廖金星
田甜
廖建設(shè)
王豪杰
鄧龍輝（湖北君澤律師事務(wù)所）

原告廖金星，大學(xué)學(xué)生。
委托代理人田甜。
被告廖建設(shè)。
第三人王豪杰。
委托代理人鄧龍輝，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
原告廖金星訴被告廖建設(shè)與第三人王豪杰房屋買賣合同糾紛一案，原告廖金星不服本院（2012）鄂赤壁民初字第03587號(hào)民事判決提起上訴，咸寧中院以事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)作出（2013）鄂咸寧中民三終字第74號(hào)民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。2013年12月2日本院收案后，另行組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人田甜，被告廖建設(shè)，第三人王豪杰及其委托代理人鄧龍輝到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
1、1996年11月3日龔某甲收條1份及尹某甲與龔某甲出具的說(shuō)明各1份，證明原告父母購(gòu)買房屋的事實(shí)。
2.（2001）赤民初字第1147號(hào)民事調(diào)解書1份，證明原告父母離婚時(shí)將上述房屋共同贈(zèng)與原告的事實(shí)。
3.王豪杰南街房屋登記發(fā)證申請(qǐng)審批表資料一套，證明第三人王豪杰購(gòu)得原告同棟房屋第二層并在2001年4月3日辦理過(guò)戶的事實(shí)及第三人明知原告家庭情況及該棟一層房屋贈(zèng)與原告的事實(shí)。
4.2009年11月27日，被告廖建設(shè)與第三人關(guān)于該棟第一層房屋買賣合同1份，證明其房屋買賣的事實(shí)屬無(wú)權(quán)處分。
5.爭(zhēng)議房屋的原始產(chǎn)權(quán)登記資料一套，證明該房屋的轉(zhuǎn)讓變更登記情況。
6.證人廖某甲、廖某乙、廖某丙的證明材料各1份，三位證人并出庭作證，證明第三人明知被告無(wú)權(quán)處分而仍購(gòu)買該爭(zhēng)議房屋，其屬惡意損害原告利益。
被告廖建設(shè)辯稱，豐樂(lè)街一棟3層的房屋，其購(gòu)得1樓，2、3樓后來(lái)由王豪杰購(gòu)得，二家都在那里居住，王豪杰完全知道其與田甜離婚之事，其離婚后，王豪杰還勸其與夏某甲結(jié)婚。因其借了夏某甲10萬(wàn)元又不愿同她結(jié)婚，夏某甲就逼債，其想將該房屋出售后還債，開價(jià)20萬(wàn)元本來(lái)有人看房想要的，但王豪杰跟看房人講整棟房的證件都在他手中，別人無(wú)權(quán)處分，看房人怕有糾紛就沒(méi)有購(gòu)買。王豪杰要求把房屋賣給他，并說(shuō)最多12萬(wàn)，包括以前給他幫忙辦證的22500元費(fèi)用。該房屋其購(gòu)買后進(jìn)行了多次改造裝修，花費(fèi)10余萬(wàn)元，但為了解決夏某甲的債務(wù)問(wèn)題其只好把房子賣給了王豪杰。
被告廖建設(shè)為證明其抗辯事實(shí)向本院提供了證明1份，即2014年1月16日署名鄒某甲出具的書證1份，證明當(dāng)時(shí)鄒某甲同意出價(jià)20萬(wàn)元購(gòu)其一樓住房，因二樓的王豪杰稱房產(chǎn)證都在他那里、其怕引起糾紛就沒(méi)有購(gòu)買。
第三人王豪杰述稱，廖建設(shè)轉(zhuǎn)讓給他的房屋是廖建設(shè)從他人手中購(gòu)得，其享有處分權(quán)。被告與第三人均具有民事行為能力，房屋買賣意思真實(shí)，沒(méi)有脅迫與惡意串通行為，合同合法有效。被告與田甜離婚及其夫妻將房屋贈(zèng)與原告，第三人不知情，第三人已支付合理價(jià)款，且已實(shí)際合法占有爭(zhēng)議房屋并對(duì)房屋進(jìn)行了改造裝修，第三人屬善意取得，法院應(yīng)駁回原告對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求，至于原告的損失其應(yīng)向被告主張賠償。
第三人為支持其抗辯主張向本院提交了如下證據(jù):
1、2009年11月27日，廖建設(shè)與王豪杰簽訂的房屋買賣合同1份及2009年12月30日廖建設(shè)出具的收條1張，證明第三人系合法占有爭(zhēng)議房屋。
