原告（反訴被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市新華區(qū)。
委托代理人：于奉會(huì)、秦衛(wèi)峰，河北厚達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市長(zhǎng)安區(qū)躍進(jìn)路2號(hào)。
法定代表人：張志德，董事長(zhǎng)。
委托代理人：袁順峰、戚棟才，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人于奉會(huì)、秦衛(wèi)峰，被告的委托代理人戚棟才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年8月1日，原告（承租方、乙方）與被告（出租方、甲方）簽訂《租賃合同》，合同約定租賃場(chǎng)地為坐落于石家莊市橋東區(qū)××路××北辰廣場(chǎng)商業(yè)××層，建筑面積2200平方米，計(jì)租面積按圖上建筑面積計(jì)算，租金為1.1元/天/平米。甲方保證該租賃場(chǎng)地為商業(yè)用途，出租給乙方作為健身經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用。租賃期限為10年，自計(jì)租起始日開始計(jì)算。因租賃場(chǎng)地要經(jīng)裝修改造后才能達(dá)到開業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，甲方同意自租賃場(chǎng)地符合通過消防部門主體（一次）消防驗(yàn)收，并向乙方交付租賃場(chǎng)地、提供書面一次消防驗(yàn)收合格證書之日起，甲方給予乙方4月物業(yè)改造期，在物業(yè)改造期內(nèi)，乙方無需支付租賃費(fèi)用（但需承擔(dān)該期間使用的水、電、氣及垃圾清運(yùn)費(fèi)）。物業(yè)改造期屆滿之次日為計(jì)租起始日。雙方簽訂合同后五日內(nèi)，乙方向甲方繳納人民幣70000元整，作為履行本合同的保證金，甲方應(yīng)在收到上述保證金后的3日內(nèi)向乙方出具等額的收款收據(jù)。合同生效后，履約保證金可沖抵乙方應(yīng)付的首期月租賃費(fèi)用，直至全部沖抵完畢為止。甲方于2015年6月1日前，將符合本合同租賃場(chǎng)地經(jīng)建筑主管部門竣工驗(yàn)收合格，主體（一次）消防通過消防部門驗(yàn)收合格的租賃場(chǎng)地交付給乙方（如提前通過消防驗(yàn)收，甲方提前15日通知乙方交付場(chǎng)地）。甲方在租賃場(chǎng)地符合交付條件后，應(yīng)提前15日向乙方發(fā)出交房通知，在辦理交接手續(xù)時(shí)，雙方應(yīng)派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查場(chǎng)地情況。因乙方在經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)產(chǎn)生辦理健身卡等相關(guān)業(yè)務(wù)，甲方不承擔(dān)乙方因健身卡問題與第三方所產(chǎn)生的責(zé)任。合同第11.1條約定，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同所約定的義務(wù)，任何一方不履行或者不完全履行本合同所約定的條款，則視為違約，經(jīng)守約方書面催告后，違約方的違約行為未及時(shí)改正或補(bǔ)救的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，給守約方造成損失的，還應(yīng)賠償守約方所遭受的損失。如超過60日違約方的違約行為還未改正或補(bǔ)救的，守約方有權(quán)選擇解除本合同，并要求違約方賠償全部經(jīng)濟(jì)損失。合同11.2條約定，本款約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：能確定逾期違約金額的，每逾期一日，按逾期的違約金額萬分之五計(jì)算；不能確定逾期違約金額的，每逾期一日，按月租金的萬分之五計(jì)算。合同第11.3條約定，一方違約行為未改正或補(bǔ)救造成本合同變更或無法履行的，違約方應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于違約時(shí)三個(gè)月租賃費(fèi)用的違約金，給守約方造成損失的，還應(yīng)賠償守約方所遭受的損失，同時(shí)守約方有權(quán)選擇解除本合同。合同第12.1條約定，本合同如提前終止、解除或?qū)脻M時(shí)無續(xù)租的，乙方有權(quán)拆除及取回乙方所有的設(shè)施、設(shè)備之一部分或全部，但乙方不得故意損害或拆除建筑物本身之結(jié)構(gòu)體（經(jīng)甲方同意且合法之變更或自然損耗除外）。合同第12.2條約定，租賃期限屆滿或提前終止后，乙方應(yīng)于20日內(nèi)搬遷完畢。在該期間內(nèi)乙方無須支付租賃費(fèi)用或其他任何費(fèi)用給甲方。乙方未拆除取回之物品，視為乙方放棄遺留物之所有權(quán)，悉歸甲方所有任其處理。上述合同簽訂后，原告按約定向被告交付履約保證金70000元，被告未按合同約定的交付時(shí)間向原告交付租賃場(chǎng)地（該租賃場(chǎng)地至本案庭審時(shí)尚未通過消防部門驗(yàn)收合格），原告于2015年8、9月份進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了裝修，但至今未開業(yè)經(jīng)營(yíng)。
