廖金星
田甜
廖建設(shè)
王豪杰
鄧龍輝（湖北君澤律師事務(wù)所）

原告廖金星，大學學生。
委托代理人田甜。
被告廖建設(shè)。
第三人王豪杰。
委托代理人鄧龍輝，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
原告廖金星訴被告廖建設(shè)與第三人王豪杰房屋買賣合同糾紛一案，原告廖金星不服本院（2012）鄂赤壁民初字第03587號民事判決提起上訴，咸寧中院以事實不清，適用法律不當作出（2013）鄂咸寧中民三終字第74號民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。2013年12月2日本院收案后，另行組成合議庭公開開庭進行了審理，原告的委托代理人田甜，被告廖建設(shè)，第三人王豪杰及其委托代理人鄧龍輝到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
1、1996年11月3日龔某甲收條1份及尹某甲與龔某甲出具的說明各1份，證明原告父母購買房屋的事實。
2.（2001）赤民初字第1147號民事調(diào)解書1份，證明原告父母離婚時將上述房屋共同贈與原告的事實。
3.王豪杰南街房屋登記發(fā)證申請審批表資料一套，證明第三人王豪杰購得原告同棟房屋第二層并在2001年4月3日辦理過戶的事實及第三人明知原告家庭情況及該棟一層房屋贈與原告的事實。
4.2009年11月27日，被告廖建設(shè)與第三人關(guān)于該棟第一層房屋買賣合同1份，證明其房屋買賣的事實屬無權(quán)處分。
5.爭議房屋的原始產(chǎn)權(quán)登記資料一套，證明該房屋的轉(zhuǎn)讓變更登記情況。
6.證人廖某甲、廖某乙、廖某丙的證明材料各1份，三位證人并出庭作證，證明第三人明知被告無權(quán)處分而仍購買該爭議房屋，其屬惡意損害原告利益。
被告廖建設(shè)辯稱，豐樂街一棟3層的房屋，其購得1樓，2、3樓后來由王豪杰購得，二家都在那里居住，王豪杰完全知道其與田甜離婚之事，其離婚后，王豪杰還勸其與夏某甲結(jié)婚。因其借了夏某甲10萬元又不愿同她結(jié)婚，夏某甲就逼債，其想將該房屋出售后還債，開價20萬元本來有人看房想要的，但王豪杰跟看房人講整棟房的證件都在他手中，別人無權(quán)處分，看房人怕有糾紛就沒有購買。王豪杰要求把房屋賣給他，并說最多12萬，包括以前給他幫忙辦證的22500元費用。該房屋其購買后進行了多次改造裝修，花費10余萬元，但為了解決夏某甲的債務(wù)問題其只好把房子賣給了王豪杰。
被告廖建設(shè)為證明其抗辯事實向本院提供了證明1份，即2014年1月16日署名鄒某甲出具的書證1份，證明當時鄒某甲同意出價20萬元購其一樓住房，因二樓的王豪杰稱房產(chǎn)證都在他那里、其怕引起糾紛就沒有購買。
第三人王豪杰述稱，廖建設(shè)轉(zhuǎn)讓給他的房屋是廖建設(shè)從他人手中購得，其享有處分權(quán)。被告與第三人均具有民事行為能力，房屋買賣意思真實，沒有脅迫與惡意串通行為，合同合法有效。被告與田甜離婚及其夫妻將房屋贈與原告，第三人不知情，第三人已支付合理價款，且已實際合法占有爭議房屋并對房屋進行了改造裝修，第三人屬善意取得，法院應駁回原告對第三人的訴訟請求，至于原告的損失其應向被告主張賠償。
第三人為支持其抗辯主張向本院提交了如下證據(jù):
1、2009年11月27日，廖建設(shè)與王豪杰簽訂的房屋買賣合同1份及2009年12月30日廖建設(shè)出具的收條1張，證明第三人系合法占有爭議房屋。
為查明相關(guān)事實，本院依法調(diào)取了該棟房產(chǎn)登記資料并向該棟房屋所涉人員進行了調(diào)查。龔某甲稱尹某甲是代理購房，該棟房一樓歸龔某甲（其對外是借其妹龔某乙名義）所有，第二樓歸舒某甲所有，第三樓歸李先主所有，因為他們?nèi)硕际歉刹?，當時政策不允許購房。辦理產(chǎn)權(quán)登記時尹某甲怕出問題就加上了龔某丙的名字。原告及龔某甲提供的龔某丙（男，身份證號:××，法院向其調(diào)查時，其稱不知購房之事，尹某甲之子尹某乙稱其家人都不知此購房之事，與他家無關(guān)。2001年4月2日舒某甲的女婿胡某甲將二樓轉(zhuǎn)讓給王豪杰辦理變更登記時，權(quán)屬登記資料備案的龔某丙的身份證號為××，該龔某丙稱其沒有單獨也沒有與人合伙購置過房產(chǎn)，其不認識王豪杰，以其名義辦理房產(chǎn)過戶之事其根本不清楚。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告所有證據(jù)無異議，第三人對原告證據(jù)1-5的真實性無異議，但對證據(jù)1認為只能證明廖建設(shè)從龔某甲手購得了爭議房屋，證據(jù)2的內(nèi)容第三人購房時不知情，證據(jù)6的證人與原、被告存在血緣等特殊關(guān)系，其證言的可信度值得懷疑。對被告的證據(jù)，第三人認為被告當庭認可是其自己書寫且無證人出庭質(zhì)證，不具備證據(jù)三性，無證據(jù)效力。原告代理人稱被告陳述的夏某甲債務(wù)問題及前幾次裝修她清楚，是事實，最后一次裝修她不清楚。被告對第三人證據(jù)本身的真實性無異議，但稱其只收了第三人10萬元，12萬元包括其以前給到第三人幫忙辦證的22500元，原告對第三人的證據(jù)稱不知情，不發(fā)表意見。
