上訴人（原審被告）應(yīng)城市益某化工有限公司。住所地：應(yīng)城市東馬坊沿渠路186號。
法定代表人楊年爽，該公司董事長。
委托代理人程金祥。代理權(quán)限：代為起訴、上訴、協(xié)商等一切事宜的處理。
委托代理人張鵬，湖北誠拓律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審原告）應(yīng)城市東馬坊街道辦事處東某某村民委員會。住所地：應(yīng)城市東馬坊街道辦事處東某某。
法定代表人程定雄，該村委會主任。
委托代理人李宗毅、胡青，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為參與訴訟，參加庭審、調(diào)查、提交證據(jù)、申請回避、答辯，代為調(diào)解，簽收法律文書等。
原審第三人應(yīng)城市燃料公司。住所地：應(yīng)城市城中西大街66號。
法定代表人王忠元，該公司經(jīng)理。
委托代理人李海軍，湖北誠拓律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人應(yīng)城市益某化工有限公司（以下簡稱益某公司）因與被上訴人應(yīng)城市東馬坊街道辦事處東某某村民委員會（以下簡稱東某某委會）、原審第三人應(yīng)城市燃料公司（以下簡稱燃料公司）租賃合同糾紛一案，不服應(yīng)城市人民法院（2014）鄂應(yīng)城民初字第00474號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年4月14日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人益某公司的委托代理人張鵬，被上訴人東某某委會的委托代理人胡青，原審第三人燃料公司的委托代理人李海軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：東馬坊煤球廠（東某某煤球廠）為東某某上世紀(jì)開辦的集體企業(yè)，經(jīng)主管部門同意后，于1986年12月4日作價(jià)4.1萬元將該煤廠的經(jīng)營權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給第三人燃料公司，第三人燃料公司又于2000年6月20日作價(jià)4.5萬元將該煤廠歸還給東某某委會，并簽訂了東馬坊煤廠歸還協(xié)議。東某某委會依約支付了相應(yīng)的價(jià)款，但未辦理煤廠印章、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及土地房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。2000年10月30日，東某某委會與程林權(quán)簽訂“東某某原煤球廠租賃協(xié)議”，以7.5萬元價(jià)格將廠房、土地租賃給程林權(quán)經(jīng)營8年。2007年6月20日，因益某公司申請征用本案涉案廠房、土地，東某某委會與程林權(quán)妻子滕桂蘭協(xié)商同意后，終止與程林權(quán)簽訂的“東某某原煤球廠租賃協(xié)議”，本案涉訴廠房、土地被益某公司使用至今。
原審法院認(rèn)為：本案是一起租賃合同糾紛，爭議的焦點(diǎn)是東某某委會暫未取得土地使用證或房產(chǎn)證的情況下，對其占有的房屋、土地是否有出租權(quán)。東某某委會與第三人燃料公司于2000年6月20日簽訂東馬坊煤廠歸還協(xié)議后，并依約向第三人支付4.5萬元價(jià)款，燃料公司向東某某委會交付房屋和土地，雖未辦理相應(yīng)的權(quán)利證書轉(zhuǎn)移登記，但東某某委會實(shí)際占有了退還范圍內(nèi)的房屋和土地，東某某委會作為占有權(quán)人，可以依法處分其占有、收益權(quán)。東某某委會與益某公司雖未簽訂租賃協(xié)議，益某公司一直使用涉案的廠房、土地，應(yīng)視為不定期租賃，參照東某某委會與程林權(quán)2007年年租金10000元標(biāo)準(zhǔn)，益某公司每年應(yīng)支付東某某租金10000元，從2007年6月21日開始計(jì)算至2012年12月26日共計(jì)55000元。之后的租金東某某委會可另行主張權(quán)利。對于東某某委會要求益某公司返還土地和廠房之訴求，因缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持。理由為，本案是以東某某委會是否對訟爭的土地和廠房享有占有、使用、收益權(quán)為前提，在此之前東某某委會、益某公司間的法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)均不明確，此時(shí)東某某委會提出該主張明顯依據(jù)不足。即使明確了東某某委會、益某公司間為租賃合同法律關(guān)系屬不定期合同，也因東某某委會未能提供有效證據(jù)證明雙方在履行合同的過程中存在合同解除的法定情形或東某某委會已在合理期限前履行了自己的通知義務(wù)，在本案中同樣得不到支持。鑒于本案租賃合同關(guān)系屬東某某委會與益某公司之間，并不涉及第三人燃料公司的權(quán)利義務(wù)，法院對第三人燃料公司另行制作退出訴訟通知書。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百一十五條、第二百二十七條、第二百三十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、應(yīng)城市益某化工有限公司欠應(yīng)城市東馬坊街道辦事處東某某村民委員會“原東塔煤球廠”租賃費(fèi)55000元，此款定于本判決生效后三十日內(nèi)給付。二、駁回應(yīng)城市東馬坊街道辦事處東某某村民委員會的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)1175元，由應(yīng)城市益某化工有限公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的基本事實(shí)屬實(shí)。
