原告崔某某。
被告河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
委托代理人李海彬，河北浩博律師事務(wù)所律師。
委托代理人王充，河北浩博律師事務(wù)所律師。

原告崔某某訴被告河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告崔某某，被告河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人李海彬到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年10月10日，原告崔某某與被告河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂租賃合同，合同主要條款約定：“被告（甲方）愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給原告（乙方）……甲方出租的商鋪?zhàn)髀涞刂罚褐腥A巷398號(hào)，總建筑面積4807平方米，（其中地上1-4層面積2880平方米，地下面積1927平方米）……租期10年，自2014年11月5日起至2024年11月4日止……乙方在2014年11月1日—5日向甲方繳納50萬(wàn)保證金，保證金到賬后甲方必須在11月5日之前把商鋪交付于乙方，如甲方逾期未交則乙方有權(quán)向甲方每天按年租金1%收取違約金……”2014年11月4日，原告將500000元保證金通過(guò)中國(guó)工商銀行匯治被告賬戶(hù)。被告至今未將租賃房屋交付原告，原告訴至法院。在本案審理過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求被告履行《商鋪出租合同》，向原告交付商鋪，并支付違約金。
另查明，2011年10月25日我院作出的（2011）叢民初字第2411號(hào)民事調(diào)解書(shū)中，被告與邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在法院主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議，協(xié)議約定：“一、邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自愿以其名下的邯鄲市國(guó)用（2010）第H010003號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證載明的位于光明大街與中華巷西南角，面積為3586.4平方米土地使用叔（該土地已拆遷完畢）交付原告河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以抵頂邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拖欠河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的借款400萬(wàn)元（已交付）；二、本協(xié)議簽訂后，上述土地使用權(quán)即歸河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有，涉及該塊土地的建設(shè)施工、房屋銷(xiāo)售、回遷等相關(guān)事項(xiàng)均由河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)；三、本協(xié)議簽訂后，邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)條件配合原告辦理土地過(guò)戶(hù)及相關(guān)手續(xù)，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由河北德?tīng)柗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不得以任何理由銷(xiāo)售該項(xiàng)目房屋或以上述土地使用權(quán)設(shè)定任何形式的抵押。”該調(diào)解協(xié)議生效后，邯鄲市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第130400201100029號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中涉及的中華巷33號(hào)院改造項(xiàng)目建設(shè)單位仍為邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。本案涉及租賃標(biāo)的物未在房屋登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！北景钢?，原、被告約定的租賃物建設(shè)方為邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被告并不是該租賃物的建設(shè)單位。且依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！保诙藯l“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?，第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！北景钢?，雖依據(jù)（2011）叢民初字第2411號(hào)民事調(diào)解書(shū)，邯鄲市泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配合被告辦理土地及相關(guān)手續(xù)，但該相關(guān)手續(xù)至今未辦理，故不發(fā)生物權(quán)效力。綜上，原、被告簽訂的租賃合同自始無(wú)效。原告訴請(qǐng)被告履行租賃合同，交付商鋪，支付違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條、第二十八條、第三十一條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告崔某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)26576元，由原告崔某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　張　劍 審　判　員　　孟偉彬 人民陪審員　　董一菲

書(shū)記員：梁釗