原告(反訴被告)：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省漯河市。
　　委托訴訟代理人：譚海燕，上海揚遠律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：童某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告張某與被告童某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用簡易程序，并于2018年4月25日公開開庭進行了審理。原告張某委托訴訟代理人譚海燕、被告童某某到庭參加訴訟。2018年6月18日，童某某向本院提出反訴，本院予以受理。本案于2018年7月10日再次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張某委托訴訟代理人譚海燕、被告(反訴原告)童某某到庭參加訴訟。經(jīng)當事人一致同意，并報本院院長批準，本案延長適用簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某向本院提出訴訟請求：1.確認雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月22日解除；2.童某某返還已收取的租金28,334元、保證金34,000元；3.童某某支付違約金8,500元。事實和理由：2018年3月7日，張某通過居間方前往童某某名下位于本市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室看房，之后與童某某簽訂了《上海市房屋租賃合同》，并支付2個月的租金34,000元、保證金34,000元。簽約后當天，張某發(fā)現(xiàn)房屋衛(wèi)生間衛(wèi)生狀況差，難以入住。張某向童某某提出該問題，但童某某未予理睬。張某遂試圖與童某某協(xié)商解除合同，但童某某拒絕交涉和表態(tài)。2018年3月23日，童某某未通知張某即擅自更換系爭房屋門鎖，系預期違約，導致租賃合同無法繼續(xù)履行。遂涉訴。
　　童某某辯稱，張某于2018年3月20日要求退房，意思表示明確；雙方于次日碰面只是為了辦理退房手續(xù)及商談違約金方案；童某某在收到退房書及一套房屋鑰匙后才于同月22日更換門鎖，該行為不應(yīng)視為違約；在溝通過程中，張某從未提出過衛(wèi)生狀況問題。同意解除合同，但合同解除時間應(yīng)為2018年3月20日，并有權(quán)收取10天租金；張某提前要求解約系違約行為，童某某直至2018年6月1日才將房屋出租給他人，空置的租金損失遠超過違約金，故保證金應(yīng)沖抵違約金。
　　童某某向本院提出反訴請求：1.確認雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月20日解除；2.張某支付違約金34,000元，以保證金沖抵；3.張某返還中介服務(wù)費6,800元；4.張某支付換鎖費1,200元。審理中，童某某撤回第3、4項訴請；其余訴請不變。反訴的事實和理由：2018年3月7日，童某某通過房產(chǎn)中介羅德柱與張某就本市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，童某某為此支付中介費6,800元。同月16日，張某及其委托代理人羅德柱向童某某提出轉(zhuǎn)租要求。至同月20日，張某及其委托代理人羅德柱向童某某歸還房屋鑰匙一套，并聲稱另一套鑰匙已遺失。綜上，張某以其行為表示無意繼續(xù)履行合同，應(yīng)賠償童某某損失。
　　張某對童某某的反訴辯稱，同意解除合同，但解除合同之日應(yīng)為童某某擅自更換門鎖的2018年3月22日；雙方從未就解除合同達成合意，童某某擅自更換門鎖的行為系強制收房，構(gòu)成違約；羅德柱不是張某的代理人；房門鑰匙系童某某強行要求收走，印證其強行收房行為；因張某并未違約，故不同意第2項訴請；若法院認為張某違約，違約金過高，請求酌情調(diào)整。
　　對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認如下：
