上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。
委托訴訟代理人：馮德華，北京桂潤律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王楠，北京桂潤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省廊坊市大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)。
法定代表人：許世壇，董事長。
委托訴訟代理人：楊君罡，北京肇文律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：卓濤，北京肇文律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中基太業(yè)）商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省大廠回族自治縣人民法院（2016）冀1028民初1483號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月20日立案后，依法組成合議庭開庭審理了本案。上訴人張某某的委托訴訟代理人馮德華、被上訴人的委托訴訟代理人楊君罡、卓濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人張某某上訴請求：一、撤銷河北省大廠回族自治縣人民法院（2016）冀1028民初1483號民事判決，依法改判被上訴人立即對案涉房屋整改：1.至符合合同及宣傳允諾要求的30平米的花園及6平米的露臺；2.整改至房屋與停車場的間距至強制性消防規(guī)范要求（不小于6米）；3.整改至廚房鋪設(shè)能夠正常使用且符合國家規(guī)定的排煙管道；4.對案涉房屋所在樓棟所有添加物進行拆除，恢復(fù)至原規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；5.室內(nèi)樓梯整改至符合國家規(guī)定的要求（樓梯踏步寬度不小于0.22米，高度不大于0.20米）6.對院中塌陷部分進行回填；7.做房屋散水。二、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一審法院認(rèn)定事實及適用法律均錯誤。1.對被上訴人售樓廣告和宣傳資料的內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約的認(rèn)定錯誤。上訴人認(rèn)為廣告宣傳內(nèi)容對上訴人購房選擇及價格有重要作用，應(yīng)屬于要約，被上訴人違反應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.一審對案涉樓房與停車間距的問題認(rèn)定錯誤。上訴人購買該房是為今后生活，距離近了有安全隱患。3.一審判決對上訴人案涉房屋的廚房煙道裝修合理損失補償2000元錯誤。上訴人認(rèn)為過低。4.一審對上訴人主張的案涉房屋院內(nèi)塌陷、做散水的判決錯誤。這問題屬于被上訴人房屋嚴(yán)重不符合交付標(biāo)準(zhǔn)。5.一審對于上訴人的其他訴訟請求沒有認(rèn)定就予以駁回是錯誤的。案涉樓棟的添加物應(yīng)予拆除，否則不符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)。6.一審上訴人提交了案涉房屋鑒定申請書，一審判決卻未予體現(xiàn)。
中基太業(yè)辯稱：堅持一審的答辯意見和認(rèn)可一審認(rèn)定的事實。即上訴人的上訴請求沒有相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，請求法院駁回上訴人的全部訴訟請求。煙道和排氣道并不屬于強制性法律規(guī)范。
張某某向一審法院起訴請求：法院判令被告立即對涉案樓房進行整改至配有合同及宣傳中允諾的30平方米花園及露臺；對涉案樓房與停車場的間距進行整改至符合強制性消防規(guī)范要求（不小于6米）；對涉案樓房廚房進行整改，敷設(shè)能夠正常使用且符合國家規(guī)定的排煙管道；對涉案樓房內(nèi)樓梯進行整改至符合國家規(guī)定的要求（樓梯踏步寬度不應(yīng)小于0.22m，踏步高度不應(yīng)大于0.20m）；以樓房價款1031533元為基數(shù)，按日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年1月1日起至符合合同交房條件之日止的逾期交房違約金；對涉案樓房與院子中的塌陷部分和裂縫進行回填；對涉案樓房做房屋散水；訴訟費用由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：原、被告于2014年7月5日訂立商品房買賣合同一份，約定原告購買被告開發(fā)的位于大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)祁屯段大福北路北側(cè)首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)香榭園小區(qū)0012幢04單元1-2層0401號樓，該樓房建筑面積122.26平方米，公攤建筑面積6.94平方米，樓房總價款為1152149元。合同第八條交付期限約定，被告應(yīng)于2015年6月30日前將已取得建筑工程竣工驗收備案表的樓房交付原告。同時對其他條款進行了約定。