原告(反訴被告)：廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：關(guān)云峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉洋，上海市百納律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：錢忠偉，上海市百納律師事務所實習律師。
　　被告(反訴原告)：上海銀座信息技術(shù)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：徐磊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：毛逸，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　第三人：理韓(上海)商貿(mào)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：HANCHANGHOON，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張海英，上海市光明律師事務所律師。
　　原告廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司與被告上海銀座信息技術(shù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月4日立案后依法適用簡易程序進行審理。2018年6月28日，本院受理被告提起的反訴。2018年9月11日，本院依法追加理韓(上海)商貿(mào)有限公司為第三人參加訴訟。本案于2018年12月12日、2019年1月14日、2019年4月30日和2019年5月30日四次公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人劉洋四次均到庭參加訴訟，原告的委托訴訟代理人錢忠偉到庭參加了第三、四次庭審。被告的法定代表人徐磊到庭參加了前三次庭審，被告的原委托訴訟代理人段銳到庭參加了前兩次庭審，被告的委托訴訟代理人毛逸到庭參加了第三、四次庭審。第三人的委托訴訟代理人張海英到庭參加了第一次庭審。期間，本院于2018年11月15日根據(jù)原告的申請，對第三人提供的落款時間為2016年4月8日的《上海市商品房租賃合同(商品房租賃)》的形成時間委托鑒定人進行鑒定，并于2019年3月12日因被告及第三人未提供鑒定所需樣本而撤回上述鑒定。2019年3月18日，經(jīng)本院院長批準，延長本案審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租合同》；2.判令被告返還原告保證金125,590元；3.判令被告支付原告違約金674,813.84元(注：原告最初系以被告在2018年4月1日至2021年5月3日的期間無轉(zhuǎn)租權(quán)為由，提出確認上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》在該期間段內(nèi)無效等訴訟請求。此后，因第三人于訴訟中明確其同意被告在上述期間將房屋轉(zhuǎn)租原告，故本院釋明上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》有效，原告遂將訴訟請求變更為判令繼續(xù)履行上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》等訴訟請求。之后，基于現(xiàn)場勘查時發(fā)現(xiàn)房屋已被案外人占某的事實，本院釋明上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》不宜繼續(xù)履行，原告遂最終提出以上訴訟請求)。事實和理由：2016年5月3日，原、被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》一份，約定：被告將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX號XXX幢一樓(以下簡稱“涉案房屋”)出租給原告;租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止，月租金為62,795元，支付方式為付三押二等。該合同簽訂后，原告依約支付保證金125,590元，并按期足額支付租金。2018年5月4日，第三人致函原告稱，其與被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》已于2018年3月31日期滿終止，并要求原告在7個工作日內(nèi)無條件搬離涉案房屋。此后，原告多次要求被告提供具備轉(zhuǎn)租權(quán)的證明文件，但被告始終未提供，并在訴訟期間單方主張解除合同。此外，被告在訴訟期間拉閘停電、拒絕維修，甚至將原告設備擅自搬出、強行收回涉案房屋，導致合同無法繼續(xù)履行。因此，原告依據(jù)《合同法》第九十四條第四項的規(guī)定，主張解除與被告之間簽訂的上述合同。被告上述違約行為給原告造成了極大損失，依據(jù)《房屋轉(zhuǎn)租合同》第八條第二款的規(guī)定，被告應當支付原告違約金。為維護自身合法權(quán)益，故訴至法院，望判如所請。
　　被告辯稱：1.依據(jù)《合同法》第六十九條的規(guī)定，其已通知原告解除合同。2.其不同意返還保證金，該保證金應當?shù)挚墼嫠返淖饨稹?.因原告違約在先，故其無需向原告承擔違約責任，而且原告提供的證據(jù)不足以證明其所受損失。
