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康某某、黑龍XX優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

上訴人(原審被告):康某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無職業(yè),住黑龍江省雙鴨山市集賢縣。委托訴訟代理人:吳立華,黑龍江方帷律師事務所律師。上訴人(原審被告):黑龍XX優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)保衛(wèi)社區(qū)宜福公寓11號。法定代表人:金美英,該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:于艷春,雙鴨山市正大法律事務所法律工作者。被上訴人(原審原告):魏彩榮,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無職業(yè),住黑龍江省雙鴨山市寶山區(qū)。委托訴訟代理人:喬義,雙鴨山市寶山區(qū)紅旗法律服務所法律工作者。

康某某上訴請求:1.撤銷一審判決,依法改判康某某對魏彩榮不承擔任何賠償責任;2.一、二審訴訟費由魏彩榮負擔。事實及理由:一、一審法院認定康某某為雙鴨山農(nóng)場福澤康莊商住樓工程(以下簡稱案涉工程)的實際投資人錯誤,認定樺南縣鴻騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱鴻騰公司)與魏彩榮簽訂的《房屋回遷產(chǎn)權調換安置協(xié)議書》(以下簡稱《回遷協(xié)議》)有效錯誤。2015年7月8日,鴻騰公司與魏彩榮簽訂《回遷協(xié)議》,并以鴻騰公司福澤康莊項目部的名義在協(xié)議上蓋章。根據(jù)合同相對性規(guī)定,該協(xié)議書僅約束鴻騰公司與魏彩榮,與康某某及華優(yōu)公司無任何關系??的衬匙鳛榻?jīng)手人在該協(xié)議書上簽字,在案涉工程拆遷中康某某非拆遷人,只是經(jīng)手人、承辦人,一審法院認定該協(xié)議合法有效錯誤。另據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,個人不得成為拆遷人,因康某某不具備拆遷資格,康某某無權與魏彩榮簽訂《回遷協(xié)議》,即使該《回遷協(xié)議》系康某某與魏彩榮簽訂,因該協(xié)議違反法律法規(guī)的規(guī)定而歸于無效。二、一審法院既然認定華優(yōu)公司提交的《建設工程竣工驗收備案證書》(以下簡稱《竣工備案證》)客觀真實,為何對該備案證載明的竣工日期2016年11月30日不予認定,魏彩榮提交的2017年6月30日《案涉工程竣工驗收會議紀要》(以下簡稱《會議紀要》)僅系黑龍江省雙鴨山農(nóng)場(以下簡稱雙鴨山農(nóng)場)內(nèi)部的會議,且在2017年12月6日庭審后法院去住建局核查《會議紀要》的真實性,住建局科長商蘭斌明確說明形成《會議紀要》系因為工程遺留問題,且已妥善處理完畢,經(jīng)建設單位、監(jiān)理單位驗收合格,《竣工備案證》系黑龍江省紅興隆管理局質量監(jiān)督站核發(fā),其效力不容置疑,上面記載的工程竣工日期完全真實,結合華優(yōu)公司提交的《入住通知》可以充分證實,魏彩榮不按時回遷,系其自身原因造成,與康某某無任何關系,故康某某不應承擔魏彩榮損失。三、庭審中,華優(yōu)公司提交了黑農(nóng)墾益康(2010)鑒字第24號雙鴨山農(nóng)場商業(yè)大樓鑒定意見書,鑒定處理建議為:雙鴨山農(nóng)場商業(yè)大樓為危房,整棟建筑存在嚴重的安全隱患,必須立即停止使用,不存在魏彩榮訴求的房屋租賃費問題。而在一審判決中并未對該重要證據(jù)作出合理說明,錯誤地判決由康某某承擔魏彩榮的租賃費用。魏彩榮辯稱,一、雙鴨山農(nóng)場與華優(yōu)公司于2015年10月30日簽訂《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》,華優(yōu)公司為乙方,華優(yōu)公司法定代表人金美英代表公司在該合同上簽名并加蓋公司印章,委托訴訟代理人康某某在此合同上簽字。