上訴人(原審原告)：張九龍，男，1986年9月14日生，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。委托訴訟代理人：龔升軍，湖北百龍律師事務所律師。上訴人(原審被告)：張興華，男，1964年6月28日生，漢族，住襄陽市襄州區(qū)。被上訴人(原審被告)：李鳳，1966年5月27日生，漢族，系上訴人張興華之妻，住址同上。原審第三人：襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。住所地：襄陽市樊城區(qū)立業(yè)路富源公寓*幢*層**室。法定代表人：王鵬，該公司董事長。委托訴訟代理人：李素文，該公司員工。

張九龍上訴請求：1、維持原判第一項、第二項中關(guān)于張興華返還定金3萬元的內(nèi)容；2、撤銷原審判決第二項中關(guān)于張興華支付違約金8萬元的內(nèi)容、撤銷原審判決第四項，依法改判張興華支付違約金20萬元、被上訴人李鳳對張興華的債務承擔共同還款責任；3、張興華、李鳳承擔本案訴訟費用。事實和理由：一、合同簽訂時上訴人已盡審查義務的事實應予以認定而未予認定，屬原判認定事實不清。二、合同第八條有張興華關(guān)于其處分房屋已得到共有人授權(quán)和同意的承諾和保證的約定，張興華簽署合同的行為，使合同相對人有理由相信其售房行為得到了共有人的授權(quán)和同意，原審判決對此事實未予認定。三、上訴人對合同履行不能沒有過錯，原審判決張興華按約定違約金的40%承擔過錯責任不當，張興華應承擔合同履行不能的全部責任、四、原審判決駁回上訴人要求李鳳共同承擔責任的訴求不當。張興華上訴請求：1、撤銷原審判決，請求發(fā)還重審或者改判原判第二項，改判上訴人返還張九龍定金2萬元，第三人長河經(jīng)紀公司返還張九龍1萬元；2、本案一、二審訴訟費用由張九龍負擔。事實與理由：一、原審判決認定事實不清。1、對合同性質(zhì)認定錯誤。雙方簽訂的合同不符合房屋買賣合同的要件，合同中沒有履行方式或履行方式不明確，合同不能成立，當然也就無效，應當恢復到交易前的狀態(tài)。2、張興華依法不能處分房屋，也無代理權(quán)，張興華簽字行為不符合民事法律行為的構(gòu)成要件。二、原審判決適用法律錯誤。本案不存在當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的情形，原審適用《合同法》第九十六條第一款、第九十七條與本案不符。原判決確定的案件受理費13800元于法無據(jù)。長河經(jīng)紀公司述稱，張興華當時說的是李鳳同意賣房，后來又不同意了。張九龍向一審法院起訴請求：1、二被告配合原告辦理張灣鎮(zhèn)漢津路民發(fā)世界城一期20幢1單元12樓1203室房屋（房產(chǎn)證Ｓ0××522）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、過戶于原告名下的手續(xù)；2、二被告配合原告辦理該房在抵押貸款手續(xù)；3、被告承擔本案訴訟費用。一審庭審中，原告變更起訴請求為：1、解除原告與被告張興華于2017年2月22日簽訂的房屋買賣合同；2、依法判令二被告共同支付違約金200000元；3、二被告返還定金30000元。4、被告承擔本案訴訟費。一審法院認定事實：2017年2月，原告張九龍從在第三人長河經(jīng)紀公司處工作的同學那里獲得被告張興華欲出售房屋的信息，遂通過第三人與被告張興華取得聯(lián)系，并同第三人工作人員及被告張興華一起查看了訟爭房屋。隨后，經(jīng)協(xié)商，2017年2月22日，原告張九龍作為購房人（乙方）與被告張興華作為售房人（甲方），第三人長河經(jīng)紀公司作為經(jīng)紀方（丙方）簽訂了房地產(chǎn)買賣居間合同，該合同約定：第一條、甲乙雙方委托丙方居間促成訂立的房產(chǎn)買賣合同標的是：位襄陽市××××路路（民發(fā)世界城一期）20棟1單元12樓1203室房產(chǎn)。所有權(quán)人：李鳳，共有人：張興華，房產(chǎn)證號Ｓ0××522，土地證號B’（2015）4206070010036B00062-20-112**，建筑面積：143．22平方米；第二條、1、甲方對房產(chǎn)現(xiàn)狀聲明：（1）該房屋權(quán)屬無爭議，無涉訴，或被查封、被占用等其他限制物權(quán)的情形，并保證該房產(chǎn)符合國家及襄陽市房產(chǎn)上市的有關(guān)規(guī)定及政策。（2）不存在抵押。（3）不存在出租。（4）是家庭唯一住房。如唯一住房必須出具唯一住房證明，否則多出費用由甲方自行承擔。2、乙方對購房情況聲明：（1）乙方已親自實地看房，并對該房屋現(xiàn)狀及疑慮詢問過甲方，在明確甲方所告知的事項后自愿簽訂本合同，已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬文件資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息。