廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司
王超（河北張克鋒律師事務(wù)所）
劉某某

原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司。
法定代表人李運(yùn)華，經(jīng)理。
委托代理人王超，河北張克鋒律師事務(wù)所律師。
被告劉某某。
原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司與被告劉某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李曉芳獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司委托代理王超、被告劉某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告劉某某系匯源名居小區(qū)17棟2單元501室（房屋建筑面積112平方米）的業(yè)主，是原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司的服務(wù)對(duì)象。2012年4月8日，原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司與被告劉某某簽訂一份前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，協(xié)議約定了原、被告雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、等等內(nèi)容，其中物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容為:被告同意廊坊市匯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司全權(quán)負(fù)責(zé)本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括:一、前期工作；二、房屋共用部位的維護(hù)管理和房屋裝飾裝修管理；三、房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理；四、協(xié)助維護(hù)公共秩序（安全及消防、交通秩序與車輛停放）；五、公共環(huán)境衛(wèi)生（保潔）服務(wù)；六、綠化養(yǎng)護(hù)管理等等，同時(shí)還約定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容。其中關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用約定為:1、被告交納費(fèi)用的時(shí)間為上一個(gè)物業(yè)服務(wù)周期結(jié)束時(shí)交納下一下物業(yè)服務(wù)周期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；2、物業(yè)區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米1.6-元；3、物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米-元；4、被告出租物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用按照被告與承租人約定的交費(fèi)人交納。被告負(fù)最終連帶責(zé)任；等等，其中關(guān)于其它有償服務(wù)費(fèi)用和代收代繳費(fèi)用約定為（兩項(xiàng)費(fèi)用都不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)），1、車位使用及場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)用；2、與業(yè)主或物業(yè)使用人的特約有償服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按原告公示的或雙方協(xié)商確定的執(zhí)行；3、代收代繳費(fèi)用:受有關(guān)部門或單位委托，為便民服務(wù)被告可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)?、采暖費(fèi)、垃圾處置費(fèi)等代收代繳收費(fèi)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府有關(guān)規(guī)定。還約定了專項(xiàng)維修資金的管理與使用；有關(guān)《臨時(shí)管理規(guī)約》的說明；廣告牌設(shè)置及權(quán)益；等等。其中違約責(zé)任:1、原告違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，被告有權(quán)要求原告限期改正，逾期未改正給被告造成損失的，原告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；2、被告違反協(xié)議，使原告未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，原告有權(quán)要求被告限期改正，逾期未改正給原告造成損失的，被告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；3、原告違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，被告有權(quán)要求原告清退所收費(fèi)用；4、被告違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起每日按欠費(fèi)總額的千分之三加收滯納金；物業(yè)公司可以采取電話、短信或掛號(hào)信或電子郵件或上門走訪或?qū)ν夤记焚M(fèi)業(yè)主名單等方式催繳，逾期超過1個(gè)月仍未交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)者，物業(yè)公司可依法向人民法院提起訴訟，等等。協(xié)議自簽訂之日起生效，至物業(yè)業(yè)主委員會(huì)與廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效止。此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。協(xié)議雙方簽字蓋章。