　　2018年3月7日，張某在案外人上海杰旻房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所業(yè)務(wù)員羅德柱帶領(lǐng)下前往本市靜安區(qū)恒豐路XXX弄XXX號XXX室看房。同日，張某(乙方)與童某某(甲方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定童某某將上述房屋租賃給張某；租期12個月，自2018年3月12日至2019年3月11日；月租金17,000元，每2個月支付一次，每次租金于每次房租到期日前5天支付；保證金為34,000元；若任何一方未按約履行合同，構(gòu)成違約行為的，則應(yīng)向違約方賠償違約金34,000元；甲方未征得乙方同意，擅自提前解除合同，或有其他嚴重違約行為導致合同無法正常履行的，甲方須退還保證金，并按約賠償違約金給乙方，若給乙方造成其他損失，還應(yīng)負相應(yīng)賠償責任；乙方未經(jīng)甲方同意擅自提前解約或有其他嚴重違約行為，致使合同無法正常履行的，乙方需結(jié)清各種費用并賠償甲方違約金，若造成甲方其他損失的，還應(yīng)賠償直接損失。同日，張某向童某某支付2個月租金及保證金共計68,000元；童某某支付中介費6,800元；童某某向張某交付房屋，包括2套鑰匙及芯片卡。嗣后，張某并未實際入住。
　　2018年3月16日20時許，羅德柱將張某、童某某、童某某妻子董如君拉進微信群聊，提出溝通轉(zhuǎn)租事宜。童某某表示因出差，暫時交給其妻子處理。董如君因在會議中，未在群聊中做出回應(yīng)，并退群。
　　2018年3月17日凌晨，董如君重新加入群聊，并提出由于租賃關(guān)系發(fā)生在其與張某之間，希望約張某談；如羅德柱直接與其溝通則需要持有張某的委托授權(quán)書。羅德柱遂發(fā)送了一份委托書的PDF版本，載明張某委托其處理系爭房屋租賃合同事宜，有效期自2018年3月15日至2018年3月31日，代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括代理簽署房屋租賃法律文書、申請財產(chǎn)合理合法權(quán)益、申請解除(訴前)財產(chǎn)保全、代為承認、放棄、變更房屋請求、進行和解、提起反訴或上訴、執(zhí)行和解、代領(lǐng)執(zhí)行款、代領(lǐng)法律文書等。張某在該委托書上英文簽名，落款時間為2018年3月15日。同日11點33分，董如君詢問張某，上述委托書委托的是什么事宜。張某回復，系爭房屋暫時沒法租了。董如君要求其進一步說明，但其未予回復。而羅德柱再次發(fā)送了上述委托書的圖片版本，并稱張某不在國內(nèi)，已經(jīng)交由其處理此事。董如君表示委托書具體事宜不明，希望進一步確認張某的意思表示，怕由羅德柱轉(zhuǎn)達有誤解。但羅德柱稱張某已全部交由其來處理，并繼續(xù)表示張某因為特殊原因不能入住，“轉(zhuǎn)租的事情也和您說過也是可以的”。董如君對此要求張某確認是否是要提前退房，如不回復，則默認其毀約。羅德柱隨即問董如君是否準備找新租客，同時押金和剩余房租不予退還。董如君告知羅德柱不要著急，要確認張某意見。羅德柱提示董如君查閱委托書授權(quán)范圍。同日13點40分，張某回復，“這個房子我目前住不了了，我看了一下合同正文和備注都沒有寫不能轉(zhuǎn)租，請問合同哪里寫轉(zhuǎn)租是違約了，委托書我已經(jīng)發(fā)出來了，這個事情我交給德柱來處理，你看一下委托書跟合同吧”。當日下午，張某多次要求與董如君語音通話，但董如君以開會為由未予接聽。同日16點59分，張某表示中介費可以由其承擔，但其他費用如不退不會罷休。同日19點55分，董如君在群聊中發(fā)送《上海市房屋租賃條例》，稱轉(zhuǎn)租應(yīng)征得出租人書面同意。
　　2018年3月19日，羅德柱向董如君發(fā)送退房申請書電子版，載明出于個人原因不能入住，希望退租或轉(zhuǎn)租，“1.轉(zhuǎn)租期內(nèi)正常支付房租，直到轉(zhuǎn)租出去為止，中介費由我承擔。2.退租截2018年3月21日止，希望把剩余租金和押金退還于我”。董如君回復不接受轉(zhuǎn)租，羅德柱遂再次發(fā)送退房申請書電子版，載明出于個人原因希望退租，“租截2018年3月21日止，希望把剩余租金和押金退還于我”，希望盡快給予答復。上述兩份退房申請書上均無張某簽字。董如君要求對方仔細研究合同后提出合理申請。張某表示童某某夫婦是在“黑別人錢……不會讓你們好過的”。同日23時許，羅德柱稱“您這樣拖著不讓轉(zhuǎn)租我們也沒有轉(zhuǎn)租，現(xiàn)在又不給個解決的方案說出您這邊的想法……您拖一天沒什么但是對于租客來說都是金錢……客戶說不轉(zhuǎn)租了”。
　　2018年3月20日，羅德柱與董如君見面，雙方在系爭房屋所在小區(qū)的物業(yè)辦公室進行了協(xié)商。董如君向羅德柱出具收條一份，載明收到系爭房屋鑰匙一套。
