上訴人暨被上訴人（原審原告）劉會年。
上訴人暨被上訴人（原審原告）常早云，系劉會年之妻。
以上兩上訴人暨被上訴人共同委托代理人李名良，湖北文光律師事務所律師。
上訴人暨被上訴人（原審被告）羅光建（曾用名羅光劍）。
上訴人暨被上訴人（原審被告）吳遠飛。
以上兩上訴人暨被上訴人共同委托代理人賈繼斌，陽新縣文劍法律服務所法律工作者。

上訴人劉會年、常早云、羅光建、吳遠飛因建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服湖北省陽新縣人民法院（2015）鄂陽新民二初字第00198號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：2012年6月17日，劉會年、常早云與羅光建、吳遠飛簽訂《協(xié)議書》，約定：1、劉會年、常早云將其所有的位于陽新縣興國鎮(zhèn)白楊村李家灣小區(qū)天燈巷5號一棟的兩層磚混結(jié)構(gòu)私房交與羅光建、吳遠飛作開發(fā)商品房之用；2、羅光建、吳遠飛返還新建房屋三號樓第一、二、三層的三套房屋給劉會年、常早云，總面積不得少于350㎡，如少于按1，600／㎡補足；3、羅光建、吳遠飛保證交付的房屋排污設施通暢、內(nèi)外墻粉刷、水電到戶；4、羅光建、吳遠飛負責辦理房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、水電開戶，劉會年、常早云需提供有效證件，羅光建、吳遠飛承擔其中一套商品房的房產(chǎn)證、水電開戶等的費用，另外兩套商品房的辦證、開戶費用由劉會年、常早云自理；5、建設工期為一年，從劉會年、常早云交付房屋之日起算，如不能按時交付新建房屋，羅光建、吳遠飛補償劉會年、常早云每月900元房租；6、羅光建、吳遠飛交付給劉會年、常早云30，000元履約保證金，此款在辦理交付相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后由劉會年、常早云退還羅光建、吳遠飛，如違約則不退；等等。合同簽訂后，劉會年、常早云將原房屋交付羅光建、吳遠飛，羅光建、吳遠飛支付30，000元履約保證金，2013年年底，劉會年、常早云在涉案房屋主體結(jié)構(gòu)完工后即裝修房屋并借用房屋建設工程水電入住，此后劉會年、常早云使用原房屋相關(guān)證件為已入住房屋開通水電。至一審辯論終結(jié)前，涉案房屋已建為八層樓建筑，劉會年、常早云與羅光建、吳遠飛未提供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證明，該涉案房屋未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。劉會年、常早云遂起訴至法院，要求羅光建、吳遠飛支付違約金200，000元以及因沒有水電不能居住而導致劉會年、常早云在外租房的房租26，300元（按每月900元計算）。
另認定，劉會年、常早云原房屋所占土地為國有土地，土地使用權(quán)證登記于案外人宋桂香名下，土地用途為住宅，面積為146.1㎡，原房屋未辦理房屋所有權(quán)證。
原審判決認為：從實質(zhì)內(nèi)容上看，劉會年、常早云與羅光建、吳遠飛簽訂的《協(xié)議書》應屬合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。雙方當事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效?！北景钢?，雙方以自然人名義簽訂合同，在原房屋地基基礎上將涉案房屋建為八層樓建筑，在一審法庭辯論終結(jié)前無證據(jù)證明雙方有任何一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，故雙方簽訂的合同應認定無效。根據(jù)無效合同的一般處理原則雙方基于合同取得的財產(chǎn)本應返還，但本案中涉案房屋已經(jīng)拆除并新建八層樓房，不宜返還，雙方應參照合同約定履行合同義務。因羅光建、吳遠飛未按約定的時間（逾期）向劉會年、常早云交付房屋，亦未辦理有關(guān)房屋所有權(quán)證等，必然產(chǎn)生相應的損失。但劉會年、常早云要求羅光建、吳遠飛承擔違約金200，000元以及房租損失26，300元，明顯過高，且因合同無效主張違約責任無法律依據(jù)，酌情判定羅光建、吳遠飛支付劉會年、常早云損失35，000元。依照《中華人民共和合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五條第一款的規(guī)定，判決：羅光建、吳遠飛在判決生效后十日內(nèi)賠償劉會年、常早云損失35，000元；駁回原告劉會年、常早云的其他訴訟請求。
經(jīng)審理查明，原審判決認定的事實屬實。

本院認為：一、關(guān)于雙方所簽《協(xié)議書》的性質(zhì)及效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！北景钢?，從劉會年、常早云與羅光建、吳遠飛簽訂《協(xié)議書》的具體內(nèi)容看，劉會年、常早云提供其所有的私房給羅光建、吳遠飛開發(fā)商品房之用，羅光建、吳遠飛將新建房屋中的三套房屋作為固定利益給付劉會年、常早云，劉會年、常早云不承擔經(jīng)營風險。該協(xié)議的性質(zhì)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。故本案應為建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第三十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合本法第三十九條規(guī)定條件的不得轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。本案中，劉會年、常早云原房屋所占土地為國有土地，并辦理了土地使用權(quán)證，土地用途為住宅，符合上述法律關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。該《協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按照約定履行自己的義務。
二、關(guān)于雙方的過錯責任及責任應如何認定和承擔的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！北景钢?，《協(xié)議書》第九條約定：雙方應共同努力信守，若有一方違約，違約方應向守約方賠償貳拾萬元整。劉會年、常早云已于2013年年底，在涉案房屋主體結(jié)構(gòu)完工后即裝修房屋并借用房屋建設工程水電入住，應視為羅光建、吳遠飛已按照協(xié)議約定履行了交付三套房屋的主要合同義務。但羅光建、吳遠飛仍存在逾期交房及未辦理有關(guān)房屋所有權(quán)證等違約行為，故其應依據(jù)法律規(guī)定承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任。而涉案房屋未能辦理房屋的相關(guān)證件，劉會年、常早云亦存在過錯且應承擔責任，其一，其所有的原房屋至今未依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證；其二，其將該房屋交給至今仍不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的自然人進行開發(fā)。原審判決綜合本案的事實，酌情認定羅光建、吳遠飛賠償劉會年、常早云損失35，000元并無不當。故劉會年、常早云提出因羅光建、吳遠飛的違約行為造成其損失，應支付其違約金226，300元的上訴理由不能成立，本院不予支持。羅光建、吳遠飛提出其未違約，不應支付違約金35，000元的上訴理由亦無事實依據(jù)，本院亦不予支持。
至于劉會年、常早云提出要求羅光建、吳遠飛應按照協(xié)議書的約定繼續(xù)履行為其辦理水電開戶和房產(chǎn)證的義務的上訴請求，因協(xié)議書約定的新建房屋至今仍未辦理相應建設手續(xù)，不具備合法性，故該上訴請求無法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，雖適用法律欠妥，但不影響實體判決，故本院予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4，694元，由劉會年、常早云負擔2，347元，羅光建、吳遠飛負擔2，347元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　嚴云峰 審　判　員　　曹曉燕 代理審判員　　張　莉

書記員：彭嬌娥