原告：峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會，住所地：四川省峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)。
負(fù)責(zé)人：余澤良，業(yè)主委員會主任。
委托訴訟代理人：余學(xué)強(qiáng)，四川樂嘉（成都）律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：楊波，四川樂嘉（成都）律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告：樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91511181692296868T，住所地：四川省峨眉山市綏山鎮(zhèn)佛光南路商業(yè)娛樂樓340號。
法定代表人：鄒金亮，該公司董事長。
委托訴訟代理人：馬顯慶，四川驥志律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱東湖半島小區(qū)業(yè)委會）與被告樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱樂山城際房開司）物權(quán)糾紛一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法適用普通程序并組成合議庭于2018年4月23日、9月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告東湖半島小區(qū)業(yè)委會主任余澤良及其委托訴訟代理人余學(xué)強(qiáng)、楊波，被告樂山城際房開司委托訴訟代理人馬顯慶均到庭參加了訴訟。訴訟中，雙方當(dāng)事人申請庭外和解15天，依法扣減不計(jì)入審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告東湖半島小區(qū)業(yè)委會向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即向原告交付峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)14棟2單元及地下室物業(yè)用房兩處物業(yè)管理用房；2.判令被告立即按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工圖，復(fù)建并交付大門門口物業(yè)用房，恢復(fù)東湖半島小區(qū)前大門主入口原貌；3.判令被告為原告按照《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的規(guī)定建設(shè)配置1163.8個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位；4.判令被告賠償按照《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的規(guī)定少建設(shè)和配置67個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位的損失335萬元（按每個(gè)車位五萬元均價(jià)計(jì)算）；5.判令被告立即向原告交付峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)未按規(guī)定配備交付的消防滅火器630具（價(jià)值約為18.5萬元）；6.判令被告向原告支付業(yè)委會籌備啟動(dòng)資金及首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費(fèi)共計(jì)5萬元；7.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)由被告樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)修建，小區(qū)從2012年開始至2014年8月完成建設(shè)施工。2017年6月24日東湖半島小區(qū)選舉成立了峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會。小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)開發(fā)商即本案被告樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在很多損害本小區(qū)全體業(yè)主的行為。
首先，被告未按照其于2015年12月28日向峨眉山市房產(chǎn)管理局申請備案的《峨眉山市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表》所載明，將包括東湖半島小區(qū)14棟2單元及地下室在內(nèi)的物業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，向原告方完成交付。