　　2018年3月21日，童某某、張某、羅德柱見面，張某情緒激動并報警，雙方不歡而散。同日19時許，董如君在群聊中向羅德柱表示，系爭房屋租賃事宜協(xié)調(diào)結(jié)束，請對方尋求合法途徑解決。張某回復，“因為我個人原因向你提出了終止租約的建議，希望跟你商議房子中止的事宜，但是雙方?jīng)]有達成共識，我決定收回提議，繼續(xù)履行合同義務(wù)，……但是今天從中介那里聽說你跟物業(yè)說要換鎖，希望核實一下，目前我沒有跟任何轉(zhuǎn)租客戶簽訂協(xié)議……”。董如君向其發(fā)送委托書及退房申請書聊天記錄截屏。張某表示，“你之前給我說過我的委托書無效，后面兩份(申請書)中介自己寫的，我沒簽字，無效”。董如君表示不再進行任何協(xié)調(diào)。張某回復，其只是提出退房或轉(zhuǎn)租訴求，讓中介代為協(xié)商。
　　2018年3月22日，童某某更換了系爭房屋的鑰匙和密碼。
　　2018年3月27日，張某在群聊中表示，由于童某某在2018年3月22日擅自更換系爭房屋門鎖及密碼，租賃合同無法繼續(xù)履行，故通知雙方租賃合同已解除，請盡快聯(lián)系賠償損失事宜。
　　上述事實，有雙方無爭議的在案證據(jù)及當事人陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院依法予以確認。
　　審理中，童某某表示其于2018年6月1日將系爭房屋出租給案外人。
　　經(jīng)張某申請，羅德柱出庭作證陳述，張某曾向其表示系爭房屋衛(wèi)生間馬桶很臟，想退房或轉(zhuǎn)租。其作為中介，僅就系爭房屋轉(zhuǎn)租事宜在雙方之間居中協(xié)商，但童某某方一直不表態(tài)。委托書雖由張某出具，但授權(quán)內(nèi)容和范圍并不明確，故不能代表任何人，其行為仍需要經(jīng)過張某的同意和認可。通過微信發(fā)送的兩份退房申請書，并不代表張某的意思表示，其僅作為中介幫雙方當事人草擬了文本，但雙方對此均未表態(tài)；申請書中“退租截2018年3月21日止”意思是愿意支付房租至2018年3月21日。因張某出國，曾將一套房屋鑰匙及芯片卡放在羅德柱處，委托其處理搬家具和與房東協(xié)調(diào)拿東西事宜，另一套則由張某保管。2018年3月20日，童某某方向其索要，所以交還了其控制的一套，但從未說過另一套鑰匙已經(jīng)遺失。鑰匙交還后，童某某未向其告知要換鎖。童某某對其證言表示，羅德柱是張某的委托代理人，退房是張某的意思表示；對其關(guān)于交還鑰匙過程的陳述不予認可，交還鑰匙是3月20日雙方溝通的結(jié)果，雙方同時約定次日再溝通退租、退款事宜。
　　經(jīng)童某某申請，董曙出庭作證陳述，其與董如君系父女關(guān)系。2018年3月20日，其經(jīng)董如君通知前往小區(qū)物業(yè)辦公室，見到了羅德柱及其經(jīng)理，就房屋租賃事宜進行協(xié)商。中介經(jīng)理提出退房要求，董如君表示按照合同來，不退押金、收取一個月房租，并要求張某賠償中介費。經(jīng)理當場予以同意，要求辦理退房手續(xù)。董如君詢問是否能讓張某本人出面辦理手續(xù)，中介經(jīng)理同意，并當場打電話讓另一名中介員工送來一套鑰匙。董如君詢問為何只有一套鑰匙，中介經(jīng)理說鑰匙丟了，這都是小事，到時候好解決。當晚中介打電話約第二天與張某本人見面協(xié)商。2018年3月21日張某和羅德柱前來，要求全額退款，態(tài)度惡劣并報警。
　　經(jīng)童某某申請，高菁敏出庭作證陳述，其系物業(yè)公司前臺工作人員，看到董如君、一名年紀較大的男人、羅德柱、及另一名中介工作人員交談。由于其在工作中，故不可能聽到全部內(nèi)容，但雙方當天并未爭吵。
　　張某對上述兩位證人證言表示，董曙與童某某具有親屬關(guān)系，證詞具有偏見，證明力不足；3月20日童某某方就是去要鑰匙的，如羅德柱打算主動歸還鑰匙，應(yīng)當會隨身攜帶鑰匙，無需叫人去取。高菁敏的證言則與本案缺乏關(guān)聯(lián)性。
　　本院認為，雙方當事人簽訂的《上海市房屋租賃合同》合法有效，各方理應(yīng)恪守。本案主要爭議焦點在于系張某提前解約還是童某某提前收房。
　　首先，張某在簽訂系爭租賃合同之前實地查看過系爭房屋，其簽訂合同并交付租金、保證金即意味著對房屋狀況的默認?，F(xiàn)張某以衛(wèi)生間衛(wèi)生狀況太差為由，希望退租或轉(zhuǎn)租他人，但現(xiàn)有證據(jù)難以證明其曾就該問題向童某某提出過異議，且馬桶的衛(wèi)生狀況可以通過清潔、更換等方式予以改善或解決，并不影響合同效力，或使張某享有單方解除權(quán)。
　　其次，根據(jù)2018年3月16、17日的群聊記錄，協(xié)商轉(zhuǎn)租是由羅德柱代張某發(fā)起的。當童某某方質(zhì)疑轉(zhuǎn)租是否是張某的意思表示時，羅德柱出示了張某簽字確認的委托書。童某某方認為委托授權(quán)事宜不明時，羅德柱表明由其全權(quán)處理。張某未對羅德柱的上述說法表示異議，并明確房屋不住了，將事情交由羅德柱處理。此時，張某不租住系爭房屋的意思表示明確，張某的表態(tài)及委托書中“代為承認、放棄、變更房屋請求、進行和解”的授權(quán)范圍足以讓童某某相信羅德柱有權(quán)代張某處理解約事宜。