為查明相關(guān)事實(shí)，本院依法調(diào)取了該棟房產(chǎn)登記資料并向該棟房屋所涉人員進(jìn)行了調(diào)查。龔某甲稱尹某甲是代理購(gòu)房，該棟房一樓歸龔某甲（其對(duì)外是借其妹龔某乙名義）所有，第二樓歸舒某甲所有，第三樓歸李先主所有，因?yàn)樗麄內(nèi)硕际歉刹浚?dāng)時(shí)政策不允許購(gòu)房。辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)尹某甲怕出問(wèn)題就加上了龔某丙的名字。原告及龔某甲提供的龔某丙（男，身份證號(hào):××，法院向其調(diào)查時(shí)，其稱不知購(gòu)房之事，尹某甲之子尹某乙稱其家人都不知此購(gòu)房之事，與他家無(wú)關(guān)。2001年4月2日舒某甲的女婿胡某甲將二樓轉(zhuǎn)讓給王豪杰辦理變更登記時(shí)，權(quán)屬登記資料備案的龔某丙的身份證號(hào)為××，該龔某丙稱其沒(méi)有單獨(dú)也沒(méi)有與人合伙購(gòu)置過(guò)房產(chǎn)，其不認(rèn)識(shí)王豪杰，以其名義辦理房產(chǎn)過(guò)戶之事其根本不清楚。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告所有證據(jù)無(wú)異議，第三人對(duì)原告證據(jù)1-5的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證據(jù)1認(rèn)為只能證明廖建設(shè)從龔某甲手購(gòu)得了爭(zhēng)議房屋，證據(jù)2的內(nèi)容第三人購(gòu)房時(shí)不知情，證據(jù)6的證人與原、被告存在血緣等特殊關(guān)系，其證言的可信度值得懷疑。對(duì)被告的證據(jù)，第三人認(rèn)為被告當(dāng)庭認(rèn)可是其自己書寫且無(wú)證人出庭質(zhì)證，不具備證據(jù)三性，無(wú)證據(jù)效力。原告代理人稱被告陳述的夏某甲債務(wù)問(wèn)題及前幾次裝修她清楚，是事實(shí)，最后一次裝修她不清楚。被告對(duì)第三人證據(jù)本身的真實(shí)性無(wú)異議，但稱其只收了第三人10萬(wàn)元，12萬(wàn)元包括其以前給到第三人幫忙辦證的22500元，原告對(duì)第三人的證據(jù)稱不知情，不發(fā)表意見(jiàn)。
對(duì)當(dāng)事人相互間無(wú)異議的證據(jù)，本院依法予以采信，對(duì)當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，對(duì)原告證據(jù)6因證人與當(dāng)事人有利害關(guān)系，其證言不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，但綜合原告其他證據(jù)可以認(rèn)定相關(guān)事實(shí)。對(duì)被告提供署名鄒某甲的書面證言，第三人的異議理由成立，本院對(duì)該證據(jù)依法不予采信，被告對(duì)第三人證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，其只是對(duì)收款證據(jù)的金額組成有異議，第三人對(duì)其異議不予認(rèn)可，且被告未能提供證據(jù)證明其異議主張，其異議本院不予采信。
經(jīng)審理查明，1989年6月6日，田韻珍（曾用名田運(yùn)生）與廖建設(shè)登記結(jié)婚，婚后改名為田甜，1993年4月16日生女廖金星，1996年11月3日廖建設(shè)與田甜夫妻關(guān)系存續(xù)期間在龔某甲手購(gòu)買了登記所有人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號(hào)為第××號(hào)，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層，口頭約定轉(zhuǎn)讓價(jià)為5萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)已付4萬(wàn)元，龔某甲出具了收到廖建設(shè)房款4萬(wàn)元的收款收條，其在收條上注明:廖寫欠條壹份幣壹萬(wàn)元，由王某甲擔(dān)保，款清后辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并注明龔某乙房子出讓。所欠的1萬(wàn)元未付，廖建設(shè)也一直未找龔某甲辦理所購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。該一樓原是食堂，其為改建成居住房進(jìn)行了多次改造裝修。