上訴人（原審被告）湖北王丹陽商貿(mào)有限公司（以下簡稱丹陽商貿(mào)公司），住所地湖北省巴東縣信陵鎮(zhèn)大坪小區(qū)。
法定代表人王丹陽，董事長。
被上訴人（原審原告）巴東縣國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司（以下簡稱巴東國資公司），住所地湖北省巴東縣信陵鎮(zhèn)楚天路。
法定代表人蘇成強(qiáng)，系該公司總經(jīng)理。
被上訴人（原審原告）巴東縣人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（以下簡稱巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局），住所地湖北省巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路1號。
法定代表人楊興茂，系該局局長。
二被上訴人委托代理人（一般代理）彭龍，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。

上訴人丹陽商貿(mào)公司因與被上訴人巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房屋租賃合同糾紛一案，不服巴東縣人民法院（2015）鄂巴東民初字第00007號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月21日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局一審時訴稱：2004年4月2日，原巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了起于2004年9月1日止于2014年8月31日的房屋租賃合同，將巴東縣宣傳文化中心第一整層房屋出租，前5年每年租賃費16萬元，后5年每年租賃費20萬元。同日雙方在巴東縣公證處辦理了公證。合同簽訂后，由于國家政策的變化，2007年巴東縣人民政府制定了巴政發(fā)（2007）10號文件，全面推行行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理。根據(jù)改革精神，巴東縣宣傳文化中心第一層房屋的經(jīng)營管理主體變更為巴東國資公司。2007年9月13日中共巴東縣委辦公室代表巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)商解除了2004年4月2日簽訂的門面租賃合同。為了承繼改革前的租賃合同，2008年1月7日由新的出租方巴東國資公司、承租方巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司和協(xié)管方巴東縣機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公室共同簽訂了房屋租賃合同，對改革前的合同進(jìn)行了承續(xù)與完善。2014年8月31日前，巴東國資公司向丹陽商貿(mào)公司多次以書面、短信的方式催告解除租賃合同并催收最后一期租賃費用，但丹陽商貿(mào)公司至今不支付最后一期租賃費用，也不與其交涉歸還房屋事宜。現(xiàn)巴東國資公司急需收回租賃房屋用作他用，但丹陽商貿(mào)公司不加理睬，從而致使國有資產(chǎn)脫離監(jiān)管，使巴東國資公司蒙受巨大利益損失。為了履行國有資產(chǎn)管理的法定職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，特訴至法院，請求判令：一、丹陽商貿(mào)公司騰出位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路的巴東縣宣傳文化中心第一層房屋并歸還給巴東國資公司；二、丹陽商貿(mào)公司向巴東國資公司支付最后一期的房屋租賃費用20萬元；三、丹陽商貿(mào)公司按每年20萬元的標(biāo)準(zhǔn)自2014年9月1日至歸還房屋之日止向巴東國資公司支付逾期租賃費用并支付違約金54000元；四、丹陽商貿(mào)公司承擔(dān)本案訴訟費用。
丹陽商貿(mào)公司一審時辯稱：一、巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局起訴的條件不成就，因為在合同期滿前的三個月，丹陽商貿(mào)公司已經(jīng)向出租方提出了要求續(xù)租房屋的申請，但至今沒有作出答復(fù)。二、丹陽商貿(mào)公司將會支付巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提出的第三項訴訟請求所要求的逾期租賃費。丹陽商貿(mào)公司已經(jīng)支付了全部房屋租金，因此不應(yīng)當(dāng)支付任何違約金。
原審查明：2004年4月2日，原巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心作為出租方與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司作為承租方簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心將巴東縣宣傳文化中心第一層整層出租給巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司，租賃期限自2004年9月1日至2014年8月31日止，2004年至2009年每年租金為16萬元、此后每年租金為20萬元；租賃期滿后合同終止，屆時承租方須將房屋退還出租方，如承租方要求繼續(xù)租賃，則須提前3個月書面向出租方提出，出租方在合同期滿前1個月內(nèi)向承租方正式書面答復(fù)，如同意續(xù)租則續(xù)簽租賃合同，在同等條件下承租方有優(yōu)先權(quán)。