上訴人（原審被告）：應(yīng)某某。
委托代理人：馬忠恒，荊州市楚天法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告）：荊州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某。
代表人：張遠(yuǎn)龍，該村村主任。
被上訴人（原審原告）：張某某。
委托代理人：段向陽(yáng)，湖北博智律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黃祥海。
被上訴人（原審被告）：吳俊祥。
被上訴人（原審被告）：張光禮。

上訴人應(yīng)某某、荊州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某（以下簡(jiǎn)稱(chēng)吳某某）與被上訴人張某某、黃祥海、吳俊祥、張光禮物權(quán)保護(hù)糾紛一案，江陵縣人民法院于2013年4月19日作出（2012）鄂江陵民初字第01047號(hào)民事判決，原審被告應(yīng)某某不服，向本院提起上訴。本院于2013年7月18日作出（2013）鄂荊州中民二終字第00233號(hào)民事裁定，裁定本案發(fā)回重審。江陵縣人民法院于2014年10月17日作出（2013）鄂江陵民初字第00320號(hào)民事判決，原審被告應(yīng)某某、吳某某仍不服，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認(rèn)定，張某某、應(yīng)某某、黃祥海、吳俊祥、張光禮均系吳某某村民。1991年，吳某某將該村二組一塊東抵五七公路、南抵彭成華住宅、西抵空地、北抵村二組生活路的土地收歸本村集體所有。1994年，吳某某將該宗土地出租給張某某經(jīng)營(yíng)打米加工廠，雙方未簽訂書(shū)面租賃合同，也未約定租賃期限，僅約定年租金為400元。張某某承租后，在該宗土地上修建了車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)，但未辦理房產(chǎn)登記。隨后，張某某對(duì)前述土地申請(qǐng)農(nóng)村宅基地登記。同年10月13日，江陵縣土管部門(mén)頒發(fā)了證號(hào)為“江集建（94）字第060207043號(hào)”集體土地建設(shè)用地使用證。證書(shū)載明用地面積319.6平方米，建筑占地面積292.1平方米。用途為住宅。
2003年10月20日，原審法院受理了黃祥海、吳俊祥、張光禮訴張某某民間借貸糾紛案，經(jīng)過(guò)審理后于2003年12月4日作出判決：張某某償還黃祥海、吳俊祥、張光禮借款本金及米款28916.04元，按月率17.7‰計(jì)息至清償之日止，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用2000元。在訴訟過(guò)程中，原審法院于2003年10月21日作出（2003）江民初字第301號(hào)裁定，查封了張某某位于灘橋鎮(zhèn)吳場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的打米加工廠車(chē)間及倉(cāng)庫(kù)。同年，張某某的打米加工廠停業(yè)，張某某參加庭審后下落不明。打米加工廠無(wú)人看管。2004年5月10日，江陵縣鶴鳴房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限責(zé)任公司受原審法院委托對(duì)張某某所屬的座落于灘橋鎮(zhèn)吳場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（打米加工廠）的房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，該房地產(chǎn)價(jià)值為80627元。其中車(chē)間24742元、倉(cāng)庫(kù)34885元、土地價(jià)值21000元。2011年4月23日，黃祥海、吳俊祥、張光禮在未申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，經(jīng)吳某某同意，將評(píng)估財(cái)產(chǎn)中的車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)以4萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給應(yīng)某某，并以此款抵償張某某下欠的債務(wù)。2011年5月30日，吳某某二組處理了張某某原打米加工廠所剩的2.5噸的油罐一個(gè)、25噸打米機(jī)一臺(tái)、打糠機(jī)一臺(tái)及15噸打米機(jī)一臺(tái)，價(jià)款3500元，補(bǔ)交了張某某欠繳的“征地款”。
2011年4月26日，吳某某與應(yīng)某某簽訂了一份租賃合同書(shū)，將張某某荒廢數(shù)年的打米加工廠租賃給應(yīng)某某使用。期限為20年，年租金700元。2011年5月1日，應(yīng)某某一次性交納了20年的租金14000元。應(yīng)某某與吳某某簽訂租賃合同后，將張某某原打米加工廠改為蔬菜交易中心，并在原址上修建了一排三間平房，原倉(cāng)庫(kù)一間由應(yīng)某某占有使用至今，但未辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
