原告：廉某某，女，****年**月**日出生，漢族，住邯鄲市邯山區(qū)。
委托訴訟代理人：趙芳，
河北紫微星律師事務(wù)所律師。
被告：朱某某，女，****年**月**日出生，漢族，住邯鄲市磁縣。
第三人：
中國建設(shè)銀行股份有限公司邯鄲分行，住所地河北省邯鄲市叢臺區(qū)人民路174號，統(tǒng)一社會信用代碼：91130400805528961P。
負(fù)責(zé)人：石經(jīng)華，該行行長。
委托訴訟代理人：胡景耀，該行客戶經(jīng)理。
第三人：
邯鄲市誠信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，住所地邯鄲市叢臺區(qū)滏東大街279號（房管局2樓）。
法定代表人：杜夢凡，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王歡，該公司職工。
原告廉某某與被告朱某某、第三人
中國建設(shè)銀行股份有限公司邯鄲分行（以下簡稱建行邯鄲分行）、

邯鄲市誠信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司（以下簡稱誠信擔(dān)保公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月10日立案后，依法適用簡易程序，開庭進(jìn)行了審理。原告廉某某及其委托訴訟代理人趙芳、第三人建行邯鄲分行、誠信擔(dān)保公司到庭參加訴訟，被告朱某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
廉某某向本院提出訴訟請求：1.請求依法確認(rèn)廉某某與朱某某之間的《房屋買賣協(xié)議》合法有效;在訴訟過程中依法追加誠信擔(dān)保公司為第三人，當(dāng)庭將訴訟請求第2項變更為依法判令廉某某行使滌除權(quán)代為清償朱某某在建行邯鄲分行的房屋銀行貸款及誠信擔(dān)保代朱某某償還的款項，廉某某代為清償?shù)你y行貸款與廉某某應(yīng)付的剩余尾款15萬元相互折抵，朱某某應(yīng)將折抵后的款項支付給廉某某；當(dāng)庭將訴訟請求第3項變更為依法判令在房屋貸款還清后誠信擔(dān)保公司與朱某某解除位于邯鄲市邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋的抵押并為廉某某提供解除抵押手續(xù)；4.依法判令朱某某、第三人協(xié)助廉某某將位于邯鄲市邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋產(chǎn)權(quán)登記至廉某某名下；5.保全費(fèi)、訴訟費(fèi)由朱某某承擔(dān)。事實和理由：2015年7月初廉某某通過朋友了解到朱某某名下位于邯鄲市邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋欲出售，廉某某認(rèn)為價格合適，并聯(lián)系了朱某某，雙方于2015年7月14日簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。合同約定：房屋總價款65萬元，押尾款15萬元，尾款15萬元于過戶當(dāng)日支付給朱某某。2015年7月14日，廉某某向朱某某賬戶支付購房款50萬元，朱某某向廉某某交付該房屋，廉某某居住至今，但該房產(chǎn)至今未辦理過戶，現(xiàn)廉某某了解到朱某某經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問題，朱某某無能力償還房屋貸款，銀行、擔(dān)保公司多次向廉某某房屋門上張貼各種催款通知，法院多次向上述房屋郵寄傳票，無奈廉某某多次替朱某某向銀行、擔(dān)保公司償還銀行貸款共計70613元。廉某某認(rèn)為朱某某因經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問題面臨名下財產(chǎn)被法院查封的情況，由于該房屋仍登記在朱某某名下，廉某某所購房屋隨時可能被法院查封，將嚴(yán)重?fù)p害廉某某的合法權(quán)益，廉某某多次找到朱某某要求朱某某償還清房屋貸款，辦理解押手續(xù)，并配合廉某某辦理過戶手續(xù)，但朱某某拒絕配合。廉某某認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方真實意思表示，應(yīng)屬合法有效的合同，現(xiàn)朱某某已無能力償還銀行貸款，廉某某自愿代為償還朱某某所欠第三人建設(shè)銀行的房屋貸款，廉某某代為清償?shù)你y行貸款與廉某某應(yīng)付的剩余尾款15萬元相互折抵，朱某某應(yīng)將折抵后的款項支付給廉某某；廉某某還清剩余貸款后，第三人應(yīng)當(dāng)為上述房產(chǎn)解除抵押并向廉某某出具解押手續(xù)，朱某某應(yīng)當(dāng)協(xié)助廉某某辦理上述房屋的過戶手續(xù)。綜合上述，望判如所請。
