建始縣茨泉賓館有限責任公司
李興國（湖北信旦律師事務(wù)所）
肖遠玖
張某某
秦某某
黃珍翠
鄭崇新（湖北廣潤律師事務(wù)所）

原告:建始縣茨泉賓館有限責任公司。
法定代表人呂家旺，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）:李興國，湖北信旦律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）:肖遠玖，建始國有資產(chǎn)經(jīng)營公司工作人員。
被告:張某某。
被告:秦某某。
被告:黃珍翠。
三
被告
委托代理人（一般代理）:鄭崇新，湖北廣潤律師事務(wù)所律師。
原告建始縣茨泉賓館有限責任公司（以下簡稱“茨泉賓館”）訴被告張某某、秦某某、黃珍翠房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由代理審判員王蝶適用簡易程序，于2014年12月4日公開開庭進行了審理。原告茨泉賓館的委托代理人李興國、肖遠玖，被告張某某、秦某某、黃珍翠及三被告的委托代理人鄭崇新到庭參加訴訟。2014年12月22日，雙方書面申請庭外和解4個半月。和解期間未能達成和解協(xié)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，三被告對原告的證據(jù)一無異議，對證據(jù)二、三、四、五的真實性均無異議，但認為證據(jù)二中《承包合同》是無效合同，不能依照該合同要求三被告支付承包費，證據(jù)四的文件稱謂為“茨泉娛樂會所”，說明三被告不是承包合同的相對方，三被告向原告方提出過減免租費、終止合同的書面申請，但原告未予回復。
原告對三被告的證據(jù)一、二、三均無異議，對證據(jù)四的真實性無異議，但認為原告招租是以公開的形式進行競價，被告現(xiàn)取得承租權(quán)后，在合同期內(nèi)交納租費屬于正常的、應當履行的合同義務(wù)，不屬于擴大損失，對證據(jù)五的真實性有異議，認為真實性無法核實，虧損情況亦無法證實，且與本案無關(guān)。
本院對雙方均無異議的證據(jù)依法予以采信。對雙方有異議的證據(jù)，本院認為:原告的證據(jù)二、三、四、五及三被告的證據(jù)四，能夠證明本案案件事實，本院依法予以采信。三被告的證據(jù)五，系三被告經(jīng)營茨泉娛樂會所期間的財務(wù)數(shù)據(jù)，與本案爭議法律關(guān)系沒有關(guān)聯(lián)，對該證據(jù)本院不予采信。
本院認為，根據(jù)雙方提交的證據(jù)及庭審查明的事實，本案的爭議焦點:1、原、被告簽訂的《承包合同》及《補充協(xié)議》性質(zhì)及效力；2、若原、被告間的合同有效，合同是否應予解除；3、合同約定的合同解除條件已經(jīng)成就，原告未及時行使合同解除權(quán)，自合同解除條件已成就后的租費是否屬于擴大損失。
首先，關(guān)于原、被告簽訂的《承包合同》及《補充協(xié)議》性質(zhì)及效力。一、按文義解釋，雙方在2013年3月10日的《補充協(xié)議》中，明確三被告“承租場地為四樓”、“租費386568.00元∕年，月租費為32214.00元”，原告提交的文件、被告的申請中均有“承租”、“轉(zhuǎn)租”等表述，說明原、被告均認可雙方系房屋租賃關(guān)系。原告以提供房屋租賃權(quán)為代價收取固定利潤，符合房屋租賃合同的法律特征。因此，雙方的合同為房屋租賃合同。二、被告主張合同無效的理由在于合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，首次簽訂合同的人都屬于國家工作人員，違反了《娛樂場所管理條例》第4條 ?的規(guī)定，合同的標的物是茨泉娛樂會所的經(jīng)營權(quán)，實際履行的是租賃房屋，與租賃價格差距較大。本院認為:一、被告稱合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，但并沒有明確指出存在何種瑕疵；二、《娛樂場所管理條例》第4條 ?規(guī)定，國家機關(guān)及其工作人員不得開辦娛樂場所，不得參與或者變相參與娛樂場所的經(jīng)營活動。該規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，不屬于認定民事合同效力的法律、行政法規(guī)依據(jù)；三、合同約定的房屋租費標準是依據(jù)公開招標競價而來，承包費標準與租賃價格差距大小也不屬于合同無效的法定情形。原告與含三被告在內(nèi)的八人簽訂的《承包合同》、《補充協(xié)議》及2013年3月10日原、被告簽訂的《補充協(xié)議》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同。因三被告經(jīng)原告同意后與其他原合同簽訂人簽訂了《茨泉娛樂會所股份轉(zhuǎn)讓合同》，即承受原其他合同簽訂人的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)合同雙方即為原告與三被告。前述《承包合同》、《補充協(xié)議》對原、被告均有法律約束力，雙方都應遵循誠實信用原則，按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)合同的相對性原則，現(xiàn)合同的簽訂一方為三被告，且“茨泉娛樂會所”也未經(jīng)工商登記，僅是三被告經(jīng)營場所的特定稱謂，會所的經(jīng)營者才是權(quán)利義務(wù)的承受者，因此，原告向三被告主張權(quán)利并無不當。被告關(guān)于合同中的乙方為“茨泉娛樂會所”，三被告不是本案適格被告的抗辯理由，本院不予采納。關(guān)于三被告稱存在其他合伙人情況屬三被告合伙期間的內(nèi)部問題，不能對抗原告的主張。
