原告(反訴被告)：康某某(曾用名：康海燕)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南平市。
　　委托訴訟代理人：王國(guó)安，男，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告(反訴原告)：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省撫州市。
　　委托訴訟代理人：桂倩，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王夢(mèng)縈，上海市羅頓律師事務(wù)所律師。
　　原告康某某與被告劉某某、華永貴房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月7日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，審理中，被告劉某某、華永貴提起反訴，本院依法受理后合并審理，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)康某某、被告(反訴原告)劉某某及其委托訴訟代理人桂倩、王夢(mèng)縈到庭參加第一次庭審；原告(反訴被告)康某某及其委托訴訟代理人王國(guó)安、被告(反訴原告)劉某某的委托訴訟代理人桂倩到庭參加第二次庭審。第二次庭審中，原告申請(qǐng)撤回對(duì)被告華永貴的起訴，反訴原告華永貴撤回反訴，本院口頭裁定予以準(zhǔn)許。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　康某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告的租賃合同；2、判令被告支付原告自2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金人民幣25,800元(計(jì)算至被告實(shí)際搬出之日止)和利息(自2018年7月1日開始，按照銀行同期貸款利息計(jì)算至判決之日止)；3、判令被告支付原告自2018年5月至被告實(shí)際搬出之日止的電費(fèi)及利息(2018年5月至8月電費(fèi)共計(jì)1,427.80元)；4、判令被告支付違約金12,900元(即三個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn));5、本案訴訟費(fèi)及郵寄費(fèi)用由被告承擔(dān)。審理中，原告增加訴訟請(qǐng)求：要求被告將租賃房屋恢復(fù)原狀并返還給原告；變更第4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：要求被告支付欠付租金的30%作為違約金。事實(shí)與理由：被告自2006年起承租原告位于上海市浦東新區(qū)蓮安西路XXX號(hào)房屋一間(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，用于經(jīng)營(yíng)店名為小豆苗、營(yíng)業(yè)執(zhí)照為紫葉便利店的超市，后雙方每年一簽。2018年1月，雙方續(xù)簽了合同期至2018年12月31日的為期一年的租賃合同。月租金4,300元，半年一付，逾期10日未支付視為乙方違約并承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用100%的違約金，逾期15日未支付則甲方有權(quán)解除合同，乙方無條件搬出。2018年6月底，原告依合同向被告收取下半年房租，得知被告已于2017年10月17日將紫葉便利店?duì)I業(yè)執(zhí)照注銷，2018年6月29日因無照經(jīng)營(yíng)被工商局等七個(gè)部門查封。此后被告未搬離系爭(zhēng)房屋，也未支付下半年房租，多次協(xié)商未果后，原告訴至本院。
　　劉某某辯稱，原告違約在先，被告自2017年10月就告知原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷，并要求原告提供產(chǎn)證復(fù)印件，因原告未將轉(zhuǎn)租情況向系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人備案過，故始終怠于履行必要的協(xié)助辦證義務(wù)。系爭(zhēng)房屋被查封后，被告多次與原告協(xié)商溝通辦證事宜，原告允諾因系爭(zhēng)房屋被查封，在問題未解決前不再向被告收取租金。原告要求被告支付利息沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原告在未催告、未事先通知的情況下，多次采取斷電措施，分別于2017年底、2018年7月1日至2018年8月6日、以及2018年8月13日至今進(jìn)行斷電，造成被告經(jīng)營(yíng)損失，包括商品過期、變質(zhì)損失等，原告應(yīng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。被告遲延支付租金是原告違約在先，故被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，且原合同約定的違約金過高。
