上訴人（原審第三人）：左某，，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：姜笑雨，黑龍江姜笑雨律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：管明和，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)西豐鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：王世才（管明和的近親屬），男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。被上訴人（原審被告）：劉云龍，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：李曉玲（劉云龍妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。被上訴人（原審被告）：饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地饒河縣饒河鎮(zhèn)通江路中段。法定代表人：臧兆賓，經(jīng)理。

左某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院依法撤銷(2017)黑0524民初字第657號(hào)民事判決書第一項(xiàng)和第二項(xiàng)；2、請(qǐng)求人民法院依法改判或發(fā)回重審；3、被上訴人承擔(dān)上訴費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定左某和裴瑋簽訂房屋買賣協(xié)議和移交協(xié)議之后，并沒(méi)有實(shí)際交付房屋是錯(cuò)誤的。2017年1月1日左某與裴瑋簽訂房屋買賣協(xié)議，并于2017年1月30日簽訂房屋交接協(xié)議，同時(shí)辦理了房屋及房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的交接，同時(shí)對(duì)水費(fèi)電費(fèi)使用狀況進(jìn)行了確認(rèn)。該房屋已經(jīng)由裴瑋對(duì)左某交接完畢，在房屋交接之后，由左某對(duì)房屋門鎖進(jìn)行了更換，由于考慮到裴瑋暫時(shí)沒(méi)有地方居住，所以左某答應(yīng)裴瑋在該房屋中暫時(shí)居住到2017年5月1日，于是左某將新?lián)Q的鎖鑰匙交給裴瑋一把。一審法院直接認(rèn)定雙方并沒(méi)有實(shí)施實(shí)際交接房屋是錯(cuò)誤的。左某購(gòu)買裴瑋的房屋，是雙方真實(shí)意思表示，并無(wú)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方交易行為發(fā)生在管明和購(gòu)買房屋之前，已經(jīng)進(jìn)行了房屋交付，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的房屋買賣合同有效，并受到法律保護(hù)。反之，由于案外人胡軍濤與案外人周全勝有借貸關(guān)系，裴瑋為胡軍濤擔(dān)保，由于胡軍濤無(wú)力償還，所以案外人周全勝欲將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的裴瑋的房屋銷售款用來(lái)償還其借款，案外人周全勝才逼迫裴瑋將房屋再次賣給管明和，并直接收取了管明和支付的房款抵債。在管明和和裴瑋簽訂房屋買賣合同之前，裴瑋多次向管明和、周全勝表明，該房屋已經(jīng)出賣他人，不能再賣了，但是周全勝答復(fù)到你只管簽合同，其他的事不用你管。在雙方簽訂合同之后，周全勝也曾和左某協(xié)商，要求左某解除所簽的房屋買賣合同并返還所購(gòu)買的房屋，但左某考慮到即使解除合同也無(wú)法獲得所退之房款，便拒絕了。以上事實(shí)證明管明和與裴瑋所簽訂之房屋買賣合同不是雙方真實(shí)意思表示，是案外人逼迫裴瑋所簽，并侵害了左某之合法利益，法院不應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。綜上所述，因一審法院審理本案事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤、導(dǎo)致上訴人的合法權(quán)益受到侵害。為維護(hù)上訴人合法權(quán)益，請(qǐng)二審人民法院撤銷原判并改判或發(fā)回重審。管明和辯稱，針對(duì)第三人左某的上訴請(qǐng)求和理由，被上訴人認(rèn)為上訴人的上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。一、左某與裴瑋簽訂的房屋買賣協(xié)議是無(wú)效合同?！逗贤ā返谝话偃l規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。