其次，關(guān)于合同是否應予解除的問題?！冻邪贤芳s定被告逾期一個月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承擔被告裝修的補償責任，2013年3月10日的《補充協(xié)議》僅對《承包合同》中約定的租金的支付標準、方式進行了變更，并未變更《承包合同》約定的解除條件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告經(jīng)書面催交，三被告仍未支付，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，原告據(jù)此要求解除雙方的租賃合同，本院支持。解除權(quán)屬于形成權(quán)，原告通過起訴提出解除合同主張，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送達起訴狀副本，可視為原告解除合同的通知于2014年11月18日到達三被告，合同已自該日解除。被告應當騰退并向原告返還所承租茨泉大廈四樓房屋。
最后，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?的規(guī)定，當事人一方違約后，對方應采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。三被告未按期交納租金已構(gòu)成違約，原告于2014年4月9日第一次向三被告發(fā)出《催收茨泉KTV承包費的通知》后，三被告仍未按該通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租費，已構(gòu)成根本違約。此時，原告應該及時行使合同解除權(quán)解除合同，以防止損失的擴大，但原告遲至2014年11月11日才通過起訴的方式行使合同解除權(quán)，因此，自原告催收通知確定的租費交付期限屆滿之次日即2014年4月21日至2014年12月的租費屬于擴大損失，應由原告自行承擔，其相應的請求本院不予支持。三被告應支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租費182546.00元（32214元∕月×5個月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某、秦某某、黃珍翠騰退并返還租賃的原告建始縣茨泉賓館有限責任公司位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)茨泉路3號茨泉大廈四樓房屋。
二、被告張某某、秦某某、黃珍翠向原告建始縣茨泉賓館有限責任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租費182546.00元。
三、駁回原告建始縣茨泉賓館有限責任公司的其他訴訟請求。
上述第一、二項判決內(nèi)容，限于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。
本案受理費8064.94元減半收取4032.47元，由原告建始縣茨泉賓館有限責任公司負擔2400.28元，由被告張某某、秦某某、黃珍翠負擔1632.19元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。（上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求額交納案件受理費，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，將按自動撤回上訴處理）

本院認為，根據(jù)雙方提交的證據(jù)及庭審查明的事實，本案的爭議焦點:1、原、被告簽訂的《承包合同》及《補充協(xié)議》性質(zhì)及效力；2、若原、被告間的合同有效，合同是否應予解除；3、合同約定的合同解除條件已經(jīng)成就，原告未及時行使合同解除權(quán)，自合同解除條件已成就后的租費是否屬于擴大損失。
首先，關(guān)于原、被告簽訂的《承包合同》及《補充協(xié)議》性質(zhì)及效力。一、按文義解釋，雙方在2013年3月10日的《補充協(xié)議》中，明確三被告“承租場地為四樓”、“租費386568.00元∕年，月租費為32214.00元”，原告提交的文件、被告的申請中均有“承租”、“轉(zhuǎn)租”等表述，說明原、被告均認可雙方系房屋租賃關(guān)系。原告以提供房屋租賃權(quán)為代價收取固定利潤，符合房屋租賃合同的法律特征。因此，雙方的合同為房屋租賃合同。二、被告主張合同無效的理由在于合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，首次簽訂合同的人都屬于國家工作人員，違反了《娛樂場所管理條例》第4條 ?的規(guī)定，合同的標的物是茨泉娛樂會所的經(jīng)營權(quán)，實際履行的是租賃房屋，與租賃價格差距較大。本院認為:一、被告稱合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，但并沒有明確指出存在何種瑕疵；二、《娛樂場所管理條例》第4條 ?