另查明，2007年6月20日，東某某委會與程林權(quán)的妻子滕桂蘭簽訂《關(guān)于原東塔煤球廠租賃合同終止的證明》內(nèi)容為：為了響應(yīng)上級扶持民營企業(yè)的有關(guān)精神，因應(yīng)城市益某化工有限公司申請征用原東塔煤球廠，經(jīng)東某某委員會研究報(bào)辦事處同意，將原東塔煤球廠征給應(yīng)城市益某化工有限公司。因東某某委員會與程林傳（權(quán)）于2000年10月簽訂有租賃合同八年，租賃期限未滿，經(jīng)東某某委會與程林傳（權(quán)）（外出經(jīng)商聯(lián)系不上）妻子滕桂蘭協(xié)商，雙方同意終止原合同，原合同乙方表示不追究原合同中第六款第2條約定，為了約束雙方，特簽此證明。該證明除東某某委會簽字蓋章及滕桂蘭簽字外，益某公司的總經(jīng)理程金祥作為見證人在該證明上也簽了字。
本案爭議的焦點(diǎn)是：1、暫未取得土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證的情況下，東某某委會對其占有的房屋、土地是否有權(quán)出租；2、東某某委會與益某公司之間是否存在租賃合同關(guān)系；3、本案程序是否合法，遺漏當(dāng)事人。

本院認(rèn)為，1、在暫未取得土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證的情況下，東某某委會對其占有的房屋、土地有權(quán)出租。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十四條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！睆纳鲜鲆?guī)定看出，租賃合同約定的事項(xiàng)為轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移，一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以及取得收益，并不涉及物權(quán)的轉(zhuǎn)移，從物權(quán)的角度講，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享有收益權(quán)。因此，合法占有人在尚未取得房產(chǎn)證或土地使用權(quán)證的情況下，有權(quán)出租其占有的土地和房屋。本案中燃料公司與東某某委會于2000年6月20日簽訂東塔煤場歸還協(xié)議之后，東某某委會依約支付了4.5萬元價(jià)款，燃料公司向東某某委會交付了土地和房屋，雖未辦理相應(yīng)的權(quán)利證書轉(zhuǎn)移登記，但東某某委會實(shí)際占有了退還協(xié)議范圍內(nèi)的土地和房屋，東某某委會作為占有權(quán)人，可以依法處分其占有、收益權(quán)，故益某公司稱東某某委會未取得土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證，就無權(quán)出租的上訴理由不能成立，本院不予支持。
2、東某某委會與益某公司之間存在租賃合同關(guān)系。前面已經(jīng)闡述東某某委會可以依法處分其占有、收益權(quán)，雖然東某某委會與程林權(quán)簽訂了租賃合同，但東某某委會與程林權(quán)的妻子滕桂蘭簽訂了一份《關(guān)于原東塔煤球廠租賃合同終止的證明》，該證明寫明：因益某公司申請征用原東塔煤球廠，雙方同意終止原合同。益某公司的總經(jīng)理程金祥作為見證人在該證明上也簽了字。故東某某委會與益某公司雖未簽訂書面的租賃合同，但益某公司一直使用涉案的廠房、土地。同時(shí)，燃料公司也述稱東某某委會可以主張租賃合同關(guān)系的相關(guān)權(quán)利。故一審法院參照東某某委會與程林權(quán)年租金10000元標(biāo)準(zhǔn)，從2007年6月21日計(jì)算至2012年12月26日，益某公司支付東某某委會租金共計(jì)55000元并無不當(dāng)。
3、本案程序合法，不存在遺漏當(dāng)事人。因東某某委會已與程林權(quán)終止了原租賃合同，且程林權(quán)自2007年6月20日起并未占有、使用訴爭的廠房、土地，程林權(quán)并非本案租賃合同的當(dāng)事人，益某公司上訴稱程林權(quán)是承租人，應(yīng)追加程林權(quán)為被告與本案事實(shí)不符。同時(shí)，星科化工公司也非涉案廠房和土地的使用權(quán)人、合法占有人，故一審程序合法，益某公司的此項(xiàng)上訴理由不能成立。
綜上，原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，審理程序合法，判決并無不當(dāng)，應(yīng)予以維持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十四條、第二百二十七條、第二百三十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)1175元，由上訴人應(yīng)城市益某化工有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　潘玉安 審　判　員　　孫　偉 代理審判員　　馮　莉

書記員：陳平川