（2）是家庭首次購房，如首次購房必須出具首次購房證明，否則多出費用由乙方自行承擔；第三條、成交價格及相關(guān)約定：甲乙雙方協(xié)商實際成交價格為：1、人民幣大寫壹佰萬元整，按政府及有關(guān)部門規(guī)定，甲乙雙方交易過程中需支付的費用有契稅、營業(yè)稅、賣方交易手續(xù)費、買方交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、測繪費、評估費、抵押登記費、擔保費、水電燃氣過戶手續(xù)費，經(jīng)協(xié)商由買方自愿支付，但甲乙雙方在交易過程中提檔費、可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割費用由各自承擔。本合同履行期間因政府政策調(diào)整新增稅費按政策規(guī)定承擔方承擔。2、…；3、甲方在上述成交價內(nèi)隨房交付乙方附屬設施含：燃氣開戶、家具家電等包括：空調(diào)三臺、洗衣機一臺、冰箱一臺、電視二臺、飲水機一臺。4、甲方應在交房前保證維護該房的現(xiàn)有固定裝修（固定裝修指構(gòu)成該裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、抽煙機、燃氣灶、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、整體衣柜、廚衛(wèi)設施及其他設施等），否則，乙方有權(quán)要求丙方從托管的交房押金中抵扣。第四條、在簽署本合同時，乙方須向丙方交納中介傭金壹萬元整，貸款服務費叁仟元整。實際支付與否以丙方出具收據(jù)為準。第五條、1、定金約定：在簽定本合同時乙方向甲方交付定金人民幣叁萬元整，甲方在簽署本合同后須將《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》原件及相關(guān)票據(jù)交由丙方托管，由丙方簽具文件簽收單簽收。2、付款約定：甲乙雙方須在簽署本合同后7日內(nèi)準備齊全貸款審批的相關(guān)資料并交丙方報貸款行／住房公積金部門審批。審批通過后7日內(nèi)，甲乙雙方必須配合丙方辦理遞件過戶手續(xù)，待甲方配合乙方在房管局、土地局，審核完遞件過戶資料的同時，乙方支付除定金外的首付款貳拾柒萬元整給甲方，甲方出具首付款收據(jù)，剩余房款柒拾萬元整，由乙方貸款銀行／住房公積金管理中心直接支付給甲方。3、交房約定：（1）甲方應當于收到房屋全款當日將該房屋交付予乙方。甲乙雙方可協(xié)商逾期交房的相關(guān)責任，若協(xié)商未果，甲方應按成交價的日萬分之五作為逾期交房違約金支付給乙方。（2）甲乙雙方一致協(xié)商同意在定金／首付款中預留人民幣（大寫）壹萬元整作為交房押金托管在丙方，（丙方出具托管收據(jù)），甲方配合乙方辦理完下述事項后當日丙方退還交房押金給甲方。甲方負責結(jié)清該房屋交房前所發(fā)生的費用（包括水、電、燃氣、暖氣、物業(yè)管理費、垃圾清運費、電話費等），并配合乙方辦理附屬設施的過戶（包括水、電、燃氣、暖氣、物業(yè)）等，否則，乙方有權(quán)要求丙方從托管的交房押金中抵扣。合同第七條是違約責任的相關(guān)約定：第1項約定：甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，自簽訂本合同之日起，如發(fā)生與甲方及其房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)或其他糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任，因此導致合同履行不能或合同無效的，甲方應向守約方承擔違約責任，同時乙方有權(quán)解除合同，本合同約定不受效力影響；第3項約定：因甲、乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日則由違約方向?qū)Ψ街Ц冻山粌r款的日萬分之五作為違約金。該違約金的認定及支付不影響合同另一方要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。如預期履行超過三十日且拒絕履行本合同的，均由違約方向另一方支付約定房屋成交價的20％作為違約金。違約方同時賠償丙方成交價5％的中介傭金損失和違約金。第4項約定：如甲、乙任何一方拒絕履行合同，或發(fā)生本條第1項的違約情形，均由違約方向另一方支付約定房屋成交價的20％作為違約金，違約方同時賠償丙方成交價款5％的中介傭金和違約金。合同還約定了其他權(quán)利義務。在簽訂上述合同同時，原告張九龍向被告張興華交付購房定金30000元，被告張興華在合同下方給原告張九龍出具了定金收條載明：今收到張九龍購買襄陽市襄州區(qū)張灣鎮(zhèn)民發(fā)世界城一期20棟1單元12樓1203房屋的購房定金，人民幣大寫叁萬元整。