原告：張九龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。委托訴訟代理人：龔升軍，湖北百龍律師事務所律師，代理權(quán)限為一般代理。被告：張興華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄州區(qū)。被告：李某（系被告張興華之妻），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。二被告共同委托訴訟代理人：羅春海，湖北周成律師事務所律師，代理權(quán)限為一般代理。第三人：襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。住所地：襄陽市樊城區(qū)立業(yè)路富源公寓*幢*層**室。法定代表人：王鵬，該公司董事長。委托訴訟代理人：李素文，該公司員工，代理權(quán)限為一般代理。

原告張九龍訴請要求依法判令：1、二被告配合原告辦理張灣鎮(zhèn)漢津路民發(fā)世界城一期20幢1單元12樓1203室房屋（房產(chǎn)證號Ｓ0××52）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、過戶于原告名下的手續(xù)；2、二被告配合原告辦理該房在抵押貸款手續(xù)；3、被告承擔本案訴訟費用。其依據(jù)的事實與理由如下：在第三人長河經(jīng)紀公司居間下，原告于2017年2月22日與被告張興華簽訂房地產(chǎn)買賣及居間合同，約定被告張興華將其所有的位于張灣鎮(zhèn)漢津路民發(fā)世界城一期20幢1單元12樓1203室房屋一套（房產(chǎn)證號Ｓ0××52）出售于原告，房價100萬元，合同簽訂時原告支付定金3萬元，于房產(chǎn)過戶資料在不動產(chǎn)登記部門審核完畢時原告再支付首付款27萬元，余款通過抵押貸款方式支付被告；合同約定買賣雙方任一方拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付約定房屋成交價的20%作為違約金。違約方承擔違約責任后，不免除其在合同中的其他履行義務。雙方同時約定，此房屋需滿2年過戶。簽訂合同時因被告李某未到場，經(jīng)原告向中介方詢問，被告張興華保證其售房行為系其夫妻共同協(xié)商確定的，并提供房產(chǎn)證、結(jié)婚證為證，三方遂簽訂了合同，原告當場支付了定金3萬元給被告張興華。合同簽訂后因房價上漲，被告張興華要求漲價，原告不能同意。2017年6月26日該房2年到期，過戶條件成就，被告應配合原告和中介方提前辦理貸款審批手續(xù)。在滿2年到期前，雖經(jīng)原告和中介方屢次催促，被告張興華即以被告李某不同意轉(zhuǎn)讓房屋、原告存在違約等理由，拒不履行合同，拒不配合貸款審批手續(xù)，拒不接受原告首付款，拒不配合辦理過戶手續(xù)。原告認為，因被告李某作出不同意出售訟爭房屋的意思表示，本案因張興華沒有完全的處分權(quán)而致合同標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，本案訟爭合同履行不能，故當庭變更訴訟請求為要求依法判令：1、解除原告與被告張興華于2017年2月22日簽訂的房屋買賣合同；2、依法判令二被告共同支付違約金200000元；3、二被告返還定金30000元。4、被告承擔本案訴訟費用。被告辯稱，原告與被告張興華簽訂合同屬于三方合同且有中介公司提供的格式合同，合同簽訂時對權(quán)利義務約定不明確，有欺詐性，原告和第三人明知道本案訴爭房屋屬于共有房屋，但故意和共有房屋的張興華簽訂了房產(chǎn)買賣居間合同，并且對合同的格式條款主要內(nèi)容沒有盡到合理的提醒說明義務，加重了被告的責任，排除了被告的權(quán)利，使被告產(chǎn)生誤解，該合同無效。同時原告也沒有支付房屋買賣對價款，不屬于善意取得，所以原告主張的訴訟請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，理由不能成立，請查明事實，依法裁決。第三人長河經(jīng)紀公司陳述稱，我公司在與原、被告簽訂合同時已經(jīng)向原、被告雙方釋明了合同條款內(nèi)容，不存在欺詐；雙方在簽訂合同時，被告李某確實沒來，但被告張興華表示李某同意售房，在合同中對共有人要保證授權(quán)作出了約定。經(jīng)審理查明:2017年2月，原告張九龍從在第三人長河經(jīng)紀公司處工作的同學那里獲得被告張興華欲出售房屋的信息，遂通過第三人與被告張興華取得聯(lián)系，并同第三人工作人員及被告張興華一起查看了訟爭房屋。隨后，經(jīng)協(xié)商，2017年2月22日，原告張九龍作為購房人（乙方）與被告張興華作為售房人（甲方），第三人長河經(jīng)紀公司作為經(jīng)紀方（丙方）簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同，該合同約定：第一條、甲乙雙方委托丙方居間促成訂立的房產(chǎn)買賣合同標的是：位于襄陽市××××路（民發(fā)世界城一期）20棟1單元12樓1203室房產(chǎn)。所有權(quán)人：李某，共有人：張興華，房產(chǎn)證號：Ｓ0××52，土地證號B’（2015）4206070010036B00062-20-112**，建筑面積：143.22平方米；第二條、1、甲方對房產(chǎn)現(xiàn)狀聲明：（1）該房屋權(quán)屬無爭議，無涉訴，或被查封、被占用等其他限制物權(quán)的情形，并保證該房產(chǎn)符合國家及襄陽市房產(chǎn)上市的有關(guān)規(guī)定及政策。（2）不存在抵押。（3）不存在出租。（4）是家庭唯一住房。