租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反合同的規(guī)定，須按總租金的10%支付違約金。同日雙方在巴東縣公證處辦理了公證。隨后，巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心將巴東縣宣傳文化中心第一層整層交付給巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司使用。2007年7月17日，巴東縣人民政府辦公室根據(jù)上級文件精神制定了《巴東縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理改革實施方案》。根據(jù)改革實施方案的規(guī)定，巴東縣宣傳文化中心第一層門面的經(jīng)營使用權(quán)主體由巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心變更為巴東國資公司。2007年9月13日，中共巴東縣委辦公室代表巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)商解除了2004年4月2日簽訂的《房屋租賃合同》，同時約定從2007年9月13日至2014年8月31日止，由出租方巴東國資公司與承租方巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司、協(xié)管方中共巴東縣委辦公室重新簽訂三方租賃合同。2008年1月7日，巴東國資公司作為出租方與承租方巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司、協(xié)管方巴東縣機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公室共同簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定巴東國資公司將位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路的巴東縣宣傳文化中心第一層（整層）租賃給巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司。租賃期限共10年，自2004年9月1日至2014年8月31日止，期滿合同自然終止。租金180萬元，2004年至2009年每年租金為16萬元，此后每年租金為20萬元。合同期滿或合同終止，巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司無條件將承租的門面歸還巴東國資公司管理，其投入的裝修（除活動財產(chǎn)外）不得拆除，巴東國資公司不作任何補(bǔ)償。巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司強(qiáng)行拆除裝修造成的損失需向巴東國資公司負(fù)賠償責(zé)任并恢復(fù)其承租門面房的原貌。承租期滿，合同自行終止，同等條件下承租方優(yōu)先續(xù)租。協(xié)管方在承租方承租期內(nèi)有協(xié)管的權(quán)利與義務(wù)，協(xié)管方應(yīng)對承租方承租期內(nèi)的經(jīng)營活動配合出租方進(jìn)行監(jiān)督，在承租方租賃期內(nèi)，其物業(yè)管理、治安保衛(wèi)、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、計劃生育、綜合治理，除承租方按規(guī)定自行管理外，由協(xié)管方負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，協(xié)管方應(yīng)保證水電暢通、門窗完好。巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司與巴東國資公司應(yīng)全面履行合同約定，若一方不履行或不完全履行，則視為違約。一旦違約事件發(fā)生，違約方除向?qū)Ψ劫r償損失外，還應(yīng)按租金的3%支付違約金。自合同簽訂之日起，原租賃合同自行終止。巴東國資公司與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司、巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室重新簽訂《房屋租賃合同》后，巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司繼續(xù)使用所承租的門面房并交納了截止2013年8月31日止的房屋租賃費，但對最后一期房屋租賃費未在合同約定的期限2013年8月30日內(nèi)交納。自2014年3月13日至8月25日，巴東國資公司多次向丹陽商貿(mào)公司董事長王丹陽發(fā)送手機(jī)短信催收最后一期房屋租費20萬元。2014年8月25日，巴東國資公司向丹陽商貿(mào)公司發(fā)出《關(guān)于國有資產(chǎn)經(jīng)營性門面出租管理的告知書》，告知其按照合同的約定，到2014年8月31日止所承租的門面到期，從2014年9月1日起解除合同，合同期滿須無條件將承租的房屋歸還給出租方；本著誠信、公開、公平、公正和國有資產(chǎn)保值增值的原則，對于到期門面按市場行情確定其基準(zhǔn)地段價格，按相關(guān)法律規(guī)定向社會進(jìn)行公開競價出租，同等條件下原承租戶享有優(yōu)先權(quán)。2014年12月11日，巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局與巴東國資公司共同向丹陽商貿(mào)公司發(fā)出《關(guān)于門面出租管理的第二次告知書》，告知丹陽商貿(mào)公司按照合同的約定應(yīng)繳納下欠租金20萬元，截止2014年8月31日止，所承租的門面到期，從2014年9月1日起解除合同，合同期滿，無條件將承租的房屋歸還給巴東國資公司。