原告(反訴被告)：崔東陽(yáng)，男，漢族，1991年11月24日出生，現(xiàn)住棗強(qiáng)縣。委托訴訟代理人：崔洪軍，男，漢族，1969年1月3日出生，住河北省衡水市。系崔東陽(yáng)的父親。委托訴訟代理人：尹虎生，河北暢杰律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。地址：棗強(qiáng)縣建設(shè)北路東側(cè)。法定代表人：賴世沛。職務(wù)：總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李道真、張洪滿，河北晨虹律師事務(wù)所律師。

原告崔東陽(yáng)與被告棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻基公司）因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，向本院提起訴訟，本院于2017年9月7日受理后，被告鴻基公司于2017年9月25日向本院提出反訴，本院決定合并審理,依法由審判員杜金榮獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告(反訴被告)委托訴訟代理人崔洪軍、尹虎生、被告（反訴原告）委托訴訟代理人李道真、張洪滿均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告崔東陽(yáng)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求被告履行交房義務(wù)；2、要求被告承擔(dān)逾期交房違約金56100元（截止至2017年8月31日，以后的違約金另行計(jì)算）；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告于2013年11月1日與被告在鴻基嘉園售樓部簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同編號(hào)為HJ2-2-2004，該商品房位于鴻基嘉園2號(hào)樓2單元2004號(hào)房，建筑面積共111.55平米，其中套內(nèi)建筑面積89.80平米。合同約定，原告先支付購(gòu)房款14萬(wàn)元剩余房款20萬(wàn)元為銀行貸款，合同約定被告應(yīng)于2013年12月31日前，在該商品房驗(yàn)收合格后交房，合同約定逾期交房的自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，出賣(mài)人按日支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。原告交付14萬(wàn)元的購(gòu)房款后，被告并未如約在2013年12月31日前交付房屋。此后經(jīng)原告多次催促被告履行交房義務(wù)，但被告均無(wú)理拒絕。另補(bǔ)充，雙方于2013年11月1日訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和社會(huì)公共利益，應(yīng)為有效合同。被告應(yīng)按照合同約定履行交房義務(wù)并承擔(dān)違約金，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第八條的約定，被告應(yīng)于2013年12月31日前交房，但時(shí)至今日被告仍然沒(méi)有履行交房義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，根據(jù)該合同第六條的約定，原告已付房款14萬(wàn)元，根據(jù)該合同第九條約定的違約責(zé)任至2017年8月31日，被告逾期交房天數(shù)為1335天，按該條約定的按日萬(wàn)分之三計(jì)算的利息為56070元，是按已交房款14萬(wàn)元計(jì)算，根據(jù)以上事實(shí)及合同法的規(guī)定，被告應(yīng)履行交房義務(wù)并支付違約金。被告鴻基公司辯稱，一、2013年11月1日，原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第六條付款方式及期限的約定，已付房款14萬(wàn)元，剩余房款20萬(wàn)元為銀行貸款，這一事實(shí)原告在起訴狀中也予以認(rèn)可，時(shí)至今日，因原告誠(chéng)信問(wèn)題至今未能辦理按揭貸款手續(xù)，其房屋至今未能交付的原因是原告而不是被告。原告要求被告履行交房的義務(wù)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二、原告要求按照《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第八條的約定要求被告履行交房的義務(wù)并承擔(dān)違約金，但是該條的約定應(yīng)當(dāng)以整個(gè)的合同為基礎(chǔ)，不能單獨(dú)依據(jù)該條作為請(qǐng)求的依據(jù)，被告承擔(dān)責(zé)任的前提是交納首付款并辦理按揭貸款手續(xù)，因原告的原因合同不能繼續(xù)履行，原告要求被告承擔(dān)逾期交房的違約金訴訟請(qǐng)求不成立。被告（反訴原告）鴻基公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、依法解除被告（反訴原告）與原告（反訴被告）于2013年11月1日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2、依法判令原告（反訴被告）支付被告（反訴原告）違約金2萬(wàn)元。事實(shí)與理由：2013年11月1日，被告（反訴原告）鴻基公司與原告（反訴被告）崔東陽(yáng)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，被告（反訴原告）將位于鴻基家園的商品樓2幢的2004號(hào)房產(chǎn)出售于原告（反訴被告），房屋總價(jià)為34萬(wàn)元，付款方式首付款14萬(wàn)元，剩余房款20萬(wàn)元以按揭貸款的方式支付。