廖英瑞
陳琳（湖北宏義律師事務(wù)所）
老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司
鄭琦紅（湖北正音律師事務(wù)所）
湖北正音律師事務(wù)所（湖北正音律師事務(wù)所）

原告廖英瑞，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳琳，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地:老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國順，該公司董事長。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
原告廖英瑞與被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2014年7月28日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨(dú)任審判，于2014年9月5日公開開庭進(jìn)行了審理，原告廖英瑞的委托代理人陳琳，被告建某開發(fā)公司的委托代理人鄭琦紅、劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個(gè)月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告方為證明所陳述的事實(shí)及支持其主張，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、中華人民共和國居民身份證一份。用于證明原告廖英瑞個(gè)人身份信息；
證據(jù)二、2009年10月2日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，及合同約定的被告交房時(shí)間為2010年10月1日前；
證據(jù)三、2009年10月2日，被告建某開發(fā)公司明珠華府項(xiàng)目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告廖英瑞合同簽訂時(shí)已預(yù)交購房款111484元；
證據(jù)四、（1）、個(gè)人購房借款擔(dān)保合同一份。用以證明原告廖英瑞以房屋作抵押從工商銀行貸款230000元，并支付給建某開發(fā)公司；（2）、2009年11月26日借款憑證一份。用以證明原告廖英瑞向建某開發(fā)公司支付230000元購房款；
證據(jù)五、明珠華府住宅交房通知書一份。用以證明交房時(shí)間為2011年7月1日；
證據(jù)六、2014年6月11日，老河口市信訪局出具的證明一份。用以證明原告一直在主張自已的權(quán)利。
被告建某開發(fā)公司辯稱:一、原告廖英瑞起訴已超過法定訴訟時(shí)效，人民法院依法應(yīng)當(dāng)駁回其起訴；二、雙方已達(dá)成協(xié)議，原告廖英瑞已簽字同意賠償條件，現(xiàn)又起訴，實(shí)屬不講誠信。三、原告廖英瑞至今仍處于繼續(xù)違約狀態(tài)中，在其未承擔(dān)違約責(zé)任前，無權(quán)起訴或隨意指責(zé)我單位違約。2009年10月2日，雙方簽訂的合同約定:原告廖英瑞于簽合同時(shí)付清341484元購房款，如未按此時(shí)間付款，逾期在60日內(nèi)，自合同規(guī)定的應(yīng)付期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，按日向我單位支付萬分之一的違約金。但原告廖英瑞卻于2009年11月26日才付清購房款，逾期付款55天，應(yīng)支付的違約金2000多元至今未付。四、對(duì)原告廖英瑞的違約行為，我單位將依法提起反訴。
被告建某開發(fā)公司為證明陳述的事實(shí)，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、2009年10月2日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同約定被告交房時(shí)間附條件即為檢驗(yàn)合格；
證據(jù)二、2009年10月2日，建某開發(fā)公司明珠華府項(xiàng)目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告未按合同規(guī)定交完購房款；
證據(jù)三、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄一份。用以證明被告開發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗(yàn)收，交房時(shí)間為2011年5月13日；
證據(jù)四、2011年6月27日，建某開發(fā)公司明珠華府項(xiàng)目部發(fā)出的通知一份。用以證明建某開發(fā)公司因違約給予賠償；
證據(jù)五、原告同意賠償條件的字據(jù)一份。用以證明原告同意賠償條件；
證據(jù)六、2014年7月10日，三方簽訂協(xié)議書一份。用以證明建某開發(fā)公司經(jīng)原告安裝的可視對(duì)講門禁；
證據(jù)七、2014年7月7日，老河口市明珠華府業(yè)主委員會(huì)出具的收條一份。用以證明原、被告已達(dá)成的協(xié)議。
當(dāng)事人之間質(zhì)證情況及人民法院對(duì)證據(jù)審核認(rèn)定情況如下:
原告向法庭提交的證據(jù)一、二、三、四，被告質(zhì)證后均無異議，本院予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一、二原告質(zhì)證后對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以采信。
原告向法庭提交證據(jù)五，系被告明珠華府項(xiàng)目部向明珠華府業(yè)主發(fā)送住宅交房通知書，被告質(zhì)證后認(rèn)為此證據(jù)系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認(rèn)為，原告向法院提交證據(jù)五雖然是復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實(shí)是一致的，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對(duì)證據(jù)五予以采信；原告向法院提交證據(jù)六，系老河口市信訪局出具的證明，被告質(zhì)證認(rèn)為信訪件是證人證言范疇，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，信訪證明只能證明原告一直在信訪；本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，但出具證明是國家行政機(jī)關(guān)（信訪局），后經(jīng)本院核實(shí)，明珠華府業(yè)主確實(shí)多次到信訪局上訪要求解決延期交房的賠償問題，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對(duì)證據(jù)六予以采信。被告向法庭提交的證據(jù)三，系工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，原告質(zhì)證認(rèn)為系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認(rèn)為，被告雖提交的復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實(shí)一致，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信，但對(duì)被告證明交房時(shí)間為2011年5月13日不予采納；被告向法庭提交的證據(jù)四、系被告明珠華府項(xiàng)目部的通知，原告質(zhì)證認(rèn)為系復(fù)印件，要看原件，不予質(zhì)證，本院認(rèn)為，被告提交的證據(jù)系復(fù)印件，也未向法庭提交原件進(jìn)行核實(shí)，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信；提交證據(jù)五、原告質(zhì)證認(rèn)為領(lǐng)鑰匙時(shí)簽的名，2011年7月1日，并不是同意放棄，雙方?jīng)]有說放棄賠償方面的要求，本院認(rèn)為，原告在筆記本上簽字，主要是領(lǐng)取鑰匙而簽的同意，并非是同意賠償條件，且賠償條件范圍和內(nèi)容不明確，所以，本院對(duì)該證據(jù)不予采信；證據(jù)六、七、原告認(rèn)為與本案無關(guān)，全小區(qū)都裝了，并不針對(duì)個(gè)人，本院認(rèn)為，該兩份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)兩份證據(jù)不予采信。
綜上所述，本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是真實(shí)意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請(qǐng)被告承擔(dān)逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由，本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對(duì)出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對(duì)建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。因原告一直到國家行政機(jī)關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷情形。原告在筆記本上簽字的法律行為是為了領(lǐng)取購房鑰匙，被告所稱原告同意賠償條件并非原告真實(shí)意思表示，且賠償?shù)姆秶蛢?nèi)容在筆記本上沒有明確約定，也不符合雙方達(dá)成合義的形式要件。為此，被告抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告申請(qǐng)因約定違約金數(shù)額過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告反訴原告逾期交付購房款構(gòu)成違約，而被告在法定期限內(nèi)未繳納反訴費(fèi)，其反訴請(qǐng)求本院不予審理和合并處理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向廖英瑞支付違約金15366.78元（計(jì)算方式為:支付房價(jià)款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即341484元×9×0.06÷12=15366.78元）；
二、駁回原告廖英瑞的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)496元，減半收取248元，由原告廖英瑞負(fù)擔(dān)100元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)148元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。