另查，原告主張健身中心裝修費(fèi)用922033元，并提交了收據(jù)、票據(jù)、發(fā)貨清單等證據(jù)，被告認(rèn)為票據(jù)均為收條、白條故對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可，經(jīng)本院詢問原告是否對(duì)裝修費(fèi)用進(jìn)行鑒定，原告認(rèn)為其提供了個(gè)人裝修隊(duì)開具的裝修費(fèi)收據(jù)，其舉證責(zé)任就完成了，如果被告不認(rèn)可，應(yīng)由被告申請(qǐng)鑒定。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按合同履行各自的義務(wù)。原告按合同約定交付了履約保證金，被告未按合同約定的時(shí)間交付符合合同約定的租賃場(chǎng)地，至本案庭審時(shí)，該租賃場(chǎng)地所在的建筑物主體消防尚未通過消防部門驗(yàn)收合格，原告主張解除租賃合同，被告亦反訴主張解除合同，視為雙方達(dá)成一致意見，故雙方簽訂的《租賃合同》解除。合同解除后，原告返還被告租賃場(chǎng)地，被告返還收取原告的履約保證金70000元。合同法規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。雙方簽訂的《租賃合同》約定一方違約行為未改正或補(bǔ)救造成本合同變更或無法履行的，違約方應(yīng)向守約方支付相當(dāng)于違約時(shí)三個(gè)月租賃費(fèi)用的違約金，給守約方造成損失的，還應(yīng)賠償守約方所遭受的損失。因被告未按合同約定時(shí)間交付符合合同約定的租賃物，構(gòu)成違約，原告稱因其損失大于約定的違約金，故要求被告賠償其損失，關(guān)于原告主張的泳池房租、辦公用房房租損失及泳池裝修費(fèi)用損失，因其系租賃的案外人的房屋，租金也非被告收取，故該部分損失本院不予認(rèn)定。關(guān)于原告主張的健身器材費(fèi)用損失及工人工資及日常經(jīng)營(yíng)的一些費(fèi)用損失，原告在被告租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格、未正式交付其使用的情況下支出上述費(fèi)用，系原告自身經(jīng)營(yíng)決策，與被告的違約行為無直接的因果關(guān)系，且其購(gòu)置的健身器材可由其自行處置、原告提交的關(guān)于工人工資及日常經(jīng)營(yíng)的一些費(fèi)用損失的證據(jù)為收條、收據(jù)，被告亦不予認(rèn)可，故對(duì)上述損失本院不予認(rèn)定。關(guān)于原告主張的健身中心裝修費(fèi)用的損失，原告在被告租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格、未正式交付其使用的情況下即進(jìn)行裝修，被告明知租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不具備合同約定的交付條件的情況下允許原告進(jìn)場(chǎng)裝修，故雙方對(duì)此損失均有過錯(cuò)，對(duì)該損失雙方應(yīng)各半分擔(dān)，但原告提交的有關(guān)該損失的證據(jù)大部為收條、收據(jù)，被告不予認(rèn)可，原告未提交其它有效證據(jù)證明該損失，原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)該部分損失，本院不予采信。綜上，被告應(yīng)按合同約定向原告支付違約金即三個(gè)月租賃費(fèi)用：2200平方米*1.1元/天/平米*30天*3=217800元。
租賃合同約定，因租賃場(chǎng)地要經(jīng)裝修改造后才能達(dá)到開業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，甲方同意自租賃場(chǎng)地符合通過消防部門主體（一次）消防驗(yàn)收，并向乙方交付租賃場(chǎng)地、提供書面一次消防驗(yàn)收合格證書之日起，甲方給予乙方4月物業(yè)改造期，在物業(yè)改造期內(nèi)，乙方無需支付租賃費(fèi)用。因租賃場(chǎng)地至今未通過消防驗(yàn)收合格，不能達(dá)到開業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，且原告至今未開業(yè)經(jīng)營(yíng)，未達(dá)到雙方約定的計(jì)租時(shí)間，故被告反訴要求原告支付租賃費(fèi)及違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第九十八條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告(反訴被告)張某某與被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年8月1日簽訂的《租賃合同》解除；
二、被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）張某某履約保證金70000元；
三、被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告（反訴被告）張某某違約金217800元；
四、駁回原告(反訴被告)張某某的其它訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)30800元，由被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5617元，原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)25183元。反訴費(fèi)7643元由被告（反訴原告）石家莊市瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　梁紅卓 人民陪審員　　李　麗 人民陪審員　　王沛然

書記員：徐月鳳