對當事人相互間無異議的證據(jù)，本院依法予以采信，對當事人有異議的證據(jù)，本院認為，對原告證據(jù)6因證人與當事人有利害關(guān)系，其證言不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)，但綜合原告其他證據(jù)可以認定相關(guān)事實。對被告提供署名鄒某甲的書面證言，第三人的異議理由成立，本院對該證據(jù)依法不予采信，被告對第三人證據(jù)的真實性無異議，其只是對收款證據(jù)的金額組成有異議，第三人對其異議不予認可，且被告未能提供證據(jù)證明其異議主張，其異議本院不予采信。
經(jīng)審理查明，1989年6月6日，田韻珍（曾用名田運生）與廖建設(shè)登記結(jié)婚，婚后改名為田甜，1993年4月16日生女廖金星，1996年11月3日廖建設(shè)與田甜夫妻關(guān)系存續(xù)期間在龔某甲手購買了登記所有人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號為第××號，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層，口頭約定轉(zhuǎn)讓價為5萬元，當時已付4萬元，龔某甲出具了收到廖建設(shè)房款4萬元的收款收條，其在收條上注明:廖寫欠條壹份幣壹萬元，由王某甲擔保，款清后辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并注明龔某乙房子出讓。所欠的1萬元未付，廖建設(shè)也一直未找龔某甲辦理所購房的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。該一樓原是食堂，其為改建成居住房進行了多次改造裝修。2001年10月田甜起訴離婚，2001年12月26日，田甜與廖建設(shè)在本院調(diào)解離婚，本院（2001）赤民初字第1147號民事調(diào)解書載明:田甜與廖建設(shè)的共同財產(chǎn)，南街房屋一套及現(xiàn)有財產(chǎn)歸廖金星所有，田甜享有居住權(quán)，但不得變賣，廖某乙、廖某丙、廖某甲在成家前對該房屋享有居住權(quán)，廖建設(shè)有監(jiān)督權(quán)，但無居住權(quán)等內(nèi)容（廖某乙、廖某丙、廖某甲系廖建設(shè)與前妻之子女）。田甜離婚后在此房中仍居住了一段時間才離開上述住所。2007年廖金星也離開了上述住所隨母田甜居住。2009年廖建設(shè)因欠他人債務(wù)想出售上述房屋，并張貼出售廣告稱，擬售價20余萬元。2009年11月27日廖建設(shè)與王豪杰簽訂房屋買賣合同，約定該套房屋售價12萬元整，待搬出房屋交出鑰匙時一次性支付現(xiàn)金，并約定雙方不得違約，如違約必須賠償違約金1萬元。2009年12月30日王豪杰付款后，廖建設(shè)向王豪杰出具了收到房屋款12萬元的收條，此后廖建設(shè)即將此房屋交付給了王豪杰，王豪杰也至今未辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2012年廖金星高中畢業(yè)考入大學，其想變賣該房籌措學費時，才知廖建設(shè)已將上述房屋轉(zhuǎn)讓給王豪杰的事實。
同時查明，登記為尹某甲、龔某丙所有，房產(chǎn)證號為第××號，座落在赤壁市蒲圻南街的一棟三層樓房原系赤壁市審計局1991年建成作食堂與會議室使用，1995年3月9日審計局與赤壁公路段的尹某甲、龔某丁簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書1份，約定此棟樓房（還有另一棟房屋）轉(zhuǎn)讓給尹某甲、龔某丁。1996年1月2日辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，該棟房屋產(chǎn)權(quán)登記所有人為尹某甲與龔某丙。經(jīng)調(diào)查原赤壁公路段有職工龔某丁與龔某丙，且龔某丙系龔某丁之兄。2006年10月18日尹某甲出具證明，證明該樓房第一、二層轉(zhuǎn)讓的事實，并注明第一層系其轉(zhuǎn)讓給龔某乙、龔某乙轉(zhuǎn)讓給廖建設(shè)的，廖建設(shè)欠款1萬元未過戶，第二層款付清已過戶。龔某甲并證明，此房第一層是由其經(jīng)手為其妹龔某乙買進賣出的。2009年5月尹某甲病故。