合同訂立當(dāng)日，雙方另行簽訂補充協(xié)議一份，協(xié)議第八條1約定如出賣人不能按照本合同第八條規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人6個月（即至2015年12月31日，含該日）的交房寬展期，允許出賣人在該寬展期屆滿日前將具備交付條件的商品房交付買受人，不視為出賣人延期交房。補充協(xié)議第十條同時對房屋質(zhì)量、維修等進行了約定，以及約定了買受人不得以屬于房屋保修范圍存在質(zhì)量問題為由拒收樓房，如未能按期接收樓房，被告可徑行將涉案樓房鑰匙交付前期物業(yè)服務(wù)單位，由該物業(yè)服務(wù)單位代為接收。合同及補充協(xié)議訂立后，原告向被告支付了樓房價款。被告于2015年12月30日書面通知原告于當(dāng)日接收涉案樓房。被告以房屋存在質(zhì)量問題為由，至今未接收涉案樓房。被告陳述，涉案樓房鑰匙因被告拒絕收房，已按合同約定交付物業(yè)服務(wù)單位保管。
另查明，涉案樓房經(jīng)大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，依法取得商品房預(yù)售許可證，證號為（大）房預(yù)售證第1329號。大廠回族自治縣公安消防大隊于2015年12月23日出具大公消竣備字（2015）第0023號建設(shè)工程竣工驗收消防備案憑證。涉案樓房于2015年12月30日取得河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，備案號為20142015123055。
又查明，2016年10月27日，本院對涉案樓房進行現(xiàn)場勘查，涉案樓房院內(nèi)部分地面存在回填土下沉情況，樓內(nèi)廚房已預(yù)留排煙孔，但排煙孔與排煙管道之間未設(shè)置聯(lián)通裝置，樓梯踏步寬度及樓梯高度不存在明顯影響正常使用的設(shè)計問題,符合通常使用標(biāo)準(zhǔn)。花園及露臺未達(dá)到原告訴請的面積。樓后設(shè)置的地面停車位臨近入戶燃?xì)夤艿馈?br/>上述事實，有原告提交的商品房買賣合同及補充協(xié)議、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、現(xiàn)場照片、宣傳單及宣傳視頻資料，被告提交的商品房買賣合同及補充協(xié)議、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部司函出具的復(fù)函、建設(shè)工程竣工驗收消防備案憑證、現(xiàn)場照片、河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書、EMS快遞單、收房通知書，本院現(xiàn)場錄像及原、被告的陳述在案為憑。
一審法院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議，體現(xiàn)雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予維護，合同對買賣雙方均具有同等的法律約束力。商品房的銷售廣告和宣傳資料一般意義上屬于要約邀請，除出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，方視為要約。本案中，由被告委托或授意的第三方在銷售樓房廣告和宣傳資料中，雖顯示該戶型樓房均贈送一個20-30平方米不等的花園及5-6平方米的露臺等表述內(nèi)容，但其僅代表銷售方的一種不特定營銷手段，主要目的明顯系為增加銷售賣點或提升與同行業(yè)的銷售競爭力，該營銷策略并不為效力性法律規(guī)范所禁止。所售樓房的基本功能主要體現(xiàn)為供買受方生活居住、使用，其中包含的花園、露臺僅系居住功能范圍外的附屬設(shè)施，實際交付面積雖未達(dá)到宣傳資料中所承諾面積，但對房屋的銷售價格并不足以產(chǎn)生重大影響。同時，宣傳材料中的說明和允諾并未載入雙方商品房買賣合同文本及補充協(xié)議，且在雙方補充協(xié)議中明確約定以該商品房交付時現(xiàn)狀為準(zhǔn)、宣傳材料及互聯(lián)網(wǎng)上信息僅供參考、不構(gòu)成買賣合同的組成部分等內(nèi)容。據(jù)此，原、被告均應(yīng)嚴(yán)格依合同約定，遵約守信，全面、正確行使權(quán)利并履行各自義務(wù)。故，對于原告主張按照宣傳材料及互聯(lián)網(wǎng)上的宣傳信息，由被告向原告交付一個20-30平方米不等的花園及5-6平方米的露臺的訴求，理據(jù)不足，本院不予維護。
原告訴請的將涉案樓房與停車場間距進行整改至不小于6米的問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司復(fù)函明確答復(fù)對供住宅小區(qū)車輛停放的地面停車位，在《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》中未作具體規(guī)定，亦無相關(guān)法律、法規(guī)進行規(guī)范，其該主張無相應(yīng)的法律依據(jù)，且該停車位雖與燃?xì)夤艿老噜?，但并未損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益，故對原告該項訴請，本院不予支持。
