上訴人（原審原告）巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼：79058964-8。
法定代表人梁忠香，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（一般代理）鄔玉明，湖北新世界律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）劉某某，個(gè)體工商戶。
被上訴人（原審被告）向某某，居民，系劉某某之妻。
委托代理人（特別授權(quán)）黃平，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。
原審第三人王芳，個(gè)體工商戶。
原審第三人馮莉，居民。

上訴人巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱毅力商貿(mào)公司）因與被上訴人劉某某、向某某、原審第三人王芳、馮莉物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服巴東縣人民法院（2013）鄂巴東民初字第00386號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月3日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案在審理過(guò)程中，因案件承辦人變更，報(bào)經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)后，延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
毅力商貿(mào)公司在一審中訴稱：2002年4月經(jīng)巴東縣規(guī)劃局許可，毅力商貿(mào)公司在巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)修建綜合樓一棟，2006年3月竣工。后第三人王芳與劉某某、向某某夫婦簽訂房屋租賃合同，占用綜合樓西單元一樓門面開(kāi)辦“藍(lán)鳥美容名店”。劉某某、向某某在不享有門面所有權(quán)的情況下，擅自將屬毅力商貿(mào)公司的門面租與他人使用，侵害了毅力商貿(mào)公司的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，要求劉某某、向某某、第三人王芳、馮莉返還毅力商貿(mào)公司位于信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)一樓門面（即“藍(lán)鳥美容名店”所占用的門面）、恢復(fù)原狀，并支付自2006年3月至2013年3月房屋租金20萬(wàn)元。
劉某某、向某某在一審中辯稱：巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)一樓的門面即“藍(lán)鳥美容名店”所占用的門面劉某某、向某某已經(jīng)從毅力商貿(mào)公司處購(gòu)買，請(qǐng)求法院駁回毅力商貿(mào)公司的訴訟請(qǐng)求。
第三人王芳在一審中述稱：本案爭(zhēng)議的3號(hào)門面是王芳從劉某某、向某某處租賃，且已經(jīng)支付了租金，請(qǐng)求法院駁回毅力商貿(mào)公司的訴訟請(qǐng)求。
第三人馮莉在一審中未陳述答辯意見(jiàn)。
原審查明：毅力商貿(mào)公司成立于2001年，公司法定代表人為梁忠香（系本案出庭證人徐某之妻）。2002年1-4月毅力商貿(mào)公司取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，在巴東縣信陵鎮(zhèn)西壤坡小區(qū)西三路北面即信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)修建綜合樓一棟（共8層）。2005年3月25日毅力商貿(mào)公司（甲方）與向某某（乙方）簽訂《巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司關(guān)于公司員工合資建房協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方自愿提前給甲方交納合資建房資金478000元（預(yù)算成本價(jià)格：分配住房一套12.8萬(wàn)元，門店兩間35萬(wàn)元），甲方給乙方分配住房壹套（自選），建筑面積約140平方米。臨街19、21、23軸線，背面20、21、22、23軸線門店兩間，建筑面積約100平方米。房屋竣工后即交付給乙方使用。協(xié)議還就其它相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2005年4月25日，向某某給毅力商貿(mào)公司交納建房款40萬(wàn)元，毅力商貿(mào)公司給向某某開(kāi)具收款收據(jù)，該收據(jù)上注明“系付公司職工集資建房款（西單元402#房和西單元1-3門店）”。2005年9月25日向某某給毅力商貿(mào)公司交納集資建房款13萬(wàn)元，毅力商貿(mào)公司給向某某開(kāi)具的收據(jù)載明“系付集資建房款（西單元402#房）”。