建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司
李興國（湖北信旦律師事務(wù)所）
肖遠(yuǎn)玖
張某某
秦某某
黃珍翠
鄭崇新（湖北廣潤律師事務(wù)所）

原告:建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司。
法定代表人呂家旺，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）:李興國，湖北信旦律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）:肖遠(yuǎn)玖，建始國有資產(chǎn)經(jīng)營公司工作人員。
被告:張某某。
被告:秦某某。
被告:黃珍翠。
三
被告
委托代理人（一般代理）:鄭崇新，湖北廣潤律師事務(wù)所律師。
原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司（以下簡稱“茨泉賓館”）訴被告張某某、秦某某、黃珍翠房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由代理審判員王蝶適用簡易程序，于2014年12月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告茨泉賓館的委托代理人李興國、肖遠(yuǎn)玖，被告張某某、秦某某、黃珍翠及三被告的委托代理人鄭崇新到庭參加訴訟。2014年12月22日，雙方書面申請庭外和解4個半月。和解期間未能達(dá)成和解協(xié)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，三被告對原告的證據(jù)一無異議，對證據(jù)二、三、四、五的真實(shí)性均無異議，但認(rèn)為證據(jù)二中《承包合同》是無效合同，不能依照該合同要求三被告支付承包費(fèi)，證據(jù)四的文件稱謂為“茨泉娛樂會所”，說明三被告不是承包合同的相對方，三被告向原告方提出過減免租費(fèi)、終止合同的書面申請，但原告未予回復(fù)。
原告對三被告的證據(jù)一、二、三均無異議，對證據(jù)四的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告招租是以公開的形式進(jìn)行競價，被告現(xiàn)取得承租權(quán)后，在合同期內(nèi)交納租費(fèi)屬于正常的、應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，不屬于擴(kuò)大損失，對證據(jù)五的真實(shí)性有異議，認(rèn)為真實(shí)性無法核實(shí)，虧損情況亦無法證實(shí)，且與本案無關(guān)。
本院對雙方均無異議的證據(jù)依法予以采信。對雙方有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為:原告的證據(jù)二、三、四、五及三被告的證據(jù)四，能夠證明本案案件事實(shí)，本院依法予以采信。三被告的證據(jù)五，系三被告經(jīng)營茨泉娛樂會所期間的財務(wù)數(shù)據(jù)，與本案爭議法律關(guān)系沒有關(guān)聯(lián)，對該證據(jù)本院不予采信。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方提交的證據(jù)及庭審查明的事實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn):1、原、被告簽訂的《承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力；2、若原、被告間的合同有效，合同是否應(yīng)予解除；3、合同約定的合同解除條件已經(jīng)成就，原告未及時行使合同解除權(quán)，自合同解除條件已成就后的租費(fèi)是否屬于擴(kuò)大損失。
首先，關(guān)于原、被告簽訂的《承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力。一、按文義解釋，雙方在2013年3月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》中，明確三被告“承租場地為四樓”、“租費(fèi)386568.00元∕年，月租費(fèi)為32214.00元”，原告提交的文件、被告的申請中均有“承租”、“轉(zhuǎn)租”等表述，說明原、被告均認(rèn)可雙方系房屋租賃關(guān)系。原告以提供房屋租賃權(quán)為代價收取固定利潤，符合房屋租賃合同的法律特征。因此，雙方的合同為房屋租賃合同。二、被告主張合同無效的理由在于合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，首次簽訂合同的人都屬于國家工作人員，違反了《娛樂場所管理?xiàng)l例》第4條 ?的規(guī)定，合同的標(biāo)的物是茨泉娛樂會所的經(jīng)營權(quán)，實(shí)際履行的是租賃房屋，與租賃價格差距較大。本院認(rèn)為:一、被告稱合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，但并沒有明確指出存在何種瑕疵；二、《娛樂場所管理?xiàng)l例》第4條 ?規(guī)定，國家機(jī)關(guān)及其工作人員不得開辦娛樂場所，不得參與或者變相參與娛樂場所的經(jīng)營活動。該規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，不屬于認(rèn)定民事合同效力的法律、行政法規(guī)依據(jù)；三、合同約定的房屋租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)公開招標(biāo)競價而來，承包費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與租賃價格差距大小也不屬于合同無效的法定情形。原告與含三被告在內(nèi)的八人簽訂的《承包合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及2013年3月10日原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同。