2015年7月13日華優(yōu)公司授權康某某代表華優(yōu)公司全權處理案涉工程一切事宜。雖然魏彩榮與康某某所簽訂的《回遷協(xié)議》及其他兩份協(xié)議書簽訂時間是在2015年7月8日,但康某某是以鴻騰公司名義與魏彩榮簽訂,時間早于華優(yōu)公司授權康某某為華優(yōu)公司代理人5天,但《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》第九條第三項已明確約定,原商業(yè)大樓一層商業(yè)業(yè)主的安置,按乙方同8戶業(yè)主(曲桂香、鮑淑華、方繼富、朱立萍、馮成文、張立茹、魏彩榮、杜景云)簽訂的協(xié)議進行安置。此條款足以說明華優(yōu)公司已接受康某某在授權之前與8戶業(yè)主所簽訂的《回遷協(xié)議》。既然接受了協(xié)議,就要承擔責任與義務。一審法院認定康某某、華優(yōu)公司為本案被告主體適格,合同有效,判決正確。二、關于華優(yōu)公司是否擔責問題。既然華優(yōu)公司全權授權康某某代表該公司對案涉工程項目負全責,就應承擔康某某在開發(fā)案涉工程項目的責任與義務。康某某與魏彩榮簽訂的三份協(xié)議,系在自愿、平等的前提下所簽訂,應確定該合同合法有效,魏彩榮按照協(xié)議中約定條款履行了搬遷義務,康某某未按照協(xié)議約定履行,構成違約。由于康某某的違約,給魏彩榮造成經(jīng)濟損失就應賠償。魏彩榮的訴求均是按照合同中約定的條款所主張,沒有超出法律規(guī)定的框架之外。一審法院判定康某某、華優(yōu)公司賠償魏彩榮正確,故一審判決程序合法,認定事實清楚,采信證據(jù)準確,適用法律正確。三、關于案涉回遷房屋安置位置問題。一審法院對該問題已到現(xiàn)場進行了考察,也走訪了相關部門,如按照華優(yōu)公司所言把魏彩榮安置在第8戶,那第8戶業(yè)主鮑淑華何處安置。關于這方面,康某某也作過應回遷到第8戶的業(yè)主工作,讓其下串一戶即平面圖上的第9戶,到目前工作還未作通。一審法院認定魏彩榮應回遷至平面圖上的第7戶正確。華優(yōu)公司的意見非常明顯,如把魏彩榮回遷至第8戶,就不用承擔協(xié)議書約定的寬度少于6.5米賠償100,000元違約金。綜上,一審判決正確,應駁回康某某、華優(yōu)公司的上訴請求。華優(yōu)公司的辯解意見同康某某上訴意見。華優(yōu)公司上訴請求:1.撤銷一審判決,改判華優(yōu)公司對魏彩榮不承擔任何賠償責任;2.一、二審訴訟費用由魏彩榮負擔。事實及理由:一、一審法院認定鴻騰公司與魏彩榮簽訂的《回遷協(xié)議》有效錯誤。2015年10月30日,華優(yōu)公司與雙鴨山農(nóng)場簽訂《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》,華優(yōu)公司系案涉工程的開發(fā)及建設單位,并于2015年7月13日授權康某某簽署案涉工程項目有關文件,同年7月8日,鴻騰公司與魏彩榮簽訂《回遷協(xié)議》及二份協(xié)議書,并以福澤康莊項目部的名義在協(xié)議書上蓋章,該三份協(xié)議簽訂時間系華優(yōu)公司與雙鴨山農(nóng)場簽訂《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》及授權康某某簽署相關文件之前。根據(jù)合同相對性原則,該三份協(xié)議僅約束鴻騰公司與魏彩榮,三份協(xié)議對華優(yōu)公司無任何法律拘束力及法律效力,而一審法院認定三份協(xié)議合法有效是錯誤的。另據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,個人不得成為拆遷人,康某某及鴻騰公司沒有取得房屋拆遷許可證,不具備拆遷資格,故康某某及鴻騰公司無權與魏彩榮簽訂《回遷協(xié)議》,即使該《回遷協(xié)議》與魏彩榮簽訂,也因該協(xié)議違反法律法規(guī)強制性規(guī)定而歸于無效,故一審法院認定該協(xié)議有效錯誤。