原告：左陽(yáng)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省廣水市。委托訴訟代理人：董仕平，湖北維天律師事務(wù)所律師。被告：湖北鼎昇置業(yè)有限公司，住所地：湖北省安陸市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)卓塆社區(qū)。法定代表人：卓小清，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王錫楚，湖北維天律師事務(wù)所律師。被告：葉某平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省安陸市。委托訴訟代理人：董陸茜，湖北浩法律師事務(wù)所律師。被告：殷水平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省安陸市。

原告左陽(yáng)某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議有效；2.判決三被告退還購(gòu)房款360000元整并承擔(dān)違約金1800元；3.判決三被告互相承擔(dān)連帶責(zé)任；4.判決三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審中變更訴訟請(qǐng)求為:判決商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；判決三被告返還購(gòu)房款360000元整并承擔(dān)違約金1800元；判決三被告互相承擔(dān)連帶責(zé)任；判決三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2017年3月31日下午，原告及三被告補(bǔ)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司將2008年己出售給被告葉某平的房屋轉(zhuǎn)售給原告。合同簽訂后，原告方由其父左小三當(dāng)日通過(guò)銀行匯款355000元給被告葉某平，同時(shí)交付現(xiàn)金5000元給葉某平。被告葉某平收取原告360000元房款后當(dāng)即交房。事實(shí)上，2008年12月份，葉某平從殷水平手中購(gòu)得該房屋并使用近十年，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；為了出售該房屋，伙同被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司名義將自己居住多年的房屋出售給原告。被告湖北鼎晟置業(yè)有限公司及殷水平無(wú)法提供土地使用權(quán)證等相關(guān)文件，因此應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家法律規(guī)定履行雙返義務(wù)。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司辯稱(chēng)，我公司對(duì)本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同概不知情，也沒(méi)有雕刻項(xiàng)目部的印章，更沒(méi)有對(duì)該印章進(jìn)行備案，也沒(méi)有授權(quán)殷水平代表我公司簽訂售房合同，本案訴爭(zhēng)的房屋不屬于我公司開(kāi)發(fā)的房屋，我公司沒(méi)有收到本案原告一分錢(qián)的房款，被告葉某平與原告私下進(jìn)行的交易應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，與我公司無(wú)關(guān)。綜上，我公司依法請(qǐng)求駁回原告對(duì)我公司的訴求。被告葉某平辯稱(chēng)，我購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)的房屋，實(shí)際占有居住多年，有權(quán)處理該房屋；我已將該房屋交付給原告居住多時(shí)，在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下，應(yīng)當(dāng)參照公平原則，原告可以取得房屋；左陽(yáng)某與葉某平之間沒(méi)有簽訂合同，原告訴訟主體錯(cuò)誤，原告購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告殷水平辯稱(chēng)，合同系原告與葉某平之間的行為，我雖然與原告簽訂的合同，但是沒(méi)有收到左陽(yáng)某的購(gòu)房款，且葉某平已經(jīng)將該房屋交給了原告，所以應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)后果。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院依法確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的事實(shí)和證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告左陽(yáng)某提交商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，擬證明：1、原告購(gòu)買(mǎi)兩被告商品房的事實(shí)；2、兩被告應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款及承擔(dān)違約金的事實(shí)。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司不認(rèn)可該項(xiàng)目部的印章，被告葉某平認(rèn)為自己不是合同的相對(duì)方，被告殷水平認(rèn)為合同是自己在售樓部拿的，拿的時(shí)候就已經(jīng)蓋好了印章。本院認(rèn)為，綜合本案，被告葉某平從被告殷水平處購(gòu)得房屋后又將房屋賣(mài)給原告左陽(yáng)某，本案購(gòu)房合同雙方為原告左陽(yáng)某及被告葉某平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽(yáng)某無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的合意。原告提交庭審筆錄一份，擬證明被告殷水平系掛靠湖北鼎昇置業(yè)有限公司的事實(shí)。被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司認(rèn)為兩套房子的401室不一樣，因此與本案無(wú)關(guān)，本院認(rèn)可被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司的抗辯理由。