上訴人（原審被告）云某某房地產(chǎn)公司。住所地：云某某城關(guān)鎮(zhèn)珍鹽路。
法定代表人吳春明，該公司經(jīng)理。
委托代理人胡德山，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：有權(quán)代為參加訴訟，承認(rèn)或反駁訴訟請求，參與調(diào)解，進行和解，提起上訴、反訴，代收法律文書。
被上訴人（原審原告）左某。
委托代理人易國鋒，湖北慧安律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進行和解，接受法院調(diào)解，代簽收法律文書。

上訴人云某某房地產(chǎn)公司因與被上訴人左某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省云某某人民法院（2015）鄂云夢民初字第00551號民事判決，向本院提起上訴，本院于2015年11月23日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年12月11日公開開庭進行了審理，上訴人云某某房地產(chǎn)公司的委托代理人胡德山，被上訴人左某的委托代理人易國鋒到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審查明，2011年6月12日，袁華翔以湖北茂源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義與左漢明（系左某之父）簽訂《房屋拆除還建協(xié)議》，約定左漢明將其所有的位于云某某城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路面積80平方米的房屋交由湖北茂源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拆除，湖北茂源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在原址新建房屋還建100.66平方米住房，如還建房屋面積大于100.66平方米，則左漢明按新建房屋銷售價格補交差價。2012年12月25日，云某某房地產(chǎn)公司通過出讓取得云某某城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路云某某生資公司土地2763.1平方米，云某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局、云某某城鄉(xiāng)建設(shè)局審批后，分別頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，審批工程項目為生資棚戶區(qū)改造工程。2013年5月31日，袁華翔與云某某房地產(chǎn)公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定由袁華翔投資建設(shè)生資小區(qū)，利潤分成等。2013年11月29日，云某某住房保障和房屋管理局審批后頒發(fā)了湖北省《商品房預(yù)售許可證書》。2014年11月26日，左某之姑母左陸代表左某與云某某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買由該公司開發(fā)的生資棚戶區(qū)改造房屋D棟1單元9樓903號房屋，建筑面積共124.22平方米，每平方米3000元，計房款372660元。雙方約定了逾期付款、逾期交房的違約責(zé)任等。合同簽訂后，左某按合同約定付清了全部購房款（付款方式為，以拆遷其父左漢明的房屋還建100.66平方米，給付超出還建面積23.56平方米價款70680元）。云某某房地產(chǎn)公司在合同簽訂后已將房鑰匙交付左某。2015年2月6日，云某某房地產(chǎn)公司又與欒四請簽訂《房屋買賣合同》，將生資棚戶區(qū)改造房屋D棟1單元9樓903號房屋出售給欒四清（實際為拆遷還建），合同上未約定價款。合同簽訂后，欒四清對該房屋進行了裝修并已入住。
一審法院歸納本案爭議的焦點為：一、左某與云某某房地產(chǎn)公司訂立合同的性質(zhì)是以物易物的互易合同還是商品房買賣合同；二、本案能否適用懲罰性賠償規(guī)定。
原審法院認(rèn)為，關(guān)于爭議的焦點一，左某與云某某房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣合同》，從形式要件和內(nèi)容均符合買賣合同的特征，在標(biāo)的款的履行時，雖含房屋產(chǎn)權(quán)置換的內(nèi)容，但左某仍按合同約定的價格交付了部分購房款，雙方并非物的交換，云某某房地產(chǎn)公司辯稱該合同是以物易物的互易合同的理由不能成立，故此，雙方所簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，應(yīng)受法律保護。關(guān)于爭議焦點二，云某某房地產(chǎn)公司在與左某簽訂房屋買賣合同后又將該房屋還建于第三人，已構(gòu)成違約，并導(dǎo)致合同已無繼續(xù)履行的可能，左某要求解除《房屋買賣合同》的請求，符合《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，法院予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！弊竽痴埱笥稍颇衬撤康禺a(chǎn)公司返還購房款372660元及利息并賠償損失符合該司法解釋的規(guī)定。云某某房地產(chǎn)公司辯稱其造成一房二賣的后果并非惡意違約，而是由于公司在管理上的失誤所造成，因此不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的理由不能成立。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，故一審法院對云某某房地產(chǎn)開發(fā)公司的辯稱意見未予采納。左某請求由云某某房地產(chǎn)公司賠償已付購房款一倍的損失雖然符合法律的規(guī)定，但考慮其損失并不大，一審法院酌情確定由云某某房地產(chǎn)公司賠償其損失186330元。左某請求由云某某房地產(chǎn)公司支付違約金7453.20元，因合同約定的是逾期交房的違約責(zé)任，而云某某房地產(chǎn)公司已按合同約定按期交付了房屋鑰匙，應(yīng)視為交付，故云某某房地產(chǎn)公司未違反合同約定，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，左某的該項訴請一審法院未予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（四）項、第九十七條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、解除左某與云某某房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣合同》；二、云某某房地產(chǎn)公司返還左某購房款372660元，并按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率支付利息（從2014年11月26日至2015年6月12日）。限本判決生效后十日內(nèi)履行；三、云某某房地產(chǎn)公司賠償左某損失186330元。限判決生效后十日內(nèi)履行；四、駁回左某的其他訴訟請求。上述應(yīng)付款項逾期支付的應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費11390元由云某某房地產(chǎn)公司負擔(dān)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明事實除雙方約定還建房屋面積100.66平方米，應(yīng)為還建房屋面積104平方米不實外，其他基本事實屬實。
根據(jù)二審當(dāng)事人的訴辯意見，本院歸納本案當(dāng)事人二審訟爭的焦點問題：一、本案所涉合同是否為商品房買賣合同；二、本案應(yīng)如何處理。