二、一審法院認定給付魏彩榮租賃費錯誤。意見同康某某上訴理由三。三、一審法院判決福澤康莊商住樓7號商服所有權歸魏彩榮錯誤,應改判第8號即自西向東數(shù)第7門。魏彩榮訴求履行協(xié)議,要求回遷自西向東第6戶不能變,華優(yōu)公司已向法院提交原商業(yè)大樓平面圖證實魏彩榮應回遷至自西向東第7門,也就是魏彩榮在原商業(yè)大樓的位置自西向東第7個門的商戶,由于福澤康莊商住樓一樓商服的第02、03號為一家,且一審雙方對該事實均予認可,故商服自西向東數(shù)第7門的順序號應為第08號,原商業(yè)大樓第7個門市房屋寬6.5米×長14.2米的格局與現(xiàn)在福澤康莊商住樓一樓商服08號房屋寬6.5米×長14.69米的格局是一致的,戶型吻合,即原商業(yè)大樓自西向東第7個門的房屋于福澤康莊商住樓一樓商服第08號系同一房屋。顯然,福澤康莊商住樓一樓商服第08號的工程圖紙設計及建筑都是依據(jù)原商業(yè)大樓第7個門市的戶型設計和建筑的。華優(yōu)公司給魏彩榮安置第08號是按魏彩榮原址及原戶型回遷安置的,而一審法院對本案的基本事實及華優(yōu)公司的證據(jù)于不顧,主觀臆斷,偏聽偏信,作出錯誤判決。四、案涉工程的竣工時間為2016年11月30日。一審法院對華優(yōu)公司提供的《竣工備案證》予以采信,該《竣工備案證》上載明案涉工程竣工日期為2016年11月30日,而魏彩榮提交的《會議紀要》僅是農(nóng)場內(nèi)部會議,且在庭審后經(jīng)法院對該《會議紀要》進行核查,住建局明確說明形成該《會議紀要》是因為工程遺留問題,且已妥善處理完畢。由此可說明《竣工備案證》的效力不容置疑,上面記載的竣工日期完全真實。另2016年12月1日,華優(yōu)公司《入住通知》可充分說明,魏彩榮于2017年3月1日前逾期不按時辦理回遷,系其自身原因造成,與華優(yōu)公司無關,故華優(yōu)公司不應承擔魏彩榮的損失。綜上,請求二審法院嚴格審查《回遷協(xié)議》的法律效力,正確適用法律,公正裁判。魏彩榮的答辯意見同對康某某意見,另補充:1.康某某與魏彩榮在2015年7月8日所簽訂的《回遷協(xié)議》及其它兩份協(xié)議,是在自愿、平等情況下所簽訂,合法有效;2.雙鴨山農(nóng)場與華優(yōu)公司在2015年10月30日簽訂的《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》,已經(jīng)明確了對八戶業(yè)主安置,即按乙方合同中同八戶業(yè)主簽訂的協(xié)議進行安置;3.既然合同合法有效,對八戶業(yè)主的安置又被華優(yōu)公司所接受,加之康某某是代表華優(yōu)公司,因此康某某在開發(fā)建設案涉工程中發(fā)生的一切事宜,華優(yōu)公司均應對其負責。綜上,康某某與華優(yōu)公司對魏彩榮所簽訂的合同,應該履行責任和義務;4.華優(yōu)公司所述的第六戶是魏彩榮原有的位置,但是2號、3號系一家,魏彩榮應該是第7號,而非第8號??的衬硨θA優(yōu)公司的上訴意見無異議。魏彩榮向一審法院起訴請求:1.要求華優(yōu)公司、康某某給付租房費22,500元、逾期入住違約金67,500元、房屋格局未按合同約定履行違約金100,000元、安裝電動卷簾門費用5,000元以及交付福澤康莊商住樓一層自西向東第6戶回遷安置房屋;2.案件受理費、保全費由華優(yōu)房公司、康某某負擔。一審法院認定:2015年7月8日,康某某以鴻騰公司福澤康莊項目部名義與魏彩榮簽訂了《回遷協(xié)議》、《拆遷補償協(xié)議》、《協(xié)議書》各1份。雙方在《回遷協(xié)議》中約定:新樓安置在?!痢翗恰痢羻卧痢翆?,建筑面積92.1平方米,新樓面積以房產(chǎn)測繪為準,誤差3平方米,多退少補,按回遷價5,800元/平方米,回遷時間2016年10月15日。雙方在《拆遷補償協(xié)議》中約定:現(xiàn)有業(yè)主的排列順序為自西向東不得更改為第6戶,拆遷自2015年7月8日開始至2016年10月15日交工;房屋格局為92.3平方米(6.5米×14.2米),上下相差不得超出兩米,按定價每平5,800元,多退少補,如沒按約定,寬度少于6.5米,賠償人民幣100,000元;門面、門窗規(guī)格為3×4米,并加裝電動卷簾門;換新房證時,不交任何費用。