原告：崇陽縣白某糧食收儲中心。法定代表人：孫初珍，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：黃錦旗，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。被告：周亞某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：黃建軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：汪衛(wèi)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：何天福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，第三人：冷學(xué)光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣。

原告崇陽縣白某糧食收儲中心向本院提出訴訟請求：一、依法判定被告向原告交付協(xié)議的第二單元的二、三、四層共六套房屋；二、依法判令被告承擔(dān)本案的全部訴訟費。事實與理由：2013年1月4日，被告等人在進(jìn)行油廠棚戶區(qū)改造過程中與原告崇陽縣白某糧食收儲中心簽訂一份《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》，約定將原告所屬的倉庫以后院墻以內(nèi)的宿舍、廚房、豬欄等空地交由其改造，改造后由被告向原告返還第三棟一、二單元的二、三、四層房屋和該棟樓下靠東的兩個車庫。房屋建成后，原告在約定交付給原告的房屋和車庫進(jìn)戶門上安裝了防盜門。不料，2016年7月上旬，被告將其中六套房的房門砸壞并將其侵占。原告起訴后，被告辯稱與原告訂立協(xié)議屬實，但并未向原告交付該房屋。為此，特具狀起訴，請求人民法院依法支持原告的訴訟請求。被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福辯稱，一、我們和原告簽訂《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》屬實，但該合同糧食局也簽字蓋章，合同應(yīng)該是三方的事。另外，所建房屋在沒有辦理竣工驗收之前，原告就私自搶占房屋，并安裝防盜門，雙方為此多次發(fā)生糾紛?，F(xiàn)在房子雖然建成，但一直未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合合同約定的交付條件，原告請求交付房屋沒有依據(jù)。二、我們幾個人是為了實施縣政府油廠棚戶區(qū)改造項目而由三十八住戶及白某社區(qū)選出來的代表，現(xiàn)因政府補(bǔ)助資金沒有全部到位，還建的51戶和九個車庫當(dāng)事人不出一分錢，賣出去的房子也收不到錢，欠建筑老板的工程款沒有錢付?？h政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次協(xié)調(diào)也沒有解決，我們也沒用辦法。二、被告主體不符，不具備主體資格：1、2010年8月20日，縣油廠38戶聯(lián)名打報告到縣政府，要求進(jìn)行整體搬遷，國土局、住建局調(diào)查并拿出意見；2、2012年3月24日，縣人大代表的提案，明確指出承辦單位房管局，協(xié)辦單位住建局、規(guī)劃局；3、2013年2月20日，崇陽縣第十七屆人大代表大會第二次會議，常務(wù)副縣長在會上做了重要報告，關(guān)于縣油廠宿舍樓，由住建局將38戶危房列入2012年棚戶區(qū)改造項目，與油廠宿舍樓居民簽訂改造協(xié)議，對居民進(jìn)行妥善安置，幾乎2013年6月居民搬遷入??；4、危房改造小組2012年4月份成立，當(dāng)時有白某社區(qū)主任和人大代表監(jiān)督，38戶集體民主選舉產(chǎn)生的臨時機(jī)構(gòu)，既有縣政府領(lǐng)導(dǎo)批文，人大代表的回復(fù)，縣委領(lǐng)導(dǎo)的報告，社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督與參與，這足以證明棚戶區(qū)改造項目是政府項目，而不是我們四個人的項目。必須以政府職能部門為主體進(jìn)行改造，我們是上傳下達(dá)，協(xié)助政府的工作，在整個項目中，我們幾個人沒有參股其中，只是積極配合工作，代表38戶的利益，無私奉獻(xiàn)，因此被告不構(gòu)成主體資格，請求法院駁回原告的訴訟請求；三、協(xié)議無效，原告沒有資格將國有土地變相出賣：1、原告與被告簽訂過兩份協(xié)議，第一份在2012年12月27日簽訂的，半個月不到，原告單方面將協(xié)議作廢，造成第一次協(xié)議無效，第二份在2013年1月14日，由糧食局參與簽訂協(xié)議；2、原告沒有資格將國有土地置換房屋為私人所有，五套住房已經(jīng)裝修完畢被原告私自入住，這是客觀事實，該行為明顯是假公濟(jì)私，這是資產(chǎn)來源不明的訴求；3、棚戶區(qū)改造是國家基本政策，其目的是為了解決弱勢群體最基本的住房條件，作為油廠的38戶來講，這是棚戶區(qū)改造的主要對象，而原告不是這次棚戶區(qū)改造的對象，相反，原告在這次棚戶區(qū)改造過程中趁火打劫，將國有財產(chǎn)置換的房屋歸為己有，國家棚戶區(qū)改造的補(bǔ)貼資金購買，于情于理都不合法；4、原告主管單位糧食局參與了第二次協(xié)議的簽訂，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，我們也是糧食局的下屬單位，糧食局的土地不分彼此，原告將財產(chǎn)歸為己有，我們將財產(chǎn)歸公償還給國家。綜上所述，原告明知沒有資格將國有財產(chǎn)置換房屋，卻打著幌子與被告簽訂無效的協(xié)議，這是原告早有預(yù)謀的，在第一次簽訂合同不到半個月時間就將合同作廢，是害怕自己承擔(dān)責(zé)任，后來找糧食局簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)移責(zé)任。原告為了達(dá)成個人目的簽訂的第二份協(xié)議，現(xiàn)在五套住房已經(jīng)被原告所占有，這足以證明原告從一開始就以欺騙手段簽訂協(xié)議，欺騙的協(xié)議不應(yīng)該被法律保護(hù)，因此協(xié)議無效，請求駁回原告的訴訟請求。