本院認(rèn)為，廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司與被告劉某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，均有雙方簽字蓋章，屬雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。被告稱協(xié)議是強(qiáng)迫簽屬的，證據(jù)不充分，證人李某、鄭某的陳述很多與本案無關(guān)，也不能證實(shí)被告主張，故本院不予采信，被告的答辯理由不能成立，按照協(xié)議約定原告提供相應(yīng)服務(wù)，被告應(yīng)按約及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。被告劉某某已于2012年4月8日繳納了2012年5月1日至10月31日物業(yè)費(fèi)806元，按每平方米1.2元計(jì)算。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)繳納2012年11月1日至2013年4月30日的物業(yè)費(fèi)806元，繳納2013年5月1日至2014年5月1日的物業(yè)費(fèi)1747元，繳納2014年5月至2014年11月開庭時(shí)的物業(yè)費(fèi)1097元。另外，原告要求的垃圾處理費(fèi)72元、公攤電費(fèi)50元，雖然收費(fèi)主體不是原告，但協(xié)議第五條第3項(xiàng)約定屬于代收代繳的費(fèi)用，本院予以支持。根據(jù)原告方的計(jì)算，因?yàn)楸桓鎸儆诓疬w戶，考慮到其經(jīng)濟(jì)問題，且原告酌定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，屬原告自愿放棄，故法院對(duì)于原告酌定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)可。根據(jù)原告提出的滯納金的請(qǐng)求，雙方在協(xié)議中約定日千分之三滯納金的條款，實(shí)質(zhì)約定的是違約金，根據(jù)合同法司法解釋的規(guī)定:“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，屬于過分高于造成的損失”的規(guī)定，綜合考慮后對(duì)原告要求被告支付違約金的主張，予以部分支持，酌情確定以每月欠付的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，從2012年11月1日起，按每日萬分之二分段計(jì)算至付清之日。
故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉某某給付原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司2012年11月至2013年4月的物業(yè)費(fèi)806元及違約金；給付2013年5月至2014年5月的物業(yè)費(fèi)1747元及違約金；給付2014年5月至2014年11月的物業(yè)費(fèi)1097元及違約金，以上物業(yè)費(fèi)合計(jì)3650元及違約金（從2012年11月1日起至付清日止按每日萬分之二分段計(jì)算）。
二、被告劉某某給付原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司垃圾處理費(fèi)72元、公攤電費(fèi)50元。上述一、二項(xiàng)分別于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。
三、駁回原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由被告劉某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司與被告劉某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，均有雙方簽字蓋章，屬雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。被告稱協(xié)議是強(qiáng)迫簽屬的，證據(jù)不充分，證人李某、鄭某的陳述很多與本案無關(guān)，也不能證實(shí)被告主張，故本院不予采信，被告的答辯理由不能成立，按照協(xié)議約定原告提供相應(yīng)服務(wù)，被告應(yīng)按約及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。被告劉某某已于2012年4月8日繳納了2012年5月1日至10月31日物業(yè)費(fèi)806元，按每平方米1.2元計(jì)算。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)繳納2012年11月1日至2013年4月30日的物業(yè)費(fèi)806元，繳納2013年5月1日至2014年5月1日的物業(yè)費(fèi)1747元，繳納2014年5月至2014年11月開庭時(shí)的物業(yè)費(fèi)1097元。另外，原告要求的垃圾處理費(fèi)72元、公攤電費(fèi)50元，雖然收費(fèi)主體不是原告，但協(xié)議第五條第3項(xiàng)約定屬于代收代繳的費(fèi)用，本院予以支持。根據(jù)原告方的計(jì)算，因?yàn)楸桓鎸儆诓疬w戶，考慮到其經(jīng)濟(jì)問題，且原告酌定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，屬原告自愿放棄，故法院對(duì)于原告酌定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)可。根據(jù)原告提出的滯納金的請(qǐng)求，雙方在協(xié)議中約定日千分之三滯納金的條款，實(shí)質(zhì)約定的是違約金，根據(jù)合同法司法解釋的規(guī)定:“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，屬于過分高于造成的損失”的規(guī)定，綜合考慮后對(duì)原告要求被告支付違約金的主張，予以部分支持，酌情確定以每月欠付的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，從2012年11月1日起，按每日萬分之二分段計(jì)算至付清之日。
故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告劉某某給付原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司2012年11月至2013年4月的物業(yè)費(fèi)806元及違約金；給付2013年5月至2014年5月的物業(yè)費(fèi)1747元及違約金；給付2014年5月至2014年11月的物業(yè)費(fèi)1097元及違約金，以上物業(yè)費(fèi)合計(jì)3650元及違約金（從2012年11月1日起至付清日止按每日萬分之二分段計(jì)算）。
二、被告劉某某給付原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司垃圾處理費(fèi)72元、公攤電費(fèi)50元。上述一、二項(xiàng)分別于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。
三、駁回原告廊坊市金輪物業(yè)服務(wù)有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由被告劉某某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李曉芳

書記員：張曉萌