原告：巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司，地址：巴彥縣巴彥鎮(zhèn)。法定代表人：韓生力，職務(wù)：經(jīng)理。委托訴訟代理人：江濤，黑龍江承啟律師事務(wù)所律師。被告：程雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址巴彥縣。委托訴訟代理人：王國臣，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住巴彥縣。

原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請求：1、要求判令被告程雪某立即給付拖欠的2016、2017、2018年物業(yè)費及滯納金合計2，636.00元（2016年欠1，190.00元、2017年欠875.00元、2018年欠571.00元）。事實和理由：原告系被告程雪某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋怡園小區(qū)的物業(yè)管理單位，自2015年5月起負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理工作，原告已經(jīng)向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告作為接受服務(wù)的該小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)人，未按照規(guī)定向原告交納物業(yè)費（包括二次提水費和電梯費），經(jīng)原告多次催要，被告始終拒不支付。為維護原告的合法權(quán)益，故訴至法院。被告程雪某辯稱，因為原、被告雙方?jīng)]有合同關(guān)系，不應(yīng)該交納物業(yè)費。華星開發(fā)集團公司與原告簽訂的物業(yè)承包合同署名是韓永和，韓永和不是華星開發(fā)集團公司的法定代表人，是否受到了華星開發(fā)集團公司的委托?因此，這份合同的真實性有欠缺。且這份合同沒經(jīng)過招投標(biāo)的形式簽訂的，違背了物業(yè)管理條例第24條、第34條規(guī)定，不具有合法性，與本案無關(guān)聯(lián)性。原告支出的清雪費等各項費用證明不了物業(yè)公司履行了管理職責(zé)。經(jīng)審理查明，涉案小區(qū)巴彥鎮(zhèn)金橋怡園的開發(fā)企業(yè)為華星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，因該小區(qū)居民入戶前期，尚未成立業(yè)主委員會，因此，該小區(qū)前期的物業(yè)管理由華星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司與原告簽訂了前期物業(yè)承包合同，由原告負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。原告認(rèn)為，其作為被告程雪某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，通過向電業(yè)部門交納各單元聲控?zé)綦娰M、支付通下水等維修人員人工費、支付物業(yè)服務(wù)人員工資、支付清雪人工費、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備費、門鈴配件費等各項費用的方式對該小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告作為接受服務(wù)的該小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)人，未按照規(guī)定向原告交納物業(yè)費（包括二次提水費和電梯費），經(jīng)原告多次催要，被告始終拒不支付，故訴至法院；被告程雪某認(rèn)為，因為原、被告雙方?jīng)]有合同關(guān)系，因此被告無義務(wù)交納物業(yè)費。華星開發(fā)集團公司與原告簽訂的物業(yè)承包合同沒經(jīng)過招投標(biāo)的形式，違背了物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，不具有合法性，與本案無關(guān)聯(lián)性。原告支出的清雪費等各項費用也證明不了物業(yè)公司履行了管理職責(zé)。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院審核后予以確認(rèn)并在卷佐證。本案的焦點問題如下：1、關(guān)于被告認(rèn)為其與原告不存在合同關(guān)系，不應(yīng)交納物業(yè)費的意見。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第六條、第十一條、第二十一條“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡囊?guī)定，庭審時原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司向法庭提供了其與涉案小區(qū)的開發(fā)建筑單位黑龍ＸＸ星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司簽訂的前期物業(yè)承包協(xié)議、物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、在物業(yè)管理期間向電業(yè)部門交納各單元聲控?zé)綦娰M、支付通下水等維修人員人工費、支付物業(yè)服務(wù)人員工資、支付清雪人工費、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備費、門鈴配件費等各項支付憑證，符合證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以采信。因前期物業(yè)合同是小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)單位簽訂的，不是業(yè)主大會與物業(yè)單位簽訂的，不需要經(jīng)過招投標(biāo)方式。因此，被告作為接受原告提供物業(yè)服務(wù)小區(qū)的業(yè)主應(yīng)依法履行交納物業(yè)費的義務(wù)；2、關(guān)于具體應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)收費的問題。本院認(rèn)為，庭審時原告向法庭提供了巴彥縣物業(yè)管理辦公室出具的巴彥縣巴彥鎮(zhèn)物業(yè)住宅小區(qū)收費明細(xì)，以及巴彥縣高級中學(xué)物業(yè)公司、哈爾濱市九鼎物業(yè)管理有限公司出具的兩份證明，證明原告是按照參考縣域范圍內(nèi)一般物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)進行收費的，即每平米每月一般約0.50元（每年12個月約6.00元）、二次提水費一般每年120.00元，對原告要求被告按每平米每月0.50元、二次提水費每年120.00元支付物業(yè)費的請求符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)一般收費標(biāo)準(zhǔn)，依法應(yīng)與支持。3、關(guān)于原告要求按千分之一標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金的請求。本院認(rèn)為，因物業(yè)承包合同中對逾期支付違約金沒有約定，原告庭審時又不能提供其他充分證據(jù)予以證實，故此，被告應(yīng)承擔(dān)逾期付款的利息損失，標(biāo)準(zhǔn)為按照銀行同期貸款利率計算的數(shù)額，即酌情參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，可按年利率6%給予資金占用期間利息損失作為補償。
原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司與被告程雪某合同糾紛一案,原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年5月3日向本院起訴。本院受理后，由審判員何玉鳳獨任審判，分別于2018年5月17日、5月29日公開開庭進行了審理。原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司的法定代表人韓生力及其委托訴訟代理人江濤、被告程雪某的委托訴訟代理人王國臣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上所述，原告作為被告程雪某居住地巴彥縣巴彥鎮(zhèn)金橋小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，在該小區(qū)正式成立業(yè)主大會并由業(yè)主大會按照法定方式解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，履行了該小區(qū)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)義務(wù)，雙方存在著事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告程雪某作為事實上已經(jīng)接受了原告提供物業(yè)服務(wù)小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)按照其房屋建筑面積75.29平米的標(biāo)準(zhǔn)依法履行交納物業(yè)費的義務(wù)。根據(jù)當(dāng)?shù)馗餍^(qū)的物業(yè)收費習(xí)慣，一般是每年年初預(yù)收當(dāng)年的物業(yè)費及二次提水費，即2016年物業(yè)費451.74元（75.29平米×0.50元×12月）、二次提水費每年120.00元、合計571.74元，滯納金80.00元（571.74元×6%÷12月×28月），（自2016年1月計算至2018年5月）；2017年物業(yè)費及二次提水費571.74元、滯納金45.00元（571.74元×6%÷12月×16月），（自2017年1月計算至2018年5月）；2018年物業(yè)費571.74元。以上三年物業(yè)費、二次提水費及滯納金合計1，840.00元應(yīng)由被告交納。依照中華人民共和國物業(yè)管理條例》第六條、第十一條、第二十一條、《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，判決如下：

被告程雪某于判決生效之日起給付原告巴彥縣興達物業(yè)服務(wù)有限公司拖欠的2016年、2017年、2018年物業(yè)費、二次提水費及滯納金合計1，840.00元。后期滯納金仍以1，715.00元為基數(shù)（571.74元×3年）按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月計算至實際給付之日止。案件受理費人民幣50.00元，減半收取25.00元，由原告程雪某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員　　何玉鳳

書記員：鞠洪哲