上訴人（原審被告）張某某。
委托代理人吳學(xué)勝，湖北京中金律師事務(wù)所律師，一般代理。
上訴人（原審被告）劉某某。
委托代理人方在平，湖北京中金律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審原告）周某，無業(yè)。
委托代理人周華，湖北新天律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人張某某、劉某某為與被上訴人周某合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00113號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月18日受理后，依法組成合議庭，于2014年2月28日公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人吳學(xué)勝、上訴人劉某某的委托代理人方在平，被上訴人周某的委托代理人周華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2004年12月30日，周某以瞿德勤的名義開辦個(gè)體工商戶，工商管理部門核準(zhǔn)的字號(hào)為“荊門市金龍商行”，位于荊門市虎牙關(guān)大道12號(hào)（現(xiàn)掇刀星球家私門口），該商行擁有面積為1163.58m2的土地使用權(quán)。周某父母周高榮、魯?shù)缕荚袆⒛衬车钠拮油趺穾椭D(zhuǎn)讓該商行及土地使用權(quán)未果。之后，劉某某的妻子王梅介紹，張某某提出購買，雙方多次協(xié)商達(dá)成一致。2006年4月26日，在周某父母家中，周某父親周高榮、母親魯?shù)缕迹瑥埬衬臣捌淦迯堄婪?，劉某某及其妻王梅，張某某之姐張?jiān)阋徊⒃趫?chǎng)，周高榮以周某的名義與張某某簽訂《購地協(xié)議》，約定周某將其位于荊門市虎牙關(guān)大道7號(hào)（實(shí)際為12號(hào)）面積為1163.58㎡的金龍商行的土地使用權(quán)以168.8萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張某某；并約定簽訂協(xié)議時(shí)付20萬元，余款5天內(nèi)付清；還約定張某某變更法人，周某協(xié)助張某某辦理手續(xù)。張某某委托張?jiān)愫灻?，署名張某某，一式兩份，周高榮、張某某各持一份。協(xié)議簽訂后，周某父母向劉某某提出，在其建房后以成本價(jià)購買一套住房，劉某某同意后，遂在周某持有的《購地協(xié)議》上手書第7條“乙方在該宗地上所建的住宅樓任甲方選購壹套，作價(jià)叁萬元，房屋面積不得小于120㎡”。該條由劉某某注明，并在乙方張某某簽字處的下方簽名“劉頂興”。張某某當(dāng)天付款20萬元，同年4月28日又付款104萬元，4月29日再付款44.8萬元，周某的母親魯?shù)缕紴閺埬衬撤謩e書寫三張收條。
2008年6月23日，荊門市金龍商行的經(jīng)營者由瞿德勤變更為劉某某的妻子王梅。2008年8月8日，荊門市人民政府召開專題會(huì)議協(xié)調(diào)，張某某、劉某某準(zhǔn)備將上述土地使用權(quán)與湖北荊門星球置業(yè)有限公司（以下簡稱星球置業(yè)公司）擁有的位于荊門市白云大道1號(hào)另一宗土地使用權(quán)進(jìn)行置換。2009年1月6日，張某某與張道元設(shè)立湖北金龍時(shí)代置業(yè)發(fā)展有限公司，劉某某成為其股東，法定代表人為張某某。2009年1月23日，湖北金龍時(shí)代置業(yè)發(fā)展有限公司與星球置業(yè)公司簽訂《土地使用權(quán)及地上附著物置換協(xié)議》，張某某將上述土地置換給星球置業(yè)公司，星球置業(yè)公司在該宗地上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，于2011年開始上市交易。周某父親周高榮遂多次找劉某某，要求其履行《購地協(xié)議》第7條未果。
周某訴至一審法院，認(rèn)為張某某、劉某某未按照合同約定以3萬元的價(jià)款提供位于該地段面積不低于120㎡的房屋，現(xiàn)該地段的房屋銷售均價(jià)在5000元／㎡以上，按此計(jì)算，扣除應(yīng)由周某支付的3萬元，請(qǐng)求判令張某某、劉某某應(yīng)連帶賠償其57萬元。
原審法院認(rèn)為，關(guān)于周某的訴訟請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效。本案雙方約定履行的標(biāo)的物沒有交付期限，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某某、劉某某后，二人又于2009年1月23日與星球置業(yè)公司進(jìn)行了土地置換，張某某、劉某某在此之前不能向周某履行約定的義務(wù)后，星球置業(yè)公司在置換的土地上開發(fā)建設(shè)，于2011年開始上市交易，周某遂不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，其權(quán)利開始被侵害，因此，訴訟時(shí)效從2011年開始計(jì)算，周某于2012年2月29日起訴，未超過訴訟時(shí)效期間。張某某、劉某某對(duì)訴訟時(shí)效提出抗辯，不予支持。
