崔某某
余志榮（湖北法輝律師事務(wù)所）
武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司
邱啟雄（湖北高馳律師事務(wù)所）
姚億如（湖北高馳律師事務(wù)所）

原告崔某某。
委托代理人余志榮，湖北法輝律師事務(wù)所律師。
被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人陳檢明，董事長。
委托代理人邱啟雄，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
委托代理人姚億如，湖北高馳律師事務(wù)所律師。
原告崔某某與被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱武漢財(cái)富興園公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告崔某某及其委托代理人余志榮，被告武漢財(cái)富興園公司的委托代理人姚億如到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告武漢財(cái)富興園公司對(duì)原告崔某某提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對(duì)證明目的有異議，原告沒有證據(jù)證明被告拒交房屋，且拒交房屋事實(shí)并不存在；原告也沒有證據(jù)證明其具體損失，故被告認(rèn)為原告沒有具體損失，請(qǐng)求法院對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。
原告崔某某對(duì)被告武漢財(cái)富興園公司提供的證據(jù)真實(shí)性、證明目的和關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為房屋不符合交房條件，原告沒有參與業(yè)主鬧事行為，也對(duì)鬧事行為不知情，被告擅自取消架空層，未經(jīng)原告事先同意，也沒通知原告，而且原告沒有參與聽證會(huì)，故原告對(duì)于遲延交房沒有過錯(cuò)，被告的證據(jù)正好證明其不具備交房條件，此證據(jù)對(duì)原告沒有約束力。
本院對(duì)上述經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)材料認(rèn)證如下:原告崔某某提交的所有證據(jù)，因被告武漢財(cái)富興園公司對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以采信。被告武漢財(cái)富興園公司提交的證據(jù)，系本院及武漢市中級(jí)人民法院制作的法律文書，可證明本院依法作出的（2013）鄂東西湖民商初字第190號(hào)民事判決書已生效的事實(shí)，本院予以采信。
本院根據(jù)庭審中確認(rèn)的證據(jù)和雙方當(dāng)事人在庭上的陳述，綜合認(rèn)定本案事實(shí)如下:
2011年11月2日，武漢財(cái)富興園公司（出賣人）與崔某某（買受人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定:崔某某向武漢財(cái)富興園公司購買其開發(fā)的位于武漢市東西湖環(huán)湖路北南京二十一世紀(jì)以西的武漢國際（服務(wù)外包）企業(yè)公園一期公寓44幢1單元18層2號(hào)房屋一套，建筑面積為108.82平方米，總價(jià)款608，491元；……第九條、出賣人應(yīng)在2011年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電:每戶設(shè)獨(dú)立電表；6、給水:每戶設(shè)獨(dú)立水表；7、燃?xì)?交房時(shí)燃?xì)夤艿涝O(shè)施安裝到戶，點(diǎn)火時(shí)間按燃?xì)夤疽?guī)定執(zhí)行，買受人自行辦理開通手續(xù)；8、綠化:交房時(shí)，該期規(guī)劃范圍內(nèi)綠化工程基本完工；9、排水:交房時(shí)排水設(shè)施達(dá)到使用條件；10、電梯:交房時(shí)電梯設(shè)施達(dá)到使用條件。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)書面告知買受人；第十條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按如下方式處理:（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五（該比率不應(yīng)小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金；第十一條、交接……由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人發(fā)出書面通知十五日內(nèi)（以郵戳為準(zhǔn)），買受人未能辦理交接手續(xù)，視同出賣人于發(fā)出通知之第十六日已將該商品房交付買受人使用，買受人自該交付日起須承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，商品房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由買受人承擔(dān)。合同還約定了其它權(quán)利義務(wù)。
合同簽訂后，崔某某依約按房屋的實(shí)測面積108.61平方米向武漢財(cái)富興園公司給付了購房款607，317元。之后，武漢財(cái)富興園公司通知崔某某辦理入伙手續(xù)，崔某某于2013年4月10日辦理了入伙手續(xù)。
本院認(rèn)為，原告崔某某與被告武漢財(cái)富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于違約金計(jì)算的起止時(shí)間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房時(shí)間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計(jì)付逾期交房違約金。原告崔某某雖未收房，但鑒于被告武漢財(cái)富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》和《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2012年8月25日已具備合同約定的交付使用條件。故逾期交房的違約金應(yīng)計(jì)算至2012年8月25日止，共計(jì)238天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告崔某某購房之前，被告武漢財(cái)富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財(cái)富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對(duì)外銷售時(shí)并無架空層，且原告崔某某在購買涉案房屋時(shí)，44棟樓的一樓早已建成，故原告崔某某在購房時(shí)應(yīng)已知曉所購樓盤無架空層設(shè)計(jì)。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對(duì)日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對(duì)原告并未造成實(shí)質(zhì)性影響，但包括部分業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失及違約方的違約程度綜合認(rèn)定。審理中，原告崔某某主張被告武漢財(cái)富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失；被告武漢財(cái)富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。本院認(rèn)為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財(cái)富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗(yàn)收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢財(cái)富興園公司應(yīng)向原告崔某某支付逾期交房違約金14，454元（607，317元×0.0001×238天）。故原告崔某某主張被告武漢財(cái)富興園公司向其支付違約金141，504.86元的訴訟請(qǐng)求，本院在14，454元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告崔某某支付逾期交房違約金14，454元；
二、駁回原告崔某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1，565元（已減半收取，原告崔某某已預(yù)交），由原告崔某某負(fù)擔(dān)1，405元，被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)160元，并在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并支付給原告崔某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)1，565元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶；帳戶:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告崔某某與被告武漢財(cái)富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于違約金計(jì)算的起止時(shí)間問題。本院認(rèn)為，被告武漢財(cái)富興園公司未能在雙方約定的交房時(shí)間即2011年12月31日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2012年1月1日起計(jì)付逾期交房違約金。原告崔某某雖未收房，但鑒于被告武漢財(cái)富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》和《武漢市商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2012年8月25日已具備合同約定的交付使用條件。故逾期交房的違約金應(yīng)計(jì)算至2012年8月25日止，共計(jì)238天。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告崔某某購房之前，被告武漢財(cái)富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財(cái)富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對(duì)外銷售時(shí)并無架空層，且原告崔某某在購買涉案房屋時(shí)，44棟樓的一樓早已建成，故原告崔某某在購房時(shí)應(yīng)已知曉所購樓盤無架空層設(shè)計(jì)。另，經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)定，取消架空層對(duì)日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對(duì)原告并未造成實(shí)質(zhì)性影響，但包括部分業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)度。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失及違約方的違約程度綜合認(rèn)定。審理中，原告崔某某主張被告武漢財(cái)富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失；被告武漢財(cái)富興園公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。本院認(rèn)為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財(cái)富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗(yàn)收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即被告武漢財(cái)富興園公司應(yīng)向原告崔某某支付逾期交房違約金14，454元（607，317元×0.0001×238天）。故原告崔某某主張被告武漢財(cái)富興園公司向其支付違約金141，504.86元的訴訟請(qǐng)求，本院在14，454元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告崔某某支付逾期交房違約金14，454元；
二、駁回原告崔某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1，565元（已減半收取，原告崔某某已預(yù)交），由原告崔某某負(fù)擔(dān)1，405元，被告武漢財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)160元，并在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并支付給原告崔某某。

審判長：屠俊霞

書記員：羅意