原告：常某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
原告：曾某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
二原告委托訴訟代理人：陳森、王少波，河北福衡律師事務(wù)所律師。
被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
被告：孫美佳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住高碑店市。
二被告委托訴訟代理人：張金橋，高碑店市法律援助中心律師。

原告常某某、曾某與被告陳某某、孫美佳房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告常某某、曾某的委托訴訟代理人陳森、被告陳某某、孫美佳的委托訴訟代理人張金橋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告常某某、曾某訴稱，2017年3月11日被告陳某某與隆基泰和置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣協(xié)議書》，由其購(gòu)買該公司開發(fā)建設(shè)的高碑店市紫金府小區(qū)21號(hào)樓4單元301室房屋，建筑面積為90.31平方米，總價(jià)款803166元，其中首付款323166元，貸款金額480000元。同日，被告陳某某簽訂《地下室使用協(xié)議書》，購(gòu)買該小區(qū)地下二層第17號(hào)地下室，價(jià)款為13400元。2017年4月2日，原告（兩原告系夫妻關(guān)系）與被告陳某某口頭達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定由原告以446566元的價(jià)格購(gòu)買陳某某購(gòu)買的上述房產(chǎn)及地下室。合意達(dá)成后，原告將約定的購(gòu)房款446566元支付給陳某某的兒媳孫美佳。隆基泰和置業(yè)有限公司至今并未取得本案所涉商品房的預(yù)售許可，故被告陳某某與其簽訂的《商品房買賣協(xié)議》屬于違法無效的協(xié)議。且被告依據(jù)前述無效協(xié)議出售的房屋至今尚未建成屬于期房，不能辦理房屋所有權(quán)證書，被告也未履行口頭協(xié)議約定的更名義務(wù)。綜上，原告購(gòu)買房屋的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，雙方之間的房屋買賣協(xié)議依法無效。訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)雙方于2017年4月2日口頭訂立的房屋買賣協(xié)議無效；2、依法判令兩被告共同返還原告已付購(gòu)房款446566元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告陳某某、孫美佳辯稱,雙方當(dāng)事人之間不存在訴狀所稱的《房屋買賣協(xié)議》，既不是“商品房買賣合同”關(guān)系，也不是“二手房買賣合同”關(guān)系，應(yīng)是合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系，標(biāo)的物不是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，而是一份商品房買賣協(xié)議書，常某某取代了陳某某的預(yù)購(gòu)主體資格，常某某的近34萬元雖交給了孫美佳，實(shí)際上成為了向預(yù)售商的首付款，常某某即時(shí)取得了與隆基泰和置業(yè)有限公司訂立合同及交首付款的收據(jù)，陳某某獲得首付款以外的合同轉(zhuǎn)讓款收益，雙方口頭轉(zhuǎn)讓合同的合同因履行完畢而完畢，因常某某無意居住，將商品房加價(jià)轉(zhuǎn)讓給其下家范學(xué)芳，因陳某某、常某某是銷售商的關(guān)系戶，順利進(jìn)入更名流程，直接將預(yù)購(gòu)者更名為范學(xué)芳，陳某某也因而與預(yù)售方訂立了終止協(xié)議書。從更名流程及手續(xù)可以看出，隆基泰和置業(yè)有限公司作為預(yù)售方或是商品房買賣合同一方主體，是同意被告轉(zhuǎn)讓合同的，對(duì)直接更名到范學(xué)芳名下也是認(rèn)可的。原告要求被告返還購(gòu)房款，是轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的行為。
經(jīng)審理查明，2017年3月11日被告陳某某與隆基泰和置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣協(xié)議書》和《地下室使用協(xié)議書》，購(gòu)買該公司開發(fā)建設(shè)的高碑店市紫金府小區(qū)21號(hào)樓4單元301室房屋，建筑面積為90.31平方米，總價(jià)款803166元，其中首付款323166元，貸款金額480000元；同時(shí)購(gòu)買該小區(qū)地下二層第17號(hào)地下室，價(jià)款為13400元。2017年4月2日，原告（兩原告系夫妻關(guān)系）與被告陳某某口頭達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定由原告以446566元的價(jià)格購(gòu)買陳某某購(gòu)買的上述房產(chǎn)及地下室。合意達(dá)成后，原告將約定的購(gòu)房款446566元支付給陳某某的兒媳孫美佳。另查明，隆基泰和置業(yè)有限公司因開發(fā)手續(xù)不全，未取得商品房預(yù)售許可證，屬于違法銷售，在2017年3月24日已被行政處罰。
上述事實(shí)，有范學(xué)芳訴陳某某、常某某等人的民事起訴狀、追加第三人申請(qǐng)書、高碑店法院（2017）冀0684民初1836號(hào)民事判決書、中國(guó)銀行交易流水明細(xì)清單、中國(guó)建設(shè)銀行交易流水明細(xì)清單、常某某與孫美佳的微信聊天記錄、高碑店市房產(chǎn)局于2017年3月24日下發(fā)的行政處罰決定書所證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，因隆基泰和置業(yè)有限公司開發(fā)手續(xù)不全，未取得商品房預(yù)售許可證，屬于違法銷售，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”故被告陳某某與隆基泰和置業(yè)有限公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》無效，無效協(xié)議不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，故原告與被告陳某某于2017年4月2日口頭達(dá)成的房屋買賣協(xié)議亦無效。無效的合同自始沒有法律約束力，對(duì)取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告常某某、曾某與被告陳某某口頭訂立的房屋買賣協(xié)議無效。
二、被告陳某某、孫美佳于本判決生效后十日內(nèi)返還原告常某某、曾某購(gòu)房款446566元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3999元（已減半收?。?，由被告陳某某、孫美佳共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

審判員 李慧春

書記員： 武妍