原告：廖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地江西省上饒市。
　　委托訴訟代理人：傅建平，上海七方律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：李彪，上海七方律師事務所律師。
　　被告：上海禪悅投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人周禮。
　　委托訴訟代理人：范曉峰，高朋(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：楊立偉。
　　原告廖某某與被告上海禪悅投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月16日立案后，依法轉為適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告廖某某及其委托訴訟代理人李彪、傅建平、被告上海禪悅投資管理有限公司的委托訴訟代理人范曉峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告廖某某向本院提出訴訟請求：一、判令被告支付原告自2016年9月2日起至實際支付之日止的租金，租金標準為：第1-2年租期每月人民幣(以下幣種均為“人民幣”)63,000元、第3-4年租期每月66,150元；二、判令被告向原告支付拖欠租金產生的違約金，計算方式為：自2016年9月2日起至被告實際支付拖欠租金之日止，每日按所拖欠租金金額的千分之五計算。事實和理由：原告系上海市普陀區(qū)長壽路XXX號XXX室(以下簡稱為“涉案房屋”)房屋的產權人，2016年5月31日，原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告承租涉案房屋后用于經營，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每兩年遞增5%，即租金第1-2年為4.68元每天每平方米，第3-4年為4.91元每天每平方米……租金支付方式為每三個月支付一次，先付后用，押金為兩個月租金。被告逾期交付租金的，除應如數(shù)補交外，每逾期一日按應付租金的千分之五支付原告違約金。另根據雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定，免租期至2016年7月10日。被告自2016年9月2日起拖欠租金，故原告要求其繳納租金并承擔違約責任。
　　被告上海禪悅投資管理有限公司辯稱，涉案房屋系原告拍賣所得，其一直未辦理產權變更登記，故其一直未配合被告辦理涉案房屋內的工商登記信息，導致被告無法正常經營，且因無照經營而被工商部門處罰。被告欠租時間應從2017年8月后開始，被告未付后續(xù)房租系行使先履行抗辯權。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行證據交換和質證。經審理查明事實如下：
　　一、涉案房屋原產權人系案外人張某。2016年1月25日，浙江省樂清市人民法院出具(2015)溫樂執(zhí)民字第875-5號《執(zhí)行裁定書》，內容為涉案房屋的產權歸買受人廖某某所有，廖某某可持相關法律文書辦理產權過戶登記手續(xù)，并支付相應費用。后廖某某一直未辦理涉案房屋的產權變更登記手續(xù)。
　　二、原、被告就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租涉案房屋用于經營，租期自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每兩年遞增5%，即租金第1-2年為4.68元每天每平方米，月租金為63,000元，第3-4年為4.91元每天每平方米……租金支付方式為每三個月支付一次，先付后用，押金為兩個月租金。被告逾期交付租金的，除應如數(shù)補交外，每逾期一日按應付租金的千分之五支付原告違約金。
　　三、2016年8月30日，原、被告就涉案房屋簽訂《補充協(xié)議》，約定免租期至2016年7月10日，自2016年7月10日起至2016年8月31日止的租金107,565元被告分四期支付，支付方式及日期：第一期2016年9月1日、第二期2017年12月1日、第三期2017年3月1日、第四期2017年6月1日，被告從2016年9月1日起正常付租，原告需于2016年12月31日前將原先注冊公司辦理完注銷手續(xù)，并提供被告可注冊工商事宜的相關材料。
　　四、2016年5月31日，被告支付第一期房租及押金共計315,000元；2016年11月21日，被告支付房租26,891元；2016年12月6日，被告支付房租26,891元；2017年7月7日，被告支付房租126,000元；2017年9月15日，被告支付房租100,000元。以上金額共計783,782元(含押金126,000元)。被告未支付其它租金。被告對雙方簽訂《房屋租賃合同》當日及后續(xù)每季度首日支付房租無異議。