在本案中，裴偉因未付清房款，又未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，且與李曉玲當(dāng)時(shí)約定在付清房款前不得將該房屋出售抵押，所以裴偉不享有該案涉房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，他與左某簽定的房屋買賣協(xié)議是無(wú)效合同，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍歸劉云龍所有。而管明和的房屋買賣協(xié)議是與房屋的實(shí)際所有權(quán)人劉云龍簽定，并經(jīng)饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蓋章確認(rèn)，是雙方的真實(shí)意思表示，并且管明和已按協(xié)議約定定期還款，合同已實(shí)際履行，真實(shí)有效，故該訴爭(zhēng)房屋應(yīng)歸管明和所有。二、對(duì)該案涉房屋，管明和占有在先。裴瑋已當(dāng)庭證實(shí)，裴瑋在將房屋交付給管明和之前并未將房屋交付給左某,一直是由裴瑋居住，房屋的水、電等各項(xiàng)費(fèi)用也是由裴瑋繳納。在裴瑋與管明和于2017年3月21日簽定完房屋買賣合同后，裴瑋將房屋直接交給了管明和，第二天管明和要裝修入住時(shí)發(fā)現(xiàn)門鎖被破壞了。在此之前，一直是由裴瑋居住，詳見(jiàn)裴瑋一審?fù)徆P錄第9頁(yè)。三、本案中管明和與裴瑋之間的房屋買賣是雙方合法自愿的行為，不存在逼迫的情形，是合法有效的。管明和與裴瑋之之間的房屋買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，并不存在逼迫的情形，雙方簽定完買賣協(xié)議后，一同找到李曉玲和劉云龍，管明和與劉云龍重新又簽了協(xié)義，并經(jīng)饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蓋章確認(rèn)，根本不存在上訴人所說(shuō)的那些情況。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的請(qǐng)求、維持一審判決。劉云龍辯稱，實(shí)際情況是我方把房屋出賣給了裴瑋，后來(lái)裴瑋把管明和帶到我的辦公室，說(shuō)把房屋轉(zhuǎn)賣給管明和。我讓裴瑋把我和他簽的協(xié)議拿回來(lái)，裴瑋說(shuō)協(xié)議丟了，我們?cè)谖夷欠輩f(xié)議上讓裴瑋簽上此協(xié)議作廢。之后，我和管明和重新簽訂了協(xié)議，當(dāng)時(shí)并不知道裴瑋和左某之間有協(xié)議。后來(lái)管明和給我打電話，說(shuō)左某說(shuō)房子賣給他了，不讓管明和進(jìn)入房屋。我當(dāng)時(shí)表示，我并不知道左某和裴瑋之間有協(xié)議。然后，左某和管明和就開(kāi)始打官司，我并不清楚其他情況。管明和向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求法院確認(rèn)原告與二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，判令位于饒河縣花園小區(qū)的房屋歸原告所有。二、請(qǐng)求法院判決二被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。三、訴訟費(fèi)和其他費(fèi)用均由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年1月1日，裴瑋和饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了房屋買賣協(xié)議，購(gòu)買了位于饒河縣花園小區(qū)的房屋。首付款135000元裴瑋已付清，剩余150000萬(wàn)元房款按工行貸款利率以每月還款方式分八年還清，每月向開(kāi)發(fā)商還房款2110元。協(xié)議中還約定沒(méi)有還清房款之前，買受方不許抵押和出售，房照開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理，如違反約定甲方有權(quán)收回房屋另行處理。2017年1月1日，第三人左某與裴瑋簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買位于饒河縣花園小區(qū)的房屋，房屋價(jià)格280000元，左某在簽訂合同當(dāng)日給付裴瑋房款150000元，約定剩余拖欠開(kāi)發(fā)商房款130000元由左某償還，如何償還這筆房款沒(méi)有約定，房屋沒(méi)有交付。2017年1月30日，雙方簽訂了房屋交接協(xié)議，鑒于房屋暫時(shí)無(wú)法辦理房照，經(jīng)協(xié)商裴瑋將房屋交給左某，雙方辦理移交手續(xù)：一、該房間全部轉(zhuǎn)移給乙方，房屋鑰匙，當(dāng)面點(diǎn)清移交，同時(shí)移交與該房屋有關(guān)的一切合同及相關(guān)手續(xù)，甲方如隱藏相關(guān)手續(xù)不進(jìn)行移交，乙方有權(quán)追究甲方相關(guān)責(zé)任并要求賠償。二、房屋鑰匙交接完畢，即作為房屋移交手續(xù)辦妥。三、自房屋移交之日起，乙方獲得房屋的所有權(quán)及使用權(quán)，同時(shí)獲得管理權(quán)和維修權(quán)。