雙方在《協(xié)議書》中約定:甲方(商業(yè)樓開發(fā)商)因拆遷需要出資為乙方(魏彩榮)租賃于曉紅門市房繼續(xù)經(jīng)營萬福商店;租期暫定為一年,租金每年20,000元,甲方一次性交給乙方;如一年新樓房未交工,甲方需繼續(xù)為乙方租賃該門市房,直到實際交工之日時止,租金由甲方負責支付;如果一年完不了工程,到2016年10月15日不能如期回遷,每月賠償5,000元。三份協(xié)議簽訂后,康某某于當日給付魏彩榮租房費用、搬家費用等26,000元,租金已給付至2016年10月15日。后因鴻騰公司手續(xù)不全,康某某取消了與鴻騰公司的掛靠關系,又掛靠在華優(yōu)公司。2015年7月13日,華優(yōu)公司授權康某某以該公司名義簽署與本工程項目有關的一切事宜。2015年10月30日,華優(yōu)公司與雙鴨山農(nóng)場簽訂《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》,合同規(guī)定:建設年限自2015年10月30日至2016年10月30日,原商業(yè)大樓一層商業(yè)業(yè)主的安置,按乙方同8戶業(yè)主(曲桂香、鮑淑華、方繼富、朱立萍、馮成文、張立茹、魏彩榮、杜景云)簽訂的協(xié)議進行安置,8戶業(yè)主樓房房屋所有權證及土地使用證由乙方辦理。合同簽訂后,華優(yōu)公司組織案涉工程施工,于2016年11月30日竣工,2017年11月29日經(jīng)驗收后,由黑龍江省農(nóng)墾紅興隆管理局建設工程質量監(jiān)督站頒發(fā)了《竣工備案證》。一審法院認為,康某某雖掛靠華優(yōu)公司,但其作為案涉工程的實際投資人在掛靠前與魏彩榮簽訂的三份房屋拆遷安置補償協(xié)議,系雙方真實意思表示,協(xié)議合法有效,康某某關于協(xié)議無效的辯解意見不予采納。魏彩榮已按協(xié)議履行了搬遷義務,康某某亦應按協(xié)議約定承擔相應的違約賠償責任。華優(yōu)公司作為開發(fā)建設單位雖是在康某某與魏彩榮簽訂《回遷協(xié)議》之后才與雙鴨山農(nóng)場簽訂《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》,但其作為房屋拆遷工作的權利義務承受人亦應承擔相應責任,而且華優(yōu)公司在其簽訂的《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》中,明確約定:原商業(yè)大樓一層商業(yè)業(yè)主的安置,按照同8戶業(yè)主簽訂的協(xié)議進行安置,因此華優(yōu)公司亦應按照拆遷安置補償協(xié)議的約定承擔相應的違約賠償責任。魏彩榮要求康某某、華優(yōu)公司給付2016年10月15日至2017年10月15日一年的租房費20,000元及2017年10月15日至2017年11月30日的租房費2,500元(20,000元÷12月×1.5月),符合《協(xié)議書》的約定及《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》的規(guī)定,予以支持。魏彩榮要求康某某、華優(yōu)公司給付2016年10月15日至2017年11月30日的入住逾期違約金67,500元(5,000元×13.5個月),符合《協(xié)議書》的約定及《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》的規(guī)定,予以支持。魏彩榮要求康某某、華優(yōu)公司給付房屋格局未按合同約定履行違約金100,000元,鑒于《拆遷補償協(xié)議》約定回遷安置房屋寬度少于65,000元則賠償100,000元,而回遷安置房屋即福澤康莊商住樓一樓第6戶的實際寬度為5.8米,魏彩榮的該項訴訟請求符合《協(xié)議書》的約定及《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》的規(guī)定,予以支持。