因三被告經(jīng)原告同意后與其他原合同簽訂人簽訂了《茨泉娛樂會所股份轉(zhuǎn)讓合同》，即承受原其他合同簽訂人的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)合同雙方即為原告與三被告。前述《承包合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》對原、被告均有法律約束力，雙方都應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)合同的相對性原則，現(xiàn)合同的簽訂一方為三被告，且“茨泉娛樂會所”也未經(jīng)工商登記，僅是三被告經(jīng)營場所的特定稱謂，會所的經(jīng)營者才是權(quán)利義務(wù)的承受者，因此，原告向三被告主張權(quán)利并無不當(dāng)。被告關(guān)于合同中的乙方為“茨泉娛樂會所”，三被告不是本案適格被告的抗辯理由，本院不予采納。關(guān)于三被告稱存在其他合伙人情況屬三被告合伙期間的內(nèi)部問題，不能對抗原告的主張。
其次，關(guān)于合同是否應(yīng)予解除的問題?！冻邪贤芳s定被告逾期一個月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承擔(dān)被告裝修的補(bǔ)償責(zé)任，2013年3月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》僅對《承包合同》中約定的租金的支付標(biāo)準(zhǔn)、方式進(jìn)行了變更，并未變更《承包合同》約定的解除條件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告經(jīng)書面催交，三被告仍未支付，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，原告據(jù)此要求解除雙方的租賃合同，本院支持。解除權(quán)屬于形成權(quán)，原告通過起訴提出解除合同主張，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送達(dá)起訴狀副本，可視為原告解除合同的通知于2014年11月18日到達(dá)三被告，合同已自該日解除。被告應(yīng)當(dāng)騰退并向原告返還所承租茨泉大廈四樓房屋。
最后，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。三被告未按期交納租金已構(gòu)成違約，原告于2014年4月9日第一次向三被告發(fā)出《催收茨泉KTV承包費(fèi)的通知》后，三被告仍未按該通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租費(fèi)，已構(gòu)成根本違約。此時，原告應(yīng)該及時行使合同解除權(quán)解除合同，以防止損失的擴(kuò)大，但原告遲至2014年11月11日才通過起訴的方式行使合同解除權(quán)，因此，自原告催收通知確定的租費(fèi)交付期限屆滿之次日即2014年4月21日至2014年12月的租費(fèi)屬于擴(kuò)大損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，其相應(yīng)的請求本院不予支持。三被告應(yīng)支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租費(fèi)182546.00元（32214元∕月×5個月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某、秦某某、黃珍翠騰退并返還租賃的原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)茨泉路3號茨泉大廈四樓房屋。
二、被告張某某、秦某某、黃珍翠向原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租費(fèi)182546.00元。
三、駁回原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
上述第一、二項(xiàng)判決內(nèi)容，限于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。
本案受理費(fèi)8064.94元減半收取4032.47元，由原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)2400.28元，由被告張某某、秦某某、黃珍翠負(fù)擔(dān)1632.19元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求額交納案件受理費(fèi)，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，將按自動撤回上訴處理）

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方提交的證據(jù)及庭審查明的事實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn):1、原、被告簽訂的《承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力；2、若原、被告間的合同有效，合同是否應(yīng)予解除；3、合同約定的合同解除條件已經(jīng)成就，原告未及時行使合同解除權(quán)，自合同解除條件已成就后的租費(fèi)是否屬于擴(kuò)大損失。