原告主張的要求被告對涉案樓房廚房過行整改，敷設(shè)能正常使用且符合國家規(guī)定的排煙管道問題，經(jīng)本院現(xiàn)場查看，涉案樓房雖預(yù)留排煙孔，但排煙孔與排煙道之間未有連通裝置相接，無法滿足排煙道的正常使用功能，屬于履行瑕疵，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“……交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在上述合理期限內(nèi)拒絕修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的損失由出賣人承擔(dān)”的規(guī)定，被告理應(yīng)采取補救措施，在合理時間內(nèi)（酌定自判決生效之日起十個工作日為宜）進行修復(fù)。如被告在前述期限內(nèi)未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，本院酌定被告一次性補償原告2000元為宜。
關(guān)于原告訴請的要求被告對涉案樓房樓梯踏步進行整改問題，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：5.7.4套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于0.22m；高度不應(yīng)大于0.20m。設(shè)計規(guī)范對樓梯要求作了嚴(yán)格的規(guī)范，但當(dāng)事人不能隨意擴大解釋?；谠V爭樓房交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，暫不具備完全的使用功能，涉案房屋部分樓梯踏步雖與規(guī)范要求不一致，存在輕微瑕疵行為，但上述問題可在裝修過程中須予以調(diào)整和改造，故原告該項訴求理據(jù)不足，本院不予支持。
原告主張由被告對涉案樓房院內(nèi)塌陷部分進行回填及為涉案樓房作散水，非被告合同約定義務(wù)，且涉案樓房經(jīng)相關(guān)部門驗收達(dá)到交房條件后，被告已通知原告履行收房義務(wù)，原告未及時收房，疏于對涉案樓房進行管理，由此造成涉案樓房出現(xiàn)地面下陷等問題，相關(guān)責(zé)任風(fēng)險在樓房交付后應(yīng)由買受方自行承擔(dān)。故對原告該項訴訟請求，本院不予支持。
原告訴求的逾期交房違約金問題，依合同第八條已對交房條件進行了約定，本案房屋被告于2015年12月30日經(jīng)相關(guān)部門驗收合格，已符合原、被告合同所約定的交付條件。被告已于當(dāng)日書面通知原告接收房屋，不存在逾期交房的違約行為。原告提出的涉案樓房存在質(zhì)量問題，屬于商品房質(zhì)量保修責(zé)任范圍的事項，買受方不能以此抗辯商品房買賣合同約定的交付條件，不能據(jù)此認(rèn)定被告出賣的房屋不符合交房條件。原告拒絕接收涉案樓房，缺乏理據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第十五條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十一條、第十三條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、被告大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對涉案大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)祁屯段大福北路北側(cè)首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)香榭園小區(qū)0012幢04單元1-2層0401號樓廚房煙道，自判決生效之日起十個工作日內(nèi)進行修復(fù)、整改以達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。如被告逾期未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，被告須一次性補償原告張某某合理損失2000元。二、駁回原告張某某其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2200元，由被告大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審經(jīng)審理查明，二審中,上訴人申請對樓房與停車場間距、廚房煙道的設(shè)計、樓梯的設(shè)計是否符合國家強制性規(guī)范進行司法鑒定。該申請要求鑒定的事項屬于案涉房屋的一般質(zhì)量問題，不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)問題，且經(jīng)大廠回族自治縣公安消防大隊于2015年12月23日出具的大公消竣備字（2015）第0023號建設(shè)工程竣工驗收消防備案憑證和2015年12月30日取得備案號為20132015123056號的河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書予以確認(rèn)，如存在問題亦屬于開發(fā)商質(zhì)量保修的范圍，對其提出的鑒定申請本院不予準(zhǔn)許。
二審查明的其他事實與一審認(rèn)定的事實一致。