　　同時，被告向本院提出反訴請求：1.確認《房屋轉(zhuǎn)租合同》解除；2.判令原告支付被告租金605,211元(每月租金為64,679元，自2018年5月16日始至2019年2月25日止)；3.判令原告支付被告延遲繳納租金的滯納金(以應付未付月租金為基數(shù)，按年利率20%計算，自每期應付款之日始至實際繳納之日止，暫計至2019年5月14日為88,204元，具體詳見租金及滯納金計算表)；4.判令原告支付被告代付的物業(yè)、清掃及水電費共計35,812.58元；5.判令原告支付被告2019年2月25日發(fā)生的搬運費16,000元、視頻錄像等費用2,696元；6.判令上述第2至5項訴訟請求中的金額先從保證金125,590元中扣除，不足部分再由原告支付被告；7.判令原告向被告支付違約金125,590元和其它各項經(jīng)營損失200,000元(注：被告始終系以合同解除為基礎提出相關(guān)反訴請求，其對合同解除后果處理的反訴請求有多次變更，但最終提出以上反訴請求)。事實和理由：2016年5月3日，原、被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》一份，約定：被告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告，租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止；月租金為62,795元，自第三年起每年租金按3%遞增，應于15號前支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，按月租金的1.5%支付滯納金；承租房屋的用途為倉儲，在租期內(nèi)未書面通知被告并征得被告同意，原告不得擅自改變房屋使用用途、不得轉(zhuǎn)租；任何一方違反合同約定應向?qū)Ψ桨丛伦饨鸬?倍支付違約金。合同簽訂后，被告按約將涉案房屋交付原告使用。2018年5月，原告以被告與第三人存在糾紛為由，拒絕支付自2018年5月份開始的租金。而且，原告在涉案房屋內(nèi)違章搭建、進行生產(chǎn)加工并轉(zhuǎn)租他人，甚至縱容次承租人在房屋內(nèi)住宿。經(jīng)多次溝通無果后，被告遂于2018年6月8日致函原告，告知因原告嚴重違約，故其使單方解除權(quán)。該解除函于2018年6月9日送達原告。此外，原告拒付自2018年7月始的物業(yè)費、垃圾清理費及水電費。2018年10月，原告將人員撤離并搬離主要機器設備，但一直保留鋼管等材料霸占房屋。在多次聯(lián)系原告未果后，為了房屋安全及減少損失，被告于2019年2月25日在物業(yè)公司的見證下將原告的遺留物品從涉案房屋內(nèi)搬遷至倉庫院子，并將涉案房屋交給新產(chǎn)權(quán)方。據(jù)此，為維護自身合法權(quán)益，特提出以上反訴請求，望判如所請。
　　針對被告的反訴請求，原告辯稱：1.合同解除之日應為其要求解除合同的訴狀副本送達被告之日。2.關(guān)于租金，原告已支付至2018年5月15日止，后續(xù)的租金確實沒有支付。2018年9月份前，原告將600平方米分租出去，因未收到該600平方米所對應的租金收益故應扣減，剩余800平方米所對應的租金原告同意支付。2018年9月份后，因被告存在拉閘停電等行為，導致原告無法正常使用涉案房屋，故其不同意支付租金。3.對于合同約定的滯納金計算標準無異議，但原告并無違約行為，因無法確定合同效力，其不清楚租金應當向誰支付，故不同意支付遲延支付租金的滯納金，即便計算也應計算至2018年6月9日被告通知解除合同之日。4.因涉案房屋不能正常使用，一樓也已被被告占有，故2018年9月后的物業(yè)費不同意支付，在此之前原告不欠付物業(yè)費。5.不同意支付搬運費、視頻錄像等費用，因為此系被告強行收回涉案房屋產(chǎn)生的費用，不應由原告支付。
　　第三人述稱，其認可被告對涉案房屋的轉(zhuǎn)租行為。具體理由如下：1.2016年9月8日和2018年5月5日，其向被告出具的授權(quán)書和備忘錄，均認可被告的轉(zhuǎn)租行為。2.2018年5月4日，因為“第三人管理人員想單方面增加租金”，故向原告發(fā)送要求搬離的公告。然，其于次日即向被告出具了上述要求繼續(xù)管理的備忘錄。3.原、被告之間的主張，與其無涉。
　　經(jīng)審理查明：一、關(guān)于涉案房屋的基本情況
　　2008年5月28日，本區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX號XXX、XXX幢房屋登記至依革思兒(上海)商貿(mào)有限公司名下。2016年8月24日，該公司更名為理韓(上海)商貿(mào)有限公司，即本案第三人。
　　二、關(guān)于原、被告之間的合同約定及涉訴前的履行情況
　　2016年5月3日，原告作為乙方、承租方，被告作為甲方、轉(zhuǎn)租方簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》一份。該合同約定：甲方將建筑面積為1,651.59平方米的涉案房屋轉(zhuǎn)租給乙方作倉儲使用，未經(jīng)甲方同意不擅自改變用途、不轉(zhuǎn)租；租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止；現(xiàn)有裝修、附屬設施和設備狀況，由雙方在合同附件一中予以明確。
　　該合同第四條第1款約定，月租金為62,795元，從該合同生效的第三年起每年房租以3%遞增。第2款約定，乙方支付租金的方式為付三押二，保證金及首期租金于簽訂本合同之日起三個工作日內(nèi)支付，此后每期租金于15號以前支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，則需按月租金的1.5%支付滯納金。第3款約定，保證金為兩個月的租金，計125,590元。租賃關(guān)系終止時，甲方收取的保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的一切未付費用(包括但不限于租金、違約金、水、電、物業(yè)管理費及本合同約定的應向甲方賠償?shù)膿p失等)外，剩余部分無息歸還乙方。如保證金不足以抵充，甲方有權(quán)向乙方追索。