如唯一住房必須出具唯一住房證明，否則多出費用由甲方自行承擔。2、乙方對購房情況聲明：（1）乙方已親自實地看房，并對該房屋現(xiàn)狀及疑慮詢問過甲方，在明確甲方所告知的事項后自愿簽訂本合同，已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬文件資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。（2）是家庭首次購房，如首次購房必須出具首次購房證明，否則多出費用由乙方自行承擔；第三條、成交價格及相關(guān)約定：甲乙雙方協(xié)商實際成交價格為：1、人民幣大寫壹佰萬元整，按政府及有關(guān)部門規(guī)定，甲乙雙方交易過程中需支付的費用有契稅、營業(yè)稅、賣方交易手續(xù)費、買方交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、測繪費、評估費、抵押登記費、擔保費、水電燃氣過戶手續(xù)費，經(jīng)協(xié)商由買方自愿支付，但甲乙雙方在交易過程中提檔費、可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割費用由各自承擔。本合同履行期間因政府政策調(diào)整新增稅費按政策規(guī)定承擔方承擔。2、…；3、甲方在上述成交價內(nèi)隨房交付乙方附屬設施含：燃氣開戶、家具家電等包括：空調(diào)三臺、洗衣機一臺、冰箱一臺、電視二臺、飲水機一臺。4、甲方應在交房前保證維護該房的現(xiàn)有固定裝修（固定裝修指構(gòu)成該裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、抽煙機、燃氣灶、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、整體衣柜、廚衛(wèi)設施及其他設施等），否則，乙方有權(quán)要求丙方從托管的交房押金中抵扣。第四條、在簽署本合同時，乙方須向丙方交納中介傭金壹萬元整，貸款服務費叁仟元整。實際支付與否以丙方出具收據(jù)為準。第五條、1、定金約定：在簽定本合同時乙方向甲方交付定金人民幣叁萬元整，甲方在簽署本合同后須將《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》原件及相關(guān)票據(jù)交由丙方托管，由丙方簽具文件簽收單簽收。2、付款約定：甲乙雙方須在簽署本合同后7日內(nèi)準備齊全貸款審批的相關(guān)資料并交丙方報貸款行/住房公積金部門審批。審批通過后7日內(nèi)，甲乙雙方必須配合丙方辦理遞件過戶手續(xù)，待甲方配合乙方在房管局、土地局，審核完遞件過戶資料的同時，乙方支付除定金外的首付款貳拾柒萬元整給甲方，甲方出具首付款收據(jù)，剩余房款柒拾萬元整，由乙方貸款銀行/住房公積金管理中心直接支付給甲方。3、交房約定：（1）甲方應當于收到房屋全款當日將該房屋交付予乙方。甲乙雙方可協(xié)商逾期交房的相關(guān)責任，若協(xié)商未果，甲方應按成交價的日萬分之五作為逾期交房違約金支付給乙方。（2）甲乙雙方一致協(xié)商同意在定金/首付款中預留人民幣（大寫）壹萬元整作為交房押金托管在丙方，（丙方出具托管收據(jù)），甲方配合乙方辦理完下述事項后當日丙方退還交房押金給甲方。甲方負責結(jié)清該房屋交房前所發(fā)生的費用（包括水、電、燃氣、暖氣、物業(yè)管理費、垃圾清運費、電話費等），并配合乙方辦理附屬設施的過戶（包括水、電、燃氣、暖氣、物業(yè)）等，否則，乙方有權(quán)要求丙方從托管的交房押金中抵扣。合同第七條是違約責任的相關(guān)約定：第1項約定：甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，自簽訂本合同之日起，如發(fā)生與甲方及其房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)或其他糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任，因此導致合同履行不能或合同無效的，甲方應向守約方承擔違約責任，同時乙方有權(quán)解除合同，本合同約定不受效力影響；第3項約定：因甲、乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日則由違約方向?qū)Ψ街Ц冻山粌r款的日萬分之五作為違約金。該違約金的認定及支付不影響合同另一方要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。如預期履行超過三十日且拒絕履行本合同的，均由違約方向另一方支付約定房屋成交價的20%作為違約金。違約方同時賠償丙方成交價5%的中介傭金損失和違約金。第4項約定:如甲、乙任何一方拒絕履行合同，或發(fā)生本條第1項的違約情形，均由違約方向另一方支付約定房屋成交價的20%作為違約金，違約方同時賠償丙方成交價款5%的中介傭金和違約金。合同還約定了其他權(quán)利義務。在簽訂上述合同同時，原告張九龍向被告張興華交付購房定金30000元，被告張興華在合同下方給原告張九龍出具了定金收條載明：今收到張九龍購買襄陽市襄州區(qū)張灣鎮(zhèn)民發(fā)世界城一期20棟1單元12樓1203房屋的購房定金，人民幣大寫叁萬元整。同時，被告張興華給第三人長河經(jīng)紀公司交付10000元現(xiàn)金作為交房押金由第三人托管，由第三人給被告張興華出具收條一張載明：今收到張興華出售民發(fā)世界城一期20棟1單元1203號房押金壹萬元整。合同簽訂時，由于被告李某未在場，故合同中只有張九龍簽名，沒有李某簽名，且李某當庭表示不同意出售訟爭房屋，導致該合同未能繼續(xù)履行，為此引起訴訟。另查明，訟爭房屋于2015年6月26日經(jīng)襄陽市襄州區(qū)住房保障和房屋管理局登記，房屋所有權(quán)人為李某，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共同共有；訟爭房屋所屬土地使用權(quán)人登記為李某、張興華。