建行邯鄲分行辯稱，朱某某在我行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的事實屬實，該筆貸款由誠信擔(dān)保公司提供連帶保證責(zé)任，該公司于2012年6月21日向我行出具放款通知書載明：“朱某某同志的借款抵押登記已辦理完畢”，截止目前該筆貸款由誠信擔(dān)保公司代為履行。我行不知曉朱某某與廉某某之間代償協(xié)議，如法院確認(rèn)房屋歸廉某某所有后，我行同意協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)。
誠信擔(dān)保公司辯稱，朱某某買賣本案涉及房屋未經(jīng)我公司同意，但如果廉某某是事實受讓人并且自愿代為清償房屋貸款以及誠信擔(dān)保公司代償款及違約金，行使滌除權(quán)，則我公司愿意配合廉某某辦理抵押注銷手續(xù)。對廉某某訴請要求誠信擔(dān)保公司提供抵押解除手續(xù)有異議，應(yīng)當(dāng)將解除抵押手續(xù)交給朱某某。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，廉某某提交證據(jù)如下:1.廉某某、朱某某身份證復(fù)印件各一份，用于證明原、被告訴訟主體資格；2.商品房買賣合同、購房發(fā)票各一份，用于證明朱某某于2012年5月9日購買龍瑞房地產(chǎn)公司位于邯山區(qū)泰和路305號泰和園3號樓1單元17層1702號房屋；3.房屋買賣協(xié)議一份，用于證明朱某某于2015年7月14日將其位于邯山區(qū)泰和路305號泰和園3號樓1單元17層1702號房屋賣給廉某某，合同約定房屋總價65萬元，先支付首付款50萬元，剩余15萬元待可辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時起一個月內(nèi)朱某某將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至廉某某名下時當(dāng)場一并交予朱某某，且朱某某用其名下兩個車位作為抵押；4.
中國建設(shè)銀行轉(zhuǎn)賬憑條、朱某某收條各一份，用于證明廉某某按約以銀行轉(zhuǎn)賬方式向朱某某支付50萬元，朱某某收到款后向廉某某出具了收據(jù)，且2015年7月14日之前的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用全部由朱某某承擔(dān)；5.地下車位協(xié)議、收據(jù)各二份，用于證明朱某某將其名下兩個地下車位作為抵押；6.專項維修資金收據(jù)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)收據(jù)、2013年1月14日物業(yè)費(fèi)收據(jù)各一份，用于證明朱某某收到房款后將上述票據(jù)交付給廉某某；7.2015年7月-2018年6月物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)繳費(fèi)票據(jù)共計二十一張，用于證明廉某某自2015年7月15日后已入住的事實；8.誠信擔(dān)保公司催款通知書、
平安保險公司逾期通知書、建設(shè)銀行欠款還款通知書各一份，用于證明朱某某債務(wù)較多，已無能力償還住房貸款；9.借條及建設(shè)銀行存款憑條各二份、誠信擔(dān)保公司出具的收款收據(jù)三份及邯鄲銀行取款憑證二份，用于證明朱某某分別于2016年1月27日、2016年2月23日向廉某某借款2850元、2800元，均用于還房貸，頂購房款；因朱某某長期拖欠銀行住房貸款，廉某某分別于2018年4月23日、2018年7月4日、2018年9月29日替朱某某代還48385元、8338元、8240元，以上合計70613元；9.公告一份，用于證明廉某某所購買的房屋已符合辦理房產(chǎn)證條件，朱某某拒絕履行購房協(xié)議書所約定的過戶義務(wù)；10.保全裁定書一份及保全費(fèi)發(fā)票一份，證明廉某某采取財產(chǎn)保全花費(fèi)3770元，應(yīng)由朱某某承擔(dān)。
朱某某未到庭答辯，亦未提交證據(jù)。
建行邯鄲分行對廉某某所舉證據(jù)均無異議。
建行邯鄲分行提交證據(jù)如下:借款合同一份，用于證明朱某某為購買涉案房屋，向建行邯鄲分行貸款25萬元，貸款期限從2012年—2022年，每月還款2877.01元，從2017年4月開始逾期，自2017年6月起由誠信置業(yè)擔(dān)保代償，尚欠貸款本金余額110920.96元，該借款合同允許一次性還清，利息計算至還款日。利息按合同約定計算。廉某某、誠信擔(dān)保公司對建行邯鄲分行所舉證據(jù)均無異議。
誠信擔(dān)保公司對廉某某所舉證據(jù)均無異議，亦未提交證據(jù)。
本院對廉某某、建行邯鄲分行提交的證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2012年5月9日，朱某某購買由