同時，被告張興華給第三人長河經(jīng)紀公司交付10000元現(xiàn)金作為交房押金由第三人托管，由第三人給被告張興華出具收條一張載明：今收到張興華出售民發(fā)世界城一期20棟1單元1203號房押金壹萬元整。合同簽訂時，由于被告李鳳未在場，故合同中只有張九龍簽名，沒有李鳳簽名，且李鳳當庭表示不同意出售訟爭房屋，導致該合同未能繼續(xù)履行，為此引起訴訟。原審另查明，訟爭房屋于2015年6月26日經(jīng)襄陽市襄州區(qū)住房保障和房屋管理局登記，房屋所有權(quán)人為李鳳，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共同共有；訟爭房屋所屬土地使用權(quán)人登記為李鳳、張興華。一審法院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。依照上述法律?guī)定，原告張九龍與被告張興華、第三人長河經(jīng)紀公司之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》為有效合同，原審法院予以確認。因訟爭房屋在產(chǎn)權(quán)部門登記的產(chǎn)權(quán)人為被告李鳳、共有人為被告張興華，而被告李鳳當庭作出不同意出售房屋的意思表示，導致訟爭房屋無法作出產(chǎn)權(quán)變更登記，本案合同目的不能實現(xiàn)，故原告要求解除合同的理由符合法律規(guī)定，原審法院予以支持，因其提出解除合同的時間是向原審法院遞交變更訴訟請求之日，故原審法院在向被告張興華達達變更訴訟請求之日即2017年9月8日為雙方合同解除之日；依照《中華人民共和國合同法》第九十七規(guī)定的“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之精神，被告張興華應向原告張九龍返還所交納的房屋定金30000元，第三人應向張興華返還押金10000元。故原告要求返還押金30000元的訴訟請求原審法院予以支持；原告張九龍還要求被告張興華、李鳳共同支付違約金200000元的訴訟請求，原審法院認為，鑒于被告張興華明知其妻李鳳是訟爭房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，其作為共有人在沒有征得其他共有人同意的情況下仍與原告簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同，導致合同無法履行，在當前房價不斷上漲的情況下，致使原告喪失另行購房的機會，違背了誠實信用原則，給原告造成了經(jīng)濟損失，被告張興華的行為違反合同約定，應承擔違約責任；而第三人和原告在簽訂合同時明知李鳳是房屋產(chǎn)權(quán)人，卻沒有盡到審查義務，仍是只與張興華一人簽訂合同，對導致合同無法履行也有一定的過錯，應相應減輕被告張興華的責任。故對原告主張的要求被告張興華按總房價的20％承擔違約金200000元的訴訟請求，原審法院酌情按40％的比例判由被告張興華承擔違約金80000元；對原告要求被告李鳳作為被告張興華的妻子，也應與張興華共同承擔責任的訴訟請求，原審法院認為，原告的主張違背了合同相對原則，無事實和法律依據(jù)，原審法院不予支持；被告張興華辯稱合同無效的理由于法相悖，原審法院不予采納；被告張興華還辯稱系第三人勸說其訂立的合同，合同是格式條款，對其造成一定的誤解，合同應為無效的理由，原審法院認為，被告作為完全民事行能力人，其能夠獨立實施民事法律行為，且其也認可在訂立合同過程中對方?jīng)]有脅迫、強迫的行為，故其辯稱理由原審法院不予采納；因原告沒有要求第三人承擔責任，故原審法院只判令第三人返還收取被告張興華的押金10000元。依照《民法總則》第一百三十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）款、第九十六條第一款、第九十七條、《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：一、確認原告張九龍與被告張興華及第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2017年2月22日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》已于2017年9月8日解除；二、被告張興華于本判決生效后五日內(nèi)向原告張九龍返還定金30000元，支付違約金80000元，合計110000元；三、第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向被告張興華返還收取的押金10000元；四、駁回原告張九龍要求被告李鳳承擔責任的訴訟請求。如未按本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費13800元，由被告張興華負擔。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認定事實屬實，本院予以確認。