2006年4月1日，雙方再次簽訂《巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司關(guān)于職工合資建房協(xié)議》，協(xié)議約定，乙方自愿出資按房屋修建預(yù)算總額計(jì)算，確定為每平方米建筑面積人民幣1000元。乙方分兩次付清，即主體工程完工，簽訂協(xié)議時(shí)交付人民幣壹拾叁萬(wàn)元整，甲方給乙方開(kāi)具稅務(wù)統(tǒng)一收款收據(jù)，住房竣工交付鑰匙時(shí)交清下剩的合資款。乙方選擇房屋為三室兩廳房號(hào)為西單元402號(hào)房，住房建筑面積以房管部門實(shí)際測(cè)算為準(zhǔn)，即房產(chǎn)證建筑面積為乙方結(jié)算應(yīng)交合資款。毅力商貿(mào)公司共收取向某某房屋集資款53萬(wàn)元，雙方對(duì)住房及門面價(jià)款至今未辦理結(jié)算。2007年8月30日，劉某某與第三人王芳、馮莉簽訂《房屋租賃合同》，劉某某將位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路18號(hào)本案所爭(zhēng)議的3號(hào)門面租賃給王芳、馮莉使用，租賃期限拾年，自2007年9月9日至2018年1月30日止，租金共計(jì)6萬(wàn)元。王芳、馮莉租用該門面開(kāi)辦“藍(lán)鳥美容名店”至今。2013年3月20日，毅力商貿(mào)公司提起訴訟，要求劉某某、向某某及第三人王芳、馮莉返還本案所爭(zhēng)議的3號(hào)門面，恢復(fù)門面原狀并支付自2006年3月至2013年3月房屋租金20萬(wàn)元。
另查明，毅力商貿(mào)公司修建的綜合樓于2006年12月8日經(jīng)竣工驗(yàn)收，由巴東縣建設(shè)委員會(huì)發(fā)給《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，2013年6月14日巴東縣房地產(chǎn)管理局給毅力商貿(mào)公司核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。毅力商貿(mào)公司原會(huì)計(jì)徐某與劉某某就3號(hào)門面有過(guò)口頭協(xié)商，徐某同意將3號(hào)門面賣給劉某某。
原審認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為毅力商貿(mào)公司與劉某某、向某某就本案爭(zhēng)議的3號(hào)門面是否存在口頭買賣合同，且合同是否成立并生效。在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同成立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中毅力商貿(mào)公司主張綜合樓產(chǎn)權(quán)屬其所有，劉某某、向某某只購(gòu)買了402號(hào)房和1-2號(hào)門面，其給劉某某、向某某開(kāi)具的收據(jù)上所注明的“1-3號(hào)門房”是1-3號(hào)軸的意思。劉某某、向某某主張毅力商貿(mào)公司給其開(kāi)具的收款收據(jù)上明確注明收的是402號(hào)房和1-3號(hào)門面款，說(shuō)明劉某某、向某某已將402號(hào)房和1-3號(hào)門店購(gòu)買。當(dāng)事人之間沒(méi)有書面合同，一方以發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。本案中，毅力商貿(mào)公司給向某某開(kāi)具的收據(jù)明確注明了毅力商貿(mào)公司收取的劉某某、向某某集資建房款系付402號(hào)房和1－3號(hào)門面。同時(shí)，時(shí)任毅力商貿(mào)公司會(huì)計(jì)徐某也多次陳述，雙方確實(shí)就購(gòu)買3號(hào)門面協(xié)商過(guò)，且毅力商貿(mào)公司在明知?jiǎng)⒛衬场⑾蚰衬臣巴醴?、馮莉使用該門面長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間里未提出異議。綜合雙方的上述行為，認(rèn)定雙方存在房屋買賣合同關(guān)系更符合常理，雙方雖未簽訂書面協(xié)議，但存在買賣房屋的合意，且劉某某、向某某已實(shí)際占有該房屋，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋買賣關(guān)系成立，只是雙方就房屋價(jià)款還未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，房屋價(jià)款還未支付完畢。毅力商貿(mào)公司給劉某某、向某某開(kāi)具的收據(jù)上注明的“1-3號(hào)門店”，“門店”是門面房屋的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，所以毅力商貿(mào)公司陳述1-3號(hào)門店是1-3號(hào)軸線的意思，不符合常理。