2014年1月30日，吳某某以江陵縣國(guó)土資源局土地行政登記違法為由，提起行政訴訟。原審法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001號(hào)行政判決，判決駁回吳某某的訴訟請(qǐng)求。該判決于2014年10月8日發(fā)生法律效力。
一審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一是關(guān)于訴爭(zhēng)土地使用權(quán)人的認(rèn)定及財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題。1994年，張某某與吳某某二組達(dá)成的口頭租賃合同合法有效，張某某利用該宗土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)辦了打米加工廠，后經(jīng)江陵縣政府審批，辦理了（住宅用途）建設(shè)用地使用權(quán)證。在該證未被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)之前，張某某系該宗土地的合法使用權(quán)人。吳某某未經(jīng)法定程序?qū)埬衬惩恋厥褂脵?quán)收回另行租賃給應(yīng)某某的行為，侵害了張某某的合法權(quán)益。應(yīng)某某辯稱(chēng)其擁有該宗土地的使用權(quán)屬于善意取得。原審認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)未發(fā)生錯(cuò)誤登記的情形下，不適用善意取得制度，其抗辯于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予采納。應(yīng)某某應(yīng)停止使用并返還張某某原打米加工廠占有的宅基地使用權(quán)。應(yīng)某某添置的不動(dòng)產(chǎn)，按照我國(guó)“屋隨地走”的原則，應(yīng)由張某某接受并給予補(bǔ)償。應(yīng)某某辯稱(chēng)本案屬于土地權(quán)屬爭(zhēng)議，且自己并非侵權(quán)人，不是本案適格被告。原審認(rèn)為，本案案由為物權(quán)保護(hù)糾紛，非訴爭(zhēng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議；應(yīng)某某占有、使用該宗土地，與本案關(guān)系密切，是本案適格被告。應(yīng)某某購(gòu)買(mǎi)打米加工廠支付的費(fèi)用和租金，與張某某無(wú)關(guān)，可與吳某某等協(xié)商或另案解決。
二是關(guān)于黃祥海、吳俊祥、張光禮以張某某所有的車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)折價(jià)抵償其債權(quán)及吳某某二組變賣(mài)張某某的部分設(shè)備抵償租金的問(wèn)題。2003年，張某某對(duì)黃祥海、吳俊祥、張光禮負(fù)有的債務(wù)經(jīng)原審法院審理判決后，張某某仍下落不明。黃祥海、吳俊祥、張光禮參照評(píng)估價(jià)格對(duì)張某某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分以抵償其債權(quán)，是無(wú)權(quán)處分行為。但該處分行為是一種民事權(quán)利自我保護(hù)的方法，具有民事權(quán)利的自助性，盡管在抵償程序上有些瑕疵，但為了維護(hù)民事權(quán)利的安定性，以維護(hù)現(xiàn)狀為宜；黃祥海、吳俊祥、張光禮與吳某某和應(yīng)某某，無(wú)共同侵權(quán)的事實(shí)，不構(gòu)成共同侵權(quán)，不應(yīng)成為本案的共同被告。同時(shí)，黃祥海、吳俊祥、張光禮要求張某某給付下欠的款項(xiàng)，與本案不是同一法律關(guān)系，在本案中不予審理。吳某某二組變賣(mài)張某某部分設(shè)備抵償租金，也是無(wú)權(quán)處分行為。該村二組沒(méi)有自己獨(dú)立的資產(chǎn)，應(yīng)由吳某某對(duì)其行為負(fù)責(zé)。但是，張某某在庭審后出走，且下落不明，也未委托他人管理其財(cái)產(chǎn)，以致其財(cái)產(chǎn)毀損、滅失，吳某某二組的變賣(mài)行為是為了防止張某某財(cái)產(chǎn)損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，是對(duì)張某某有益的行為。故對(duì)張某某要求五被告賠償損失的請(qǐng)求不予支持。
三是關(guān)于張某某要求五被告賠償房地產(chǎn)被占用期間至返還之日的使用費(fèi)問(wèn)題。應(yīng)某某占有、使用訴爭(zhēng)土地，是與吳某某簽訂租賃合同交納租金的情況下，并且張某某下落不明主觀上存在規(guī)避債務(wù)的故意；吳某某在訴爭(zhēng)土地荒蕪，本著物盡其用的原則，將土地出租，無(wú)重大過(guò)錯(cuò)；黃祥海、吳俊祥、張光禮將張某某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，是民事權(quán)利自救，故對(duì)張某某訴請(qǐng)?jiān)V爭(zhēng)土地被占用期間使用費(fèi)的主張不予支持。但是，在本判決發(fā)生效力后，應(yīng)某某應(yīng)及時(shí)返還，否則，應(yīng)給付使用費(fèi)。