嗣后，丹陽商貿(mào)公司將下欠的房屋租金20萬元交納給了巴東國資公司，但一直未將所承租的房屋歸還。2014年12月24日，巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局訴至法院，要求判令丹陽商貿(mào)公司騰出位于巴東縣信陵鎮(zhèn)巫峽路的巴東縣宣傳文化中心第一層房屋并歸還給巴東國資公司、向巴東國資公司支付最后一期的房屋租賃費20萬元、按每年20萬元的標(biāo)準(zhǔn)自2014年9月1日至歸還房屋之日止支付逾期租賃費、支付違約金54000元，承擔(dān)本案訴訟費用。庭審中，巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局鑒于丹陽商貿(mào)已將最后一期門面房租金20萬元予以支付，當(dāng)庭請求法院對其提起的第二項訴訟請求不予處理。
原審?fù)瑫r查明：本案租賃標(biāo)的物巴東縣宣傳文化中心第一層門面房坐落于巴東信陵鎮(zhèn)西壤坡社區(qū)巫峽路3號，房屋所有權(quán)人為巴東縣厚德開發(fā)有限公司。2013年2月1日，中共巴東縣委召開縣委常委會議，會議決定明確巴東縣國有資產(chǎn)管理局為全縣行政、事業(yè)、企業(yè)等單位所有國有資產(chǎn)的主體監(jiān)管機(jī)構(gòu)，將巴東國資公司由厚德公司管理調(diào)整為縣國有資產(chǎn)管理局直屬管理。巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室的名稱現(xiàn)已變更為巴東縣人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司的名稱現(xiàn)已變更為湖北王丹陽商貿(mào)有限公司。
原審認(rèn)為：巴東國資公司、巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司于2008年1月7日簽訂的《租賃合同》系當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效并對合同所載明的主體具有約束力。巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室現(xiàn)已更名為巴東縣人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司已更名為湖北王丹陽商貿(mào)有限公司，因此《租賃合同》現(xiàn)約束的主體即為巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、丹陽商貿(mào)公司。根據(jù)《租賃合同》的約定，丹陽商貿(mào)公司應(yīng)于2013年8月30日前支付最后一期房屋租賃費20萬元及在租賃期限屆滿后將承租的房屋返還給巴東國資公司，如違約除應(yīng)賠償損失外還應(yīng)當(dāng)按租金的3%支付違約金，丹陽商貿(mào)公司并未按照約定期間支付最后一期房屋租費亦未在租賃期限屆滿后將房屋返還，丹陽商貿(mào)公司的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行并賠償損失、支付違約金的違約責(zé)任，因此對巴東國資公司要求丹陽商貿(mào)公司返還所承租的房屋、支付逾期返還房屋占有使用費并支付違約金54000元的訴訟請求，予以支持。但因丹陽商貿(mào)公司在訴訟中已將所欠房屋租費20萬元交付給巴東國資公司且巴東國資公司在一審中不要求對房屋租費20萬元一并予以處理，故原審法院視為巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局在本次訴訟中撤回了該項訴訟請求。丹陽商貿(mào)公司在租賃期限屆滿后繼續(xù)占有使用承租房屋的行為著實給巴東國資公司造成了損失，其損失依法應(yīng)當(dāng)獲得賠償。巴東國資公司要求丹陽商貿(mào)公司按每年20萬元（即每天547.95元）的標(biāo)準(zhǔn)自2014年9月1日至返還房屋之日止支付逾期租賃費的請求即為損失賠償請求，該請求符合法律規(guī)定，予以支持。根據(jù)《租賃合同》的約定，巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局不是租賃標(biāo)的物的出租方而只是協(xié)管方，其不享有合同出租方的權(quán)利也不承擔(dān)合同出租方的義務(wù)，因此對巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的訴訟請求，不予支持。合同解除后，合同權(quán)利義務(wù)自行終止。原巴東縣巫峽綜合服務(wù)中心與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司2004年4月2日簽訂的《房屋租賃合同》已于2007年9月13日雙方協(xié)商解除，該《房屋租賃合同》所約定的“如承租方要求繼續(xù)租賃，則須提前3個月書面向出租方提出，出租方在合同期滿前1個月內(nèi)向承租方正式書面答復(fù)，如同意續(xù)租則續(xù)簽租賃合同，在同等條件下承租方有優(yōu)先權(quán)”條款亦自行終止，對當(dāng)事人不再具有約束力，因此對丹陽商貿(mào)公司辯解的因為在合同期滿前的三個月，其已經(jīng)向出租方提出了要求續(xù)租房屋的申請，但至今沒有作出答復(fù)，巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局起訴的條件不成就的意見不予采納。丹陽商貿(mào)公司逾期支付租金、租賃期限屆滿后拒不返還承租房屋的行為均構(gòu)成違約，根據(jù)租賃合同的約定即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金。