原告龐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人施伊琳、汪濤，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市大渡河路XXX號(hào)XXX區(qū)。
　　法定代表人鄭曉樂(lè)。
　　委托代理人李樹(shù)安、賈逸瑋，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　原告龐某某與被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告龐某某的委托代理人施伊琳，被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人李樹(shù)安、賈逸瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告龐某某訴稱(chēng)，2017年10月，原被告就原告向被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，即位于本市萬(wàn)泉路122弄“中駿天譽(yù)家苑”小區(qū)的2號(hào)102室簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，對(duì)交易價(jià)、房屋面積、合同價(jià)款、付款時(shí)間及交房時(shí)間等作了約定，合同的補(bǔ)充條款載明，原告作為底層房屋業(yè)主，享有與房屋所對(duì)應(yīng)的底樓地面花園的使用權(quán)、花園采用綠化或其他方式進(jìn)行分隔并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)。簽訂合同前，被告向原告展示的樣板房也體現(xiàn)出底層房屋外確有實(shí)心圍墻、門(mén)禁所封閉的花園。合同簽訂后，原告付清了全部房款，被告向原告交付了與樣板房一致的房屋。2018年5月，原告收到相關(guān)政府執(zhí)法部門(mén)聯(lián)合發(fā)送的《告知書(shū)》，認(rèn)定上述圍墻屬占用小區(qū)公共部位的違規(guī)搭建并隨之對(duì)圍墻實(shí)施了強(qiáng)拆。原告認(rèn)為，花園區(qū)域?qū)儆谠尜?gòu)置系爭(zhēng)房屋的重要誘因，也是房屋核心價(jià)值的體現(xiàn)，花園圍欄被拆除后導(dǎo)致的后果為：房屋價(jià)值產(chǎn)生貶損、房屋的現(xiàn)狀無(wú)法達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)、原告無(wú)法如期正常使用房屋、無(wú)法按已簽署的設(shè)計(jì)裝潢合同對(duì)房屋進(jìn)行裝修而只得與設(shè)計(jì)施工方解約并支付工程款、誤工費(fèi)等，故被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按上述后果承擔(dān)合同約定的違約及賠償責(zé)任?？紤]到選擇退房可能將使原告的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，現(xiàn)提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、被告返還房款100萬(wàn)元(暫估價(jià)，以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn))；二、被告支付違約金(按已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五，自約定的交房日即2017年6月30日起算至房屋恢復(fù)正常使用之日止)；三、被告賠償原告因解除設(shè)計(jì)裝潢合同造成的損失130850元；四、本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，一、系爭(zhēng)房屋外圍的花園區(qū)域?qū)儆谛^(qū)配套的公共綠地，設(shè)計(jì)時(shí)以植物即“綠籬”攔隔，實(shí)際施工時(shí)由被告安裝了實(shí)心墻圍欄及門(mén)禁系統(tǒng)，并按時(shí)按質(zhì)向原告交付了房屋，交付時(shí)房屋在竣工驗(yàn)收與交付使用許可方面具備合法條件，故被告不存在違約行為；二、對(duì)墻體進(jìn)行強(qiáng)拆屬于政府部門(mén)的行政行為，既與被告無(wú)關(guān)，亦非被告可抗拒，不應(yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任；三、根據(jù)合同補(bǔ)充條款的內(nèi)容表述，該條款賦予原告的是對(duì)花園區(qū)域的正常使用權(quán)而非專(zhuān)屬使用權(quán)或所有權(quán)，亦未約定該區(qū)域必須以何種方式進(jìn)行攔隔，還強(qiáng)調(diào)了原告對(duì)該區(qū)域的使用必須遵守小區(qū)管理規(guī)約且不得就此爭(zhēng)議提出賠償，此類(lèi)條款并不違反法律規(guī)定，被告也不存在虛假宣傳的行為；四、系爭(zhēng)房屋的總價(jià)系按房產(chǎn)的建筑面積而定，與花園區(qū)域的面積無(wú)關(guān)，實(shí)心墻體被拆除后，被告經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復(fù)為“綠籬”狀態(tài)，符合小區(qū)樓盤(pán)展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立、房屋的裝修與使用均不構(gòu)成影響。綜上所述，原告要求被告按差價(jià)退款并支付違約金、經(jīng)濟(jì)損失的訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。
　　經(jīng)審理查明，被告為系爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方并具備竣工驗(yàn)收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2017年，原被告簽訂《上海市商品房出售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：原告以XXXXXXXX元向被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，合同的補(bǔ)充條款載明：如所購(gòu)房屋屬于底層的，則買(mǎi)受方享有與之對(duì)應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無(wú)所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進(jìn)行分隔，并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)；買(mǎi)受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補(bǔ)償、不得對(duì)其他買(mǎi)受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購(gòu)房合同無(wú)效。