本院認(rèn)為，本案中，上訴人與被上訴人之間簽訂的《商品房買賣合同》和補充協(xié)議以及約定的內(nèi)容是在雙方自愿協(xié)商基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方的真實意思表示，因此相關(guān)約定對雙方具有法律約束力。雙方當(dāng)事人爭議的主要問題是：1.被上訴人對上訴人在房屋銷售廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約，被上訴人是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？2.案涉房屋的停車場與樓房間距、廚房的煙道設(shè)計、樓梯的設(shè)計等質(zhì)量是否存在不規(guī)范的問題，是否應(yīng)由被上訴人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？
一、關(guān)于第一個爭議的問題
一般意義上講，商品房的銷售廣告和宣傳資料宣傳內(nèi)容和允諾屬于要約邀請，除出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，方視為要約。本案中，被上訴人在房屋的銷售廣告和宣傳資料中對上訴人進行了相關(guān)說明和允諾，給上訴人在房屋的選擇等方面產(chǎn)生了一定影響，但本案中雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》的補充協(xié)議第十條第五款中又約定：“該商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件以本合同約定為準(zhǔn)，本合同未約定的，以該商品房交付時現(xiàn)狀為準(zhǔn)。出賣人的廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書、沙盤、任何口頭介紹、解釋（包括但不限于照片、錄像、錄音等）及互聯(lián)網(wǎng)上的信息及其他宣傳資料僅供參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分，買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內(nèi)容為由追究出賣人的責(zé)任”，在上訴人對此簽字確認(rèn)的情況下，該約定應(yīng)作為雙方當(dāng)事人對案涉房屋的銷售廣告和宣傳資料宣傳內(nèi)容和允諾相關(guān)約定的最終意思表示，無論商品房的銷售廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約，均不影響最終約定內(nèi)容對雙方的約束力。因此上訴人請求二審法院改判被上訴人對案涉房屋整改至符合合同及宣傳允諾要求的30平米的花園及6平米的露臺不能成立，本院不予支持。
二、關(guān)于第二個爭議的問題
本院認(rèn)為，本案中，被上訴人就案涉房屋于2015年12月23日取得大廠回族自治縣公安消防大隊出具的大公消竣備字（2015）第0023號建設(shè)工程竣工驗收消防備案憑證，于2015年12月30日取得河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，表明案涉房屋在該時間即具備了交付購房人的條件。上訴人提出由被上訴人對案涉房屋的樓房與停車場間距進行整改至不小于6米的問題，因雙方對此沒有明確的約定，且目前也沒有相關(guān)法律、法規(guī)進行規(guī)范，一審法院以其該主張無相應(yīng)的法律依據(jù)，且該停車位雖與燃?xì)夤艿老噜?，但并未損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益，對張某某的該項訴請不予支持，并無不當(dāng)。關(guān)于上訴人對廚房的煙道進行整改的請求，一審法院依據(jù)雙方的合同約定和張某某案涉樓房的瑕疵情況，判決大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對張某某案涉房屋廚房煙道自判決生效之日起十個工作日內(nèi)進行修復(fù)、整改以達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。如被告逾期未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，被告須一次性補償原告張某某合理損失2000元，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。關(guān)于上訴人提出對樓梯踏步進行整改問題，因該問題一不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題；二不屬嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，上訴人提出就該項設(shè)計施工進行鑒定的請求不予準(zhǔn)許，對因此請求被上訴人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張不能成立，本院不予支持。關(guān)于案涉房屋所在樓棟所有添加物進行拆除、院中塌陷部分進行回填、做房屋散水等問題，因其亦不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重影響居住使用方面的質(zhì)量問題，也未在合同中明確約定，一審法院判決駁回張某某該項請求并無不當(dāng)。
綜上，上訴人張某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2200元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊　帆 審　判　員　　丁德松 代理審判員　　鄭培明

書記員：崔占英