　　該合同第五條約定，在房屋租賃期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、有線電視、物業(yè)管理、上網(wǎng)費用、停車費用等費用由乙方承擔。
　　該合同第六條第3款約定，租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設施和設備處于正常的可使用和安全狀態(tài)。第4款約定，乙方需裝修房屋或增設附屬設施和設備的，必須事先通知甲方，并征得甲方的書面同意，否則甲方有權(quán)制止，由此產(chǎn)生的所有經(jīng)濟損失均由乙方全部承擔，直至甲方解除本合同。
　　該合同第八條第2款約定，租賃期間，非本合同規(guī)定的情況下甲方擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，甲方應按提前收回天數(shù)的租金的2倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。第4款約定，乙方未征得甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)租上述房屋的，甲方可以要求乙方按剩余租期租金的2倍向甲方支付違約金。第5款約定，租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數(shù)的租金的2倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。甲方可從保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。
　　該合同第十條第2款約定，履行本合同過程中，任何一方違反合同約定，應向另一方按月租金2倍支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
　　該合同附件一除打印的第1、2兩項內(nèi)容外，還書寫了以下內(nèi)容：3.乙方有軟膜(PVC)的激光切割和噴繪加工。4.乙方在廠房東南可以搭建100平方米左右的金屬閣樓，用石膏板封外墻側(cè)。5.乙方對用不掉的面積，可以分租出去，事前知會甲方。
　　訴訟中，被告對上述附件一書寫部分內(nèi)容的真實性不予認可，但同時又以其持有的該合同的附件一原件已丟失為由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。期間，本院對被告釋明其不提供該附件一的不利法律后果。為證明該附件一的真實性，本院根據(jù)原告的申請，通知證人周某(中介)出庭作證。證人周某陳述，其當時看到合同附件一中有書寫內(nèi)容，此系原告財務書寫等。
　　上述合同簽訂后，被告按約向原告交付涉案房屋，原告搭建了閣樓，并以石膏板封外墻。原告按約向被告支付保證金125,590元,以及租期至2018年5月15日止的租金，但未支付此后的租金。原告除自用部分涉案房屋外，將剩余涉案房屋再轉(zhuǎn)租他人，約定的轉(zhuǎn)租面積為690平方米、每月租金為26,234元、租期自2016年5月22至2019年5月21日等。
　　2018年5月4日，第三人向原告發(fā)送《關(guān)于我方與上海銀座信息技術(shù)有限公司就松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX號XXX幢物業(yè)租賃合同到期終止之通知函》(以下簡稱“XXXXXXXX通知函”)，載明：其與被告在2016年3月17日簽署的《上海市房屋租賃合同》已于2018年3月31日期滿終止。現(xiàn)第三人已決定出售該物業(yè)，故不再與被告續(xù)展租賃合同。第三人特告知原告在7個工作日內(nèi)與被告完成辦理租賃物業(yè)的返還交接手續(xù)等。
　　2018年5月9日，原告向被告發(fā)送《關(guān)于處理租賃合同相關(guān)問題的函》，要求：1.被告提供其與產(chǎn)權(quán)人簽訂的《租賃合同》，用以核實相關(guān)具體租賃期限，確認被告與產(chǎn)權(quán)人的租期是否確已屆滿。2.如已屆滿，被告與產(chǎn)權(quán)人的租賃合同是否有續(xù)租余地；如無續(xù)租余地，則被告對于雙方合同是否繼續(xù)履行、原告是否應返還房屋給出答復。3.請被告收到本函之日起三日內(nèi)予以書面回復，若未回復，其將依法采取措施，以維護合法權(quán)益。次日，被告收到原告上述函件。
　　2018年5月21日，被告以《通知函》回復原告稱：1.雙方簽訂的租賃合同真實有效，原告應繼續(xù)履行相應合同義務。2.關(guān)于第三人給原告的通知函，被告認為租賃合同具有相對性，租賃合同是否解除應以被告書面為準，被告與第三人的爭議并不影響原、被告之間合同的履行。3.只要原告正常履行合同義務，被告也會按照合同約定，保障原告正常行使租賃權(quán)。期間，被告(工作人員程序)及第三人(工作人員金萬福)于2018年5月15日均要求原告(工作人員劉剛)搬離涉案房屋，而且第三人明確其與被告的合同已經(jīng)到期等。