第三人冷學(xué)光述稱，我在油廠做危房改造項目已經(jīng)五年了，工程款還欠我207萬，通過幾年的逢年過節(jié)各種方式催討，我在農(nóng)村合作聯(lián)合貸款107萬，民間借貸123萬，現(xiàn)在還欠利息75萬，我現(xiàn)在目前欠下很多債務(wù)。工程已經(jīng)竣工五年，按照法律，超過約定時間付款我可以賣房，去年油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組抵押六套房給我。油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組把六套房子作價107萬賣給我，我把房子賣了。不論是什么情況，我的工程款應(yīng)該是優(yōu)先償付。原告崇陽縣白某糧食收儲中心為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：一、原告的營業(yè)執(zhí)照，證明原告的訴訟主體適格；二、危房改造土地還建協(xié)議、建設(shè)規(guī)劃圖、土地使用權(quán)的相關(guān)證明，證明在2013年的1月14日，被告黃建軍等人在危房改造的過程中，約定將原告所說的倉庫以后、院墻以內(nèi)宿舍、廚房、豬欄空地等交被告改造，將建成后的第三棟一、二單元二、三、四層共12套房屋以及該棟樓下靠東的兩個車庫，返還給原告。被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福向本院提供證據(jù)：崇陽縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于辦理人大代表建議、政協(xié)委員提案的實施方案，證明縣油廠危房改造項目是縣政府批準(zhǔn)的棚改項目。第三人冷學(xué)光向本院提供證據(jù)：1、崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組出具的證明一份，證明危房改造小組欠第三人冷學(xué)光工程款187萬元；2、崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組與冷學(xué)光簽訂的房屋出售合同一份，證明崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組將本小區(qū)第三棟2單元2-4層201室、202室、301室、302室、401室、402室作價1067416元抵償所欠第三人冷學(xué)光的工程款。當(dāng)事人舉證的上述證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對第三人冷學(xué)光提供的證據(jù)真實性無異議，對其合法性提出異議，認(rèn)為本案當(dāng)事人所買賣的房屋是拆遷還建房。對其他證據(jù)，當(dāng)事人均無異議，本院予以采信。本院根據(jù)采信的有效證據(jù)及當(dāng)事人的自認(rèn)，認(rèn)定案件事實如下：2013年1月4日，被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福等四人在實施縣政府油廠棚戶區(qū)改造項目過程中以崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組（甲方）的名義并私刻印章與原告崇陽縣白某糧食收儲中心（乙方）簽訂《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》一份，合同約定原告將崇陽縣白某糧食收儲中心倉庫以后院墻內(nèi)的宿舍、廚房、豬欄等空地交由油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組一并改造，雙方為此達(dá)成如下協(xié)議：一、還建原則，油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，還給原告崇陽縣白某糧食收儲中心壹拾貳套商品房和兩個車庫，每套房面積不低于128平方米，核定還建房屋于第三棟一、二單元的二、三、四層和該棟樓下靠東的兩個車庫。另可按油廠職工價格買還房樓次的七個車庫。油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)建好進(jìn)口全路段收儲公司圍墻；二、涉及該地與白某一組權(quán)屬爭議由原告崇陽縣白某糧食收儲中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，涉及建設(shè)方面的稅費及職能部門的問題由油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)解決；三、還房建設(shè)由油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和相關(guān)手續(xù)，其辦證稅費由油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)；四、交房時間：油廠危房改造竣工時間。以上協(xié)議經(jīng)原告上級主管部門崇陽縣糧食局蓋章同意。2014年9月份，上述房屋竣工，但未辦理竣工驗收手續(xù)。同年年底，原縣油廠職工陸續(xù)入住該棟房屋，原告單位及職工亦在雙方合同約定的還建房屋中的第三棟第一單元的二、三、四層六套房屋入住，并在第二單元的二、三、四層六套房屋上安裝防盜門。被告對原告占用的一單元的二、三、四層六套房屋和兩個車庫無異議。2016年7月，被告將該棟第二單元的二、三、四層六套房屋的防盜門拆除，并另行安裝防盜門，并以崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組的名義與案外人崇陽縣雙慶建筑集團(tuán)的項目經(jīng)理冷學(xué)光簽訂房屋出售合同一份，將上述六套房屋（總面積773.49平方米，單價1380元每平方，計價1067416元）作價1067416元用以抵償所欠崇陽縣雙慶建筑集團(tuán)冷學(xué)光的建房工程款（冷學(xué)光實際占有5套，其中202室已由原告職工陳旭升占有）。原告為此起訴來院，要求被告按合同約定交付剩余六套還建房屋。雙方當(dāng)事人及危房改造的住戶為此發(fā)生糾紛，并多次到有關(guān)部門上訪，經(jīng)有關(guān)主管部門多次協(xié)調(diào)無效，原告為此起訴來院。審理中，經(jīng)原告申請，本院通知冷學(xué)光為第三人參加本案訴訟。