　　再次，2018年3月19日，羅德柱在群聊中兩次發(fā)送退房申請書，雖然未有張某簽字，但內(nèi)容均以張某的口吻表述，且張某在群聊中看到上述申請書后亦未表示異議，故可以推斷申請書內(nèi)容是張某的意思表示。對于第一份申請書，童某某方已明確表示不接受轉(zhuǎn)租，態(tài)度明確。雖然系爭合同未明確禁止轉(zhuǎn)租，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以要求解除原租賃合同。故張某若擅自轉(zhuǎn)租，可能承擔更大的法律風險。對于第二份申請書，童某某方回復該申請并非合理訴求，實則是拒絕接受租金結(jié)算至2018年3月21日、保證金全退的方案。從張某的回復亦能看出其了解童某某已拒絕了其提出的退賠方案。
　　最后，雙方對于2018年3月20日鑰匙歸還的過程各執(zhí)一詞，但從張某2018年3月21日在群聊中的發(fā)言來看，其系從羅德柱處得知童某某向物業(yè)公司提出更換門鎖。羅德柱連該事項亦向張某進行轉(zhuǎn)告，那么按照常理，其更不可能未向張某告知交還鑰匙這一重要事實。張某并未就收取鑰匙的行為提出異議，有違常理?；厥砧€匙是收回房屋的重要標志之一，羅德柱作為房產(chǎn)中介更應(yīng)了解。羅德柱系代張某控制房屋鑰匙，理應(yīng)妥善保管。即使童某某方索要，其完全可以并有權(quán)拒絕交出。且房屋鑰匙并非童某某方強行奪取，物業(yè)公司前臺工作人員的證詞可印證雙方并未爭吵；讓他人送來鑰匙也可以從另一側(cè)面佐證交還鑰匙不存在強迫性。另外，交還鑰匙亦可阻卻租金繼續(xù)計算，是承租人退租過程中的合理止損選擇。
　　綜上，童某某方與羅德柱等在2018年3月20日協(xié)商一致退還鑰匙，退賠方案留待日后協(xié)商的可能性更高?；谖袝傲_德柱在溝通協(xié)商中行為，童某某有理由相信羅德柱是張某的代理人，故法律效果應(yīng)由張某承擔，本院依法確認系爭租賃合同于2018年3月20日解除。合同解除后次日，張某再次表示繼續(xù)租賃，系新的要約。
　　對于合同解除的后果，當事人可以自行協(xié)商。但2018年3月21日雙方在面談時矛盾激化，此時童某某結(jié)束談判，要求張某訴諸法律并無不當。童某某系在反復確認張某不再租住的意思表示后，才同意解除合同，并于合同解除后才更換門鎖，不存在違約行為，張某無權(quán)向其主張違約金。張某在租賃期剛開始即要求提前解約，顯屬違約，童某某有權(quán)要求其承擔賠償損失等違約責任，但應(yīng)退還張某未使用房屋期間的租金。自2018年3月12日至2018年3月20日，租金應(yīng)計算9天計4,935.48元，張某已付租金為34,000元，故童某某應(yīng)返還租金29,064.52元。系爭合同明確約定，構(gòu)成違約行為的，則應(yīng)向違約方賠償違約金34,000元。考慮到童某某收回房屋后再尋租客必然存在的房屋空置期，結(jié)合張某的違約情節(jié)及違約金一定的懲罰性，本院酌情將違約金調(diào)整為30,000元。違約金抵扣保證金后，童某某尚應(yīng)返還保證金4,000元。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》合同法第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十六條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)張某與被告(反訴原告)童某某簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月20日解除；
　　二、被告(反訴原告)童某某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告(反訴被告)張某租金29,064.52元；
　　三、被告(反訴原告)童某某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告(反訴被告)張某保證金4,000元；
　　四、駁回原告(反訴被告)張某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費1,712.5元，減半收取計856.25元，由原告(反訴被告)張某負擔262.25元，被告(反訴原告)童某某負擔594元；反訴案件受理費325元，由原告(反訴被告)張某負擔286.76元，由被告(反訴原告)童某某負擔38.24元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳??鈺

書記員：張??蕾