　　2018年5月30日，原告在收到被告上述《通知函》后，向被告發(fā)送《關(guān)于核實銀座房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的函》，載明：其收到第三人上述租期至2018年3月屆滿的XXXXXXXX通知函，該租期與原、被告簽訂轉(zhuǎn)租合同時向原告出示的被告與第三人的租賃合同所述期限相去甚遠。其已按約投入巨額裝修、環(huán)評、運營費用并對部分房屋對外轉(zhuǎn)租，收到上述限期搬離的通知后，導致其環(huán)評送審工作被迫暫停等。其目前對被告是否可以合法履行轉(zhuǎn)租合同深感不安，故要求被告在本函發(fā)出2日內(nèi)出示能夠繼續(xù)履約之保證，包括但不限于以下文件：第三人在原、被告簽訂轉(zhuǎn)租合同之日始，已明確知曉原、被告已簽訂五年期限轉(zhuǎn)租合同的書面文件；第三人同意被告將涉案房屋按原、被告雙方約定的租賃期限轉(zhuǎn)租給原告的書面文件。盼被告早日回復，否則原告不得不暫停支付相關(guān)租金，并保留索賠權(quán)。訴訟中，被告確認收到該函件，但認為其沒有義務向原告出示具有轉(zhuǎn)租權(quán)的證明。
　　2018年6月1日，被告向原告發(fā)送落款日期為2018年5月30日的《通知函》。載明：1.約定租賃涉案房屋的用途為倉儲，而原告實際用于機械加工；2.原告未經(jīng)被告同意將部分涉案房屋轉(zhuǎn)租給中通快遞；3.原告應于每月15日前支付下一期租金，但截止至發(fā)函日仍未支付；4.原告未經(jīng)被告同意進行了大量的和倉儲用途不符的裝修和增設設備。對以上違約行為，被告要求原告在七日內(nèi)徹底改正，并在七日內(nèi)按約支付租金，否則被告將單方解除租賃合同。原告于次日收到上述通知函。
　　2018年6月4日，原告遂向本院提起訴訟，本院于同日受理本案。
　　三、訴訟中的主要情況
　　(一)交涉、停電、報警及現(xiàn)場情況
　　2018年6月6日和8日，原告向第三人郵寄核實被告是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)的公函。但該信件被退回。
　　2018年6月8日，被告(程序)向原告(劉剛)發(fā)送內(nèi)容為：“你好之前通知你們的違規(guī)行為改正的怎么樣了”。原告短信回復稱：“請出示你們的續(xù)簽合同”、“我們沒有違規(guī)行為，都是按照合同履行的”。同日，被告向原告發(fā)送《解約通知函》。該函載明：因原告未支付租金導致其后續(xù)可能無法與上家續(xù)約以及原告對前述四項違約行為未作改正，被告特發(fā)函單方解除原、被告之間的租賃合同，并要求原告在5日內(nèi)搬離涉案房屋、支付拖欠租金及滯納金。原告于次日收到該函。
　　2018年9月11日，被告(程序)告知原告(劉剛)停水、停電等。
　　2018年9月28日，本院告知原、被告訴訟中不得實施妨礙租賃標的物使用的行為，并告知原告即便合同無效其亦需支付使用費等。
　　2018年9月30日、10月6日、10日和27日，包括原告在內(nèi)的其他承租人數(shù)次向公安機關(guān)報警，稱涉案房屋所在地被停電，懷疑系“二房東”所為等。2018年9月30日，物業(yè)公司工作人員在電話中稱停電系被告為等。
　　2018年11月8日，本院再次告知當事人在訴訟中不得采取不當自力救濟，否則承擔相應責任，以及占有涉案房屋的，則需要支付租賃費等。
　　2019年1月14日，本院在庭審中基于原告自述的有關(guān)此前已經(jīng)運走設備以及停電等涉案廠房實際情況，向原告提示即便被告系違約方(停電)，作為守約方的原告也負有減損義務等。
　　2019年2月27日，被告郵寄《通知函》一份。該函載明：原告自2018年5月未付租金、原告亦于2018年10月搬離部分生產(chǎn)設備、其于訴訟中提供了有權(quán)轉(zhuǎn)租的證明。在此情況下，原告仍拒絕支付租金。其一直主張合同已經(jīng)解除。2019年1月至2月，原告安排人員在涉案房屋住宿、做飯以及周轉(zhuǎn)快遞，對該安全隱患行為，其已多次通知整改。而且，自2018年7月起，原告拖欠物業(yè)費、水電費。為房屋安全及減少損失，其已于2019年2月25日將涉案房屋內(nèi)物品“提存”至倉庫院子，為此支付的搬運費16,000元及錄像費2,654元均應由原告承擔。請接函后5日內(nèi)搬離物品并支付上述費用等。該函未妥投。
　　2019年4月9日，原告向公安機關(guān)報案，稱其放在涉案房屋內(nèi)的價值100萬元的加工設備丟失。
　　2019年4月10日，本院至涉案房屋現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)涉案房屋已由被告擅自收回，且實際已另由他人占有使用。被告陳述，其收回的理由是存在安全隱患及原告欠其租金，其系于同年2月25日將原告的機器設備全部搬至院子，并拍了錄像等。原告陳述，除了院子里的機器設備，其余物品在2018年10月中旬已全部搬離，搬離之時對上述機器設備并沒有放棄權(quán)利等。基于此，本院釋明原、被告之間的《房屋轉(zhuǎn)租合同》無法繼續(xù)履行。原、被告據(jù)此相應變更了訴訟請求。
　　2019年5月8日，原告搬離了上述院子內(nèi)的機器設備。
　　(二)當事人提供的相關(guān)證據(jù)及陳述
　　訴訟中，原告提供QQ聊天記錄、被告辦公地址網(wǎng)絡截圖，欲證明被告知曉并同意分租等。被告對此不予認可。
　　此外，原告就其主張的違約金，明確其合同依據(jù)是第八條第2款，同時其就上述違約金還提供相應證據(jù)，欲證明其受損數(shù)額為674,813.84元，其中環(huán)評137,460元、裝修71,578.78元、機器維修93,600元、分租利潤28,316.16元、停產(chǎn)停業(yè)損失320,790.90元、公證及律師費23,068元。被告對原告主張上述損失的證據(jù)，均不認可。
　　期間，就租金支付問題。原告認為，若被告于2018年4月后無權(quán)轉(zhuǎn)租，則其與被告之間有關(guān)2018年4月1日至2021年5月3日止的租期約定，應屬無效，且僅第三人有權(quán)向其主張使用費。若被告于2018年4月后有權(quán)轉(zhuǎn)租，則其基于2018年5月4日(租金已付至同月15日)收到第三人上述通知函的事實，按《合同法》第六十八條之規(guī)定通知被告行使不安抗辯權(quán)，并有權(quán)據(jù)此暫停支付后續(xù)租金。而被告認為，其系有權(quán)轉(zhuǎn)租且原告的不安抗辯不成立。
