崇陽縣某某物業(yè)有限公司
戴朝暉（湖北盈悅律師事務所）
崇陽縣某某娛樂會所
陳青松（湖北順風律師事務所）
吳偉

原告崇陽縣某某物業(yè)有限公司（下稱某某物業(yè)）。
法定代表人崔某某，該公司經(jīng)理。
委托代理人戴朝暉，湖北盈悅律師事務所律師。
被告崇陽縣某某娛樂會所（下稱某某會所）。
負責人吳某某，該會所投資人。
委托代理人陳青松，湖北順風律師事務所律師。
委托代理人吳偉，男，1982年10月28日生，漢族，崇陽縣人，住本縣石城鎮(zhèn)楊林村7組。
原告某某物業(yè)與被告某某會所物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告某某物業(yè)的法定代表人崔某某和委托代理人戴朝輝及被告某某會所的負責人吳某某及其委托代理人陳青松、吳偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
該合同簽訂后，原告依約向被告等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務，但被告一直未向原告交納物業(yè)服務費。原告曾多次書面或口頭通知被告交納，但被告以種種理由拖延至今。
原告認為:1、原告與弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效，對被告等業(yè)主具有約束力，被告依法應當向原告交納物業(yè)服務費；2、被告使用的商鋪總面積為1403.86平方米，根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》約定，被告每年應向原告交納物業(yè)服務費18530.95元（1403.86平方米×1.1元×12個月），三年應交納55592.85元。
由于被告至今未向原告交納物業(yè)服務費，為此，原告根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，特具狀向崇陽縣人民法院提起訴訟，請求人民法院依法判準原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟請求，向本院提供如下證據(jù):
1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證各1份，證明原告系合法物業(yè)公司；
2、營業(yè)執(zhí)照1份、商鋪租賃合同1份，證明被告某某會所2011年租賃崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的崇陽大道商業(yè)街1層30號至33號商鋪；第二層24至38號商鋪經(jīng)營歌廳；期限為5年；
3、商品房買賣合同1份，證明被告于2012年2月24日向崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買其租賃的商鋪，商鋪面積為1403.86平方米；
4、前期物業(yè)合同，證明崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘原告對崇陽縣四季花城提供前期物業(yè)管理服務，簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，合同約定物業(yè)服務費按擁有建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，服務期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，按年度每年1月份交納；
5、崇價費規(guī)（2014）34號文件及湖北省服務價格（收費）監(jiān)審證，證明崇陽縣四季花城住宅、車庫物業(yè)服務費實行政府指導價，商鋪物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價；
6、工資發(fā)放花名冊，證明原告聘請了大量的清潔工、保安等從事物業(yè)服務，履行了前期物業(yè)服務合同約定的義務；
7、通知2份，證明原告曾多次通知被告等業(yè)主交納物業(yè)服務費；
8、資質(zhì)證書，證明原告具有從事物業(yè)管理資格；
9、證人汪仙宜調(diào)查筆錄（已出庭作證），證明原告派遣人員汪仙宜打掃被告房前衛(wèi)生每天2次，履行了合同的義務；
10、證明3份，證明原告于2013年1月在縣房管局就前期物業(yè)服務合同在該局進行了備案，并通過了查驗和審批；湖北萬欣緣物業(yè)有限公司證實，該公司商鋪每平方米收物業(yè)服務費為1.0元／月；湖北文濤物業(yè)有限公司證實，該公司商鋪每平方米收費2.0元／月。