上訴人張興華、張九龍因與被上訴人李鳳、原審第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱長河經(jīng)紀公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服襄陽市襄州區(qū)人民法院（2017）鄂0607民初3826號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月9日立案后，依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，誠實守信是每個公民應遵守的民事行為準則。本案涉訴房屋系張興華與李鳳的夫妻共同財產(chǎn)，依據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”和最高人民法院法院“關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)”第十七條第（二）條的規(guī)定“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同所有的財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”的規(guī)定，張興華與張九龍經(jīng)長河經(jīng)紀公司居間介紹達成的《房地產(chǎn)買賣居間合同》系各方當事人自愿而為，且不違反法律法規(guī)的強制性效力性規(guī)范，應為有效合同。張興華稱合同中無履行方式，合同不成立、合同無效的上訴理由無事實及法律依據(jù)，本院不予認可。張興華在出賣房屋時應與李鳳協(xié)商一致，因李鳳不同意出售房屋，導致本案合同不能履行，張興華應承擔違約責任。合同第八條雖有“當事人及其代理人(代簽人)的保證責任：在房屋買賣合同訂立和紀紀活動中簽署文書的當事人應保證其處置房產(chǎn)的行為已得到該房產(chǎn)共有人的完全同意和授權(quán)，當事人的代理人(代簽人)應保證其代理或代簽的行為已得到其委托人(房屋產(chǎn)權(quán)人)充分授權(quán)”的約定，但因該合同系長河紀經(jīng)公司提供的格式合同，長河紀經(jīng)公司、張九龍明知房屋系張興華與李鳳共同共有，卻未向李鳳核實或要求張興華出具李鳳授權(quán)委托的相關(guān)證明，僅憑張興華的單方保證即認定李鳳同意出售該房，未盡到相應的審查責任，基于此，原審法院判決張興華承擔80000元違約金并無不當。故對張九龍上訴要求張興華支付200000元違約金的上訴請求，本院不予支持。張興華是在處分其與李鳳的夫妻共同財產(chǎn)時與張九龍產(chǎn)生的糾紛，其收取的定金從法律性質(zhì)上也為夫妻共同所有，由此對外產(chǎn)生的民事責任，應由夫妻共同財產(chǎn)承擔，故對張九龍要求李鳳承擔償還責任的訴訟請求，本院予以支持。本案系房屋買賣合同糾紛，一審法院以房屋標的計算案件受理費符合法律規(guī)定，張興華上訴稱一審法院收取案件受理費不當?shù)恼埱笠膊荒艹闪ⅲ驹簩ζ渖显V請求不予支持。綜上，張興華的上訴請求不能成立，應予駁回；張九龍的上訴請求部分成立，本院予以部分支持。一審判決認定事實清楚，但適用法律不當，依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律有關(guān)問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

一、維持原審判決第一項、第二項、第三項；即：確認原告張九龍與被告張興華及第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2017年2月22日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》已于2017年9月8日解除；被告張興華于本判決生效后五日內(nèi)向原告張九龍返還定金30000元，支付違約金80000元，合計110000元；第三人襄陽市長河房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向被告張興華返還收取的押金10000元；二、撤銷原判第四項；即駁回原告張九龍要求被告李鳳承擔責任的訴訟請求；二、李鳳對原審判決第二項在其與張興華夫妻共同財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔共同清償責任。張九龍上訴的二審案件受理費2700元，由張九龍負擔2000元，張興華、李鳳負擔700元；張興華上訴的二審案件受理費1800元，由張興華負擔；本判決為終審判決。

審判長　　王淑青
審判員　　陳瑞芳
審判員　　楊　文

書記員：張詩怡