并和你解除商鋪租賃協(xié)議。被告于2017年7月25日簽收該份函件。
　　另查明：2014年12月25日、2015年1月25日、2015年2月17日，被告分別向原告支付租金12,500元；2015年3月13日、4月23日、5月18日、6月23日、7月23日、8月13日、9月21日、10月14日、12月4日、12月25日，被告分別向原告支付租金13,000元；2016年2月4日，被告向原告支付租金13,500元；2016年3月4日、3月18日、4月28日，被告分別向原告支付租金14,000元；2016年5月30日、7月2日、8月1日、9月5日、9月28日、11月1日，被告分別向原告支付租金14,500元；2016年12月6日，被告向原告支付租金4,000元,2016年12月12日，被告向原告支付租金10,500元；2017年1月3日、2月4日、3月14日、4月6日、5月5日、6月1日、7月1日、7月26日、8月31日、9月20日、10月27日、11月27日、2018年1月2日、2月5日、3月21日、4月8日、5月17日、6月23日，被告分別向原告支付租金15,000元。
　　審理中，原告還提供了：1、2016年2月16日的《催告函》，敦促被告支付自2014年12月12日起至2016年3月11日止的欠付租金及兩年的物業(yè)費；2、2017年12月27日的《合同解除通知函》，通知被告解除合同并要求被告于2017年12月31日前搬離房屋、支付欠付的租金、物業(yè)費、水電費，該函的快遞憑證顯示2017年12月28日由他人收(同事)。被告否認曾收到上述兩份函件。被告還提供了：1、2016年12月6日被告與案外人于某簽訂的《店面租賃合同》，以證明其將涉案商鋪一樓部分轉租給了案外人于某。原告對被告轉租的事實無異議，但對《店鋪租賃合同》的真實性表示無法確認，亦不確認次承租人是否是于某。2、2018年4月被告與案外人于某的談話錄音光盤及文字整理稿，以證明原、被告口頭協(xié)議變更了租金標準并約定物業(yè)費各半承擔。原告對真實性無異議，但認為變更租金及物業(yè)費各半承擔的內(nèi)容均系被告單方陳述，不能達到證明目的。
　　審理中，原、被告確認：被告支付了保證金12,000元；《商鋪租賃協(xié)議》約定租金三月一付，但并未約定具體的支付時間；被告將涉案商鋪一樓轉租給三戶次承租人，二樓系被告自用；2018年2月12日，原告向本院提起訴訟。原告陳述：其同意將保證金12,000元抵扣租金；雙方并未約定物業(yè)費的具體支付時間，但其于2017年7月24日向被告發(fā)送的《催款函》中對繳納物業(yè)費進行了催告；租金支付時間按照傳統(tǒng)應是先付后用；租賃合同解除的后果已全部提出；不追加次承租人為第三人參加訴訟，由此導致的執(zhí)行障礙等訴訟風險其愿意自行承擔。被告陳述：關于租金支付時間，雙方履行較為寬松，每期租金滯后一個月左右支付均為合理；如果法院認定合同解除，則對于合同解除的后果其另案主張。
　　以上事實，有上海市房地產(chǎn)權證、《商鋪租賃協(xié)議》、《催款函》、借記卡賬戶歷史明細清單及當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》系當事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，屬有效合同，當事人均應恪守。依據(jù)《商鋪租賃協(xié)議》的約定，如被告逾期支付租金累計超過10天的或逾期不支付物業(yè)費超過15天的，原告享有合同解除權。雖然《商鋪租賃協(xié)議》對租金及物業(yè)費的支付時間均未作約定，但從在案證據(jù)看，自2014年12月起直至2018年5月，被告每月租金均未足額繳納，原告于2017年7月24日向被告發(fā)送的《催款函》也就在此之前欠付的租金及物業(yè)管理費進行了催繳，但被告至今未能繳納。因此，原告享有合同解除權。被告辯稱雙方口頭協(xié)商變更了租金標準，但從被告提供的光盤及文字整理稿看，關于租金變更及物業(yè)費各半負擔的陳述均為被告單方面自述，無法達到被告的證明目的，故對被告此項辯稱意見本院不予采納。關于合同解除的時間，因原告向被告發(fā)送的《合同解除通知函》顯示系由他人簽收，被告又否認收到該份函件，故該份函件的送達時間不能視為合同的解除時間，本院將本案起訴狀副本的送達日期即2018年4月18日作為合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，合同解除后，被告應當向原告返還涉案商鋪。關于原告要求支付自2014年12月起欠付的租金及占有使用費的訴請，被告提出了訴訟時效的抗辯，對此本院認為，當事人對支付期限沒有約定或者約定不明確，又不能就此達成補充協(xié)議的，租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付。