被告某某會所辯稱，一、弘大公司選聘原告公司對崇陽縣四季花城提供前期物業(yè)管理服務，沒有依照《物業(yè)管理條例》第二十四條 ?的規(guī)定“經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)”，即弘大公司未經(jīng)崇陽縣房地產(chǎn)管理局批準，擅自采用協(xié)議方式選聘原告公司提供物業(yè)服務，違反國務院法規(guī)規(guī)定，選聘程序缺乏正當性和合法性，原告公司接受選聘進駐小區(qū)及原告公司和弘大公司于2012年12月28日簽訂的《前期物業(yè)服務合同》違反法律規(guī)定，屬未生效或無效的民事行為，對崇陽縣四季花城所有業(yè)主或者物業(yè)使用者不具有約束力。
二、首先，原告和弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》第二條約定的服務內(nèi)容，屬普通住宅的物業(yè)綜合管理服務范圍，按照《湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第五條的規(guī)定，該服務范圍內(nèi)物業(yè)費的標準應當實行政府指導價。其次，答辯人的經(jīng)營場所位于9棟和10棟的一、二層，為經(jīng)營性用房，以上樓層均為住宅用房，整體性質(zhì)仍屬住宅區(qū)，也不是實行市場調(diào)節(jié)價的對象。其三，弘大公司在物業(yè)銷售前沒有將臨時管理規(guī)約向答辯人明示，并予以說明，簽訂的買賣合同沒有包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，答辯人也沒有就物業(yè)管理服務事項做出過任何承諾，在管理區(qū)域的顯著位置也未見原告服務項目、服務標準和收費項目、收費標準等有關(guān)情況的公示。故，原告主張按建筑面積每平方米1.1元／月的價格收取物業(yè)費沒有事實依據(jù)。
三、答辯人的經(jīng)營場所臨靠崇陽大道，前門與人行道相連，并非小區(qū)內(nèi)的商鋪。答辯人場所活動人員均從前面進入，無需通過小區(qū)大門；用電安裝的是單獨的變壓器，排污是獨立的管道，自我維修、管理；門前屋內(nèi)垃圾聘請專人清掃、清運至垃圾池；車輛依靠在崇陽大道兩側(cè)；門前綠化、照明是市政在養(yǎng)護和管理；公共秩序是答辯人聘請的人員在維護和協(xié)助管理。故答辯人的經(jīng)營活動場所不在原告提供的物業(yè)服務范圍內(nèi)，或者說原告公司從未向答辯人提供物業(yè)服務。
綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告為支持其辯解理由的成立，向本院提供證據(jù)1份，證明保安公司向被告派遣了保安。
本院為了查明案情，制作調(diào)查筆錄3份，湖北萬欣緣物業(yè)有限責任公司總經(jīng)理顏杜軍、湖北文濤物業(yè)有限公司總經(jīng)理田伶超證實服務收費與其出具證明內(nèi)容一致，物業(yè)服務為公共衛(wèi)生打掃、公共設施維護管理、安保巡邏等七個方面的問題；原告某某物業(yè)的業(yè)主胡海軍、柳秋華證實，他們門店前的衛(wèi)生從未有人打掃過，但原告某某物業(yè)每年都上門收取物業(yè)費。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)1、2、3的真實性無異議。對證據(jù)4，合法性有異議，弘大公司協(xié)議選聘原告公司未經(jīng)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，該合同未生效或因違法無效，對被告和其他業(yè)主不具有約束力；合同約定的服務內(nèi)容均為普通住宅的物業(yè)綜合管理服務范圍，只應實行政府指導價；商鋪每平方米1.1元／月的價格沒有根據(jù)；被告經(jīng)營活動場所不在原告提供的物業(yè)服務范圍和服務項目內(nèi)。對證據(jù)5，真實性無異議，但不能證明原告的主張成立。對證據(jù)6，無物業(yè)服務人員從業(yè)資格證和工作日志，不能證明原告向被告提供了物業(yè)服務。對證據(jù)7，真實性有異議，也不能證明該所謂的“通知”已送達被告。對證據(jù)8，真實性無異議，但其內(nèi)容與原告的主張相背，收費日期在前辦證在后。對證據(jù)9，原告和證人是雇傭勞動關(guān)系，不能作為認定事實的依據(jù)。對縣房管局出具的證明，（1）該局負責人在證明上未簽名，且未出庭；（2）該證據(jù)未附有備案登記材料。對湖北萬欣緣物業(yè)有限責任公司的證明和湖北文濤物業(yè)有限公司二份證明及其二位總經(jīng)理的證言認為，該證據(jù)不能證明原告某某物業(yè)符合湖北物業(yè)管理收費實施辦法的規(guī)定。對胡海軍、柳秋華的證言，客觀、真實。
原告對被告提供的證據(jù)認為系被告聘請的保安對其內(nèi)部經(jīng)營場所的服務，和本案不相關(guān)聯(lián)。對證人柳秋華、胡海軍的證言，系原告的收費對象，與本案有利害關(guān)系，對顏杜軍、田伶超的證言無異議。