魏彩榮要求康某某、華優(yōu)公司給付安裝電動卷簾門費用5,000元,但未提供安裝電動卷簾門費用需要支出5,000元的證據(jù),對該項訴訟請求不予支持。魏彩榮要求康某某、華優(yōu)公司交付福澤康莊商住樓一層自西向東第6戶回遷安置房屋,鑒于雙方均認可現(xiàn)第2戶、第3戶原為一戶,故原第6戶應為現(xiàn)在的第7戶即雙鴨山農(nóng)場福澤康莊商住樓商服單位07號,魏彩榮的該項訴訟請求符合《拆遷補償協(xié)議》的約定及《2015年福澤康莊商住樓開發(fā)建設合同》的規(guī)定,予以支持。華優(yōu)公司辯稱魏彩榮的被拆遷房屋為原商業(yè)大樓第7戶,福澤康莊商住樓一層第02、03號商服原為一家,因此魏彩榮回遷房屋應為該層商服為自西向東數(shù)第08號,一審法院認為,在康某某與魏彩榮簽訂的《拆遷補償協(xié)議》中約定魏彩榮回遷安置房屋為自西向東第6戶即07號商服,應以協(xié)議為準,故對華優(yōu)公司這一辯解意見不予采納。華優(yōu)公司辯稱拆遷安置房屋超出拆遷協(xié)議面積的部分,要求魏彩榮按拆遷協(xié)議約定價格補差,福澤康莊商住樓商服單位07號建筑98.05平方米,而魏彩榮回遷前原房屋面積92.1平方米,超出面積5.95平方米,鑒于雙方在《回遷協(xié)議》中約定房屋面積誤差為3平方米,多退少補,按回遷價5,800元/平方米計算,故魏彩榮應就房屋面積補差17,400元(5,800元/平方米×3),超出誤差部分2.95平方米房屋面積的差價款由康某某、華優(yōu)公司承擔,所有權歸魏彩榮??鄢课菝娣e補差款17,400元,康某某、華優(yōu)公司實際應給付魏彩榮房屋拆遷安置違約補償款172,600元。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、第一百零七條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十四條規(guī)定,判決:一、被告康某某、黑龍XX優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)共同給付原告魏彩榮各項房屋拆遷安置違約補償款共計172,600元;二、雙鴨山農(nóng)場福澤康莊商住樓商服單位07號房屋所有權歸原告魏彩榮所有;三、駁回原告魏彩榮的其它訴訟請求.二審中,華優(yōu)公司舉示證據(jù)及魏彩榮、康某某質證如下:一、住宅工程質量分戶驗收合格證明、竣工工程驗收報告、結構驗收記錄2張、紅興隆農(nóng)墾公安局消防大隊出具的建設工程竣工驗收消防備案憑證、黑龍江農(nóng)墾益康室內(nèi)環(huán)境質量檢測有限公司出具的雙鴨山農(nóng)場福澤康莊商住樓室內(nèi)環(huán)境污染物檢測報告,共五份證據(jù)(均系復印件),意證明:案涉工程在2016年10月15日經(jīng)過有關部門檢測驗收,樓體結構和消防安全及室內(nèi)裝修均達到合格,達到入住標準。魏彩榮對真實性無異議,對證明問題有異議。雖然案涉工程通過檢測,但魏彩榮不能如期入住,2017年雙鴨山農(nóng)場組織七家對該房屋進行整體驗收,在驗收過程中有四項不合格,既然檢測不合格,就達不到業(yè)主入住標準,依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款的規(guī)定,沒交到業(yè)主手里就不視為轉移??的衬碂o異議。二、華優(yōu)公司《關于福澤康莊商住樓入住公告通知》照片一張,意證明:華優(yōu)公司在2016年12月1日已經(jīng)通知魏彩榮辦理入住手續(xù)。魏彩榮有異議,認為該證據(jù)說明2016年12月1日發(fā)表公告通知業(yè)主入住,但2017年6月30日的《會議紀要》證實案涉工程仍存在質量問題。該《會議紀要》可以證實華優(yōu)公司提供的該份證據(jù)真實性有瑕疵,并且華優(yōu)公司未準許業(yè)主入住,業(yè)主沒有領取鑰匙,另有其他三戶業(yè)主也找過雙鴨山領導及康某某,要求入住,但至今未入住??