丹陽商貿(mào)公司在發(fā)生違約行為后支付房屋租金的行為屬于對合同的繼續(xù)履行，并不是對違約責(zé)任的承擔(dān)，因此對其辯解的已經(jīng)支付了全部房屋租金，不應(yīng)再承擔(dān)任何違約金的意見不予采納。巴東國資公司向丹陽商貿(mào)公司發(fā)出的《關(guān)于國有資產(chǎn)經(jīng)營性門面出租管理的告知書》雖告知其于2014年9月1日起解除合同，但從《租賃合同》所約定的租賃期限來看，自2014年9月1日起合同即已終止而不再存在解除一說，因此認(rèn)為巴東國資公司發(fā)出的告知書所載明的解除合同之本意應(yīng)為合同終止。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十一條第一款第（二）項、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決：一、限湖北王丹陽商貿(mào)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)將坐落于巴東信陵鎮(zhèn)西壤坡社區(qū)巫峽路3號、房屋所有權(quán)人為巴東縣厚德開發(fā)有限公司的巴東縣宣傳文化中心第一層門面房返還給巴東縣國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司。二、湖北王丹陽商貿(mào)有限公司自2014年9月1日起至房屋交付之日止按日租金547.95元向巴東縣國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司支付逾期占用門面使用費。限湖北王丹陽商貿(mào)有限公司在返還涉案門面房時一并支付。三、湖北王丹陽商貿(mào)有限公司支付巴東縣國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司違約金54000元。限本判決生效后30日內(nèi)履行。四、駁回巴東縣人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的訴訟請求。案件受理費5110元，減半收取2555元，由湖北王丹陽商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
綜合上訴人丹陽商貿(mào)公司的上訴意見，被上訴人巴東國資公司、巴東機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的答辯意見和案件情況，本案二審的爭議焦點為：一、丹陽商貿(mào)公司能否以優(yōu)先承租權(quán)繼續(xù)租賃房屋而不予交還；二、丹陽商貿(mào)公司是否承擔(dān)違約責(zé)任。針對上述爭議焦點，本院分析評判如下：
一、關(guān)于丹陽商貿(mào)公司能否以優(yōu)先承租權(quán)繼續(xù)租賃房屋而不予交還的問題。巴東國資公司、巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室與巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司于2008年1月7日簽訂的《租賃合同》合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定履行。巴東縣機(jī)關(guān)行政事務(wù)管理辦公室現(xiàn)已更名為巴東縣人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，巴東丹陽實業(yè)發(fā)展有限公司已更名為湖北王丹陽商貿(mào)有限公司，當(dāng)事人的名稱變更不影響合同的效力。雙方簽訂的《租賃合同》約定，租賃期限自2004年9月1日至2014年8月31日止，合同期滿該合同自行終止，丹陽商貿(mào)公司無條件將承租的門面房歸還，同等條件下丹陽商貿(mào)公司優(yōu)先續(xù)租。巴東國資公司在租賃期屆滿前向丹陽商貿(mào)公司出具了書面告知書，告知其承租的門面到期后，按合同約定應(yīng)將房屋無條件歸還，巴東國資公司將該房屋向社會進(jìn)行公開競價出租，同等條件下原承租戶享有優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。本案丹陽商貿(mào)公司雖主張其在合同期滿前向出租人提出了續(xù)租請求，但未提交相關(guān)證據(jù)證實，亦無證據(jù)證實巴東國資公司已將房屋在同等條件下出租給他人，從而損害其優(yōu)先承租權(quán)，且雙方簽訂的合同約定，合同期滿該合同自行終止，因此在合同終止的情況下，丹陽商貿(mào)公司應(yīng)將承租的房屋交還。
二、關(guān)于丹陽商貿(mào)公司是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《租賃合同》約定，丹陽商貿(mào)公司應(yīng)于2013年8月30日前支付最后一期房屋租賃費20萬元及在租賃期限屆滿后將承租的房屋返還給巴東國資公司，如違約除應(yīng)賠償損失外還應(yīng)當(dāng)按租金的3%支付違約金，丹陽商貿(mào)公司并未按照約定及時支付最后一期房屋租費亦未在租賃期限屆滿后及時將房屋返還，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法，處理結(jié)果正確。丹陽商貿(mào)公司的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5110元，由上訴人湖北王丹陽商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱華忠 審　判　員　　李　龍 代理審判員　　申　寶

書記員：何奕娥