　　劉某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、判令反訴被告對(duì)系爭(zhēng)房屋恢復(fù)供電，向反訴原告提供產(chǎn)證復(fù)印件等材料，并繼續(xù)履行2018年1月1日反訴原告與反訴被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》；2、依法判令反訴被告向反訴原告賠償各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)80,000元，包括2018年6月29日停止?fàn)I業(yè)至今4個(gè)月致反訴原告預(yù)期正常經(jīng)營(yíng)損失暫計(jì)60,000元(預(yù)期利潤(rùn)損失按15,000元/月計(jì)，實(shí)際計(jì)算至反訴被告恢復(fù)供電、提供辦證所需資料之日止)，及商品變質(zhì)損失20,000元；3、本案本訴和反訴訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。審理中，反訴原告撤回第1項(xiàng)反訴訴請(qǐng)；變更第2項(xiàng)反訴訴請(qǐng)中的營(yíng)業(yè)損失計(jì)算截止日期為2018年12月4日；增加反訴訴請(qǐng)：判令反訴被告賠償?shù)暾虚T頭制作及安裝費(fèi)用10,611.90元。事實(shí)與理由：反訴原告夫妻自2006年起承租并經(jīng)營(yíng)系爭(zhēng)房屋，店招為小豆苗，營(yíng)業(yè)執(zhí)照為浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)紫葉便利。該營(yíng)業(yè)執(zhí)照為原承租人周曉君所有，2017年下半年，經(jīng)反訴原告與案外人周曉君協(xié)商，決定重新辦理反訴原告作為所有人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，反訴被告對(duì)此表示同意。自2017年10月起，反訴原告多次與反訴被告協(xié)商，要求其提供租賃商鋪產(chǎn)證復(fù)印件等必要材料。反訴被告雖口頭承諾，但一直以各種理由拖延提供。2017年12月，反訴被告要求上漲租金，因雙方未能及時(shí)協(xié)商一致，反訴被告在未事先告知反訴原告情況下，私自斷電一個(gè)月。2018年7月，在系爭(zhēng)房屋被查封后，反訴被告在反訴原告正常承租期間內(nèi)，私自斷電，只有8月7日至8月13日期間在北蔡鎮(zhèn)派出所的調(diào)解下恢復(fù)過用電。系爭(zhēng)房屋的店招門頭系反訴原告于2017年12月出資制作，花費(fèi)21,223.80元，因反訴被告違約行為，致使系爭(zhēng)房屋被查封，租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，店招門頭僅使用半年后無法使用，故按照花費(fèi)全額一半主張賠償。因反訴被告怠于履行義務(wù)，私自斷電，給反訴原告帶來?yè)p失，其行為違反商鋪?zhàn)赓U協(xié)議約定，構(gòu)成違約，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故反訴原告向本院提起反訴。
　　康某某辯稱，反訴原告停業(yè)由政府行為導(dǎo)致，被查封的主要責(zé)任歸于反訴原告，損失為無證照導(dǎo)致，與反訴被告租房無關(guān)。反訴被告已盡自身義務(wù)，損失不應(yīng)該由反訴被告承擔(dān)。門頭安裝系反訴原告經(jīng)營(yíng)的一部分，應(yīng)算在其經(jīng)營(yíng)成本中。系爭(zhēng)房屋于2018年8月1日起斷電(其中8月7日至13日期間通電)，其間反訴原告從樓上拉電使用。故其不同意反訴原告的所有反訴訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2006年1月23日，原告作為出租人(合同甲方)與作為承租人(合同乙方)的被告劉某某之夫華永貴簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定甲方將位于上海市浦東新區(qū)蓮安西路XXX號(hào)房屋(即系爭(zhēng)房屋)出租給乙方使用，租賃期限自2006年1月23日起至2006年11月30日止，租金為每月2,300元，每三個(gè)月支付一次，押金2,300元，另約定其他事宜。合同簽訂后，原告向華永貴交付系爭(zhēng)房屋，華永貴與其妻即被告劉某某將系爭(zhēng)房屋用于超市經(jīng)營(yíng)，所使用的營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記為上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)紫葉便利店。2017年10月17日，上述營(yíng)業(yè)執(zhí)照由上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局準(zhǔn)予注銷登記。