原告：崔某某，女，漢族，現(xiàn)住安平縣。
委托訴訟代理人：邢義屬，男，河北明宇律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：11311201010695231。
被告：孫某某，男，漢族，現(xiàn)住安平縣。
委托訴訟代理人：王曼玲，女，漢族，籍貫河北省衡水市安平縣。現(xiàn)住安平縣。與被告孫某某系夫妻關(guān)系。
委托訴訟代理人：張濤，男，河北恒佳信律師事務(wù)所律師。
第三人：河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx，住所地：河北省石家莊市長(zhǎng)安區(qū)建設(shè)北大街223號(hào)中浩商務(wù)樓17A號(hào)。
法定代表人：王志健，該公司董事長(zhǎng)。男，漢族，住河北省石家莊市新華區(qū)。
委托訴訟代理人：陳佩佩，女，漢族，河北省石家莊市趙縣。

原告崔某某訴被告孫某某、第三人河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議一案，本院于2016年9月30日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告崔某某及其委托訴訟代理人邢義屬、被告孫某某委托訴訟代理人王曼玲、張濤到庭參加訴訟，第三人河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人陳佩佩到庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
崔某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：１、依法確認(rèn)領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋為原告所有（價(jià)值318208元）；并解除對(duì)該房屋的查封。２、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年11月9日，原告（案外人）收到河北省安平縣人民法院送達(dá)的（2015）安民二初字第1327號(hào)民事裁定書(shū)。裁定查封河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于新盈街領(lǐng)佳公館的住宅樓十八套，其中包括2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋。但在2012年4月10日，原告就已經(jīng)與河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定由原告購(gòu)買(mǎi)該房屋，房款共計(jì)318208元，付款方式為銀行按揭，房屋首付款138208元，協(xié)議書(shū)簽訂當(dāng)日，原告向河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付首付款138208元。河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在2016年將房屋交付原告使用。由此可見(jiàn)，原告已經(jīng)成為該房屋實(shí)際所有權(quán)人，在此情況下，安平縣人民法院將房屋視為河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的房產(chǎn)進(jìn)行查封是錯(cuò)誤的，原告為此向安平縣人民法院提出異議，后經(jīng)審理，安平縣人民法院于2016年9月22日作出（2016）冀1125執(zhí)異29號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回原告的異議。原告認(rèn)為，原告已經(jīng)與領(lǐng)佳公司簽訂合法有效的書(shū)面協(xié)議，并且支付房屋首付款，房屋也已經(jīng)由原告實(shí)際使用，原告已經(jīng)成為房屋實(shí)際所有權(quán)人，安平縣人民法院的查封是錯(cuò)誤的。
孫某某口頭辯稱(chēng)，一、1.涉案房產(chǎn)的協(xié)議書(shū)是認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，根據(jù)該協(xié)議第四條第二款和合同法的相關(guān)規(guī)定，本協(xié)議為認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、非正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。原告與河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂之后重新簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2.該協(xié)議第五條第一款規(guī)定，簽訂本協(xié)議書(shū)時(shí)該項(xiàng)目處于咨詢階段，不具備預(yù)售許可手續(xù)。因此原告與第三人簽署該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)第三人并未取得涉案房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證。此協(xié)議書(shū)的簽訂違反商品房買(mǎi)賣(mài)的強(qiáng)制法律規(guī)定。3.原告起初提交的涉案房產(chǎn)協(xié)議書(shū)是空白協(xié)議，沒(méi)有甲方河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的公章和法定代表人簽字，甲方的公章是后加蓋的，根據(jù)貴院（2016）冀1125執(zhí)異29號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)中確認(rèn)“本院認(rèn)為案外人崔某某所舉兩份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)原件與復(fù)印件內(nèi)容不一致，難以確認(rèn)案外人崔某某是否與河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，該執(zhí)行裁定書(shū)已經(jīng)確認(rèn)起初提交的協(xié)議為空白協(xié)議。二、原告并未向河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付購(gòu)房款。原告從未向貴院提交過(guò)其向河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的賬戶支付購(gòu)房款的轉(zhuǎn)賬憑證，也未提交過(guò)正式的購(gòu)房發(fā)票和稅票，也未提交與銀行的購(gòu)房貸款合同，因此原告從未根據(jù)協(xié)議書(shū)約定的時(shí)間和方式支付購(gòu)房款。三、涉案房產(chǎn)的所有權(quán)從未發(fā)生變更，仍屬于河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生變更，仍屬于河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。綜上所述，原告不是涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，不具有提起執(zhí)行異議之訴的主體資格，應(yīng)依法駁回原告的訴求。
河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司述稱(chēng)，領(lǐng)佳公館2號(hào)2單元1601號(hào)房產(chǎn)是崔某某購(gòu)買(mǎi)的，并簽訂了領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，與購(gòu)房合同具有同等效力。并已向原告交付使用，該房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)歸屬原告。被告所述該認(rèn)購(gòu)協(xié)議為空白協(xié)議情況不屬實(shí)，該協(xié)議原件加蓋了領(lǐng)佳公司的公章，具有法律效力。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：１、原告提交的2011年10月15日原告與第三人簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)復(fù)印件一份（原件在第三人處）；雖然被告提出異議，但沒(méi)有相反證據(jù)否定該證據(jù)，且蓋有第三人公章，故可認(rèn)定該協(xié)議是原告與第三人在2011年簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。