本院認為，一、對原告的證據(jù)分析和認定，被告某某會所對原告提供的證據(jù)1、2、3、5、8無異議，本院予以確認。對原告提供的證據(jù)4，該前期物業(yè)服務合同系雙方真實意思表示，且在相關(guān)部門備案后辦理相關(guān)資質(zhì)證書，合同中雙方所約定的商鋪價格和本地區(qū)的收費持平，該證據(jù)本院予以采信；對證據(jù)6，系原告的管理員工對四季某某物業(yè)服務工作后而領(lǐng)取的勞動報酬的發(fā)放情況，雖不能直接證明物業(yè)服務的實際內(nèi)容，但和整體物業(yè)服務相關(guān)聯(lián)，該證據(jù)予以采信；對證據(jù)7，該證據(jù)沒有被告的簽收及相應的證據(jù)證明，該證據(jù)不予采信；對證據(jù)9并結(jié)合證人胡海軍、柳秋華證言來分析，本院認為，三位證人和本案均有利害關(guān)系，該證據(jù)應結(jié)合原告四季花城在其服務的整體方面來進行綜合判斷，原告為四季花城所屬地段提供了相應的物業(yè)服務，在服務質(zhì)量上如有缺陷，被告可請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行采取補救措施或者賠償損失等違約責任，但被告未提供相應的證據(jù)證明，對該證據(jù)應認定為原告為被告提供物業(yè)服務。對證據(jù)10三份證明并結(jié)合本院調(diào)查證人顏杜軍、田伶超的證言分析，本院認為，（1）原告某某物業(yè)雖在2013年8月才取得相應服務收費資格，但在2013年1月在縣房地產(chǎn)管理局進行備案登記，且實際履行了服務合同，該證據(jù)應予認定；（2）《前期物業(yè)服務合同》所約定的市場價格和從顏杜軍、田伶超證言來看，被告所經(jīng)營的歌廳為商業(yè)行為，應按本地區(qū)的市場價格即1.1元／月平方米計算較為合理，對該證據(jù)予以認定。
二、對被告證據(jù)的分析認定。被告所聘請的保安是為其內(nèi)部經(jīng)營管理所需，和本案無關(guān)，該證據(jù)不予采信。
本院根據(jù)上述認證結(jié)果并結(jié)合當事人的陳述，可以認定如下事實:
崇陽縣四季花城房地產(chǎn)位于崇陽縣天城鎮(zhèn)城北新區(qū)金三角，系崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建。2012年12月28日，崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘原告某某物業(yè)對崇陽縣四季花城房屋、商鋪提供前期物業(yè)管理服務，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》1份，合同第四條約定:“物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，小高層住宅每平方米0.55元／月，電梯住宅每平方米0.8元／月。物價部門有指導價的，以指導價為準。”第五條約定:“物業(yè)服務費按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每年1月份交納當年物業(yè)服務費用?！焙贤€就物業(yè)的各項管理、使用、維護等進行了約定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物業(yè)到崇陽縣房地產(chǎn)管理局進行了備案，后辦理了相關(guān)的合法經(jīng)營、資質(zhì)證書。2010年9月10日，被告某某會所租賃崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建的崇陽縣四季花城臨崇陽大道商業(yè)街1層30號至33號商鋪；2層24至38號商鋪經(jīng)營歌廳，成立崇陽縣某某會所娛樂會所，負責人吳某某。2012年2月24日，被告的負責人吳某某（買受人）與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同1份，雙方約定，出賣人將崇陽縣四季花城9棟臨崇陽大道商業(yè)街1層28號商鋪、2層24號-28號商鋪、10棟臨崇陽大道1層29號-33號商鋪、2層29號-38號商鋪出賣給買受人，該房建筑面積為1403.86平方米，總價款為5058708元。被告在上述租賃和購買的房內(nèi)經(jīng)營歌廳至今。原告某某物業(yè)與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)服務合同后，便在四季花城地段進行了水、電管理、排污、清掃、維修、養(yǎng)護等相應的物業(yè)服務，并逐年向其業(yè)主收取相應物業(yè)服務費。自2013年1月至今被告某某會所未向原告交納物業(yè)管理費。為此，原告某某物業(yè)起訴來院。