給付的標(biāo)準(zhǔn)，可按照每年每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)給付。經(jīng)原審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十四條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、被告應(yīng)某某停止使用并返還原告張某某位于荊州市荊州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)及其附著物（一間倉(cāng)庫(kù)）；二、被告應(yīng)某某添置的不動(dòng)產(chǎn)由原告張某某所有并給予補(bǔ)償；三、被告應(yīng)某某應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)，向原告張某某交付被占用的土地，逾期交付，從逾期之日起按每年每平方米10元給付使用費(fèi)；四、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。上列具有給付內(nèi)容的事項(xiàng)，于本判決生效之日起30日內(nèi)履行。逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)1300元，由被告應(yīng)某某、荊州市荊州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某委會(huì)各負(fù)擔(dān)650元。
二審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的一致，二審予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、本案糾紛是否屬人民法院管轄；2、原審判決應(yīng)某某向張某某返還倉(cāng)庫(kù)一間是否適當(dāng)；3、原審認(rèn)定張某某對(duì)訟爭(zhēng)土地享有合法的宅基地使用權(quán)是否適當(dāng)；4、原審認(rèn)定應(yīng)某某與黃祥海等三人達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同合法，應(yīng)某某與吳某某達(dá)成土地租賃合同合法，判決應(yīng)某某向張某某返還土地及土地上的附著物、建筑物是否適當(dāng)，未處理應(yīng)某某在訟爭(zhēng)土地上的投資是否適當(dāng)。
1、本案糾紛是否屬人民法院管轄。
經(jīng)查，訟爭(zhēng)土地系集體性質(zhì)土地，所有權(quán)人為吳某某。1994年，吳某某將土地出租給張某某，約定年租金為400元。雙方未簽訂書(shū)面租賃合同，未約定租賃期限。張某某承租后，在該宗土地上修建了車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)。同年10月13日，江陵縣土管部門(mén)向其頒發(fā)了證號(hào)為“江集建（94）字第060207043號(hào)”集體土地建設(shè)用地使用證。證書(shū)載明用地面積319.6平方米，建筑占地面積292.1平方米。用途為住宅。2013年9月9日，原審法院作出（2014）鄂江陵行初字第00001號(hào)行政判決，駁回吳某某請(qǐng)求確認(rèn)訟爭(zhēng)土地登記違法的訴訟請(qǐng)求。故本案訟爭(zhēng)土地所有權(quán)人是吳某某，張某某是訟爭(zhēng)土地宅基地使用權(quán)人，土地權(quán)屬明確?，F(xiàn)張某某作為訟爭(zhēng)土地宅基地使用權(quán)人請(qǐng)求正在使用該土地的應(yīng)某某等人停止侵害、返還土地并賠償損失，屬于人民法院主管的范圍，本案糾紛屬于人民法院管轄。
2、原審判決上訴人應(yīng)某某向張某某返還倉(cāng)庫(kù)一間是否適當(dāng)。
經(jīng)查，應(yīng)某某仍使用張某某在訟爭(zhēng)土地原修建的倉(cāng)庫(kù)一間，應(yīng)某某的上訴意見(jiàn)及在二審中對(duì)該事實(shí)均無(wú)異議，故原審判決其返還倉(cāng)庫(kù)一間有事實(shí)依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。
3、原審認(rèn)定張某某對(duì)訟爭(zhēng)土地享有合法的宅基地使用權(quán)是否適當(dāng)。
經(jīng)查，訟爭(zhēng)土地所有權(quán)人是吳某某，張某某占有、使用該土地系基于其與吳某某的租賃合同，并經(jīng)江陵縣土地管理部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)證。吳某某于2014年1月13日以訟爭(zhēng)土地登記違法為由，以江陵縣國(guó)土資源局為被告向原審法院起訴，原審法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001號(hào)行政判決，認(rèn)定江陵縣國(guó)土資源局因檔案管理原因，不能提供據(jù)以作出登記訟爭(zhēng)土地為張某某住宅用地的行為的全部證據(jù)，無(wú)法查清行政機(jī)關(guān)作出土地登記行為的全部事實(shí)和經(jīng)過(guò)，無(wú)法認(rèn)定其行為是否違法。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證實(shí)張某某有隱瞞事實(shí)騙取登記的行為，且行政機(jī)關(guān)的登記行為并未違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條的規(guī)定，判決駁回吳某某的起訴。一審判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。原審根據(jù)本案目前現(xiàn)有的證據(jù)認(rèn)定張某某是訟爭(zhēng)土地合法的宅基地使用權(quán)人并無(wú)不當(dāng)。
