原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行。
負(fù)責(zé)人：裴中勇，行長。
委托訴訟代理人：陳婷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。
委托訴訟代理人：林強(qiáng)，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被告：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。
被告：游某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。系楊某某之妻。
被告：荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：董西林，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王義，湖北京中金律師事務(wù)所律師。

原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行（以下簡稱工行南臺支行）與被告楊某某、游某某、荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱荊門凱某公司）借款合同糾紛一案，本院于2016年4月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告工行南臺支行的委托訴訟代理人陳婷、林強(qiáng)，被告荊門凱某公司的委托訴訟代理人王義到庭參加訴訟。被告楊某某、游某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
工行南臺支行向本院提出訴訟請求：1、判令楊某某、游某某共同償還積欠的貸款本金134533.94元及應(yīng)付的利息、罰息、復(fù)利（截至2016年1月21日，共計20438.18元，此后的利息、罰息、復(fù)利按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算至還清貸款本息之日止）；2、判令荊門凱某公司對工行南臺支行的債權(quán)及其實現(xiàn)債權(quán)的費用承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；3、案件受理費由三被告承擔(dān)。事實和理由：2006年9月，楊某某、游某某向工商銀行南臺支行申請貸款用于購買商品房，雙方簽訂了《個人購房借款合同》，工行南臺支行向楊某某發(fā)放個人購置住房貸款173000元，貸款期限20年，還款方式為按月等額償還本息。楊某某、游某某以其購置的位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9座2-301號的房屋抵押給工行南臺支行為其借款提供抵押擔(dān)保，荊門凱某公司為楊某某、游某某的借款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。工行南臺支行依合同約定發(fā)放貸款后，楊某某、游某某沒有依約按月償還貸款本息，荊門凱某公司也沒有承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。截至2016年1月，楊某某、游某某已連續(xù)違約29期，積欠貸款本金17905.85元，利息20438.18元，合同貸款余額134533.94元。
楊某某、游某某未作答辯。
荊門凱某公司辯稱，荊門凱某公司作為開發(fā)商為購房者辦理了房產(chǎn)證，已履行完自己的合同義務(wù)，作為提供階段性保證的擔(dān)保人，荊門凱某公司在購房者取得房產(chǎn)證后，其擔(dān)保責(zé)任已免除；借款逾期后，工行南臺支行未采取措施防止損失擴(kuò)大，即在借款人逾期29期后才起訴，對擴(kuò)大損失主要包括罰息、復(fù)利應(yīng)由工行南臺支行自行承擔(dān)；工行南臺支行違反《個人購房借款合同》第五條約定，在擔(dān)保尚未生效時，即向楊某某發(fā)放貸款，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，即工行南臺支行提供的三被告的身份信息、荊門凱某公司提供的商品房買賣合同、預(yù)售商品房許可證，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
1、工行南臺支行提供的《個人購房借款合同》、匯款憑證，擬證明工行南臺支行與楊某某簽訂了借款合同，依約履行了放款義務(wù)，以及雙方就借款合同所約定的權(quán)利、義務(wù)。荊門凱某公司對真實性無異議，但對證明目的有異議，認(rèn)為工行南臺支行并未依約發(fā)放貸款，在擔(dān)保合同未生效時即發(fā)放了貸款。本院認(rèn)為，《個人購房借款合同》第五條約定，借款人授權(quán)貸款人在本合同擔(dān)保生效后（或登記備案后），貸款人將貸款劃入售房者在貸款人處的賬戶，而本案有保證擔(dān)保和抵押擔(dān)保兩種保證方式，而保證擔(dān)保在工行南臺支行與荊門凱某公司簽訂保證函之日起生效，合同并未約定兩種擔(dān)保方式必須同時生效，因此荊門凱某公司抗辯在本合同擔(dān)保未生效貸款人即發(fā)放了貸款的理由不能成立，對該證據(jù)予以采信。
2、工行南臺支行提供的荊門凱某公司向工行南臺支行出具的保證函，擬證明荊門凱某公司為楊某某、游某某的借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。荊門凱某公司對真實性無異議，但對證明目的有異議，認(rèn)為證據(jù)證明不全面，荊門凱某公司是階段性擔(dān)保。本院認(rèn)為，保證函第2條約定在貸款人未取得《房屋他項權(quán)證》前，荊門凱某公司對借款的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，因此荊門凱某公司的保證責(zé)任只是在將《房屋他項權(quán)證》交付貸款人前，為階段性的保證。對該證據(jù)的證明目的不予采信。
3、工行南臺支行提供的還款賬單，擬證明截止工行南臺支行起訴時，楊某某、游某某積欠貸款情況。荊門凱某公司對真實性無異議，但認(rèn)為具體數(shù)額由法院核實。本院認(rèn)為，荊門凱某公司未提出實質(zhì)性異議，本院予以采信。
4、荊門凱某公司提供的房產(chǎn)證，擬證明本案房屋于2007年11月15日辦理了房產(chǎn)登記。工行南臺支行對真實性無異議，但不能證明荊門凱某公司已履行了相關(guān)的保證責(zé)任，依合同約定，保證責(zé)任是指辦理登記抵押時，荊門凱某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。荊門凱某公司提供此證據(jù)的證明目的在于本案房屋已辦理了房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證顯然能夠證明，對該證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述及本院采信的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
2006年9月4日，楊某某、游某某與工行南臺支行簽訂了《個人購房借款合同》，約定：工行南臺支行向楊某某發(fā)放173000元貸款用于購買荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的住房一套，貸款期限20年，即從2006年9月4日起至2026年9月4日止。借款人不可撤銷地授權(quán)貸款人在本合同擔(dān)保生效后（或登記備案后），貸款人將貸款一次性劃入荊門凱某公司在貸款人的賬戶。還款方式為按月等額還款。逾期償還本息，貸款人對逾期貸款按合同利率上浮30%計收罰息并計收復(fù)利。借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息的，貸款人有權(quán)宣布合同提前到期，并要求借款人、保證人在《提前還款函》規(guī)定的期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息（包括逾期利息）。同時，楊某某、游某某以其購置的位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的房屋抵押給工行南臺支行為其借款提供抵押擔(dān)保，但未辦理預(yù)抵押登記。另外荊門凱某公司為工行南臺支行出具保證函，約定荊門凱某公司在住房峻工并辦理《房屋他項權(quán)證》后，及時代借款人辦理《房屋他項權(quán)證》，并交付工行南臺支行。在工行南臺支行未取得《房屋他項權(quán)證》前，荊門凱某公司對借款人的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。保證函的有效期為將《房屋他項權(quán)證》交付工行南臺支行止。楊某某、游某某的借款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
合同簽訂后，工行南臺支行依合同約定向楊某某、游某某發(fā)放了貸款，但楊某某、游某某沒有依約按月償還貸款本息，截至2016年7月21日，楊某某、游某某逾期35期，欠貸款本金134533.94元，利息（含罰息、復(fù)利）24197.24元。
另查明，位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的房屋已于2007年11月15日辦理房屋所有權(quán)證，但未辦理權(quán)利人為工行南臺支行的房屋他項權(quán)證。