合同還載明，被告未如期交房的，應(yīng)按已付房款的日萬(wàn)分之五向原告支付違約金。上述合同簽訂后，原告付清房款，被告交付了房屋，交付時(shí)房屋外圍由被告作了封閉式的實(shí)心墻攔隔并加裝門(mén)禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補(bǔ)充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門(mén)以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對(duì)上述墻體及門(mén)禁進(jìn)行了強(qiáng)拆，為此原被告發(fā)生爭(zhēng)議，原告于2018年8月16日提起訴訟，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。
　　另查明，一、原告自認(rèn)系爭(zhēng)房屋符合產(chǎn)權(quán)登記辦理?xiàng)l件；二、訴訟過(guò)程中，原告就其訴請(qǐng)第一項(xiàng)提出估價(jià)申請(qǐng)，要求以房屋預(yù)售合同簽訂之日為時(shí)點(diǎn)，對(duì)“不包含地面花園專(zhuān)屬使用權(quán)”狀態(tài)下的同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價(jià)值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)本院委托接受該申請(qǐng)后，于2019年5月20日向本院出具“撤銷(xiāo)委托申請(qǐng)”一份，認(rèn)為在“買(mǎi)受人對(duì)花園享有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)這一前提下”，無(wú)法對(duì)圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此原告認(rèn)為，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷(xiāo)委托無(wú)異議，但既然司法估價(jià)無(wú)法進(jìn)行，原告的訴請(qǐng)第一項(xiàng)可由法院依法酌定。被告認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)的回復(fù)表明原告訴請(qǐng)第一項(xiàng)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
　　本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)合法守規(guī)。原告作為對(duì)法律政策及社會(huì)準(zhǔn)則具備一般認(rèn)知水準(zhǔn)、具有完全民事行為能力的民事主體，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售企業(yè)，對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中就小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)私下進(jìn)行約定的行為有違法律規(guī)定應(yīng)為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書(shū)面合同并通過(guò)被告對(duì)該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向原告交付這一行為將該約定付諸于實(shí)施，則此類(lèi)約定應(yīng)為無(wú)效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責(zé)，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導(dǎo)致的后果應(yīng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任，一旦違法行為被糾正或制止后導(dǎo)致買(mǎi)受方產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由雙方按責(zé)予以分擔(dān)。至于經(jīng)濟(jì)損失的具體衡量標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為，對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)定應(yīng)結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無(wú)論其存在是否合法，附有門(mén)禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為被告向原告交付房屋時(shí)的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進(jìn)行攔隔供原告單獨(dú)使用的作用，使得系爭(zhēng)房屋與不具備這一功能的同類(lèi)型房屋相較顯然更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)成原告買(mǎi)房的誘因，因此，即使無(wú)法對(duì)拆違前后的房屋價(jià)值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，但常識(shí)上可以認(rèn)定拆違完成后的房屋在功用方面將低于原告購(gòu)房時(shí)的預(yù)期，既然如此，在合同基本履行完畢，原告自愿接受房屋的前提下，可以通過(guò)由被告向原告適當(dāng)返還部分購(gòu)房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價(jià)有償，須返還購(gòu)房款的具體數(shù)額由本院根據(jù)查明的案情及當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等各類(lèi)因素予以酌定。基于原告自身的過(guò)錯(cuò)，對(duì)其余包括追究違約責(zé)任或要求經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請(qǐng)均不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告龐某某購(gòu)房款人民幣21萬(wàn)元；
　　二、對(duì)原告龐某某的其余訴請(qǐng)不予支持。
　　本案受理費(fèi)人民幣22264元，由原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王璧瑛

書(shū)記員：曹??彬