的衬碂o異議。三、《房屋回遷產(chǎn)權調換安置協(xié)議書》三份及附件(與原件核對無異議的復印件),意證明:福澤康莊商住樓八戶已入戶,其中2016年10月23日張利茹,2016年11月12日朱利海,2016年10月28日曲桂香,三戶已經(jīng)辦理入住,說明福澤康莊商住樓經(jīng)過驗收達到入住標準,魏彩榮至今沒有入住,系魏彩榮已經(jīng)知道入住時間,由于與華優(yōu)公司入住的房屋達不成協(xié)議,至今未入住,故華優(yōu)公司不承擔違約責任。魏彩榮認為三戶中有一戶是曲桂香,其商服抵頂樓上住宅,抵頂三個,張利茹現(xiàn)在的房子由康某某裝修,已經(jīng)入住。朱利海目前仍未入住,華優(yōu)公司沒有給朱利海前門鑰匙。康某某無異議。四、光盤一張,意證明:2016年11月26日,魏彩榮和丈夫才萬福,陳彥真和他的妻子杜景云,他們四人到福澤康莊商住樓找到康某某要求辦理入住,康某某只同意自西向東數(shù)第七個門,魏彩榮不同意,并且魏彩榮要求回遷房屋給其在間墻預留窗戶??的衬骋寻凑瘴翰蕵s要求預留了窗戶。另要求預留地下室,因要求不符合設計要求,康某某未同意。魏彩榮有異議,認為華優(yōu)公司陳述錯誤,魏彩榮愛人到康某某辦公室,確實要求預留窗戶問題,但發(fā)現(xiàn)非魏彩榮家原位置,又去找康某某,稱把魏彩榮位置給調換了,康某某稱未調換,仍系原位置。魏彩榮等人2017年6月30日驗收以后要求入住,但是不讓入住。華優(yōu)公司所稱的2016年11月26日四人要求入住不真實??的衬碂o異議。二審期間,魏彩榮及康某某未舉示證據(jù)。本院對上述證據(jù)的認證意見:對華優(yōu)公司提供的證據(jù)一,根據(jù)《會議紀要》載明的案涉工程存在的問題,案涉工程雖已竣工,但并未達到驗收合格入住標準,故對其證明的問題不予采信。證據(jù)二、三,因魏彩榮均有異議,且發(fā)布通知時案涉工程并未驗收合格,該證據(jù)亦不予采信。證據(jù)四,該證據(jù)只能證明魏彩榮向康某某主張過權利,并不能證實華優(yōu)公司欲證實的問題,該證據(jù)不予采信。本院二審查明:農(nóng)墾紅興隆管理局不動產(chǎn)登記中心雙鴨山分中心備案的案涉工程《房產(chǎn)平面圖》及房屋面積分戶明細表(銷售部分)載明07號商服面積為98.05平方米。除上述事實外,本院對一審法院查明的事實予以確認。
上訴人康某某、黑龍XX優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱華優(yōu)公司)因與被上訴人魏彩榮房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,不服黑龍江省紅興隆農(nóng)墾法院(2017)黑8103民初1663號民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年4月2日受理后,依法組成合議庭,于同年5月15日公開開庭進行了審理??的衬车奈性V訟代理人吳立華,華優(yōu)公司的委托訴訟代理人于艷春,魏彩榮及其委托訴訟代理人喬義到庭參加訴訟。審理期間,雙方當事人申請庭外和解,經(jīng)本院調解未果。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為,本案雙方當事人爭議的焦點問題為案涉三份拆遷補償協(xié)議的效力如何認定;案涉回遷房屋安置責任主體如何確認;案涉工程的竣工驗收時間如何認定;魏彩榮主張的租賃費、違約金有無事實及法律依據(jù);案涉回遷房屋的位置如何確認。關于三份協(xié)議效力問題。本案中,案涉三份拆遷補償協(xié)議均系在康某某與魏彩榮充分協(xié)商之基礎上僅就拆遷安置補償自愿簽訂,雙方對三份協(xié)議約定的內(nèi)容不持異議,且雙鴨山農(nóng)場商業(yè)大樓已被拆遷以及包括訴爭回遷房屋的案涉工程已經(jīng)竣工驗收合格及投入使用亦屬客觀事實,康某某及華優(yōu)公司并未提供證據(jù)證實案涉工程系違法拆遷所建,故康某某、華優(yōu)公司關于三份協(xié)議無效的辯解意見不成立,該上訴請求本院不予支持。