2001年10月田甜起訴離婚，2001年12月26日，田甜與廖建設(shè)在本院調(diào)解離婚，本院（2001）赤民初字第1147號(hào)民事調(diào)解書載明:田甜與廖建設(shè)的共同財(cái)產(chǎn)，南街房屋一套及現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)歸廖金星所有，田甜享有居住權(quán)，但不得變賣，廖某乙、廖某丙、廖某甲在成家前對(duì)該房屋享有居住權(quán)，廖建設(shè)有監(jiān)督權(quán)，但無(wú)居住權(quán)等內(nèi)容（廖某乙、廖某丙、廖某甲系廖建設(shè)與前妻之子女）。田甜離婚后在此房中仍居住了一段時(shí)間才離開上述住所。2007年廖金星也離開了上述住所隨母田甜居住。2009年廖建設(shè)因欠他人債務(wù)想出售上述房屋，并張貼出售廣告稱，擬售價(jià)20余萬(wàn)元。2009年11月27日廖建設(shè)與王豪杰簽訂房屋買賣合同，約定該套房屋售價(jià)12萬(wàn)元整，待搬出房屋交出鑰匙時(shí)一次性支付現(xiàn)金，并約定雙方不得違約，如違約必須賠償違約金1萬(wàn)元。2009年12月30日王豪杰付款后，廖建設(shè)向王豪杰出具了收到房屋款12萬(wàn)元的收條，此后廖建設(shè)即將此房屋交付給了王豪杰，王豪杰也至今未辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2012年廖金星高中畢業(yè)考入大學(xué)，其想變賣該房籌措學(xué)費(fèi)時(shí)，才知廖建設(shè)已將上述房屋轉(zhuǎn)讓給王豪杰的事實(shí)。
同時(shí)查明，登記為尹某甲、龔某丙所有，房產(chǎn)證號(hào)為第××號(hào)，座落在赤壁市蒲圻南街的一棟三層樓房原系赤壁市審計(jì)局1991年建成作食堂與會(huì)議室使用，1995年3月9日審計(jì)局與赤壁公路段的尹某甲、龔某丁簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書1份，約定此棟樓房（還有另一棟房屋）轉(zhuǎn)讓給尹某甲、龔某丁。1996年1月2日辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，該棟房屋產(chǎn)權(quán)登記所有人為尹某甲與龔某丙。經(jīng)調(diào)查原赤壁公路段有職工龔某丁與龔某丙，且龔某丙系龔某丁之兄。2006年10月18日尹某甲出具證明，證明該樓房第一、二層轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，并注明第一層系其轉(zhuǎn)讓給龔某乙、龔某乙轉(zhuǎn)讓給廖建設(shè)的，廖建設(shè)欠款1萬(wàn)元未過(guò)戶，第二層款付清已過(guò)戶。龔某甲并證明，此房第一層是由其經(jīng)手為其妹龔某乙買進(jìn)賣出的。2009年5月尹某甲病故。
本院認(rèn)為，雖說(shuō)原告父母在將本案爭(zhēng)議房屋贈(zèng)與原告前未取得真正的物權(quán)，但根據(jù)查明的事實(shí)，其因買賣關(guān)系而合法占有，且該房所涉人員也未對(duì)其占有提出異議，法院調(diào)解書系生效法律文書，應(yīng)認(rèn)定其贈(zèng)與行為合法有效，且該贈(zèng)與行為系父母將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，具有道德義務(wù)性質(zhì)不得任意撤銷。根據(jù)“民法通則意見(jiàn)”第129條規(guī)定:贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即該房產(chǎn)屬原告的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法受到法律保護(hù)。在原告未成年時(shí)，其監(jiān)護(hù)人應(yīng)管理和保護(hù)其財(cái)產(chǎn)，監(jiān)護(hù)人為自己利益擅自處分的行為無(wú)效。在原告成年后，其也并未對(duì)被告與第三人之間就該房的買賣行為予以追認(rèn)，原告請(qǐng)求確認(rèn)該買賣行為無(wú)效，依法應(yīng)予支持。被告與第三人之買賣行為發(fā)生在2009年，此時(shí)《物權(quán)法》已實(shí)施，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，王豪杰雖說(shuō)以買賣方式占有使用該房屋，但因被告系無(wú)權(quán)處分，且該房產(chǎn)未依法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，王豪杰尚未取得房屋的所有權(quán)，其不構(gòu)成法律意義上的善意取得，原告請(qǐng)求追回房屋依法應(yīng)予支持。至于第三人的損失其可依法另行主張。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、第十八條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?、第一百八十六條 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第129條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、2009年11月27日被告廖建設(shè)與第三人王豪杰簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