綜上所述，本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是真實(shí)意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請(qǐng)被告承擔(dān)逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱，工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由，本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應(yīng)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質(zhì)量對(duì)出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對(duì)建筑工程施工人、房地產(chǎn)開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買賣合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無必然聯(lián)系。因原告一直到國家行政機(jī)關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷情形。原告在筆記本上簽字的法律行為是為了領(lǐng)取購房鑰匙，被告所稱原告同意賠償條件并非原告真實(shí)意思表示，且賠償?shù)姆秶蛢?nèi)容在筆記本上沒有明確約定，也不符合雙方達(dá)成合義的形式要件。為此，被告抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告申請(qǐng)因約定違約金數(shù)額過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告反訴原告逾期交付購房款構(gòu)成違約，而被告在法定期限內(nèi)未繳納反訴費(fèi)，其反訴請(qǐng)求本院不予審理和合并處理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向廖英瑞支付違約金15366.78元（計(jì)算方式為:支付房價(jià)款×逾期月數(shù)×中國人民銀行同期月貸款利率，即341484元×9×0.06÷12=15366.78元）；
二、駁回原告廖英瑞的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)496元，減半收取248元，由原告廖英瑞負(fù)擔(dān)100元，被告老河口市建某開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)148元。

審判長：蔣亞平

書記員：余瑾