　　訴訟中，被告于2018年6月15日提供一樓車庫的生產(chǎn)視頻，欲證明擅自轉(zhuǎn)租、違法將員工宿舍設置在倉庫中，以及向第三人支付2018年4月和5月租金的發(fā)票各兩張(開票日期分別為同年5月21日和6月11日)，欲證明其與原告之間的合同在相同時間段是有效的。原告對上述視頻的真實性、關(guān)聯(lián)性不予認可，對上述發(fā)票的真實性認可，但認為發(fā)票載明的購買方不是被告，且未明確租賃地，故與本案無關(guān)。
　　被告于2018年7月23日提供蓋有第三人印章的落款日期為2016年9月8日的授權(quán)書(載明權(quán)限為房屋的出租和日常管理等)以及落款日期為2018年5月5日的備忘錄(載明本公司與被告的租賃合同目前一直在延續(xù)當中，被告有權(quán)對外出租倉庫等)，欲證明其對涉案房屋擁有轉(zhuǎn)租權(quán)，并同時稱其與產(chǎn)權(quán)人未簽訂合同。原告認為，對上述授權(quán)書系被告在其辦理環(huán)評時提供過，故對其真實性無異議；對上述備忘錄的真實性、關(guān)聯(lián)性，其不予認可。
　　被告于2019年1月14日提供第三人于2018年11月24日和12月24日開具的發(fā)票各一張，欲證明其向第三人支付2018年8月和9月租金的事實。原告對該證據(jù)的質(zhì)證意見同之前發(fā)票的質(zhì)證，并認為沒有全額支付租金。
　　被告于2019年4月30日之后還提供了：
　　1.案外人上海眾曉企業(yè)服務有限公司(以下簡稱“眾曉公司”)出具的落款日期為2019年4月15日《情況說明》，載明：2019年2月25日，被告搬離了原告在涉案房屋內(nèi)的遺留物品；原告自2018年7月起未支付物業(yè)費、垃圾清理費、水電費；涉案房屋已出售給案外人上海宸亭科技發(fā)展有限公司，被告已于2019年2月28日將涉案房屋返還給上海宸亭科技發(fā)展有限公司；涉案房屋內(nèi)欠付的物業(yè)費、水、電費等已由被告代原告付清。針對該份情況說明，原告認為，可以證明XXXXXXXX通知函系第三人真實意思表示，第三人收回涉案房屋是為了出售，并非為了漲租金。
　　2.物業(yè)費、水電費及垃圾清運費明細單、2018年9月水電費明細單、2018年9月27日至2019年2月26日止的水電費明細單、付款回單及編號為XXXXXXXX的發(fā)票，欲證明被告代原告支付的物業(yè)、清掃及水電費共計35,812.58元。原告對上述證據(jù)不予認可，認為其僅是承租戶之一，被告代付的款項無法證明對應的系涉案房屋所產(chǎn)生的費用，且2018年9月之后涉案房屋由被告和物業(yè)公司實際控制，產(chǎn)生的費用與原告無關(guān)。對于2018年7月至9月的物業(yè)費認可，但不認可已由被告實際支付。
　　3.搬運費及錄像費發(fā)票，欲證明被告搬離原告遺留在現(xiàn)場的物品所發(fā)生的費用。原告認為，該部分費用系被告擅自強行收回涉案房屋發(fā)生的，即便存在這些費用也不應由原告支付。
　　4.營業(yè)損失計算表，證明因原告欠付租金導致被告經(jīng)營困難造成的營業(yè)損失情況。原告對此不予認可，認為無法證明有損失，更無法證明損失系原告導致。
　　此外，訴訟中，原告陳述：涉案房屋于2018年9月11日停電四五分鐘、在2018年9月30日至2018年10月27日一直停電、2019年1月初仍停電，因停電導致原告無法繼續(xù)生產(chǎn)；2018年9月后涉案房屋即在被告控制之下，原告無法將屋內(nèi)機器設備搬出。被告陳述：涉案房屋在2018年10月份之前停過兩次電，其不清楚停電原因，停電后很快恢復用電，但恢復用電后未通知原告；原告實際占有涉案房屋至2019年初。
　　(三)關(guān)于合同解除的責任及時間
　　原告認為，系其將訴訟請求變更為解除合同的訴狀副本送達被告之日，解除原因系被告拒不提供有權(quán)轉(zhuǎn)租的證據(jù)、訴訟中擅自拉閘停電以及收回涉案房屋。被告認為，合同自2019年2月25日其將物品搬離涉案房屋之日解除。然，被告之前認為，合同因原告存在其通知函的中所稱的違約行為且經(jīng)通知拒不整改而解除。解除時間為其解約通知送達原告之日，即2018年6月9日。合同解除的原因系原告不付租金。
　　(四)第三人參加訴訟、首次釋明及鑒定情況
　　為查明被告將涉案房屋出租給原告的轉(zhuǎn)租期間是否超過第三人出租給被告的租賃期間，本院多次要求被告提供其與第三人之間的房屋租賃合同。然，被告先是在2018年7月23日向本院陳述：“未簽訂合同”。在2018年9月5日向本院陳述：“根據(jù)我方提供的備忘錄，現(xiàn)在是無固定期限租賃合同”。本院遂當即限期三天之內(nèi)要求被告明確落款為2018年5月5日的備忘錄的取得時間及其來源，以及第三人同意將涉案房屋出租給被告的期間。然，被告對此未作明確回應。后又在2018年9月28日向本院陳述：“沒有書面租賃協(xié)議”。而上述合同對原、被告之間簽訂的轉(zhuǎn)租合同的效力至關(guān)重要。
　　鑒于此，本院于2019年9月11日依法追加第三人參加訴訟。為解決向第三人送達相關(guān)法律文書問題，經(jīng)承辦人電話聯(lián)系后將應送達給第三人的文書郵寄至本市馬當路XXX號“麻庭龍”(傳票傳喚于2018年9月28日下午13時開庭)。然，因第三人未到庭，以致當天庭審取消。之后，承辦人又將應送達給第三人的文書郵寄至其注冊地(傳票傳喚于2018年11月8日上午9時30分開庭)。該郵寄的信函因故遭退回。此后，經(jīng)承辦人在審判管理系統(tǒng)檢索到第三人在本院另有一起其為原告的案件[案號為(2018)滬0117民初18282號]，經(jīng)對代理該案的律師就有關(guān)送達問題予以釋明后，至此才解決第三人在本案中的送達問題。