本院認(rèn)為，工行南臺支行與楊某某、游某某簽訂的《個人購房借款合同》系當(dāng)事人真實意思的表示且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。楊某某、游某某作為借款人，有依約償還貸款本息、罰息、復(fù)利的民事責(zé)任。現(xiàn)楊某某、游某某已連續(xù)三個付款期未按時償還貸款本息，工行南臺支行有權(quán)提前收回貸款本息、罰息及復(fù)利。
荊門凱某公司向工行南臺支行出具了保證函，雙方明確約定荊門凱某公司在住房峻工并辦理《房屋他項權(quán)證》后，及時代借款人辦理《房屋他項權(quán)證》，并交付工行南臺支行。在工行南臺支行未取得《房屋他項權(quán)證》前，荊門凱某公司對借款人的還款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。保證函的有效期為將《房屋他項權(quán)證》交付工行南臺支行止?？梢姡k理《房屋他項權(quán)證》并交付工行南臺支行系荊門凱某公司的義務(wù)，即使辦理房屋他項權(quán)證需抵押當(dāng)事人辦理，荊門凱某公司也應(yīng)將已辦理房屋所有權(quán)證情況及時告知工行南臺支行并敦促雙方及時辦理?，F(xiàn)工行南臺支行未能取得《房屋他項權(quán)證》，荊門凱某公司的保證責(zé)任不能免除，其應(yīng)對上述借款本息、罰息、復(fù)利承擔(dān)連帶還款責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第二十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某某、游某某于判決生效后七日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行貸款本金134533.94元及利息、罰息、復(fù)利24197.24元（截止2016年7月21日止，此后的利息、罰息、復(fù)利按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付至貸款還清之日止）；
二、被告荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述款項承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3475元，由被告楊某某、游某某、荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費3475元。上訴人款匯至荊門市中級人民法院，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊門?；壑校瑧裘汉笔∏G門市中級人民法院，賬號：17570401040008989-1，上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。當(dāng)事人如自動履行義務(wù)的，將標(biāo)的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名：荊門市東寶區(qū)人民法院，賬號：xxxx66，開戶行：建設(shè)銀行荊門金蝦支行。

審　判　長　　李　莉 人民陪審員　　程凌春 人民陪審員　　陳紅麗

書記員：黃天智