原告提交收據(jù)一份，擬證明湖北鼎昇置業(yè)有限公司收取葉某平手續(xù)費(fèi)5000元的事實(shí)，本院認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。被告殷水平提交合同照片和收據(jù)三張，擬證明殷水平與葉某平簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí)。本院依法確認(rèn)被告殷水平與被告葉某平有買(mǎi)賣(mài)房屋的事實(shí)。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2008年12月14日，被告葉某平與被告殷水平簽訂售房協(xié)議，約定被告殷水平將楚躍小區(qū)四號(hào)樓四樓出售給被告葉某平，房?jī)r(jià)130000元。該四號(hào)樓由被告殷水平個(gè)人開(kāi)發(fā)，被告殷水平無(wú)商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)，該房屋所占土地屬于李店鎮(zhèn)，未取得國(guó)有土地證，也未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。被告葉某平購(gòu)得房屋后，將房屋進(jìn)行了裝修并入住。2017年3月31日，原告左陽(yáng)某與被告葉某平口頭協(xié)商，購(gòu)買(mǎi)被告葉某平上述房屋，房屋總價(jià)380000元；左陽(yáng)某之父左小三當(dāng)日通過(guò)銀行匯款355000元及交付現(xiàn)金5000元給被告葉某平，同時(shí)給被告葉某平出具欠條一張：今欠到葉某平購(gòu)房余款20000元，此余款待房屋不動(dòng)產(chǎn)證辦完付清。同日，被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項(xiàng)目部的名義給被告葉某平出具收條一張，收被告葉某平過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)5000元，被告葉某平將房屋交付給原告左陽(yáng)某；被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司的名義與左陽(yáng)某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將該房屋賣(mài)給左陽(yáng)某，同時(shí)將該房屋合同簽字時(shí)間往前推至2008年12月14日，合同簽字方為左陽(yáng)某及湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項(xiàng)目部。被告葉某平收取原告左陽(yáng)某360000元房款后當(dāng)即交房。庭審中被告殷水平表示自愿向原告返還120000元。
原告左陽(yáng)某與被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司、葉某平、殷水平房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年10月17日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告左陽(yáng)某的委托訴訟代理人董仕平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王錫楚、被告葉某平的委托訴訟代理人董陸茜、被告殷水平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，綜合本案，被告葉某平從被告殷水平處購(gòu)得房屋后又將房屋賣(mài)給原告左陽(yáng)某，雖然被告葉某平與原告左陽(yáng)某無(wú)文字合同，但雙方之間購(gòu)房行為是一種口頭合同、實(shí)踐合同，該口頭合同表明本案購(gòu)房合同雙方當(dāng)事人為原告左陽(yáng)某及被告葉某平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽(yáng)某無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的合意?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！睋?jù)此，被告殷水平將未經(jīng)政府批準(zhǔn)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的房屋賣(mài)給被告葉某平的行為無(wú)效，由此所簽訂的系列合同為無(wú)效合同；被告葉某平將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給原告左陽(yáng)某的口頭合同亦違反法律規(guī)定為無(wú)效合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。綜上所述，被告葉某平取得原告左陽(yáng)某360000元購(gòu)房款應(yīng)予返還，原告書(shū)寫(xiě)給被告葉某平欠款20000元不再履行，庭審中被告殷水平自愿表示向原告返還120000元，鑒于其在簽訂合同中有過(guò)錯(cuò)，本院依法準(zhǔn)許。原告要求三被告承擔(dān)連帶責(zé)任無(wú)法律依據(jù)，原告左陽(yáng)某要求被告承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條、第四十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二的規(guī)定，判決如下：

一、原告左陽(yáng)某與被告葉某平達(dá)成的口頭房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；二、被告葉某平返還原告左陽(yáng)某360000元；被告殷水平對(duì)其中120000元與被告葉某平承擔(dān)共同還款責(zé)任；三、駁回原告左陽(yáng)某其他訴訟請(qǐng)求。上列應(yīng)付款項(xiàng)于本判決生效后10日內(nèi)給付，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6700元，由原告左陽(yáng)某、被告葉某平各負(fù)擔(dān)3350元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本,上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。