此后，原告（反訴被告）支付首付款14萬(wàn)元，但是，在辦理房屋按揭貸款過(guò)程中，因原告（反訴被告）的資信等原因，造成按揭手續(xù)無(wú)法辦理，合同無(wú)法繼續(xù)履行，原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）履行交房的義務(wù)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，原告（反訴被告）要求被告（反訴原告）承擔(dān)逾期交房的違約金訴訟請(qǐng)求不成立。2013年11月1日，被告（反訴原告）與原告（反訴被告）簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第六條付款方式及期限的約定，已付房款14萬(wàn)元，剩余房款20萬(wàn)元為銀行貸款，同時(shí)，第七條1（2）“逾期超過(guò)90日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款3％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)萬(wàn)分之三的違約金?！备鶕?jù)該約定，原告（反訴被告）于2013年購(gòu)買(mǎi)的商品房，按揭貸款手續(xù)按照正常程序應(yīng)當(dāng)辦理完畢，并且與原告（反訴被告）同批次購(gòu)買(mǎi)房屋已經(jīng)交付并使用，原告（反訴被告）剩余的20萬(wàn)元已銀行貸款方式付款已經(jīng)逾期，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同的前提是“經(jīng)出賣(mài)人同意”，基于合同約定被告（反訴原告）有權(quán)解除合同并且支付違約金。關(guān)于違約金的計(jì)算方式，被告（反訴原告）要求按照銀行同期同類(lèi)逾期貸款年利率12％計(jì)算，自2013年12月31日依每月1111元計(jì)算，至付清為止，被告（反訴原告）要求2萬(wàn)元，超出部分予以放棄。原告(反訴被告)崔東陽(yáng)辯稱，1.被告（反訴原告）行使合同解除權(quán)已經(jīng)超過(guò)了法定期限，解除權(quán)消滅。不能辦理貸款開(kāi)始不是因?yàn)橘Y信問(wèn)題，是因?yàn)樵妫ǚ丛V被告）崔東陽(yáng)的外地戶口，這時(shí)原告（反訴被告）崔東陽(yáng)之父崔洪軍拿著被告（反訴原告）鴻基公司提供的有關(guān)申報(bào)材料自己找銀行辦理的，然后銀行在2014年4月初給崔洪軍打電話說(shuō)原告（反訴被告）信用度有問(wèn)題，不能辦理貸款，崔洪軍就帶材料交到被告（反訴原告）手中說(shuō)要求被告（反訴原告）交房，原告（反訴被告）交20萬(wàn)現(xiàn)金全款，這時(shí)候就已經(jīng)過(guò)了交房期限。被告（反訴原告）與原告（反訴被告）在合同中沒(méi)有約定解除合同的期限，原告（反訴被告）也沒(méi)有收到過(guò)交付房款的催告，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款，本案合同解除權(quán)的行使期限應(yīng)為一年，逾期不行使的解除權(quán)消滅，被告（反訴原告）在2014年1月份就知道因原告（反訴被告）不能辦理銀行貸款的事實(shí)，這時(shí)若解除合同的話，應(yīng)在2015年2月底前行使。2.原告（反訴被告）在交付首付款14萬(wàn)元后沒(méi)有完成按揭貸款原因是原告（反訴被告）的戶籍不在當(dāng)?shù)兀撕螅桓妫ǚ丛V原告）與原告（反訴被告）就支付剩余款項(xiàng)的問(wèn)題進(jìn)行多次協(xié)商，原告（反訴被告）提出在交房時(shí)支付剩余款項(xiàng)，且在協(xié)商的過(guò)程中雙方明確，原告（反訴被告）再支付12萬(wàn)元就算履行了付款義務(wù)，但被告（反訴原告）最終沒(méi)有履行承諾，原告（反訴被告）沒(méi)有違約行為，被告（反訴原告）要求原告（反訴）支付違約金沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律規(guī)定，綜上，請(qǐng)求法院駁回被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求。原、被告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人雙方進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證，被告鴻基公司對(duì)原告崔東陽(yáng)提交的證據(jù)一、二、三的真實(shí)性均無(wú)異議，故對(duì)原告提交的證據(jù)一、二、三的真實(shí)性予以認(rèn)定；原告崔東陽(yáng)對(duì)被告鴻基公司提交的證據(jù)一的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議、對(duì)其證明目的有異議，故對(duì)被告提交的證據(jù)一的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)定，因原、被告雙方?jīng)]有在合同中約定解除合同的具體事宜，故對(duì)解除合同并支付違約金的證明目的不予認(rèn)定；原告崔東陽(yáng)對(duì)鴻基公司提交的證據(jù)二無(wú)異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理查明：2013年11月1日，原告崔東陽(yáng)與被告鴻基公司在鴻基嘉園售樓部簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同編號(hào)為HJ2-2-2004，該商品房位于鴻基嘉園2號(hào)樓2單元2004號(hào)房，建筑面積共111.55平米，其中套內(nèi)建筑面積89.80平方米。原告已付房款14萬(wàn)元，剩余房款20萬(wàn)元約定為銀行貸款。雙方約定，被告鴻基公司應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付原告使用。另查明，因原告崔東陽(yáng)2014年3月17日在工商銀行系統(tǒng)的誠(chéng)信問(wèn)題未能辦理銀行貸款手續(xù)，之后，原告父親崔洪軍代表原告曾與被告鴻基公司相關(guān)工作人員協(xié)商過(guò)剩余房款的交納問(wèn)題。