其次，按照《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2006）號文件的規(guī)定，被告所開發(fā)修建的東湖半島小區(qū)戶型面積在90㎡－145㎡的有661戶，60㎡－90㎡有335戶，根據(jù)文件要求，樂山市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各項(xiàng)建筑工程停車泊位的數(shù)量按照：90㎡－145㎡的戶型配備比例為機(jī)動(dòng)車0.5，非機(jī)動(dòng)車1，60㎡－90㎡的戶型配備比例為機(jī)動(dòng)車0.3，非機(jī)動(dòng)車1.5。據(jù)此計(jì)算，本小區(qū)應(yīng)當(dāng)修建機(jī)動(dòng)車停車位431個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位1163.8個(gè)。但是，被告實(shí)際僅修建機(jī)動(dòng)車停車位364個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位為0。這嚴(yán)重?fù)p害了小區(qū)物業(yè)價(jià)值和使用功能，損害全體業(yè)主的合法權(quán)益。
第三，被告在規(guī)劃設(shè)計(jì)圖和工程竣工圖上均明確標(biāo)注了小區(qū)前大門主入口有物業(yè)用房，但是在實(shí)際施工和交付時(shí)該物業(yè)用房卻不見蹤影，這給整個(gè)小區(qū)的進(jìn)出人員、車輛的管理和小區(qū)安全造成了很多安全隱患，同時(shí)對于小區(qū)前門的形象也有很大的影響，被告這種偷工減料，擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，少建公共設(shè)施的行為，嚴(yán)重?fù)p害小區(qū)的物業(yè)價(jià)值侵害全體業(yè)主合法權(quán)益，為此業(yè)委會代全體業(yè)主要求被告立即按照竣工圖恢復(fù)該處的設(shè)計(jì)原貌。
第四，被告在移交小區(qū)物業(yè)等材料時(shí)，沒有移交消防滅火器，其中樓層缺少610個(gè)滅火器，電梯機(jī)房缺少20個(gè)滅火器，共計(jì)630個(gè)。2017年9月1日，被告方代表何宗成承諾關(guān)于消防器材的缺少，可以向消防大隊(duì)查詢，隨后業(yè)委會到峨眉山市公安消防大隊(duì)進(jìn)行查詢，結(jié)果顯示2013年12月9日和2014年5月28日，被告的兩次建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案均沒有被抽查，沒有顯示被告方有配備滅火器，小區(qū)前期物業(yè)公司也證明被告作為開發(fā)商在移交小區(qū)材料時(shí)沒有移交關(guān)于樓層和電梯機(jī)房滅火器等消防器材。因此，被告至今尚應(yīng)該為小區(qū)配備的630具滅火器未實(shí)際配置和交付。
綜上所述，被告公司的上述行為對本小區(qū)的全體業(yè)主的實(shí)際利益造成了重大損害，對生命財(cái)產(chǎn)安全產(chǎn)生了極大的安全隱患。在與被告公司多次協(xié)商解決未果的情況下，為維護(hù)本小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，特依法訴來人民法院，望判如所請。
被告樂山城際房開司辯稱，1.原告的主體資格問題。我方認(rèn)為業(yè)委會作為非營利性組織，其民事行為能力和訴訟當(dāng)事人能力應(yīng)當(dāng)受法定職責(zé)、授權(quán)范圍等要求的限制。第一，業(yè)委會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。第二，業(yè)委會提起訴訟應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的授權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定：“業(yè)委會是執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行相應(yīng)的法定職責(zé)。（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。”由此可見，業(yè)主委員會是執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行相應(yīng)的法定職責(zé)。由于提起訴訟屬于重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)反映廣大業(yè)主的真實(shí)意志，而法律上并未規(guī)定業(yè)主委員會可以直接提起訴訟，因此業(yè)主委員會行使訴訟權(quán)利應(yīng)當(dāng)有業(yè)主大會的授權(quán)，否則業(yè)主委員會不具有原告主體資格，不享有訴訟權(quán)利。在審理業(yè)主委員會提起訴訟的審判實(shí)踐中，法院應(yīng)當(dāng)審查是否有業(yè)主大會同意起訴的決議，并就具體訴請予以明確，以防止業(yè)主委員會超越權(quán)限提起訴訟，從而維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也可以避免司法資源的浪費(fèi)。為防止業(yè)主委員會濫用職權(quán)，業(yè)主委員會每一次提起訴訟都必須經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決議，以便在程序上確保業(yè)主委員會提起訴訟反映了廣大業(yè)主的真實(shí)意思。第三，超出物業(yè)管理糾紛范疇的事項(xiàng)，業(yè)主委員會不得超出職責(zé)范圍提起訴訟?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。”因此，業(yè)主委員會只能在其職責(zé)范圍內(nèi)具有一定的民事行為能力和訴訟當(dāng)事人能力，即只能在涉及住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛的范圍內(nèi)具有訴訟主體資格。