　　五、根據原、被告確認的微信聊天記錄反映，2016年9月起雙方開始就辦理工商登記事宜進行協(xié)商，被告要求原告注銷涉案房屋上存在的工商登記信息并提供相關材料供其辦理工商登記，但直至2017年6月，一直未能成功辦理。庭審中，被告對原告主張的2016年9月產生的違約金10,756.4元和2016年12月產生的違約金537.82元予以認可，對之后產生的違約金不認可，被告認為根據補充協(xié)議的約定，原告應該在2016年12月31日之前將涉案房屋上原有的注冊公司信息注銷掉，并協(xié)助被告辦理工商登記手續(xù)，但原告一直未能辦理，導致被告被行政機關作出處罰，被告之所以未足額支付房租是基于先履行抗辯權。
　　根據原、被告確認的短信記錄顯示，自2017年7月，原告多次向被告催討房租，被告未足額支付，表示該店經營不善，無力足額支付房租，其想將該店轉讓，要求原告對支付款項的時間予以寬限。
　　六、案外人上海威斯特物業(yè)經營有限公司物業(yè)服務中心出具《長壽路XXX號XXX室水電費明細》，載明自2017年5月至2017年11月，房屋內的用電金額每月數(shù)千元，水費每月數(shù)百元。
　　七、被告向我院起訴原告，案號為(2018)滬0107民初1423號，訴訟請求為：一、要求于2018年3月1日解除《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》；二、要求支付賠償金18.9萬元；三、要求賠償裝修損失100萬元；四、要求返還押金12.6萬元。
　　審理中，原、被告均同意《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》于本案起訴狀副本送達被告之日即2018年3月1日起解除，截至該日，被告應支付原告房租及押金共計1,556,564元，被告實際支付783,782元，尚有租金772,782元未付。被告表示，原告主張的違約金過高。本案審理過程中，法院組織雙方多次進行涉案房屋的交接，因被告原因未能完成。原告現(xiàn)確定以2018年10月8日作為房屋交接時間。
　　本院認為：原、被告簽訂的《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，應為有效，雙方均應恪守履行。原告依約將涉案房屋交付被告，被告理應按約支付房租，但自第二期租金開始，被告即延遲付租和拖欠租金，該行為顯已違約，被告對2016年12月31日之前的違約金數(shù)額予以認可，本院予以確認。至于原告主張的其余違約金的請求，本院認為,根據雙方《補充協(xié)議》約定，原告應于2016年12月31日前為被告提供工商注冊材料并將原先注冊公司辦理完注銷手續(xù)，但原告未按約履行，其對此應負違約責任，被告據此進行抗辯與法有據。在此情況下，原告要求被告支付后續(xù)租金的違約金的訴訟請求本院難以支持。關于租金的支付問題，本院認為被告承租涉案房屋期間，被告依然在繳納部分租金，且房屋內水電費正常產生，被告還以經營不善為由要求緩交房租，足以說明被告直至2017年12月一直在正常使用涉案房屋，且如果被告未能正常使用，其應及時向原告主張權利。審理過程中，被告未舉證證明其已向原告交還房屋，故對合同解除之前的租金，其仍應按約支付。本案審理中，多次組織雙方對涉案房屋辦理交接手續(xù)，但被告一直未能配合，合同解除之后，被告占有涉案房屋已無法律依據，被告還應按租金標準支付房屋交還之前的占有使用費，原告現(xiàn)自認于2018年10月8日收回房屋，本院予以確認。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十七條、第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告廖某某與被告上海禪悅投資管理有限公司就上海市長壽路XXX號XXX室簽訂的《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》于2018年3月1日解除；
　　二、被告上海禪悅投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告廖某某房屋租金人民幣772,782元；
　　三、被告上海禪悅投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告廖某某違約金人民幣11,294.22元；
　　四、被告上海禪悅投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告廖某某房屋占有使用費(按每月63,000元的標準，自2018年3月2日計算至2018年10月8日)；
　　五、對原告廖某某其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案保全費人民幣5,000元，由被告上海禪悅投資管理有限公司負擔。
　　本案受理費人民幣15,187元，由被告上海禪悅投資管理有限公司負擔人民幣7,994,由原告廖某某負擔人民幣7,193元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：楊秀蘭

書記員：朱??駿