邯鄲市龍瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號商品房，為此雙方簽訂合同編號為00057759號《商品房買賣合同》。2015年7月14日，廉某某與朱某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議主要約定：朱某某自愿將位于邯山區(qū)××?！痢磷≌^(qū)××樓××單元××號的自有產(chǎn)權(quán)115.01平方米住宅一套賣給廉某某，房屋總價為人民幣65萬元整（含雙方認(rèn)可的現(xiàn)有設(shè)施和賣方房屋產(chǎn)權(quán)過戶到買方費(fèi)用，總計65萬元整），朱某某于7月14日前將房屋設(shè)施清理到位，并備齊購房合同、發(fā)票和物業(yè)管理合同及交通費(fèi)票據(jù)等本房屋相關(guān)手續(xù)后通知廉某某。廉某某在接到通知二日內(nèi)到房屋進(jìn)行驗收，經(jīng)廉某某驗收合格，朱某某將房屋鑰匙和以上房屋相關(guān)手續(xù)交給廉某某，廉某某同時交付朱某某首期購房款50萬元整，朱某某向廉某某交付收款憑據(jù)，該房屋產(chǎn)權(quán)即歸廉某某所有。待該小區(qū)通知可辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時起一個月內(nèi)，朱某某將已償還清銀行房屋抵押貸款手續(xù)交付給廉某某并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到廉某某名下后，廉某某同時將剩余購房款15萬元當(dāng)場全部繳付給朱某某，朱某某向廉某某交付收款憑證。
2015年7月14日，廉某某以銀行轉(zhuǎn)賬方式將購房款50萬元交付朱某某，朱某某向廉某某出具收據(jù)：“收到購買趙都新城9號地泰和園3號樓1單元1702號買房人以下手續(xù)：1、首期購買房款人民幣伍拾萬元整；2、買房人廉某某本人身份證復(fù)印件壹份；自2015年7月14日賣泰和園3號樓1單元1702號以前該房所欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用全部由賣房人承擔(dān)，賣房人簽印：朱某某，2015.7.14?！敝炷衬嘲醇s將位于趙都新城9號地泰和園3號樓1單元1702號房屋及商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、公共維修基金發(fā)票交予廉某某，同時將其購買的位于趙都新城泰和園項目16車位和B33車位《地下車位協(xié)議書》及交款專用收據(jù)交予廉某某。
另查明，2018年10月13日，
邯鄲市龍瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布公告通知趙都新城泰和園各位業(yè)主，趙都新城泰和園產(chǎn)權(quán)證已具備辦理條件。
2012年6月21日，建行邯鄲分行與朱某某、閆利軍、誠信擔(dān)保公司簽訂了編號為130642249-011-2012000492的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，合同主要約定，借款人為朱某某、閆利軍，貸款人為建行邯鄲分行，保證人為誠信擔(dān)保公司，借款人使用貸款購買位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房產(chǎn)，借款本金為25萬元，借款期限為120個月，即2012年6月21日至2022年6月21日，貸款利率為月利率，浮動利率即在基準(zhǔn)利率水平上不上浮不下調(diào)，每年1月1日調(diào)整。借款人的還款方法和還款金額為等額本息即在合同簽訂時的貸款利率水平下，每1個月還貸款本息金額為2877.01元。擔(dān)保方式為保證，保證期間為本合同保證條款生效之日起至本合同項下借款人的債務(wù)履行期限屆滿之后兩年止。2013年1月17日，朱某某將位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋進(jìn)行抵押，并在邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為誠信擔(dān)保公司。
建行邯鄲分行當(dāng)庭陳述，朱某某自2017年4月開始逾期償還貸款，自2017年6月由誠信擔(dān)保公司代為償還貸款，尚欠貸款本金110920.96元，該編號為130642249-011-2012000492的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》允許一次性還清，利息按約定計算至還款日。誠信擔(dān)保公司當(dāng)庭陳述，一次性償還剩余貸款，應(yīng)以建行邯鄲分行出具的書面憑證為準(zhǔn)。
2016年1月27日、2016年2月23日，朱某某分別向廉某某借款2850元、2800元，用于償還房貸，頂購房款，并向廉某某出具了借條，借條載明：“今借廉某某現(xiàn)金2850元，還房貸款專款專用，頂購房款，2016.1.27，朱某某?！薄敖窠枇衬?800元，還房貸款?？顚Ｓ?，頂扣房款，2016.2.23，朱某某。”。廉某某分別于2018年4月23日、2018年7月4日、2018年9月29日代朱某某向誠信擔(dān)保公司償還商業(yè)代償款48385元、8338元、8240元。以上合計70613元。