2018年1月1日，原告(反訴被告)作為出租人(合同甲方)與作為承租人(合同乙方)的被告(反訴原告)劉某某簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》一份，約定原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告(反訴原告)，租賃期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金為每個(gè)月4,300元，每半年付一次。押金為2,300元，租賃期結(jié)束，結(jié)清水、電費(fèi)用退還乙方。該協(xié)議第四條約定：“甲方為乙方正常經(jīng)營(yíng)做好相應(yīng)服務(wù)和有關(guān)方面的協(xié)調(diào)工作，……”第五條約定：“乙方應(yīng)按時(shí)交付房租，逾期10天不交，視作違約，乙方承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用的100%作為違約金，逾期15日不交，甲方有權(quán)終止合同，乙方必須無條件撤離。”第七條第7款約定：“乙方辦證需要材料由甲方提供。”合同還約定了其他事宜。合同簽訂后，被告(反訴原告)繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，并陸續(xù)支付租金至2018年6月30日止。2018年6月29日，系爭(zhēng)房屋因無證經(jīng)營(yíng)被查封?，F(xiàn)因被告未支付2018年7月1日起的租金及相關(guān)費(fèi)用，故原告于2018年9月訴至本院，要求判如所請(qǐng)。嗣后，被告(反訴原告)向本院提起反訴。
　　另查明，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人為案外人上海蔡倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱上海蔡倫公司)。2017年12月8日，上海蔡倫公司將系爭(zhēng)房屋出租給案外人龔某某，租賃期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。系爭(zhēng)房屋由原告從龔某某處承租得來。2018年12月7日，原告收到被告郵寄的系爭(zhēng)房屋鑰匙。同月11日，原、被告共同至系爭(zhēng)房屋處進(jìn)行開門查驗(yàn)房屋。審理中，被告拆除由其安裝在系爭(zhēng)房屋外的部分廣告牌設(shè)施。原告認(rèn)為可由其拆除廣告牌剩余部分，但費(fèi)用由被告承擔(dān)。
　　審理中，被告表示2018年12月5日其將系爭(zhēng)房屋騰空，并發(fā)手機(jī)短信告知原告，次日將鑰匙郵寄給原告。原告表示其于2018年12月11日收到系爭(zhēng)房屋的鑰匙，系爭(zhēng)房屋尚有廣告牌未拆除。原告(反訴被告)提供電表照片，2018年4月30日的分表讀數(shù)為5,493.10,2018年10月的讀數(shù)為6,791，單價(jià)為1.10元，證明被告于2018年4月起拖欠的電費(fèi)。被告(反訴原告)提供上海蔡倫公司于2018年12月10日向龔某某發(fā)出的《告知函》，證明系爭(zhēng)房屋存在違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。被告(反訴原告)提供聊天記錄和談話錄音，證明其與原告溝通要求提供辦證材料，原告認(rèn)可上述錄音的真實(shí)性，其曾至開發(fā)商處協(xié)調(diào)，但開發(fā)商不同意提供。被告(反訴原告)提供照片、《北蔡德友冷飲銷售單》、送貨清單、銷貨清單等，證明系爭(zhēng)房屋被查封及原告斷電行為，導(dǎo)致其受到的實(shí)際損失以及預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失；提供《貴州習(xí)酒店招門頭制作協(xié)議書》，證明其裝修門頭花費(fèi)21,223.80元。原告(反訴被告)對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，認(rèn)為被告于2018年4月起拖欠電費(fèi)，對(duì)導(dǎo)致冷飲損失是明知的，系爭(zhēng)房屋查封后被告仍在進(jìn)貨，故損失應(yīng)該由被告自行承擔(dān)。
　　以上事實(shí)，由原、被告遞交的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，原告(反訴被告)遞交的《房屋租賃協(xié)議》、照片、《準(zhǔn)予個(gè)體工商戶注銷登記通知書》、《煙草專賣零售許可證》，被告(反訴原告)遞交的《租賃合同續(xù)租協(xié)議》、《告知函》，以及庭審記錄等證據(jù)予以佐證。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，也沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效，原、被告均應(yīng)恪守。本案本訴部分的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要包括：第一，關(guān)于合同的解除問題。合同中約定，乙方應(yīng)按時(shí)交付房租，逾期10天不交，視作違約，乙方承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用的100%作為違約金，逾期15日不交，甲方有權(quán)終止合同，乙方必須無條件撤離?