首先，關(guān)于原、被告簽訂的《承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》性質(zhì)及效力。一、按文義解釋，雙方在2013年3月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》中，明確三被告“承租場地為四樓”、“租費(fèi)386568.00元∕年，月租費(fèi)為32214.00元”，原告提交的文件、被告的申請中均有“承租”、“轉(zhuǎn)租”等表述，說明原、被告均認(rèn)可雙方系房屋租賃關(guān)系。原告以提供房屋租賃權(quán)為代價收取固定利潤，符合房屋租賃合同的法律特征。因此，雙方的合同為房屋租賃合同。二、被告主張合同無效的理由在于合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，首次簽訂合同的人都屬于國家工作人員，違反了《娛樂場所管理?xiàng)l例》第4條 ?的規(guī)定，合同的標(biāo)的物是茨泉娛樂會所的經(jīng)營權(quán)，實(shí)際履行的是租賃房屋，與租賃價格差距較大。本院認(rèn)為:一、被告稱合同產(chǎn)生過程存在瑕疵，但并沒有明確指出存在何種瑕疵；二、《娛樂場所管理?xiàng)l例》第4條 ?規(guī)定，國家機(jī)關(guān)及其工作人員不得開辦娛樂場所，不得參與或者變相參與娛樂場所的經(jīng)營活動。該規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，不屬于認(rèn)定民事合同效力的法律、行政法規(guī)依據(jù)；三、合同約定的房屋租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)公開招標(biāo)競價而來，承包費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與租賃價格差距大小也不屬于合同無效的法定情形。原告與含三被告在內(nèi)的八人簽訂的《承包合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及2013年3月10日原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同。因三被告經(jīng)原告同意后與其他原合同簽訂人簽訂了《茨泉娛樂會所股份轉(zhuǎn)讓合同》，即承受原其他合同簽訂人的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)合同雙方即為原告與三被告。前述《承包合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》對原、被告均有法律約束力，雙方都應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)合同的相對性原則，現(xiàn)合同的簽訂一方為三被告，且“茨泉娛樂會所”也未經(jīng)工商登記，僅是三被告經(jīng)營場所的特定稱謂，會所的經(jīng)營者才是權(quán)利義務(wù)的承受者，因此，原告向三被告主張權(quán)利并無不當(dāng)。被告關(guān)于合同中的乙方為“茨泉娛樂會所”，三被告不是本案適格被告的抗辯理由，本院不予采納。關(guān)于三被告稱存在其他合伙人情況屬三被告合伙期間的內(nèi)部問題，不能對抗原告的主張。
其次，關(guān)于合同是否應(yīng)予解除的問題?！冻邪贤芳s定被告逾期一個月仍未交清房租，原告可解除合同，并不承擔(dān)被告裝修的補(bǔ)償責(zé)任，2013年3月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》僅對《承包合同》中約定的租金的支付標(biāo)準(zhǔn)、方式進(jìn)行了變更，并未變更《承包合同》約定的解除條件。三被告自2013年11月1日起未支付租金，原告經(jīng)書面催交，三被告仍未支付，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，原告據(jù)此要求解除雙方的租賃合同，本院支持。解除權(quán)屬于形成權(quán)，原告通過起訴提出解除合同主張，本院于2014年11月14日、18日先后向三被告送達(dá)起訴狀副本，可視為原告解除合同的通知于2014年11月18日到達(dá)三被告，合同已自該日解除。被告應(yīng)當(dāng)騰退并向原告返還所承租茨泉大廈四樓房屋。
最后，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。三被告未按期交納租金已構(gòu)成違約，原告于2014年4月9日第一次向三被告發(fā)出《催收茨泉KTV承包費(fèi)的通知》后，三被告仍未按該通知要求的期限即2014年4月20前付清之前的租費(fèi)，已構(gòu)成根本違約。此時，原告應(yīng)該及時行使合同解除權(quán)解除合同，以防止損失的擴(kuò)大，但原告遲至2014年11月11日才通過起訴的方式行使合同解除權(quán)，因此，自原告催收通知確定的租費(fèi)交付期限屆滿之次日即2014年4月21日至2014年12月的租費(fèi)屬于擴(kuò)大損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，其相應(yīng)的請求本院不予支持。三被告應(yīng)支付原告自2013年11月至2014年4月20日的租費(fèi)182546.00元（32214元∕月×5個月＋32214∕月÷30天×20天=182546.00元）。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某、秦某某、黃珍翠騰退并返還租賃的原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)茨泉路3號茨泉大廈四樓房屋。
二、被告張某某、秦某某、黃珍翠向原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司支付2013年11月至2014年4月20日的租費(fèi)182546.00元。
三、駁回原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
上述第一、二項(xiàng)判決內(nèi)容，限于本判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。
本案受理費(fèi)8064.94元減半收取4032.47元，由原告建始縣茨泉賓館有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)2400.28元，由被告張某某、秦某某、黃珍翠負(fù)擔(dān)1632.19元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求額交納案件受理費(fèi)，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，將按自動撤回上訴處理）

審判長：王蝶

書記員：余詩俊