原告張九龍與被告張興華、李某、第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱長河經(jīng)紀公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由審判員黃燕適用簡易程序，于2017年8月23日公開開庭進行了審理，后因原告變更訴訟請求，本院依法轉(zhuǎn)換為普通程序，組成合議庭，2017年10月19日再次公開開庭進行了審理。原告張九龍及其委托訴訟代理人龔升軍、被告張興華以及其與被告李某的共同委托訴訟代理人羅春海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ簩徖碣I賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。依照上述法律?guī)定，原告張九龍與被告張興華、第三人長河經(jīng)紀公司之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》為有效合同，本院予以確認。因訟爭房屋在產(chǎn)權(quán)部門登記的產(chǎn)權(quán)人為被告李某、共有人為被告張興華，而被告李某當庭作出不同意出售房屋的意思表示，導致訟爭房屋無法作出產(chǎn)權(quán)變更登記，本案合同目的不能實現(xiàn)，故原告要求解除合同的理由符合法律規(guī)定，本院予以支持，因其提出解除合同的時間是向本院遞交變更訴訟請求之日，故本院在向被告張興華達達變更訴訟請求之日即2017年9月8日為雙方合同解除之日；依照《中華人民共和國合同法》第九十七規(guī)定的“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之精神，被告張興華應向原告張九龍返還所交納的房屋定金30000元，第三人應向張興華返還押金10000元。故原告要求返還押金30000元的訴訟請求本院予以支持；原告張九龍還要求被告張興華、李某共同支付違約金200000元的訴訟請求，本院認為，鑒于被告張興華明知其妻李某是訟爭房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，其作為共有人在沒有征得其他共有人同意的情況下仍與原告簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同，導致合同無法履行，在當前房價不斷上漲的情況下，致使原告喪失另行購房的機會，違背了誠實信用原則，給原告造成了經(jīng)濟損失，被告張興華的行為違反合同約定，應承擔違約責任；而第三人和原告在簽訂合同時明知李某是房屋產(chǎn)權(quán)人，卻沒有盡到審查義務，仍是只與張興華一人簽訂合同，對導致合同無法履行也有一定的過錯，應相應減輕被告張興華的責任。故對原告主張的要求被告張興華按總房價的20%承擔違約金200000元的訴訟請求，本院酌情按40%的比例判由被告張興華承擔違約金80000元；對原告要求被告李某作為被告張興華的妻子，也應對與張興華共同承擔責任的訴訟請求，本院認為，原告的主張違背了合同相對原則，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持；被告張興華辯稱合同無效的理由于法相悖，本院不予采納；被告張興華還辯稱系第三人勸說其訂立的合同，合同是格式條款，對其造成一定的誤解，合同應為無效的理由，本院認為，被告作為完全民事行能力人，其能夠獨立實施民事法律行為，且其也認可在訂立合同過程中對方?jīng)]有脅迫、強迫的行為，故其辯稱理由本院不予采納；因原告沒有要求第三人承擔責任，故本院只判令第三人返還收取被告張興華的押金10000元。依照《民法總則》第一百三十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）款、第九十六條第一款、第九十七條、《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告張九龍與被告張興華及第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2017年2月22日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》已于2017年9月8日解除；二、被告張興華于本判決生效后五日內(nèi)向原告張九龍返還定金30000元，支付違約金80000元，合計110000元；三、第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向被告張興華返還收取的押金10000元；四、駁回原告張九龍要求被告李某承擔責任的訴訟請求。如未按本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費2179元，減半收取1090元，由被告襄陽五洲國際商貿(mào)城有限公司負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院。開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄樊萬山支行；戶名：湖北省襄陽市中級人民法院；賬號：17×××56。上訴人也可以直接到湖北省襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　劉玉衡