本院認(rèn)為，關(guān)于焦點問題一，本案涉及二個合同，其一是左某之父左漢明與湖北茂源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年6月12日所簽訂的《房屋拆除還建協(xié)議》。約定湖北茂源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拆除其位于云某某城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路面積80平方米的房屋，左漢明原建筑面積的1：1.3比例，原址還建新建房屋104平方米住房。其二是左某的姑母代左某于2014年11月26日所簽訂的商品房買賣合同；左某對其姑母代簽合同的行為以提起訴訟的形式進行追認(rèn)，應(yīng)予確認(rèn)該商品房買賣合同屬左某的行為，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由左某承繼。該商品房買賣合同約定，左某購買云某某房地產(chǎn)公司開發(fā)興建的位于“生資棚戶區(qū)”D幢1單元9層903號商品房，建筑面積124.22平方米，價格372660元，付款方式為一次性付款372660元。合同簽訂后，左某以左漢明應(yīng)得的還建房100.66平方米折價抵購房款，現(xiàn)金支付購房款70680元。云某某房地產(chǎn)公司與左某之間的法律關(guān)系應(yīng)為商品房買賣合同的法律關(guān)系。由于左某支付購房款中一大部分系以其父的還建房折抵的，因此商品房買賣中包含有房屋拆遷安置補償?shù)囊蛩亍５?，無論是按商品房買賣合同還是按房屋拆遷安置補償協(xié)議來處理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第二款和第八條的規(guī)定，其處理結(jié)果是一樣的。
關(guān)于焦點問題二，由于涉案商品房已被云某某房地產(chǎn)公司另外銷售或還建給第三人，致使左某的合同目的不能實現(xiàn)，云某某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。一審法院判決合法有據(jù)。上訴人請求將涉案房屋的上一層“生資棚戶區(qū)”D幢1單元10層1003號商品房”替代履行，判決給左某有違其意愿，本院不予支持。
綜上，左某與云某某房地產(chǎn)公司所簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害國家、集體或他人的合法權(quán)益，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定全面正確地履行合同義務(wù)。左某簽訂合同后依約履行了交付購房款的義務(wù)，云某某房地產(chǎn)公司應(yīng)依約將其所購買的房屋交付給左某。但是，云某某房地產(chǎn)公司將應(yīng)當(dāng)交付給左某的商品房另售他人，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，實體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。是此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（四）項、第九十七條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9390元由上訴人云某某房地產(chǎn)公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　劉　錚 審判員　　代紹娟

書記員：余艷君 附相關(guān)法條： 《中華人民共和國合同法》 第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： 原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； 原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更； 原判決認(rèn)定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判； 原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。 原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。