規(guī)定，國家機關(guān)及其工作人員不得開辦娛樂場所，不得參與或者變相參與娛樂場所的經(jīng)營活動。該規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，不屬于認定民事合同效力的法律、行政法規(guī)依據(jù)；三、合同約定的房屋租費標準是依據(jù)公開招標競價而來，承包費標準與租賃價格差距大小也不屬于合同無效的法定情形。原告與含三被告在內(nèi)的八人簽訂的《承包合同》、《補充協(xié)議》及2013年3月10日原、被告簽訂的《補充協(xié)議》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同。因三被告經(jīng)原告同意后與其他原合同簽訂人簽訂了《茨泉娛樂會所股份轉(zhuǎn)讓合同》，即承受原其他合同簽訂人的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)合同雙方即為原告與三被告。前述《承包合同》、《補充協(xié)議》對原、被告均有法律約束力，雙方都應遵循誠實信用原則，按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)合同的相對性原則，現(xiàn)合同的簽訂一方為三被告，且“茨泉娛樂會所”也未經(jīng)工商登記，僅是三被告經(jīng)營場所的特定稱謂，會所的經(jīng)營者才是權(quán)利義務(wù)的承受者，因此，原告向三被告主張權(quán)利并無不當。被告關(guān)于合同中的乙方為“茨泉娛樂會所”，三被告不是本案適格被告的抗辯理由，本院不予采納。關(guān)于三被告稱存在其他合伙人情況屬三被告合伙期間的內(nèi)部問題，不能對抗原告的主張。
其次，關(guān)于合同是否應予解除的問題?！冻邪贤芳s定被告逾期一個月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承擔被告裝修的補償責任，2013年3月10日的《補充協(xié)議》僅對《承包合同》中約定的租金的支付標準、方式進行了變更，并未變更《承包合同》約定的解除條件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告經(jīng)書面催交，三被告仍未支付，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，原告據(jù)此要求解除雙方的租賃合同，本院支持。解除權(quán)屬于形成權(quán)，原告通過起訴提出解除合同主張，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送達起訴狀副本，可視為原告解除合同的通知于2014年11月18日到達三被告，合同已自該日解除。被告應當騰退并向原告返還所承租茨泉大廈四樓房屋。
最后，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?的規(guī)定，當事人一方違約后，對方應采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。三被告未按期交納租金已構(gòu)成違約，原告于2014年4月9日第一次向三被告發(fā)出《催收茨泉KTV承包費的通知》后，三被告仍未按該通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租費，已構(gòu)成根本違約。此時，原告應該及時行使合同解除權(quán)解除合同，以防止損失的擴大，但原告遲至2014年11月11日才通過起訴的方式行使合同解除權(quán)，因此，自原告催收通知確定的租費交付期限屆滿之次日即2014年4月21日至2014年12月的租費屬于擴大損失，應由原告自行承擔，其相應的請求本院不予支持。三被告應支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租費182546.00元（32214元∕月×5個月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某、秦某某、黃珍翠騰退并返還租賃的原告建始縣茨泉賓館有限責任公司位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)茨泉路3號茨泉大廈四樓房屋。
二、被告張某某、秦某某、黃珍翠向原告建始縣茨泉賓館有限責任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租費182546.00元。
三、駁回原告建始縣茨泉賓館有限責任公司的其他訴訟請求。
上述第一、二項判決內(nèi)容，限于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。
本案受理費8064.94元減半收取4032.47元，由原告建始縣茨泉賓館有限責任公司負擔2400.28元，由被告張某某、秦某某、黃珍翠負擔1632.19元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。（上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求額交納案件受理費，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，將按自動撤回上訴處理）

審判長：王蝶

書記員：余詩俊