原告：左陽某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省廣水市。委托訴訟代理人：董仕平，湖北維天律師事務(wù)所律師。被告：湖北鼎昇置業(yè)有限公司，住所地：湖北省安陸市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)卓塆社區(qū)。法定代表人：卓小清，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王錫楚，湖北維天律師事務(wù)所律師。被告：葉某平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省安陸市。委托訴訟代理人：董陸茜，湖北浩法律師事務(wù)所律師。被告：殷水平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省安陸市。

原告左陽某向本院提出訴訟請求：1.判決商品房買賣合同協(xié)議有效；2.判決三被告退還購房款360000元整并承擔違約金1800元；3.判決三被告互相承擔連帶責任；4.判決三被告承擔本案訴訟費用。庭審中變更訴訟請求為:判決商品房買賣合同無效；判決三被告返還購房款360000元整并承擔違約金1800元；判決三被告互相承擔連帶責任；判決三被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2017年3月31日下午，原告及三被告補簽商品房買賣合同，由被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司將2008年己出售給被告葉某平的房屋轉(zhuǎn)售給原告。合同簽訂后，原告方由其父左小三當日通過銀行匯款355000元給被告葉某平，同時交付現(xiàn)金5000元給葉某平。被告葉某平收取原告360000元房款后當即交房。事實上，2008年12月份，葉某平從殷水平手中購得該房屋并使用近十年，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書；為了出售該房屋，伙同被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司名義將自己居住多年的房屋出售給原告。被告湖北鼎晟置業(yè)有限公司及殷水平無法提供土地使用權(quán)證等相關(guān)文件，因此應(yīng)認定該協(xié)議無效，雙方應(yīng)嚴格按照國家法律規(guī)定履行雙返義務(wù)。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司辯稱，我公司對本案房屋買賣合同概不知情，也沒有雕刻項目部的印章，更沒有對該印章進行備案，也沒有授權(quán)殷水平代表我公司簽訂售房合同，本案訴爭的房屋不屬于我公司開發(fā)的房屋，我公司沒有收到本案原告一分錢的房款，被告葉某平與原告私下進行的交易應(yīng)當自行承擔風(fēng)險，與我公司無關(guān)。綜上，我公司依法請求駁回原告對我公司的訴求。被告葉某平辯稱，我購買訴爭的房屋，實際占有居住多年，有權(quán)處理該房屋；我已將該房屋交付給原告居住多時，在沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下，應(yīng)當參照公平原則，原告可以取得房屋；左陽某與葉某平之間沒有簽訂合同，原告訴訟主體錯誤，原告購買房屋的時候知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，原告應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。被告殷水平辯稱，合同系原告與葉某平之間的行為，我雖然與原告簽訂的合同，但是沒有收到左陽某的購房款，且葉某平已經(jīng)將該房屋交給了原告，所以應(yīng)當由原告自行承擔后果。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院依法確認并在卷佐證。對有異議的事實和證據(jù)，本院認定如下：原告左陽某提交商品房買賣合同一份，擬證明：1、原告購買兩被告商品房的事實；2、兩被告應(yīng)當退還購房款及承擔違約金的事實。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司不認可該項目部的印章，被告葉某平認為自己不是合同的相對方，被告殷水平認為合同是自己在售樓部拿的，拿的時候就已經(jīng)蓋好了印章。本院認為，綜合本案，被告葉某平從被告殷水平處購得房屋后又將房屋賣給原告左陽某，本案購房合同雙方為原告左陽某及被告葉某平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽某無買賣房屋的合意。原告提交庭審筆錄一份，擬證明被告殷水平系掛靠湖北鼎昇置業(yè)有限公司的事實。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司認為兩套房子的401室不一樣，因此與本案無關(guān)，本院認可被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司的抗辯理由。原告提交收據(jù)一份，擬證明湖北鼎昇置業(yè)有限公司收取葉某平手續(xù)費5000元的事實，本院認為與本案無關(guān)。被告殷水平提交合同照片和收據(jù)三張，擬證明殷水平與葉某平簽訂的房屋買賣合同的事實。本院依法確認被告殷水平與被告葉某平有買賣房屋的事實。本院經(jīng)審理認定事實如下：2008年12月14日，被告葉某平與被告殷水平簽訂售房協(xié)議，約定被告殷水平將楚躍小區(qū)四號樓四樓出售給被告葉某平，房價130000元。該四號樓由被告殷水平個人開發(fā)，被告殷水平無商品房開發(fā)資質(zhì)，該房屋所占土地屬于李店鎮(zhèn)，未取得國有土地證，也未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。被告葉某平購得房屋后，將房屋進行了裝修并入住。2017年3月31日，原告左陽某與被告葉某平口頭協(xié)商，購買被告葉某平上述房屋，房屋總價380000元；左陽某之父左小三當日通過銀行匯款355000元及交付現(xiàn)金5000元給被告葉某平，同時給被告葉某平出具欠條一張：今欠到葉某平購房余款20000元，此余款待房屋不動產(chǎn)證辦完付清。同日，被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部的名義給被告葉某平出具收條一張，收被告葉某平過戶手續(xù)費5000元，被告葉某平將房屋交付給原告左陽某；被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司的名義與左陽某簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋賣給左陽某，同時將該房屋合同簽字時間往前推至2008年12月14日，合同簽字方為左陽某及湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部。被告葉某平收取原告左陽某360000元房款后當即交房。庭審中被告殷水平表示自愿向原告返還120000元。
原告左陽某與被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司、葉某平、殷水平房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月17日立案后，依法適用簡易程序進行了審理，后因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序公開開庭進行了審理。原告左陽某的委托訴訟代理人董仕平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王錫楚、被告葉某平的委托訴訟代理人董陸茜、被告殷水平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：合同是雙方當事人的真實意思表示，綜合本案，被告葉某平從被告殷水平處購得房屋后又將房屋賣給原告左陽某，雖然被告葉某平與原告左陽某無文字合同，但雙方之間購房行為是一種口頭合同、實踐合同，該口頭合同表明本案購房合同雙方當事人為原告左陽某及被告葉某平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽某無買賣房屋的合意?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”據(jù)此，被告殷水平將未經(jīng)政府批準農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的房屋賣給被告葉某平的行為無效，由此所簽訂的系列合同為無效合同；被告葉某平將該房屋轉(zhuǎn)賣給原告左陽某的口頭合同亦違反法律規(guī)定為無效合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。綜上所述，被告葉某平取得原告左陽某360000元購房款應(yīng)予返還，原告書寫給被告葉某平欠款20000元不再履行，庭審中被告殷水平自愿表示向原告返還120000元，鑒于其在簽訂合同中有過錯，本院依法準許。原告要求三被告承擔連帶責任無法律依據(jù)，原告左陽某要求被告承擔違約金的訴訟請求，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、第四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二的規(guī)定，判決如下：

一、原告左陽某與被告葉某平達成的口頭房屋買賣合同無效；二、被告葉某平返還原告左陽某360000元；被告殷水平對其中120000元與被告葉某平承擔共同還款責任；三、駁回原告左陽某其他訴訟請求。上列應(yīng)付款項于本判決生效后10日內(nèi)給付，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6700元，由原告左陽某、被告葉某平各負擔3350元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提交副本,上訴于湖北省孝感市中級人民法院。