民事活動(dòng)中，雙方雖未以書面形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同的意愿，即可認(rèn)定存在合同關(guān)系，當(dāng)事人均應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同義務(wù)。毅力商貿(mào)公司雖持有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證，但根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，在劉某某、向某某已支付部分房款和實(shí)際占有房屋的情況下，毅力商貿(mào)公司要求返還房屋，并支付占用期間的租金，不應(yīng)受到法律保護(hù)。
綜上，毅力商貿(mào)公司請(qǐng)求返還訟爭(zhēng)房屋，恢復(fù)房屋原狀并支付占用期間的租費(fèi)的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，經(jīng)原審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第三十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十一條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4300元，由巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合毅力商貿(mào)公司的上訴意見(jiàn)、劉某某、向某某的答辯意見(jiàn)和案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：毅力商貿(mào)公司與劉某某、向某某就本案爭(zhēng)議的3號(hào)門面是否成立口頭買賣合同。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同成立和生效的事實(shí)應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人之間沒(méi)有書面合同，一方以結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。本案中，劉某某、向某某主張其與毅力商貿(mào)公司就爭(zhēng)議的3號(hào)門面達(dá)成了買賣合同，其提交的證據(jù)有毅力商貿(mào)公司給向某某開(kāi)具的收據(jù)，收據(jù)上明確注明毅力商貿(mào)公司收取的劉某某、向某某集資建房款系付402號(hào)房和1－3門店。毅力商貿(mào)公司主張收據(jù)上注明的“1-3門店”，是指1-3軸線之間的兩間門面，既與其于2005年3月25日與向某某所簽《巴東縣毅力商貿(mào)有限責(zé)任公司關(guān)于公司員工合資建房協(xié)議》中約定的20、21、22、23軸線門店兩間不符，且收據(jù)上注明的住房一套亦未用軸線標(biāo)注，亦無(wú)其他證據(jù)證實(shí)“1-3門店”是指1-3軸線之間的門面，故毅力商貿(mào)公司主張“1-3門店”是1-3號(hào)軸線之間的兩間門面的理由不成立。且時(shí)任毅力商貿(mào)公司會(huì)計(jì)徐某雖存在多次陳述不一的情形，但其為毅力商貿(mào)公司法定代表人梁忠香之夫，與毅力商貿(mào)公司有利害關(guān)系，其所作證言應(yīng)綜合其他相關(guān)證據(jù)進(jìn)行綜合判斷認(rèn)定，其在2013年4月21日向某某、劉某某的委托代理人黃平向其詢問(wèn)時(shí)陳述，其口頭同意了將爭(zhēng)議的3號(hào)門面賣給劉某某，沒(méi)有簽訂協(xié)議，也沒(méi)有商量?jī)r(jià)格，但預(yù)收了劉某某8萬(wàn)元錢。同時(shí)，毅力商貿(mào)公司在明知?jiǎng)⒛衬场⑾蚰衬臣巴醴?、馮莉使用爭(zhēng)議門面近六年的時(shí)間里未提出異議，且未向其主張過(guò)房屋租金亦有違常理。一審認(rèn)定毅力商貿(mào)公司與劉某某、向某某就爭(zhēng)議的3號(hào)門面成立房屋買賣合同有事實(shí)和法律依據(jù)。
毅力商貿(mào)公司在起訴時(shí)，直接將王芳列為第三人不妥，民事訴訟中的第三人參加訴訟的方式為案件處理結(jié)果同第三人有法律上的利害關(guān)系的，第三人申請(qǐng)參加訴訟或者法院通知其參加訴訟，毅力商貿(mào)公司在起訴時(shí)不能直接將王芳列為第三人，故一審法院在本案程序上存在瑕疵，但并不影響實(shí)體處理。
綜上，毅力商貿(mào)公司的上訴理由不能成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4300元，由上訴人毅力商貿(mào)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱華忠 審　判　員　　郜幫勇 代理審判員　　李志華

書記員：譚紹丹