關(guān)于周某持有的《購地協(xié)議》第7條是否生效，是否約束張某某。周某起訴請(qǐng)求的內(nèi)容及陳述的理由均認(rèn)為張某某、劉某某是合同當(dāng)事人，而張某某、劉某某在該院第一次開庭審理應(yīng)訴答辯稱，“被告劉某某的妻子受原告父母委托，幫助將涉案土地以160萬元轉(zhuǎn)讓，但一直沒有轉(zhuǎn)讓。被告提出購買，雙方經(jīng)過多次協(xié)商，于2006年4月26日簽訂《購地協(xié)議》第1至6條。在簽訂協(xié)議后，原告的父母又提出，被告做了房子之后要購買一套，于是劉某某在雙方已經(jīng)簽訂好的《購地協(xié)議》上補(bǔ)簽第7條，兩被告與原告之間的《購地協(xié)議》已全部履行完畢”。從上述二人答辯意見看，本案中的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓土地使用權(quán)的受讓方系張某某、劉某某二人，非張某某一人，符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條“在訴訟過程中，當(dāng)事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)和認(rèn)可的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，但當(dāng)事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外”的規(guī)定，張某某、劉某某已對(duì)其共同受讓涉案土地使用權(quán)構(gòu)成自認(rèn)。張某某雖在重審時(shí)抗辯劉某某補(bǔ)簽的第7條與其無關(guān)，但未能提交新的證據(jù)推翻自認(rèn)的事實(shí)，故不能反悔，可以免除周某就張某某、劉某某共同受讓涉案土地使用權(quán)事實(shí)的舉證責(zé)任。劉某某在雙方的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中補(bǔ)簽第7條屬于張某某、劉某某的共同民事行為，應(yīng)約束張某某，其抗辯不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的理由缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采納。張某某、劉某某與周某協(xié)商的第7條，不符合預(yù)約合同的構(gòu)成要件，該條款是基于《購地協(xié)議》的一個(gè)補(bǔ)充，符合合同法關(guān)于合同邀約與承諾的構(gòu)成要件，雙方形成合意，權(quán)利義務(wù)清楚，且合同主體適格，內(nèi)容、形式合法，故該條款成立且有效。但由于該條款附有條件，即“二被告在該宗地上所建的住宅樓”，因該宗地已被二人與星球置業(yè)公司置換，張某某、劉某某無法履行合同，不能履約的責(zé)任在于張某某、劉某某阻卻了條件成就，應(yīng)視為條件已成就，現(xiàn)張某某、劉某某已無法履行合同，故構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
關(guān)于周某的損失數(shù)額認(rèn)定問題。根據(jù)周某與張某某、劉某某的約定，周某欲以3萬元購買涉案土地上新建的房屋一套，面積不小于120㎡，周某的損失應(yīng)為簽訂合同后該宗地上房屋的成本價(jià)扣除約定支付3萬元的剩余價(jià)值?？紤]到現(xiàn)在該宗地的房屋重置成本價(jià)，以及荊門當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)行情，考量同地段周邊普通住宅現(xiàn)行賣價(jià)等多種因素，酌情確定以2250元／㎡計(jì)算房屋建筑成本價(jià)較為適宜，扣除周某約定的應(yīng)支付3萬元成本價(jià)，總計(jì)損失為24萬元。
綜上，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第一百零七條、第一百一十條第（一）項(xiàng)、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告張某某、劉某某于本判決生效之日起15日內(nèi)連帶賠償原告周某損失240000元。二、駁回原告周某其他訴訟請(qǐng)求。如未按判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)9500元，原告周某負(fù)擔(dān)4750元，被告張某某、劉某某負(fù)擔(dān)4750元。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于一審法院認(rèn)定張某某與劉某某是否為合伙受讓的問題。兩上訴人在上訴狀中稱一審判決認(rèn)定張某某與劉某某為合伙關(guān)系錯(cuò)誤，經(jīng)與各方當(dāng)事人當(dāng)庭查閱一審判決書，一審判決書并未認(rèn)定兩上訴人是合伙關(guān)系，故對(duì)張某某、劉某某的該上訴理由，本院不予采信。