因此，自2014年12月12日至2015年12月11日的租金，被告應當在2015年12月11日前支付。該部分租金的訴訟時效至2016年12月11日屆滿。自2015年12月12日至2016年12月11日的租金，被告應當在2016年12月11日前支付。2017年7月24日原告向被告發(fā)送《催款函》對之前欠付的租金進行催討，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效果?！洞呖詈芬蟊桓嬗谑蘸?個工作日內(nèi)支付欠付的租金及物業(yè)費，該函被告于2017年7月25日收悉，即被告應于2017年8月1日前支付欠付租金及物業(yè)費。被告未能支付，訴訟時效自2017年8月2日起重新計算，2018年2月12日，原告向本院提起訴訟，訴訟時效再次中斷。因此，自2015年12月12日至2016年12月11日的欠付租金，被告應當支付。自2016年12月12日至2017年12月11日的租金，被告應當在2017年12月11日前支付，因2018年2月12日原告提起訴訟，故同樣不存在超過訴訟時效的問題。經(jīng)計算，自2015年12月12日至2018年6月11日被告應付的租金及使用費共計496,800元【自2015年12月12日至2016年12月11日為187,200元，計算方式：15,600元×12個月；自2016年12月12日至2017年12月11日為201,600元，計算方式：16,800元×12個月；自2017年12月12日至2018年6月11日為108,000元，計算方式：18,000元×6個月】。自2015年12月12日至2018年6月11日被告實際支付的租金及使用費共計440,000元【13,000元+13,500元+14,000×3個月+14,500元×7個月+15,000元×18個月】。因此，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用費56,800元，應當支付原告。自2018年6月12日起，被告應按每月18,000元的標準向原告支付房屋占有使用費。關于保證金12,000元，原告同意抵扣欠付租金，本院予以準許。抵扣保證金后，自2015年12月12日至2018年6月11日，被告尚欠付租金及使用費44,800元。
　　關于原告要求支付解約違約金18,000元的訴請，本案系因被告逾期支付物業(yè)管理費等費用導致合同解除，依據(jù)《商鋪租賃協(xié)議》第九條的約定，被告應當支付相當于一個月租金的違約金。此處所指的一個月租金，應指合同解除之日所對應的租金標準，故對原告該項訴請本院予以支持。被告辯稱應按12,000元的標準計算解約違約金的意見，本院不予采納。
　　關于物業(yè)費，被告對欠付金額無異議，但認為原、被告協(xié)商一致各半承擔，本院認為，被告并未提供證據(jù)證明雙方合意變更了《商鋪租賃協(xié)議》對被告承擔物業(yè)管理費的約定，故對原告該項訴請本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條及《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第(三)項之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告張某某與被告金某某在2010年12月13日簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》于2018年4月18日解除；
　　二、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶坊路XXX號房屋返還給原告張某某；
　　三、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某欠付的租金及使用費(2018年6月11日前被告欠付租金及使用費44,800元，該金額已扣除保證金12,000元；自2018年6月12日起至實際返還房屋之日止，按每月18,000元的標準計算)；
　　四、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某解約違約金18,000元；
　　五、被告金某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某物業(yè)費30,106.80元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費2,864元，減半收取1,432元，由原告張某某負擔233元(已付)，由被告金某某負擔1,199元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：李??俊