本院認(rèn)為，廉某某與朱某某于2015年7月14日簽訂《房屋買賣協(xié)議》及朱麗曉與建行邯鄲分行于2012年6月21日簽訂的編號為130642249-011-2012000492的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，均系當(dāng)事人真實意思表示，雖本案涉及房產(chǎn)被抵押預(yù)告登記，但均未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)本案涉及房屋已具備過戶條件，朱某某理應(yīng)按約給廉某某辦理過戶手續(xù)，由于朱某某截止開庭時尚未還清建行邯鄲分行購房貸款，且朱某某將房屋進(jìn)行抵押預(yù)告登記，從而導(dǎo)致涉及房屋無法完成過戶。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條之規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)義，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，是保全債權(quán)實現(xiàn)的措施，具有物權(quán)效力。但建立預(yù)告登記制度的目的是對被保全的請求權(quán)提供強(qiáng)力的保障，并不改變請求權(quán)本來的法律關(guān)系。債權(quán)請求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)，因此，債權(quán)消滅作為預(yù)告登記失效的一個事由?，F(xiàn)誠信擔(dān)保公司并未對其享有的請求權(quán)行使權(quán)利，廉某某為了保護(hù)其合法權(quán)益不受侵犯，表示自愿代朱某某清償其因本案涉及房產(chǎn)所欠建行邯鄲分行及誠信擔(dān)保公司全部債務(wù)從而使債權(quán)消滅，誠信擔(dān)保公司亦同意，故誠信擔(dān)保公司作為預(yù)告登記的權(quán)利人，在足額實現(xiàn)債權(quán)的情況下，朱某某對位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋于2013年1月17日在邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記失效。關(guān)于廉某某主張其代朱某某清償所欠建行邯鄲分行及誠信擔(dān)保公司全部債務(wù)與廉某某向朱某某支付購房剩余尾款15萬元抵銷問題，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或進(jìn)按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外，因廉某某未舉證證明朱某某尚欠建行邯鄲銀行購房本息數(shù)額，建行邯鄲分行及誠信擔(dān)保公司亦未對朱某某尚欠債務(wù)數(shù)額明確，導(dǎo)致無法計算抵銷數(shù)額，廉某某與朱某某可待履行完畢各自義務(wù)時，另行主張。當(dāng)事人有答辯及對對方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利，被告朱某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為其已放棄答辯和質(zhì)證的權(quán)利。依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告廉某某與被告朱某某2015年7月14日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。
二、原告廉某某于本判決生效后十日內(nèi)代替被告朱某某一次性清償在第三人
中國建設(shè)銀行股份有限公司邯鄲分行、邯鄲誠信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司因位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋產(chǎn)生的債務(wù)。
三、第三人邯鄲誠信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司收到原告廉某某代替被告人朱某某清償因位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房屋產(chǎn)生的全部款項后，被告朱某某、第三人
中國建設(shè)銀行股份有限公司邯鄲分行、邯鄲誠信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司十五日內(nèi)協(xié)助廉某某辦理位于邯山區(qū)泰和路305號趙都新城泰和園3號樓1單元17層1702號房產(chǎn)的過戶手續(xù)，過戶產(chǎn)生的費(fèi)用按約定由被告朱某某承擔(dān)。
四、駁回原告廉某某其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10300元，減半收取5150元、保全費(fèi)3770元，均由被告朱某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)出副本，上訴于邯鄲市中級人民法院。

審判員 武宏偉

書記員： 曹紅光