原告：廖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地江西省上饒市。
　　委托訴訟代理人：傅建平，上海七方律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李彪，上海七方律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海禪悅投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人周禮。
　　委托訴訟代理人：范曉峰，高朋(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊立偉。
　　原告廖某某與被告上海禪悅投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案后，依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告廖某某及其委托訴訟代理人李彪、傅建平、被告上海禪悅投資管理有限公司的委托訴訟代理人范曉峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告廖某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告支付原告自2016年9月2日起至實(shí)際支付之日止的租金，租金標(biāo)準(zhǔn)為：第1-2年租期每月人民幣(以下幣種均為“人民幣”)63,000元、第3-4年租期每月66,150元；二、判令被告向原告支付拖欠租金產(chǎn)生的違約金，計(jì)算方式為：自2016年9月2日起至被告實(shí)際支付拖欠租金之日止，每日按所拖欠租金金額的千分之五計(jì)算。事實(shí)和理由：原告系上海市普陀區(qū)長(zhǎng)壽路XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱為“涉案房屋”)房屋的產(chǎn)權(quán)人，2016年5月31日，原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告承租涉案房屋后用于經(jīng)營(yíng)，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每?jī)赡赀f增5%，即租金第1-2年為4.68元每天每平方米，第3-4年為4.91元每天每平方米……租金支付方式為每三個(gè)月支付一次，先付后用，押金為兩個(gè)月租金。被告逾期交付租金的，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)交外，每逾期一日按應(yīng)付租金的千分之五支付原告違約金。另根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，免租期至2016年7月10日。被告自2016年9月2日起拖欠租金，故原告要求其繳納租金并承擔(dān)違約責(zé)任。
　　被告上海禪悅投資管理有限公司辯稱，涉案房屋系原告拍賣所得，其一直未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故其一直未配合被告辦理涉案房屋內(nèi)的工商登記信息，導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營(yíng)，且因無照經(jīng)營(yíng)而被工商部門處罰。被告欠租時(shí)間應(yīng)從2017年8月后開始，被告未付后續(xù)房租系行使先履行抗辯權(quán)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　一、涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人系案外人張某。2016年1月25日，浙江省樂清市人民法院出具(2015)溫樂執(zhí)民字第875-5號(hào)《執(zhí)行裁定書》，內(nèi)容為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)歸買受人廖某某所有，廖某某可持相關(guān)法律文書辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并支付相應(yīng)費(fèi)用。后廖某某一直未辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
　　二、原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租涉案房屋用于經(jīng)營(yíng)，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每?jī)赡赀f增5%，即租金第1-2年為4.68元每天每平方米，月租金為63,000元，第3-4年為4.91元每天每平方米……租金支付方式為每三個(gè)月支付一次，先付后用，押金為兩個(gè)月租金。被告逾期交付租金的，除應(yīng)如數(shù)補(bǔ)交外，每逾期一日按應(yīng)付租金的千分之五支付原告違約金。
　　三、2016年8月30日，原、被告就涉案房屋簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定免租期至2016年7月10日，自2016年7月10日起至2016年8月31日止的租金107,565元被告分四期支付，支付方式及日期：第一期2016年9月1日、第二期2017年12月1日、第三期2017年3月1日、第四期2017年6月1日，被告從2016年9月1日起正常付租，原告需于2016年12月31日前將原先注冊(cè)公司辦理完注銷手續(xù)，并提供被告可注冊(cè)工商事宜的相關(guān)材料。
　　四、2016年5月31日，被告支付第一期房租及押金共計(jì)315,000元；2016年11月21日，被告支付房租26,891元；2016年12月6日，被告支付房租26,891元；2017年7月7日，被告支付房租126,000元；2017年9月15日，被告支付房租100,000元。以上金額共計(jì)783,782元(含押金126,000元)。被告未支付其它租金。被告對(duì)雙方簽訂《房屋租賃合同》當(dāng)日及后續(xù)每季度首日支付房租無異議。