本院認為，原告某某物業(yè)與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，為崇陽縣四季花城地段所有業(yè)主提供了前期整體物業(yè)服務，被告某某會所作為該小區(qū)業(yè)主，理應交納物業(yè)管理費，為此，原告請求由被告按實際建筑面積計算交納物業(yè)管理費的請求于法有據(jù)，應予支持。審理中被告抗辯，1、原告與崇陽弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》未經(jīng)縣人民政府批準，該合同無效；該合同簽訂后，原告到縣房地產(chǎn)管理局進行了備案，后辦理了相關(guān)資質(zhì)證書，且原告已實際履行了義務；2、被告稱所購房屋不屬商鋪是住宅區(qū)，不是市場調(diào)節(jié)價的對象，被告購得該房屋后，經(jīng)營歌廳至今，屬商業(yè)性質(zhì)用途，應按市場調(diào)節(jié)價來交費，即崇陽縣天城鎮(zhèn)臨街地段均價來計算；3、被告稱所購房屋地段臨大街，無需以小區(qū)大門進入，用電所需變壓器系自己安裝，門前養(yǎng)護自行負擔，門前衛(wèi)生未打掃過，物業(yè)服務是小區(qū)內(nèi)整體性的管理服務，原告的房屋雖臨街地段，也系原告服務的小區(qū)范圍之內(nèi)；如服務質(zhì)量不到位，業(yè)主可以向相關(guān)部門進行舉報或向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權(quán)益，但不能作為拒交物業(yè)管理服務費的理由。故，被告的上述抗辯理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?、《湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第一條、第三條、第五條之規(guī)定，判決如下:
被告崇陽縣某某會所娛樂會所于本判決生效后五日內(nèi)支付原告崇陽縣四季某某物業(yè)有限公司物業(yè)服務費，服務費按其房屋建筑面積1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日計算至本判決生效之日止。
如果未按本判決指定的期限履行給付現(xiàn)金的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期內(nèi)的債務利息。
案件受理費1190元，由被告崇陽縣某某會所娛樂會所負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

本院認為，一、對原告的證據(jù)分析和認定，被告某某會所對原告提供的證據(jù)1、2、3、5、8無異議，本院予以確認。對原告提供的證據(jù)4，該前期物業(yè)服務合同系雙方真實意思表示，且在相關(guān)部門備案后辦理相關(guān)資質(zhì)證書，合同中雙方所約定的商鋪價格和本地區(qū)的收費持平，該證據(jù)本院予以采信；對證據(jù)6，系原告的管理員工對四季某某物業(yè)服務工作后而領(lǐng)取的勞動報酬的發(fā)放情況，雖不能直接證明物業(yè)服務的實際內(nèi)容，但和整體物業(yè)服務相關(guān)聯(lián)，該證據(jù)予以采信；對證據(jù)7，該證據(jù)沒有被告的簽收及相應的證據(jù)證明，該證據(jù)不予采信；對證據(jù)9并結(jié)合證人胡海軍、柳秋華證言來分析，本院認為，三位證人和本案均有利害關(guān)系，該證據(jù)應結(jié)合原告四季花城在其服務的整體方面來進行綜合判斷，原告為四季花城所屬地段提供了相應的物業(yè)服務，在服務質(zhì)量上如有缺陷，被告可請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行采取補救措施或者賠償損失等違約責任，但被告未提供相應的證據(jù)證明，對該證據(jù)應認定為原告為被告提供物業(yè)服務。對證據(jù)10三份證明并結(jié)合本院調(diào)查證人顏杜軍、田伶超的證言分析，本院認為，（1）原告某某物業(yè)雖在2013年8月才取得相應服務收費資格，但在2013年1月在縣房地產(chǎn)管理局進行備案登記，且實際履行了服務合同，該證據(jù)應予認定；（2）《前期物業(yè)服務合同》所約定的市場價格和從顏杜軍、田伶超證言來看，被告所經(jīng)營的歌廳為商業(yè)行為，應按本地區(qū)的市場價格即1.1元／月平方米計算較為合理，對該證據(jù)予以認定。
二、對被告證據(jù)的分析認定。被告所聘請的保安是為其內(nèi)部經(jīng)營管理所需，和本案無關(guān)，該證據(jù)不予采信。
本院根據(jù)上述認證結(jié)果并結(jié)合當事人的陳述，可以認定如下事實:
崇陽縣四季花城房地產(chǎn)位于崇陽縣天城鎮(zhèn)城北新區(qū)金三角，系崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建。2012年12月28日，崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘原告某某物業(yè)對崇陽縣四季花城房屋、商鋪提供前期物業(yè)管理服務，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》1份，合同第四條約定:“物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，小高層住宅每平方米0.55元／月，電梯住宅每平方米0.8元／月。物價部門有指導價的，以指導價為準。”第五條約定:“物業(yè)服務費按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每年1月份交納當年物業(yè)服務費用?！焙贤€就物業(yè)的各項管理、使用、維護等進行了約定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物業(yè)到崇陽縣房地產(chǎn)管理局進行了備案，后辦理了相關(guān)的合法經(jīng)營、資質(zhì)證書。2010年9月10日，被告某某會所租賃崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建的崇陽縣四季花城臨崇陽大道商業(yè)街1層30號至33號商鋪；2層24至38號商鋪經(jīng)營歌廳，成立崇陽縣某某會所娛樂會所，負責人吳某某。2012年2月24日，被告的負責人吳某某（買受人）與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同1份，雙方約定，出賣人將崇陽縣四季花城9棟臨崇陽大道商業(yè)街1層28號商鋪、2層24號-28號商鋪、10棟臨崇陽大道1層29號-33號商鋪、2層29號-38號商鋪出賣給買受人，該房建筑面積為1403.86平方米，總價款為5058708元。被告在上述租賃和購買的房內(nèi)經(jīng)營歌廳至今。原告某某物業(yè)與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)服務合同后，便在四季花城地段進行了水、電管理、排污、清掃、維修、養(yǎng)護等相應的物業(yè)服務，并逐年向其業(yè)主收取相應物業(yè)服務費。自2013年1月至今被告某某會所未向原告交納物業(yè)管理費。為此，原告某某物業(yè)起訴來院。
本院認為，原告某某物業(yè)與崇陽弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，為崇陽縣四季花城地段所有業(yè)主提供了前期整體物業(yè)服務，被告某某會所作為該小區(qū)業(yè)主，理應交納物業(yè)管理費，為此，原告請求由被告按實際建筑面積計算交納物業(yè)管理費的請求于法有據(jù)，應予支持。審理中被告抗辯，1、原告與崇陽弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》未經(jīng)縣人民政府批準，該合同無效；該合同簽訂后，原告到縣房地產(chǎn)管理局進行了備案，后辦理了相關(guān)資質(zhì)證書，且原告已實際履行了義務；2、被告稱所購房屋不屬商鋪是住宅區(qū)，不是市場調(diào)節(jié)價的對象，被告購得該房屋后，經(jīng)營歌廳至今，屬商業(yè)性質(zhì)用途，應按市場調(diào)節(jié)價來交費，即崇陽縣天城鎮(zhèn)臨街地段均價來計算；3、被告稱所購房屋地段臨大街，無需以小區(qū)大門進入，用電所需變壓器系自己安裝，門前養(yǎng)護自行負擔，門前衛(wèi)生未打掃過，物業(yè)服務是小區(qū)內(nèi)整體性的管理服務，原告的房屋雖臨街地段，也系原告服務的小區(qū)范圍之內(nèi)；如服務質(zhì)量不到位，業(yè)主可以向相關(guān)部門進行舉報或向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權(quán)益，但不能作為拒交物業(yè)管理服務費的理由。故，被告的上述抗辯理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 ?、《湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第一條、第三條、第五條之規(guī)定，判決如下:

被告崇陽縣某某會所娛樂會所于本判決生效后五日內(nèi)支付原告崇陽縣四季某某物業(yè)有限公司物業(yè)服務費，服務費按其房屋建筑面積1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日計算至本判決生效之日止。
如果未按本判決指定的期限履行給付現(xiàn)金的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期內(nèi)的債務利息。
案件受理費1190元，由被告崇陽縣某某會所娛樂會所負擔。

審判長：程天華
審判員：黃攀峰
審判員：曾蒲生

書記員：饒熙