4、原審認(rèn)定應(yīng)某某與黃祥海等三人達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同合法，與吳某某達(dá)成的訟爭(zhēng)土地租賃合同合法，判決應(yīng)某某返還土地及土地上的附著物、建筑物是否適當(dāng)，未處理應(yīng)某某在訟爭(zhēng)土地上的投資是否適當(dāng)。
黃祥海、吳俊祥、張光禮雖經(jīng)原審法院判決其對(duì)張某某享有合法的債權(quán)。但其于2011年4月23日與應(yīng)某某達(dá)成的打米廠房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)原審法院執(zhí)行程序，屬無(wú)權(quán)處分行為?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，無(wú)權(quán)處分人至今也未取得處分權(quán)。且買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人均系吳某某村民，在達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均知道打米廠的所有權(quán)人。該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。黃祥海、吳俊祥、張光禮自行處分張某某的房屋雖系為了保護(hù)自己的合法權(quán)利，但并不具備民事自助行為必須具備的“情況緊急，如果不采取自助行為，權(quán)利人的合法權(quán)益將受到無(wú)以彌補(bǔ)的或是以后難以實(shí)現(xiàn)的損害”情勢(shì)要素，原審認(rèn)為其行為構(gòu)成民事自助行為不當(dāng)。吳某某于1994年與張某某就訟爭(zhēng)土地達(dá)成未約定期限的租賃合同，于2011年又與應(yīng)某某就訟爭(zhēng)土地達(dá)成租賃合同，兩租賃合同均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，均為有效協(xié)議。張某某依上述協(xié)議辦理了宅基地使用權(quán)證，張某某對(duì)該土地享有宅基地使用權(quán)。應(yīng)某某現(xiàn)占有使用訟爭(zhēng)土地的行為構(gòu)成對(duì)張某某宅基地使用權(quán)的侵權(quán)，故原審判決其向張某某返還訟爭(zhēng)土地并無(wú)不當(dāng)。應(yīng)某某與吳某某的糾紛應(yīng)另行解決。但張某某訴請(qǐng)應(yīng)某某立即停止使用并返還訟爭(zhēng)土地及其上的建筑物、附屬物，將訟爭(zhēng)土地和房屋恢復(fù)原狀，并賠償損失，原審判決應(yīng)某某后來(lái)在訟爭(zhēng)土地上添置的不動(dòng)產(chǎn)歸張某某所有沒(méi)有法律依據(jù)，且判非所請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以改判。本案審理的是張某某請(qǐng)求停止侵害、返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失糾紛，應(yīng)某某在該土地上的投資不宜在本案中一并解決。
另，對(duì)一審判決中雙方當(dāng)事人未提出上訴的部分予以維持。
綜上，原審認(rèn)定本案事實(shí)清楚，但部分判決判非所請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持江陵縣人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)（即：一、被告應(yīng)某某停止使用并返還原告張某某位于荊州市荊州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)及其附著物（一間倉(cāng)庫(kù)）；三、被告應(yīng)某某應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)，向原告張某某交付被占用的土地，逾期交付，從逾期之日起按每年每平方米10元給付使用費(fèi)；）
二、撤銷(xiāo)江陵縣人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第四項(xiàng)（即：二、被告應(yīng)某某添置的不動(dòng)產(chǎn)由原告張某某所有并給予補(bǔ)償；四、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。）；
三、駁回被上訴人張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　殷　芳 審判員　謝本宏 審判員　歐陽(yáng)慶

書(shū)記員：覃小飛