　　五、根據(jù)原、被告確認(rèn)的微信聊天記錄反映，2016年9月起雙方開始就辦理工商登記事宜進(jìn)行協(xié)商，被告要求原告注銷涉案房屋上存在的工商登記信息并提供相關(guān)材料供其辦理工商登記，但直至2017年6月，一直未能成功辦理。庭審中，被告對(duì)原告主張的2016年9月產(chǎn)生的違約金10,756.4元和2016年12月產(chǎn)生的違約金537.82元予以認(rèn)可，對(duì)之后產(chǎn)生的違約金不認(rèn)可，被告認(rèn)為根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，原告應(yīng)該在2016年12月31日之前將涉案房屋上原有的注冊(cè)公司信息注銷掉，并協(xié)助被告辦理工商登記手續(xù)，但原告一直未能辦理，導(dǎo)致被告被行政機(jī)關(guān)作出處罰，被告之所以未足額支付房租是基于先履行抗辯權(quán)。
　　根據(jù)原、被告確認(rèn)的短信記錄顯示，自2017年7月，原告多次向被告催討房租，被告未足額支付，表示該店經(jīng)營(yíng)不善，無力足額支付房租，其想將該店轉(zhuǎn)讓，要求原告對(duì)支付款項(xiàng)的時(shí)間予以寬限。
　　六、案外人上海威斯特物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)服務(wù)中心出具《長(zhǎng)壽路XXX號(hào)XXX室水電費(fèi)明細(xì)》，載明自2017年5月至2017年11月，房屋內(nèi)的用電金額每月數(shù)千元，水費(fèi)每月數(shù)百元。
　　七、被告向我院起訴原告，案號(hào)為(2018)滬0107民初1423號(hào)，訴訟請(qǐng)求為：一、要求于2018年3月1日解除《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、要求支付賠償金18.9萬(wàn)元；三、要求賠償裝修損失100萬(wàn)元；四、要求返還押金12.6萬(wàn)元。
　　審理中，原、被告均同意《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于本案起訴狀副本送達(dá)被告之日即2018年3月1日起解除，截至該日，被告應(yīng)支付原告房租及押金共計(jì)1,556,564元，被告實(shí)際支付783,782元，尚有租金772,782元未付。被告表示，原告主張的違約金過高。本案審理過程中，法院組織雙方多次進(jìn)行涉案房屋的交接，因被告原因未能完成。原告現(xiàn)確定以2018年10月8日作為房屋交接時(shí)間。
　　本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告依約將涉案房屋交付被告，被告理應(yīng)按約支付房租，但自第二期租金開始，被告即延遲付租和拖欠租金，該行為顯已違約，被告對(duì)2016年12月31日之前的違約金數(shù)額予以認(rèn)可，本院予以確認(rèn)。至于原告主張的其余違約金的請(qǐng)求，本院認(rèn)為,根據(jù)雙方《補(bǔ)充協(xié)議》約定，原告應(yīng)于2016年12月31日前為被告提供工商注冊(cè)材料并將原先注冊(cè)公司辦理完注銷手續(xù)，但原告未按約履行，其對(duì)此應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，被告據(jù)此進(jìn)行抗辯與法有據(jù)。在此情況下，原告要求被告支付后續(xù)租金的違約金的訴訟請(qǐng)求本院難以支持。關(guān)于租金的支付問題，本院認(rèn)為被告承租涉案房屋期間，被告依然在繳納部分租金，且房屋內(nèi)水電費(fèi)正常產(chǎn)生，被告還以經(jīng)營(yíng)不善為由要求緩交房租，足以說明被告直至2017年12月一直在正常使用涉案房屋，且如果被告未能正常使用，其應(yīng)及時(shí)向原告主張權(quán)利。審理過程中，被告未舉證證明其已向原告交還房屋，故對(duì)合同解除之前的租金，其仍應(yīng)按約支付。本案審理中，多次組織雙方對(duì)涉案房屋辦理交接手續(xù)，但被告一直未能配合，合同解除之后，被告占有涉案房屋已無法律依據(jù)，被告還應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋交還之前的占有使用費(fèi)，原告現(xiàn)自認(rèn)于2018年10月8日收回房屋，本院予以確認(rèn)。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第六十七條、第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告廖某某與被告上海禪悅投資管理有限公司就上海市長(zhǎng)壽路XXX號(hào)XXX室簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年3月1日解除；
　　二、被告上海禪悅投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廖某某房屋租金人民幣772,782元；
　　三、被告上海禪悅投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廖某某違約金人民幣11,294.22元；
　　四、被告上海禪悅投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廖某某房屋占有使用費(fèi)(按每月63,000元的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年3月2日計(jì)算至2018年10月8日)；
　　五、對(duì)原告廖某某其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案保全費(fèi)人民幣5,000元，由被告上海禪悅投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣15,187元，由被告上海禪悅投資管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣7,994,由原告廖某某負(fù)擔(dān)人民幣7,193元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：楊秀蘭

書記員：朱??駿