　　2018年11月8日，第三人遂委托律師到庭參加訴訟，并當庭提供落款為2016年4月8日的被告與第三人之間簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房租賃)》。同時，第三人稱此前還有一份2016年3月簽訂的租期自2016年4月至2018年3月的合同，因為人員的變動，現(xiàn)僅找到上述合同。上述合同載明：第三人將本區(qū)九亭鎮(zhèn)淶寅路XXX號XXX幢共三層房屋出租給被告，租期自2018年4月1日至2021年12月31日。補充條款第3條約定第三人允許被告轉(zhuǎn)租。對該份合同，被告無異議，并稱確實如第三人所述于2016年3月簽訂過另一份合同，但該合同無法提供。原告認為，該合同系事后倒簽，故不予認可其真實性。為此，本院詢問第三人其是否同意被告將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告，并認可原、被告之間約定的轉(zhuǎn)租期限。第三人回答“認可的”。基于此，本院當即釋明原、被告之間簽訂的合同為有效合同，并告知原告在指定期間變更訴訟請求。原告遂將其訴訟請求由最初的超過租賃期間的轉(zhuǎn)租期間的合同無效等變更為判令繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同等。
　　期間，第三人在回答本院關(guān)于上述合同是否存在倒簽以及該合同約定租期與其通知原告搬離涉案房屋的事由顯然存在矛盾的提問時稱，沒有倒簽過該合同，發(fā)搬離通知是因為其新的領(lǐng)導“金萬?！毕霛q房租等。鑒于被告及第三人不認可該合同系倒簽，而且本院明確如查實上述落款為2016年4月8日的合同系倒簽，將對其作妨礙訴訟處理。原告遂于2018年11月10日向本院申請對第三人提供的上述合同的形成時間進行鑒定。據(jù)此，本院于2018年11月15日委托鑒定人司法鑒定科學研究院(以下簡稱“鑒定人”)進行鑒定。此后，鑒定人于2018年11月26日書面致函本院，要求補充提供鑒定所需樣本等。本院遂將該函于2018年12月12日送達給當事人，要求被告及第三人于同月20日前提供樣本等。然，被告及第三人均未提供。2019年3月7日，本院再次要求第三人在三天之內(nèi)提供樣本，第三人則以員工流動頻繁、名稱變更、管理混亂等為由未提供。此外，同樣為樣本的提供問題，本院通知被告于2019年3月8日到庭。然，當天“程序”自稱受被告委托為由來院，并稱段律師因病無法到庭。本院告知“程序”要求被告三天內(nèi)提供鑒定所需樣本等?！俺绦颉泵鞔_其“知道了”，并稱第三人要解除合同、其手機里有原告“住宿、燒飯”的視頻，以及“被告發(fā)給原告的通知”等。2019年3月12日，本院決定因被告及第三人未提供鑒定所需樣本而撤回上述鑒定。
　　以上事實，有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、工商登記變更材料、《房屋轉(zhuǎn)租合同》、證人證言、“XXXXXXXX通知函”、《關(guān)于處理租賃合同相關(guān)問題的函》、《通知函》、《關(guān)于核實銀座房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的函》、短信、《解約通知函》、視聽資料、接報回執(zhí)單、筆錄、《上海市房屋租賃合同(商品房租賃)》以及當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租合同》系雙方的真實意思表示，轉(zhuǎn)租的涉案房屋不具有違法性，第三人于訴訟中對該合同中約定的轉(zhuǎn)租期限亦予認可，故上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》應屬有效合同，當事人均應恪守。
　　上述《房屋轉(zhuǎn)租合同》項下的涉案房屋，根據(jù)本院現(xiàn)場勘查情況，因已被他人占某而無繼續(xù)履行的可能性，經(jīng)本院釋明后，原、被告均基于合同解除提出了相關(guān)請求?，F(xiàn)本案當事人的主要爭議焦點在于：《房屋轉(zhuǎn)租合同》解除的責任、時間及解除后果的處理。
　　一、《房屋轉(zhuǎn)租合同》解除的責任及時間
　　本院認為，合同解除的責任在被告而非原告，其具體理由如下：1.按《合同法》第六十條以及第二百二十八條規(guī)定的誠信履行原則以及出租人的權(quán)利瑕疵擔保責任之規(guī)定，被告在2018年5月10日收到原告向其發(fā)送的《關(guān)于處理租賃合同相關(guān)問題的函》后的合理期間內(nèi)，應當向原告明示其對涉案房屋在2018年4月1日至2021年5月3日期間究竟有無轉(zhuǎn)租權(quán)的證據(jù)。然，被告一方面在2018年5月15日要求原告搬離涉案房屋，另一方面卻在2018年5月21日的《通知函》中回復原告《房屋轉(zhuǎn)租合同》真實有效，原告應繼續(xù)履行合同義務，不受其與第三人爭議的不影響，并刻意回避了原告要求其明確的轉(zhuǎn)租期限是否超過租賃期間問題。被告的上述行為明顯有違《合同法》的上述規(guī)定。而且，被告在該《通知函》中有關(guān)第三人給原告的通知函，其認為租賃合同具有相對性，是否解除應以被告書面為準的觀點，明顯不當。因為，相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