，F(xiàn)被告認(rèn)可尚未支付自2018年7月1日起的租金，符合約定解除的條件，故原告要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。至于合同解除日期，以被告收到本院寄送的訴狀副本日期為準(zhǔn)，即2018年11月12日。合同解除后，被告已將系爭(zhēng)房屋移交給原告使用至今，且原告對(duì)被告拆剩的廣告牌部分也表示由其拆除，故原告要求被告對(duì)系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀，顯屬不合理，本院不予支持。至于原告因恢復(fù)原狀的費(fèi)用，原告在本案中沒有舉證，故原告自可另行主張。第二，關(guān)于租金、占有使用費(fèi)及利息的支付問題。根據(jù)合同約定，甲方為乙方正常經(jīng)營(yíng)做好相應(yīng)服務(wù)和有關(guān)方面的協(xié)調(diào)工作。乙方辦證需要材料由甲方提供。但就經(jīng)營(yíng)類房屋租賃，出租方的主要義務(wù)在于將系爭(zhēng)房屋交付以及確保其完整，承擔(dān)的僅是協(xié)助性的輔助義務(wù)；就其他與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的事宜，承租方在選擇房屋時(shí)較出租方更為明確了解自身所需租賃要求，更應(yīng)當(dāng)負(fù)有先合同注意義務(wù)。對(duì)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照未能辦理導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋被責(zé)令停業(yè)，雙方均存在一定過錯(cuò)，故本院認(rèn)定被告應(yīng)按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的60%向原告支付自拖欠租金之日起至實(shí)際返還房屋之日即2018年12月11日止的租金和占有使用費(fèi)。至于原告主張欠付租金的利息，因原告主張的違約金內(nèi)已包含其受到的實(shí)際損失，故本院不予支持。第三，關(guān)于電費(fèi)及利息支付問題。因原告未能提供充分證據(jù)對(duì)被告拖欠電費(fèi)的金額予以佐證，被告亦予以否認(rèn)，本院難以認(rèn)定，故不予支持。第四，關(guān)于違約金的問題。雖合同的解除系因被告拖欠支付租金的違約行為導(dǎo)致，但原告對(duì)合同解除亦具有一定過錯(cuò)，基于被告的違約事實(shí)以及原告的過錯(cuò)程度，原告自行調(diào)整為欠付租金的30%，尚屬合理，本院予以支持。審理中，原告同意于合同解除后退還被告押金2,300元，本院予以照準(zhǔn)。關(guān)于反訴部分。根據(jù)本院查明的事實(shí)，反訴原告要求反訴被告承擔(dān)實(shí)際損失的依據(jù)，證據(jù)不充分，本院難以認(rèn)定，但考慮反訴原告自被責(zé)令停業(yè)后繼續(xù)占用房屋至2018年12月11日，且也在該期間繼續(xù)銷售部分商品，離合同期屆滿也較近。再結(jié)合反訴被告認(rèn)可在反訴原告實(shí)際經(jīng)營(yíng)期間存在斷電的行為，由本院酌定反訴原告的部分損失。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十六條第一款、第九十七條、第九十七條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)康某某與被告(反訴原告)劉某某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》于2018年11月12日解除；
　　二、被告(反訴原告)劉某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)康某某租金及占有使用費(fèi)13,846元；
　　三、被告(反訴原告)劉某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)康某某違約金7,740元(與原告應(yīng)退還被告的押金2,300元相抵扣后，被告應(yīng)支付原告5,440元)；
　　四、原告(反訴被告)康某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)劉某某損失賠償3,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)康某某的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)劉某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)803元，減半收取計(jì)401.50元，由原告(反訴被告)康某某負(fù)擔(dān)200元，由被告(反訴原告)劉某某負(fù)擔(dān)201.50元。反訴案件受理費(fèi)900元，由原告(反訴被告)康某某負(fù)擔(dān)100元，由被告(反訴原告)劉某某負(fù)擔(dān)800元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：邱連祥

書記員：唐??璐