四、房屋交接之日，該房屋之后產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等由乙方承擔(dān)。五、乙方在房屋交接后，同時(shí)承擔(dān)該房屋的防火、防盜、防水等責(zé)任。六、在乙方接受房務(wù)交接后，乙方對(duì)該房屋享有所有權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓。七、甲方在房屋交接之日起，不享有與該房屋有關(guān)的一切權(quán)利。協(xié)議簽訂后房屋仍然由裴瑋居住。2017年3月21日，裴瑋與管明和簽訂了商品房買賣合同，約定管明和購(gòu)買位于饒河縣花園小區(qū)4號(hào)樓1單元301室的房屋，交易價(jià)格150000元，余款（即房貸）按揭交給開(kāi)發(fā)商，與裴瑋無(wú)關(guān)。裴瑋收到房款后需在2017年3月22日將此房交付給管明和。簽訂合同后，雙方到饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處找到售樓負(fù)責(zé)人劉云龍，經(jīng)協(xié)商開(kāi)發(fā)商同意，將2016年1月1日和裴瑋簽訂的房屋買賣合同更換為管明和的名，時(shí)間沒(méi)有更改，將交房款收據(jù)更改為管明和的名。約定以后由管明和每月向開(kāi)發(fā)商繳納剩余房款。管明和當(dāng)日向開(kāi)發(fā)商交付2017年5月1日前的按揭房款14770元。售樓處工作人員李曉玲和裴瑋及管明和三人在原裴瑋和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同上聲明作廢并簽名。辦完相關(guān)手續(xù)后，裴瑋將電卡、水卡、供熱卡交給管明和并當(dāng)日搬出該房屋，管明和將房屋的門鎖更換。次日，左某將該房門鎖打開(kāi)入住。一審法院認(rèn)為，裴瑋與管明和、左某分別簽訂了房屋買賣合同，雙方都沒(méi)有到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門登記，裴瑋和左某之間簽訂房屋買賣合同和移交協(xié)議后并沒(méi)有實(shí)際交付房屋。裴瑋和管明和簽訂房屋買賣合同后將房屋交付給管明和，并一同到饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司更換了原始購(gòu)房合同，每月向開(kāi)發(fā)商交付按揭房款，交付水費(fèi)、電費(fèi)。裴瑋和管明和之間房屋買賣合同已實(shí)際履行，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移交付。裴瑋和管明和沒(méi)有惡意串通，應(yīng)是善意取得的法律行為。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生了轉(zhuǎn)移，其行為是物權(quán)行為。裴瑋和左某之間雖然簽訂房屋買賣合同，但沒(méi)有實(shí)際履行，其法律行為是債權(quán)行為。債權(quán)行為和物權(quán)行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為。而物權(quán)行為則是指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事行為。即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。標(biāo)的物的交付或過(guò)戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實(shí)，從而才是物權(quán)行為。原告管明和主張饒河縣花園小區(qū)的房屋所有權(quán)歸其所有，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、饒河縣花園小區(qū)的房屋所有權(quán)歸管明和所有。二、饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助辦理饒河縣花園小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)登記。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人左某申請(qǐng)證人裴瑋、袁慶賀、胡軍濤出庭作證，并提交了一份《房屋清單》。裴瑋證實(shí)賣房經(jīng)過(guò)、袁慶賀證實(shí)為左某換鎖芯、胡軍濤的證實(shí)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，《房屋清單》落款日期是2017年1月30日、簽訂人是左某、裴瑋。對(duì)于上述證人證言及《房屋清單》，是在舉證期限內(nèi)已經(jīng)客觀存在的，是左某知悉和掌握的證據(jù)，不是原審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)，本院不予采納。