　　2.在被告未作正面回應的情形下，原告于2018年5月30日在收到被告上述《通知函》后又向被告發(fā)送《關(guān)于核實銀座房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的函》，明確對被告是否可以合法履行轉(zhuǎn)租合同深感不安，并要求被告出示能夠繼續(xù)履約之保證，否則原告不得不暫停支付相關(guān)租金等。然，被告在收到該函件，仍未向原告披露其仍有權(quán)轉(zhuǎn)租的證據(jù)。反而先是于2018年6月1日以《通知函》指出原告存在未按約定用途使用涉案房屋、擅自轉(zhuǎn)租、未按約支付租金以及擅自裝修和增設設備四項違約行為，要求原告進行整改等。并于2018年6月8日以原告對前述四項違約行為未作改正為由，向原告發(fā)送《解約通知函》。被告所稱的上述四項違約行為均不成立。因為，一則合同正文部分雖約定租賃涉房屋作倉儲使用，但合同附件一中還以書寫方式約定原告有軟膜(PVC)的激光切割和噴繪加工、原告可在廠房東南可以搭建100平方米左右的金屬閣樓，用石膏板封外墻側(cè)、原告對用不掉的面積，可以分租出去，事前知會被告等內(nèi)容。二則，盡管被告對上述附件一以書寫方式約定的內(nèi)容有異議，但其經(jīng)本院釋明后，仍以其持有的該合同的附件一原件已丟失為由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。按民訴法解釋有關(guān)持有書證的當事人拒不提交的，人民法院可以認定對方當事人所主張的書證內(nèi)容為真實的規(guī)定，本院對被告就此所提異議，不予采納。第三，《合同法》第六十八條、第六十九條規(guī)定，應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形的，可以中止履行。當事人據(jù)此規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，基于第三人有關(guān)其與被告之間的租賃期間業(yè)已屆滿，而要求原告搬離涉案房屋的XXXXXXXX通知函，以及原告要求被告明確回應其自2018年4月1至2021年5月3日對涉案房屋是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)未果的情形下，原告在2018年5月9日的《關(guān)于處理租賃合同相關(guān)問題的函》中最初就委婉的表達了若未回復，其將依法采取措施，以維護合法權(quán)益的意見。后又在2018年5月30日的《關(guān)于核實銀座房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的函》中明確表示，其目前對被告是否可以合法履行轉(zhuǎn)租合同深感不安，故要求被告在本函發(fā)出2日內(nèi)出示能夠繼續(xù)履約之保證，否則原告不得不暫停支付相關(guān)租金，并保留索賠權(quán)等。原告此舉當時完全符合上述《合同法》規(guī)定的不安抗辯的構(gòu)成要件。鑒于此，被告2018年6月8日發(fā)出并于次日到達原告的《解約通知函》，不具有法律效力。
　　3.在2018年11月8日前，盡管被告就其仍然享有對涉案房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)問題，于訴訟中提供了委托書、備忘錄以及相關(guān)發(fā)票等證據(jù)，但是根據(jù)上述證據(jù)載明的內(nèi)容判斷，尚不足證明其對涉案房屋至2021年5月3日前享有轉(zhuǎn)租權(quán)。為此，本院數(shù)次要求被告提供其與第三人之間的租賃合同，但均未果。此外，在本院首次得知涉案廠房于訴訟中被人為短暫停電的事實后，即于2018年9月28日對原、被告進行了不得實施妨礙租賃標的物使用的行為，以及即便合同無效其亦需支付使用費等釋明。然，此次釋明之后，涉案廠房隨即又長時間的人為實施停電行為，以致原告最終不得不于2018年10月開始搬離部分生產(chǎn)設備等。上述人為的停電行為，在案的證據(jù)已經(jīng)形成相互之間的關(guān)聯(lián)，具有高度蓋然性，足以證明系被告所為。
　　4.2018年11月8日，雖然當事人對第三人于當日的《上海市房屋租賃合同(商品房租賃)》的形成時間存于爭議。但是，鑒于第三人明確“認可”原、被告之間約定的轉(zhuǎn)租期限，本院當即釋明原、被告之間簽訂的合同為有效合同等。彼時，已經(jīng)導致原告將部分設備搬離涉案房屋的嚴重后果。此外，本院對自力救濟、責任承擔、占有涉案房屋的費用支付以及守約方的減損義務等問題對當事人進行釋明。然，被告于2019年2月25日又以所謂存在安全隱患、欠費為由強行收回涉案房屋，并轉(zhuǎn)而已由他人占有涉案房屋，以致涉案《房屋轉(zhuǎn)租合同》徹底尚失了繼續(xù)履行的可能性。
　　至于合同的解除時間，本院認為，應以本院于2019年4月10日對原、被告釋明《房屋轉(zhuǎn)租合同》無法繼續(xù)履行為合同解除時間。其理由是：1.2019年4月10日，根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，原告已經(jīng)明確知道涉案房屋已由他人使用，涉案《房屋轉(zhuǎn)租合同》根本就不存在繼續(xù)履行的可能。2.基于本院2019年4月10日的釋明，原告將訴訟請求最終變更為以解除合同為基礎提出相關(guān)主張，系對本院此前釋明的事后認同。3.基于前述合同解除責任在被告的認定，按《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，作為違約方的被告，其不享有解約權(quán)。
　　二、合同解除后果的處理