這一要求包含以下兩點(diǎn)內(nèi)容：一是業(yè)主委員會只能就全體業(yè)主的公共利益對外主張權(quán)利。業(yè)主委員會是代表和維護(hù)廣大業(yè)主的整體利益而不是個(gè)別業(yè)主權(quán)益的組織，不能代表個(gè)別業(yè)主行使專屬于業(yè)主的私益權(quán)。二是業(yè)主委員會行使訴權(quán)只能限于物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)糾紛范圍。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！币虼?，“物業(yè)管理”是具有特定含義的，超出物業(yè)管理的范圍，就屬于主體不適格，即便業(yè)主委員會提起訴訟是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的，也會因該授權(quán)超出業(yè)主大會本身的職責(zé)而無效。具體到本案中，業(yè)主大會的召集程序及授權(quán)并不符合要求，且具體訴請也超出物業(yè)管理糾紛范疇的事項(xiàng)，依法應(yīng)當(dāng)予以駁回。
2.原告提出的第一項(xiàng)訴請與事實(shí)不符，應(yīng)駁回。我公司應(yīng)向東湖半島小區(qū)全體業(yè)主交付9棟3單元、地下車庫、14棟2單元三處物管用房?，F(xiàn)該三處物管用房早已交付完畢，其中9棟3單元、14棟2單元的物管用房已在實(shí)際使用。地下車庫因原告自身需要未投入使用。原、被告之間就此問題發(fā)生爭議的真實(shí)原因是因?yàn)樵嬲J(rèn)為地下車庫條件較差，強(qiáng)行要求我公司對地下車庫進(jìn)行裝修、吊頂。我公司已經(jīng)履行了交付物管用房的法定義務(wù)，即便在交付過程中的書面手續(xù)有所缺失，但不影響交付行為是否完成的認(rèn)定。
3.原告提出的第二項(xiàng)訴訟請求與事實(shí)不符，應(yīng)駁回。訴爭小區(qū)大門處的外形外貌、附屬設(shè)施系經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，得到行政部門許可。修建完畢后又經(jīng)驗(yàn)收，是合格的合法建筑物。若原告認(rèn)為該處的外形外貌不符合規(guī)范，應(yīng)向主管行政部門投訴舉報(bào)。實(shí)際情況是現(xiàn)小區(qū)大門不論是功能性還是美觀性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。此外，原告提到小區(qū)大門處沒有物管用房需要復(fù)建，但事實(shí)是大門處一直有門衛(wèi)室，小區(qū)物管一直在使用該門衛(wèi)室。
4.原告提出的三、四、五項(xiàng)訴訟請求，不屬于人民法院民事案件受案范圍，依法應(yīng)裁定駁回起訴?，F(xiàn)原告的第三、四項(xiàng)訴請的本質(zhì)是認(rèn)為我方開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目不符合《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2006）》的規(guī)定，不應(yīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該認(rèn)定應(yīng)由頒證機(jī)關(guān)或其他有權(quán)機(jī)關(guān)作出，若原告對該認(rèn)定不服，可以提起行政復(fù)議或行政訴訟。同理，我公司開發(fā)的東湖半島項(xiàng)目已通過了公安消防部門的檢查驗(yàn)收，并出具了消防合格的證明文件。若原告認(rèn)為我公司未配備足夠的滅火器導(dǎo)致存在消防安全隱患妨害了業(yè)主的居住，應(yīng)向公安消防部門投訴舉報(bào)，由其予以行政處理。
5.原告提出的第六項(xiàng)訴訟請求無證據(jù)支撐，也與事實(shí)不符，應(yīng)駁回。東湖半島小區(qū)業(yè)委會成立之時(shí)，我公司已經(jīng)支付了籌備組工作經(jīng)費(fèi)、材料費(fèi)和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費(fèi)。現(xiàn)原告再次提出還有其他籌備經(jīng)費(fèi)5萬元應(yīng)由我公司承擔(dān)，應(yīng)舉證加以證明?，F(xiàn)原告并未提交相關(guān)證據(jù)對前述事實(shí)予以證明，應(yīng)駁回該項(xiàng)訴請。
雙方當(dāng)事人圍繞訴訟請求和辯稱意見依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)原告、被告的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)系由被告樂山城際房開司開發(fā)修建，該小區(qū)共有19棟住宅，996戶業(yè)主。
2013年12月9日，峨眉山市公安消防大隊(duì)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證》載明：被告樂山城際房開司經(jīng)網(wǎng)絡(luò)備案系統(tǒng)進(jìn)行了東湖半島小區(qū)商住樓一期工程竣工驗(yàn)收消防備案，該工程未被確定為抽查對象。