二、第三人王豪杰于本判決生效后30日內(nèi)將登記所有權(quán)人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號(hào)為第××號(hào)，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層交還給原告廖金星。
訴訟費(fèi)1050元，由被告廖建設(shè)負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)于提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院的開戶行為:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未足額預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，雖說(shuō)原告父母在將本案爭(zhēng)議房屋贈(zèng)與原告前未取得真正的物權(quán)，但根據(jù)查明的事實(shí)，其因買賣關(guān)系而合法占有，且該房所涉人員也未對(duì)其占有提出異議，法院調(diào)解書系生效法律文書，應(yīng)認(rèn)定其贈(zèng)與行為合法有效，且該贈(zèng)與行為系父母將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，具有道德義務(wù)性質(zhì)不得任意撤銷。根據(jù)“民法通則意見(jiàn)”第129條規(guī)定:贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即該房產(chǎn)屬原告的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法受到法律保護(hù)。在原告未成年時(shí)，其監(jiān)護(hù)人應(yīng)管理和保護(hù)其財(cái)產(chǎn)，監(jiān)護(hù)人為自己利益擅自處分的行為無(wú)效。在原告成年后，其也并未對(duì)被告與第三人之間就該房的買賣行為予以追認(rèn)，原告請(qǐng)求確認(rèn)該買賣行為無(wú)效，依法應(yīng)予支持。被告與第三人之買賣行為發(fā)生在2009年，此時(shí)《物權(quán)法》已實(shí)施，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，王豪杰雖說(shuō)以買賣方式占有使用該房屋，但因被告系無(wú)權(quán)處分，且該房產(chǎn)未依法辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，王豪杰尚未取得房屋的所有權(quán)，其不構(gòu)成法律意義上的善意取得，原告請(qǐng)求追回房屋依法應(yīng)予支持。至于第三人的損失其可依法另行主張。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、第十八條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?、第一百八十六條 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第129條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、2009年11月27日被告廖建設(shè)與第三人王豪杰簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
二、第三人王豪杰于本判決生效后30日內(nèi)將登記所有權(quán)人為尹某甲、龔某丙，房產(chǎn)證號(hào)為第××號(hào)，座落在赤壁市蒲圻南街一棟三層樓房的第一層交還給原告廖金星。
訴訟費(fèi)1050元，由被告廖建設(shè)負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：馬小年
審判員：王明清
審判員：熊社明

書記員：錢慧芳