　　《合同法》規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　(一)就本訴而言，有關(guān)原告返還保證金的請求，應當按合同第四條第3款關(guān)于保證金除用以抵充合同約定由原告承擔的一切未付費用外，剩余部分無息歸還原告的約定來處理。至于原告是否尚有應付未付費用，本院將在下文就如何處理被告的反訴請求中作相應認定。
　　有關(guān)原告支付違約金的請求，基于前述合同解除部分責任認定的裁判理由，應當按合同第八條第2款有關(guān)被告擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，應按提前收回天數(shù)的租金的2倍向原告支付違約金的約定來處理。此為其一。其二，根據(jù)前述合同解除部分的裁判理由，自涉案《房屋轉(zhuǎn)租合同》解除之日始至約定的租賃期間屆滿之日2021年5月3日，尚有兩年多的剩余租賃期間。即便忽略合同約定租金遞增因素、而且暫且僅按兩年計算，其違約金已高達150余萬元。遠遠高于目前原告主張的數(shù)額。其三，就違約金的性質(zhì)而言，以補償為主、懲罰為輔。當事人之所以在合同中約定違約金，一方面是考慮到違約損失的舉證難因素，另一方面是可以給當事人一個可預見的合理預期。其四，就本案而言，被告不管是在訴訟前，還是在訴訟中，均毫無誠信可言。主要表現(xiàn)為：1.訴前拒不回復原告有關(guān)轉(zhuǎn)租期限是否超過租賃期限的關(guān)切；2.訴中不僅拒不提供持有證據(jù)，而且還惡意抗辯；3.訴中肆意采取停電、強行收回等自力救濟手段，使原本一起相對簡單的糾紛，人為的加以復雜化；4.訴中不如實陳述其與第三人之間租賃合同簽訂情況。如此種種，不勝枚舉。因此，本院對原告要求被告支付違約金的訴訟請求，予以支持。
　　(二)就反訴而言，有關(guān)租金的請求部分，對于2018年9月30日前的租金，因原告對涉案房屋的使用基本沒有什么大的影響，故其應按合同約定的租金標準向被告支付自2018年5月16日至上述日期止的租金291,054.83元(62,795元/月×1.03×4.5個月)。對于2018年10月1日至2019年2月25日期間的租金，基于前述合同解除責任部分有關(guān)被告停電、原告搬離以及釋明減損等情況，本院酌定原告按約定租金的50%向被告支付該期間段內(nèi)的租金158,232.19元(62,795元/月×1.03×4個月×50%+62,795元/月×1.03÷28天×25天×50%)。以上租金共計449,287.02元。
　　有關(guān)滯納金、違約金和其它各項經(jīng)營損失的請求，基于前述合同解除部分關(guān)于合同因歸責于被告的原因而解除的裁判理由，本院均不予支持。
　　有關(guān)物業(yè)、清掃及水電費的請求，應根據(jù)合同第五條關(guān)于在房屋租賃期間，原告使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、有線電視、物業(yè)管理、上網(wǎng)費用、停車費用等費用由原告承擔的約定來處理。根據(jù)被告提供的《情況說明》、發(fā)票、明細單等證據(jù)，本院對被告該項反訴請求予以支持。因為支付上述費用本為原告的義務，現(xiàn)由被告墊付。原告雖對金額提出異議，但并未提供證據(jù)證明，故對原告的意見，本院不予采納。
　　有關(guān)搬運費、視頻錄像費的請求，此系被告不當自力救濟而發(fā)生的費用，應由其自行承擔，故本院不予支持。
　　有關(guān)抵扣保證金的請求，應按本訴部分有關(guān)保證金返還部分的裁判理由處理。為計算方便，本院在上述原告欠付租金中進行抵扣，扣除保證金后，原告應支付被告的剩余租金為323,697.02元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十八第一款第四項、第六十九條、第九十四條第四項、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條第一款、第二百二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百一十二條、第二百四十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司與被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租合同》于2019年4月10日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司違約金674,813.84元;
　　三、原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司自2018年5月16日至2019年2月25日的租金323,697.02元(該款已扣除保證金125,590元)；
　　四、原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司物業(yè)、水電、垃圾清運費共計35,812.58元；
　　五、駁回原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司的其余本訴訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人，未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費11,884元，減半收取5,942元，反訴案件受理費7,271元，合計訴訟費13,213元，由原告(反訴被告)廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司負擔4,956元(已付)，由被告(反訴原告)上海銀座信息技術(shù)有限公司負擔8,257元(已付7,548元，余款709元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