本院認為，雖說原告父母在將本案爭議房屋贈與原告前未取得真正的物權(quán)，但根據(jù)查明的事實，其因買賣關(guān)系而合法占有，且該房所涉人員也未對其占有提出異議，法院調(diào)解書系生效法律文書，應認定其贈與行為合法有效，且該贈與行為系父母將財產(chǎn)贈與未成年子女，具有道德義務(wù)性質(zhì)不得任意撤銷。根據(jù)“民法通則意見”第129條規(guī)定:贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)。即該房產(chǎn)屬原告的個人財產(chǎn)，依法受到法律保護。在原告未成年時，其監(jiān)護人應管理和保護其財產(chǎn)，監(jiān)護人為自己利益擅自處分的行為無效。在原告成年后，其也并未對被告與第三人之間就該房的買賣行為予以追認，原告請求確認該買賣行為無效，依法應予支持。被告與第三人之買賣行為發(fā)生在2009年，此時《物權(quán)法》已實施，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，王豪杰雖說以買賣方式占有使用該房屋，但因被告系無權(quán)處分，且該房產(chǎn)未依法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，王豪杰尚未取得房屋的所有權(quán)，其不構(gòu)成法律意義上的善意取得，原告請求追回房屋依法應予支持。至于第三人的損失其可依法另行主張。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第十八條 ?第一款 ?，《中華人民共和國合同法》第五十一條 ?、第一百八十六條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第129條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、2009年11月27日被告廖建設(shè)與第三人王豪杰簽訂的房屋買賣合同無效。
二、第三人王豪杰于本判決生效后30日內(nèi)將登記所有權(quán)人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號為第××號，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層交還給原告廖金星。
訴訟費1050元，由被告廖建設(shè)負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應于提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院的開戶行為:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未足額預交的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，雖說原告父母在將本案爭議房屋贈與原告前未取得真正的物權(quán)，但根據(jù)查明的事實，其因買賣關(guān)系而合法占有，且該房所涉人員也未對其占有提出異議，法院調(diào)解書系生效法律文書，應認定其贈與行為合法有效，且該贈與行為系父母將財產(chǎn)贈與未成年子女，具有道德義務(wù)性質(zhì)不得任意撤銷。根據(jù)“民法通則意見”第129條規(guī)定:贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)。即該房產(chǎn)屬原告的個人財產(chǎn)，依法受到法律保護。在原告未成年時，其監(jiān)護人應管理和保護其財產(chǎn)，監(jiān)護人為自己利益擅自處分的行為無效。在原告成年后，其也并未對被告與第三人之間就該房的買賣行為予以追認，原告請求確認該買賣行為無效，依法應予支持。被告與第三人之買賣行為發(fā)生在2009年，此時《物權(quán)法》已實施，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，王豪杰雖說以買賣方式占有使用該房屋，但因被告系無權(quán)處分，且該房產(chǎn)未依法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，王豪杰尚未取得房屋的所有權(quán)，其不構(gòu)成法律意義上的善意取得，原告請求追回房屋依法應予支持。至于第三人的損失其可依法另行主張。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第十八條 ?第一款 ?，《中華人民共和國合同法》第五十一條 ?、第一百八十六條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第129條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、2009年11月27日被告廖建設(shè)與第三人王豪杰簽訂的房屋買賣合同無效。
二、第三人王豪杰于本判決生效后30日內(nèi)將登記所有權(quán)人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號為第××號，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層交還給原告廖金星。
訴訟費1050元，由被告廖建設(shè)負擔。

審判長：馬小年
審判員：王明清
審判員：熊社明

書記員：錢慧芳