本院認(rèn)為：原告崔東陽(yáng)與被告鴻基公司之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不違背國(guó)家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。一、本訴部分，關(guān)于原告崔東陽(yáng)要求被告鴻基公司履行交房義務(wù)并承擔(dān)違約金的問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人履行交付購(gòu)房款的義務(wù)、出賣(mài)人履行交付房屋的義務(wù)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)賣(mài)雙方履行的主要合同義務(wù)。本案中，房屋總價(jià)款為34萬(wàn)元，原告崔東陽(yáng)將首付款14萬(wàn)元交付被告鴻基公司后，根據(jù)雙方的合同約定，剩余20萬(wàn)元為銀行按揭貸款，但合同中沒(méi)有約定辦理銀行貸款的期限，也沒(méi)有約定若銀行貸款無(wú)法辦理時(shí)的其他補(bǔ)救措施，雖原告曾與被告工作人員協(xié)商過(guò)剩余房款的交納問(wèn)題，但雙方對(duì)剩余房款如何交付沒(méi)有達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，但剩余房款是采取銀行貸款的方式還是選擇現(xiàn)金交納的方式，均能實(shí)現(xiàn)被告出賣(mài)房屋的根本目的，即獲得售房款。原告主張剩余房款20萬(wàn)元以現(xiàn)金的方式交納更符合被告實(shí)現(xiàn)出賣(mài)房屋的根本目的和利益，更快的實(shí)現(xiàn)資金回籠到位。一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人支付價(jià)款的義務(wù)在先，出賣(mài)人交付房屋的義務(wù)在后，故本案原告要求被告履行交付房屋的義務(wù)時(shí)，應(yīng)先將剩余購(gòu)房款20萬(wàn)元交付被告鴻基公司。因原告沒(méi)有交足購(gòu)房款，所以原告要求被告承擔(dān)逾期交房違約金56100元，證據(jù)不足，不予支持。二、反訴部分，關(guān)于反訴原告鴻基公司要求解除與反訴被告崔東陽(yáng)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并要求承擔(dān)違約金2萬(wàn)元的問(wèn)題。首先，反訴原告提交的證據(jù)二中顯示反訴被告崔東陽(yáng)在工商銀行系統(tǒng)的誠(chéng)信問(wèn)題即透支時(shí)間為2014年3月17日，至反訴原告提起反訴之日即2017年9月25日已達(dá)三年半之久，反訴原告在知道反訴被告無(wú)法辦理銀行貸款的情況下，沒(méi)有在一年內(nèi)提出解除合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”故反訴原告要求解除合同已超過(guò)法定的除斥期間,解除權(quán)消滅。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”之規(guī)定，反訴原告鴻基公司沒(méi)有催告反訴被告崔東陽(yáng)在合理期限內(nèi)交付剩余房款，而反訴被告一直積極與反訴原告的工作人員聯(lián)系交款事宜，雖沒(méi)有達(dá)成一致意向，但能表明反訴被告并沒(méi)有不履行交付房款的義務(wù)，反訴被告當(dāng)庭表示剩余房款20萬(wàn)元可以以現(xiàn)金的方式交納，更符合反訴原告實(shí)現(xiàn)合同目的，反訴被告沒(méi)有根本違約，反訴原告可以實(shí)現(xiàn)合同目的，故，反訴原告鴻基公司要求解除與反訴被告崔東陽(yáng)于2013年11月1日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并要求反訴被告崔東陽(yáng)支付2萬(wàn)元違約金之請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，證據(jù)明顯不足，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，判決如下：

一、原告（反訴被告）崔東陽(yáng)于本判決生效之日起五日內(nèi)給付被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司剩余購(gòu)房款200000元。二、被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收到購(gòu)房款后五日內(nèi)向原告（反訴被告）崔東陽(yáng)交付鴻基嘉園2號(hào)樓2單元2004號(hào)房屋。三、駁回原告（反訴被告）崔東陽(yáng)的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求解除與原告（反訴被告）崔東陽(yáng)于2013年11月1日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及要求原告（反訴被告）崔東陽(yáng)支付20000元違約金的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5142元，適用簡(jiǎn)易程序減半收取2571元，由原告（反訴被告）崔東陽(yáng)負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)150元由被告(反訴原告)棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)按不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　杜金榮

書(shū)記員：馬會(huì)影