庭審中劉云龍陳述稱，自己是施工方，是為開(kāi)發(fā)商饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司墊資施工，開(kāi)發(fā)商把一部分房屋折抵工程款由劉云龍出售，劉云龍的妻子李曉玲負(fù)責(zé)收款。對(duì)此事實(shí)的陳述，左某、管明和明確表示承認(rèn)，無(wú)需劉云龍舉證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：李曉玲與裴瑋于2016年1月1日簽訂《售樓協(xié)議》，將花園小區(qū)4號(hào)樓1單元301室出售給裴瑋，協(xié)議載明“首付房款已交清，余款壹拾伍萬(wàn)元按工行按揭利率分為六年還清，每月還款2110元”。裴瑋與左某于2017年1月1日簽訂《房屋買賣協(xié)議》將該房賣給左某時(shí)，并未征得出賣人李曉玲的同意，左某亦未將裴瑋欠出賣人的房款償還。裴瑋與管明和于2017年3月21日簽訂《商品房買賣合同》后，左某破壞訴爭(zhēng)房屋門鎖，入住至今。管明和接收了裴瑋交給的電卡、水卡、供熱卡并交納了相關(guān)費(fèi)用。劉云龍的妻子李曉玲有權(quán)出售訴爭(zhēng)房屋。2017年8月11日，饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的法定代表人，由靳長(zhǎng)春變更為臧兆賓。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人左某因與被上訴人管明和、劉云龍、饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服黑龍江省饒河縣人民法院（2017）黑0524民初657號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月25日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人左某及其委托訴訟代理人姜笑雨、被上訴人管明和及其委托訴訟代理人王世才、被上訴人劉云龍的委托訴訟代理人李曉玲到庭參加訴訟。被上訴人饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，李云龍妻子李曉玲是在開(kāi)發(fā)商饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司允許下出售訴爭(zhēng)房屋的,裴瑋向出賣人李曉玲購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后，在尚欠購(gòu)房款且未征得出賣人同意的情況下，無(wú)權(quán)將訴爭(zhēng)房屋賣給左某，裴瑋與左某簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，左某亦未向出賣人李曉玲償還裴瑋所欠房款，訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有過(guò)戶登記到裴瑋名下，裴瑋對(duì)訴爭(zhēng)房屋不具有所有權(quán)，裴瑋與左某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效。左某與裴瑋簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，雖有2017年1月30日的《房屋交接協(xié)議》，但一直沒(méi)有占有使用訴爭(zhēng)房屋，左某在裴瑋與管明和簽訂《商品房買賣合同》后，對(duì)訴爭(zhēng)房屋的破壞門鎖占有，不適用占有優(yōu)先原則。關(guān)于左某已付裴瑋的購(gòu)房款，可另行主張權(quán)利。沒(méi)有確實(shí)充分的證據(jù)證明裴瑋是在被逼迫的情況下將房屋賣給管明和。管明和與裴瑋簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，裴瑋對(duì)管明和的購(gòu)房款及裴瑋所欠出賣人李曉玲的房款由管明和負(fù)責(zé)給付沒(méi)有異議，也得到了出賣人李曉玲的認(rèn)可和接受。裴瑋與李曉玲的2016年1月1日的《售樓協(xié)議》由購(gòu)買人裴瑋變更為管明和，裴瑋與出賣人李曉玲的房屋買賣關(guān)系已經(jīng)變更為管明和與出賣人李曉玲的房屋買賣關(guān)系，管明和與出賣人李曉玲間變更后的《售樓協(xié)議》是平等協(xié)商而自愿簽訂的，且還有裴瑋的簽字，從房屋所有權(quán)人利益考慮是最大化地發(fā)揮了房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，管明和有權(quán)要求取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。綜上所述，左某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人左某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱世濤
審判員　　于靜哲
審判員　　段余昆

書記員：李陽(yáng)