２、原告提交的2011年10月15日河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收款收據(jù)復(fù)印件一份（原件在第三人處），有第三人加蓋的公章，被告雖然提出異議，但沒(méi)有相反證據(jù)反駁，雖不是正規(guī)發(fā)票，卻是第三人公司的收據(jù)，第三人予以認(rèn)可，故對(duì)其真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)定；3、原告提交的2012年4月10日原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)原件一份；被告提出異議，被告當(dāng)庭要求對(duì)公章加蓋日期進(jìn)行司法鑒定，但被告未在本院規(guī)定的期限內(nèi)提出書(shū)面的鑒定申請(qǐng)，也沒(méi)有繳納鑒定費(fèi)，故視為被告放棄鑒定的請(qǐng)求，同意原告的主張，故本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。４、原告提交的2012年4月10日第三人向原告出具的首付款135008元的收據(jù)原件一份和天然氣集資費(fèi)3200元的收據(jù)原件一份；因有第三人公司公章，第三人認(rèn)可，被告雖提出異議，但沒(méi)有相反證據(jù)佐證，故對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。５、原告提交的裝修許可證一份、2016年3月1日收款收據(jù)三份、水卡、電卡、電梯卡各一張，鑰匙一套；是該訴爭(zhēng)房屋物業(yè)交付的真實(shí)性予以確認(rèn)。７、被告提交的在2016冀1125執(zhí)異29號(hào)卷宗中復(fù)印的河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)復(fù)印件一份；是本院卷宗中2016冀1125執(zhí)異29號(hào)卷宗中復(fù)印的，對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。8、第三人提交的2011年10月15日河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收款收據(jù)原件一份；因加蓋有其公司公章，對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。9、第三人提交的與其他業(yè)主（姚梅）簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)原件一份；因與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不予認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋的所有權(quán)及使用權(quán)歸誰(shuí)。是否應(yīng)解除對(duì)領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋的查封。原告崔某某與第三人河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是否合法有效、簽訂協(xié)議書(shū)的過(guò)程及該協(xié)議的履行情況。本院（2016）冀1125執(zhí)異29號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)中，認(rèn)為“崔某某所舉兩份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)原件與復(fù)印件內(nèi)容不一致，難以確認(rèn)崔某某是否與河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同……”，本案中著重審查原告提交的《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》原件的真實(shí)性，由于被告不申請(qǐng)對(duì)該《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》原件鑒定，視為同意原告的主張，故對(duì)《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》原件的真實(shí)性予以認(rèn)定。原告提交的2012年4月10日交房款收據(jù)不是正規(guī)發(fā)票，但第三人在收據(jù)上蓋有其公司公章，且第三人認(rèn)可收到了原告的購(gòu)房款，視為原告向第三人交付了房款。且原告于2011年10月15日就向第三人交付了部分購(gòu)房款并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，2012年4月10日又交付了部分購(gòu)房款，且簽訂了《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，可認(rèn)定原告與第三人存在有購(gòu)房行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定的“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”原告與第三人簽訂的《領(lǐng)佳公館認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》已經(jīng)具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。故原告與第三人實(shí)際簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定的“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！惫时桓孓q稱(chēng)的“1.涉案房產(chǎn)的協(xié)議書(shū)是認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，根據(jù)該協(xié)議第四條第二款和合同法的相關(guān)規(guī)定，本協(xié)議為認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、非正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！辈挥铚?zhǔn)許。被告辯稱(chēng)的“原告與第三人簽署該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)第三人并未取得涉案房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證。此協(xié)議書(shū)的簽訂違反商品房買(mǎi)賣(mài)的強(qiáng)制法律規(guī)定”，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定的“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，本案中第三人于2013年1月31日取得了商品房預(yù)售許可證。故被告請(qǐng)求不予支持。被告辯稱(chēng)“根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。涉案房產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生變更，仍屬于河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?！睂?shí)際《物權(quán)法》第九條內(nèi)容是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄段餀?quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景钢?，原告與第三人簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)在先，第三人取得商品房預(yù)售許可證、完成該房屋的初始登記在后；被告申請(qǐng)查封時(shí)沒(méi)有審查該房屋的購(gòu)房協(xié)議，被告應(yīng)自行承擔(dān)查封后果。故按照公平原則，解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封。
綜上所述，原告提出案外人執(zhí)行異議應(yīng)予支持。解除對(duì)領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋的查封，領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋待依法登記后，再予以確認(rèn)其所有權(quán)。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第六條的規(guī)定，判決如下：

解除對(duì)領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋的查封，領(lǐng)佳公館2號(hào)樓2單元1601號(hào)房屋待依法登記后，再予以確認(rèn)其所有權(quán)。
案件受理費(fèi)3037元，由原告崔某某負(fù)擔(dān)1518元，由被告孫某某負(fù)擔(dān)1519元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　馮香暖 人民陪審員　　李建新 人民陪審員　　劉　雅

書(shū)記員：任環(huán)環(huán)