張某某
楊繼啟（湖北武珞律師事務(wù)所）
湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司
劉俊羽

原告張某某。
委托代理人楊繼啟，湖北武珞律師事務(wù)所律師。
被告湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱玉某灣公司）。
法定代表人趙玉兵，董事長職務(wù)。
委托代理人劉俊羽，玉某灣公司法律顧問。
原告張某某訴被告玉某灣公司房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成由審判員程雪峰擔(dān)任審判長，審判員王德勤、程夢娜參加的合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的委托代理人楊繼啟、被告玉某灣公司的委托代理人劉俊羽到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂《商品房買賣合同》后，原告已按約定支付房屋價(jià)款，被告應(yīng)當(dāng)依約交付房屋，被告因故延遲交房，原、被告又達(dá)成《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》，該協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵照履行。原告簽訂物業(yè)合同的日期為2011年12月31日，故被告應(yīng)于2012年1月1日起，在180個(gè)工作日內(nèi)履行為原告辦理好分戶《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》的義務(wù)，本院計(jì)算的截止日期為2012年9月19日。從2012年9月20日起，被告每逾期一工作日應(yīng)當(dāng)支付原告按照總房款萬分之一計(jì)算的違約金。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)，登記時(shí)發(fā)生法律效力，故本院認(rèn)定房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)以登記日為被告履行完成之日。被告于2012年6月19日為原告辦理了房屋所有權(quán)登記，符合協(xié)議的約定。2012年11月13日，被告為原告辦理地號為BB’15-095-2-2的土地使用權(quán)登記，被告逾期辦證時(shí)間為35個(gè)工作日，故被告應(yīng)支付原告逾期辦證違約金為1354.33元（386950元×（1／10000）／天×35天］。原告主張被告應(yīng)承擔(dān)違約金6926元，本院對于超過1354.33元的部分，不予支持。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條 ?的規(guī)定，并不是效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此，原、被告在《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》中關(guān)于由開發(fā)商辦理分戶的房屋所有權(quán)證和土地使用證的約定有效。原告向被告工作人員出具委托書的行為，屬于開發(fā)商為原告代為辦證的必要手續(xù)，并非對《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》的變更。不動(dòng)產(chǎn)的初始登記是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分戶的前置條件，被告于2012年1月12日取得東方龍城小區(qū)房地產(chǎn)的初始登記，是完成為原告辦理好分戶的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的必要步驟，僅僅辦理好初始登記與約定內(nèi)容不符，不能認(rèn)定被告完成了協(xié)議約定。關(guān)于180個(gè)辦證工作日的起算時(shí)間點(diǎn)問題，本院認(rèn)為，房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證及國土資源局辦理土地使用權(quán)證的行為，都屬于行政確認(rèn)行為，在資料齊全的情況下，流程并不繁雜，原告向被告提供授權(quán)委托書雖然是在2012年2月18日，距2012年1月1日經(jīng)過了30個(gè)工作日，但剩余的工作日仍然是十分充裕的，被告認(rèn)為以原告提供委托之日為工作日起算時(shí)間點(diǎn)理由并不充分，且被告也未舉證證明是原告未于2012年1月1日向被告出具委托書而導(dǎo)致被告逾期辦證。被告辯稱土地管理部門特別要求所有業(yè)主有一半以上辦理房產(chǎn)證才能辦理土地使用權(quán)證，因業(yè)主的原因房產(chǎn)證并不能在統(tǒng)一時(shí)間辦理達(dá)到一半以上，屬于不可抗力。本院認(rèn)為，被告未提供證據(jù)證明國土管理部門對辦理土地使用權(quán)證的特別規(guī)定，也未證明是業(yè)主原因?qū)е虏荒苻k理土地使用權(quán)證，故對于被告的該項(xiàng)答辯意見，不予采信。綜上，被告的各項(xiàng)答辯理由均不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告張某某逾期辦證違約金1354.33元；
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由原告張某某負(fù)擔(dān)10元，被告湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)40元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂《商品房買賣合同》后，原告已按約定支付房屋價(jià)款，被告應(yīng)當(dāng)依約交付房屋，被告因故延遲交房，原、被告又達(dá)成《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》，該協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵照履行。原告簽訂物業(yè)合同的日期為2011年12月31日，故被告應(yīng)于2012年1月1日起，在180個(gè)工作日內(nèi)履行為原告辦理好分戶《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》的義務(wù)，本院計(jì)算的截止日期為2012年9月19日。從2012年9月20日起，被告每逾期一工作日應(yīng)當(dāng)支付原告按照總房款萬分之一計(jì)算的違約金。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)，登記時(shí)發(fā)生法律效力，故本院認(rèn)定房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)以登記日為被告履行完成之日。被告于2012年6月19日為原告辦理了房屋所有權(quán)登記，符合協(xié)議的約定。2012年11月13日，被告為原告辦理地號為BB’15-095-2-2的土地使用權(quán)登記，被告逾期辦證時(shí)間為35個(gè)工作日，故被告應(yīng)支付原告逾期辦證違約金為1354.33元（386950元×（1／10000）／天×35天］。原告主張被告應(yīng)承擔(dān)違約金6926元，本院對于超過1354.33元的部分，不予支持。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條 ?的規(guī)定，并不是效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此，原、被告在《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》中關(guān)于由開發(fā)商辦理分戶的房屋所有權(quán)證和土地使用證的約定有效。原告向被告工作人員出具委托書的行為，屬于開發(fā)商為原告代為辦證的必要手續(xù)，并非對《就交房有關(guān)問題達(dá)成的協(xié)議》的變更。不動(dòng)產(chǎn)的初始登記是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分戶的前置條件，被告于2012年1月12日取得東方龍城小區(qū)房地產(chǎn)的初始登記，是完成為原告辦理好分戶的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的必要步驟，僅僅辦理好初始登記與約定內(nèi)容不符，不能認(rèn)定被告完成了協(xié)議約定。關(guān)于180個(gè)辦證工作日的起算時(shí)間點(diǎn)問題，本院認(rèn)為，房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證及國土資源局辦理土地使用權(quán)證的行為，都屬于行政確認(rèn)行為，在資料齊全的情況下，流程并不繁雜，原告向被告提供授權(quán)委托書雖然是在2012年2月18日，距2012年1月1日經(jīng)過了30個(gè)工作日，但剩余的工作日仍然是十分充裕的，被告認(rèn)為以原告提供委托之日為工作日起算時(shí)間點(diǎn)理由并不充分，且被告也未舉證證明是原告未于2012年1月1日向被告出具委托書而導(dǎo)致被告逾期辦證。被告辯稱土地管理部門特別要求所有業(yè)主有一半以上辦理房產(chǎn)證才能辦理土地使用權(quán)證，因業(yè)主的原因房產(chǎn)證并不能在統(tǒng)一時(shí)間辦理達(dá)到一半以上，屬于不可抗力。本院認(rèn)為，被告未提供證據(jù)證明國土管理部門對辦理土地使用權(quán)證的特別規(guī)定，也未證明是業(yè)主原因?qū)е虏荒苻k理土地使用權(quán)證，故對于被告的該項(xiàng)答辯意見，不予采信。綜上，被告的各項(xiàng)答辯理由均不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告張某某逾期辦證違約金1354.33元；
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由原告張某某負(fù)擔(dān)10元，被告湖北玉某灣投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)40元。

審判長：程雪峰
審判員：王德勤
審判員：程夢娜

書記員：李洪林