關于案涉回遷房屋安置責任主體問題。因一審庭審中康某某及華優(yōu)公司對康某某掛靠華優(yōu)公司開發(fā)案涉工程無異議,即康某某系案涉工程的實際開發(fā)人及投資人,依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第五十四條“以掛靠形式從事民事活動,當事人請求由掛靠人和被掛靠人依法承擔民事責任的,該掛靠人和被掛靠人為共同訴訟人?!焙汀吨腥A人民共和國建筑法》第二十六條第二款“……禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質證書、營業(yè)執(zhí)照,以本企業(yè)的名義承攬工程?!钡囊?guī)定,作為實際開發(fā)人的康某某理應對案涉工程拆遷安置補償?shù)仁马棾袚鄳熑?,同理作為出借資質的華優(yōu)公司亦應對出借房地產(chǎn)開發(fā)資質的行為承擔責任,故一審判決康某某、華優(yōu)公司作為案涉回遷房屋的違約責任主體并無不當,康某某及華優(yōu)公司此上訴請求,本院不予支持。關于案涉工程的竣工驗收時間如何認定問題。工程竣工時間與工程驗收時間并非同一時間,從一審采信的《竣工備案證》可知,案涉工程的竣工日期為2016年11月30日,但這并不等于案涉工程已驗收合格,這從2017年6月30日簽訂的《會議紀要》可知,已竣工的案涉工程仍存在四方面的問題,仍然不符合入住條件,根據(jù)《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第一項“建設工程經(jīng)竣工驗收合格的,以竣工驗收合格之日為竣工日期”的規(guī)定,故案涉工程的竣驗收時間應以《竣工備案證》載明的2017年11月29日為竣工驗收之日,康某某、華優(yōu)公司關于案涉工程竣驗收時間應為2016年11月30日的辯解理由不成立,該上訴請求本院亦不支持。關于魏彩榮主張的租賃費、違約金有無事實及法律依據(jù)問題。本案中,因雙方當事人明確約定訴爭房屋回遷時間截至2016年10月15日,且按照《協(xié)議書》約定的每年20,000元租金以及逾期每月賠償5,000元的約定,故一審基于康某某已給付部分租金以及逾期交付訴爭回遷房屋之事實,判決康某某及華優(yōu)公司給付2016年10月15日至2017年11月30日租金22,500元有事實及法律依據(jù),康某某及華優(yōu)公司關于不支付租金的辯解理由不成立,該上訴請求本院不予支持。另據(jù)三份拆遷補充協(xié)議關于訴爭回遷房屋寬度、面積誤差、逾期交房賠償責任的約定,康某某及華優(yōu)公司均未按照約定履行,故一審判決康某某及華優(yōu)公司支付預期入住違約金67,500元、房屋格局未按照約定施工違約金100,000元有事實依據(jù),康某某及華優(yōu)公司關于不存在違約行為的辯解理由不成立,該上訴請求本院不予支持。關于案涉回遷房屋位置如何確定問題。因雙方當事人對02號和03號商服原為一戶不持異議,根據(jù)《拆遷補充協(xié)議》及《回遷協(xié)議》的約定并結合農(nóng)墾紅興隆管理局不動產(chǎn)登記中心雙鴨山分中心備案的案涉工程《房產(chǎn)平面圖》及房屋面積分戶明細表(銷售部分)可知,案涉訴爭回遷房屋為自西向東第6戶即應回遷至07號商服(98.05平方米),康某某及華優(yōu)公司關于魏彩榮應回遷至08號商服的辯解理由與事實不符,該上訴請求本院不予支持。綜上所述,康某某、華優(yōu)公司的上訴請求均不能成立,應予駁回。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。二審案件受理費3,725元(康某某預交)、3,725元(華優(yōu)公司預交),合計7,450元,分別由上訴人康某某、黑龍XX優(yōu)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各自負擔。本判決為終審判決。

審判長 魯 民
審判員 周志強
審判員 趙玉忠

書記員:于婧婧

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