原告崇陽縣白某糧食收儲中心與被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福、第三人冷學(xué)光合同糾紛一案，本院于2017年2月10日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告崇陽縣白某糧食收儲中心的法定代表人孫初珍及其委托訴訟代理人黃錦旗和被告黃建軍、汪衛(wèi)、何天福、周亞某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案有兩個爭議焦點：一、被告四人是否是本案適格的當(dāng)事人。被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福等四人以崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組的名義與原告簽訂的房屋及土地拆遷補(bǔ)償合同，因崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組未經(jīng)依法登記，不具有簽訂合同的民事權(quán)利能力和民事行為能力的主體資格，四被告雖然辯稱他們四人是受政府委托和三十八戶棚改住戶的推舉從事棚戶區(qū)改造工作，不是本案適格的被告主體，但未提供證據(jù)證明政府部門委托授權(quán)成立該組織或38戶住戶推舉其四人代表38戶進(jìn)行房屋改造并與原告簽訂拆遷還建協(xié)議的相關(guān)證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第六十二條第一項規(guī)定，法人或者其他組織應(yīng)登記而未登記，行為人即以該法人或者其他組織名義進(jìn)行民事活動的，以行為人為當(dāng)事人。為此，被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福等四人應(yīng)為本案適格被告，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。二、合同的性質(zhì)和效力。原告崇陽縣白某糧食收儲中心與被告以崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組的名義簽訂的《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》，因拆遷的土地和房屋屬于劃撥土地和國有資產(chǎn)，并且其拆遷的土地和房屋不屬于崇陽縣油廠棚戶區(qū)改造項目的對象和范圍，被告等人以“崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組”的名義與原告簽訂的《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》，該組織未經(jīng)行政機(jī)關(guān)委托授權(quán)和登記，不符合行政協(xié)議的特征，應(yīng)屬于民事訴訟的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。原告崇陽縣白某糧食收儲中心在與崇陽縣油廠危房改造領(lǐng)導(dǎo)小組簽訂協(xié)議時，未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理門批準(zhǔn)，并辦理相關(guān)手續(xù)，將劃撥國有土地和地上建筑物房屋轉(zhuǎn)讓給被告，其行為違反了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，同時，雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，因此原間被告雙方簽訂的危房改造拆屋讓地還房協(xié)議無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同被確認(rèn)無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。在本案中，因合同約定拆遷的土地和房屋已由被告全部拆遷并建成房屋，已建成的房屋除未交付原告的部分房屋外，其余的房屋已全部交付給他人使用，因而在客觀上不能恢復(fù)原狀返還拆遷的土地和房屋。為此，除當(dāng)事人已交付的房屋外，其余未交付的部分房屋應(yīng)折價補(bǔ)償，房屋價格參照被告與第三人冷學(xué)光簽訂的房屋售賣合同的價格確定。其造成的其余損失，因雙方均有一定的過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上所述，本案是一起建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，立案案由確定為合同糾紛不當(dāng)，予以糾正。原、被告之間簽訂的《危房改造拆屋讓地還房協(xié)議》，因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其協(xié)議無效，原告要求被告繼續(xù)履行合同交付剩余房屋的訴訟請求，與法律規(guī)定不符，依法應(yīng)不予支持。但因合同約定拆遷的土地和房屋已由被告全部拆除并建成房屋，已建成的房屋除未交付原告的部分房屋外，其余的房屋已全部交付給他人使用，因而不能恢復(fù)原狀返還拆遷的土地和房屋。為此，除當(dāng)事人已交付的房屋外，其余未交付的部分房屋應(yīng)折價補(bǔ)償，房屋價格參照被告與第三人冷學(xué)光簽訂的房屋售賣合同的價格確定。其造成的其余損失，因雙方均有一定的過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九條、第五十二條第五項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

由被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福補(bǔ)償原告崇陽縣白某糧食收儲中心未交付的五套房屋（油廠小區(qū)第三棟2單元2-4層201室、301室、302室、401室、402室）損失889513.5元，并自2016年7月10日起至履行之日止按年利率6%支付資金占用費，限在本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。被告如未按本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費12695元，由被告周亞某、黃建軍、汪衛(wèi)、何天福承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。