二、關(guān)于《購地協(xié)議》第7條是否生效的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十五條第一款規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效?！碑?dāng)事人對(duì)合同的效力約定所附條件，是指在合同中特別約定一定的條件，以條件成就與否作為合同效力發(fā)生的根據(jù)。該條件必須是將來發(fā)生的、不確定的、約定的、合法的事實(shí)。而預(yù)約，是相對(duì)于本約而言的一種特殊合同，其指向本約的締結(jié)。通常情況下，預(yù)約乃約定將來成立一定契約之契約。預(yù)約合同通常應(yīng)具備合意性、約束性、確定性和期限性等四個(gè)基本特性。本案中，爭議的《購地協(xié)議》第7條約定，“乙方在該宗地上所建的住宅樓任甲方選購壹套，作價(jià)叁萬元，房屋面積不得小于120㎡?！彪m該條款所約定的為將來發(fā)生的事實(shí)，但在2006年雙方簽訂合同時(shí)，其目的就是為了在該宗地上建設(shè)住宅樓，且合同雙方當(dāng)事人對(duì)這一事實(shí)均知曉。故該條款應(yīng)自簽訂之日生效，并不是附條件合同，亦不是預(yù)約合同。上訴人張某某及劉某某認(rèn)為該條款系附條件及預(yù)約合同的上訴理由，本院不予采信。
三、關(guān)于張某某與劉某某是否應(yīng)共同承擔(dān)違約責(zé)任的問題。張某某受讓涉案土地使用權(quán)后，將荊門市金龍商行的經(jīng)營者變更為劉某某的妻子王梅，后張某某、劉某某作為股東成立湖北金龍時(shí)代置業(yè)發(fā)展有限公司，該公司將涉案土地使用權(quán)與湖北荊門星球置業(yè)有限公司的一宗土地使用權(quán)進(jìn)行置換?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條規(guī)定，“訴訟過程中，當(dāng)事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)和認(rèn)可的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，但當(dāng)事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外。”張某某、劉某某在一審法院第一次開庭審理時(shí)的應(yīng)訴答辯意見中明確載明：“兩答辯人與被答辯人之間的《購地協(xié)議》已全部、實(shí)際履行完畢。”張某某、劉某某亦確認(rèn)該答辯意見系其二人本人簽名，一審法院根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)定此系二人對(duì)共同受讓涉案土地使用權(quán)構(gòu)成自認(rèn)并無不當(dāng)。因張某某未能提交新的證據(jù)推翻該自認(rèn)的事實(shí)，劉某某亦未提交證據(jù)證明其只是中間介紹人而非受讓人的事實(shí)，故對(duì)于張某某、劉某某認(rèn)為其二人不是共同受讓土地使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴理由，不予采信。張某某與劉某某應(yīng)共同承擔(dān)不能履行合同導(dǎo)致的違約賠償責(zé)任。
四、關(guān)于判決賠償周某24萬元損失是否適當(dāng)?shù)膯栴}?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十九條規(guī)定，“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定?！狈梢筮`約當(dāng)事人僅對(duì)其在訂約時(shí)能夠合理預(yù)見到的可得利益承擔(dān)賠償責(zé)任，而合理預(yù)見的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以一般人的預(yù)見能力作為標(biāo)準(zhǔn)。本案中，劉某某明知該受讓的土地上要建設(shè)商品房，在與周某簽訂第7條時(shí)，其合理預(yù)見到的可得利益應(yīng)為該商品房依計(jì)劃建成后的市場(chǎng)價(jià)格。一審法院綜合考慮當(dāng)時(shí)在該宗地上應(yīng)當(dāng)建成的房屋重置成本價(jià)、市場(chǎng)行情及同地段住宅售價(jià)等多種因素，酌定以2250元／㎡計(jì)算房屋建筑成本扣除應(yīng)付款3萬元后，確定周某損失為24萬元并無不當(dāng)。張某某、劉某某認(rèn)為應(yīng)以2006年簽訂合同時(shí)的房價(jià)計(jì)算損失的上訴理由與上述規(guī)定不符，本院不予采信。
五、關(guān)于是否超過訴訟時(shí)效的問題。星球置業(yè)公司在置換的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋于2011年上市交易，周某在2011年不能依合同實(shí)現(xiàn)其目的，雙方發(fā)生糾紛，此時(shí)周某知道其權(quán)利被侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從2011年開始計(jì)算，故周某于2012年2月起訴，未超過訴訟時(shí)效期間。張某某、劉某某認(rèn)為超過訴訟時(shí)效的上訴理由，本院不予采信。
綜上，上訴人張某某及劉某某的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律及處理適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9500元，由張某某、劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　王　冉

書記員：曾靖