2014年5月28日，峨眉山市公安消防大隊(duì)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證》載明：被告樂山城際房開司經(jīng)網(wǎng)絡(luò)備案系統(tǒng)進(jìn)行了東湖半島小區(qū)二期工程竣工驗(yàn)收消防備案，該工程未被確定為抽查對象。同年10月21日，被告樂山城際房開司經(jīng)網(wǎng)絡(luò)備案系統(tǒng)進(jìn)行了東湖半島小區(qū)商住樓續(xù)建項(xiàng)目（13#-19#、地下室）工程竣工驗(yàn)收消防備案，峨眉山市公安消防大隊(duì)于同日出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證》載明此次備案工程已被確定為抽查對象，并要求被告于5個(gè)工作日內(nèi)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告等資料接受檢查。后經(jīng)審查東湖半島小區(qū)商住樓續(xù)建項(xiàng)目（13#-19#、地下室）工程竣工驗(yàn)收備案合格。
2015年12月28日，被告樂山城際房開司向峨眉山市房地產(chǎn)管理局提交《峨眉山市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表》，該備案表載明：物業(yè)用房185.16平方米，所有人為全體業(yè)主；業(yè)主委員會用房30平方米，所有人為全體業(yè)主。其中物管用房位于9棟3單元、地下車庫、14棟2單元，業(yè)主委員會位于9棟3單元。建筑區(qū)劃內(nèi)按配備機(jī)動(dòng)車停放位403個(gè)，其中地下機(jī)動(dòng)車停放位320個(gè)，所有權(quán)屬于當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定的所有人，由建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主有償使用；地上機(jī)動(dòng)車停放位83個(gè)，由建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主無償使用。2016年7月6日，被告樂山城際房開司取得峨房權(quán)證峨眉山市字第20160119003**號《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證顯示位于綏山鎮(zhèn)濱湖西路71號地下室（即東湖半島小區(qū)）134.26㎡的物管用房的建筑物區(qū)分所有情況為法定共有。
2017年6月24日，東湖半島小區(qū)選舉成立了峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會。同年7月14日，該業(yè)主委員會經(jīng)峨眉山市綏山鎮(zhèn)城東社區(qū)居委會、峨眉山市綏山鎮(zhèn)人民政府備案。同年8月18日，東湖半島小區(qū)前期物業(yè)峨眉山市天道物業(yè)管理有限公司與峨眉山市大陸物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》。其中附表《東湖半島承接查驗(yàn)問題匯總》中關(guān)于消防系統(tǒng)載明樓層缺少610個(gè)滅火器、電梯機(jī)房缺少20個(gè)滅火器。同年8月23日，峨眉山市天道物業(yè)管理有限公司出具《說明》，載明被告樂山城際房開司在將東湖半島小區(qū)移交給該公司時(shí)所有樓層未配置滅火器。同年10月24日，樂山市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人針對“我請求要一份2011年之前的《樂山市建設(shè)用地配建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車最小指標(biāo)》作出回復(fù)，回復(fù)稱：2011年之前，我市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各項(xiàng)建筑工程停車泊位要求執(zhí)行的是《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2006）。規(guī)劃區(qū)以外的其他區(qū)、市、縣可參照執(zhí)行。根據(jù)該規(guī)定，90-180平米機(jī)動(dòng)車位0.5個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位1個(gè)；60-90平米配置0.3個(gè)機(jī)動(dòng)車位，1.5個(gè)非機(jī)動(dòng)車位。同年12月24日，東湖半島小區(qū)召開第五次業(yè)主代表大會，會議事項(xiàng)為：1.審議“授權(quán)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起訴樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司事宜”并投票表決；2.審議“東湖半島業(yè)委會維權(quán)組起訴樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目”；3.審議“關(guān)于籌資起訴開發(fā)商的立案費(fèi)、律師費(fèi)的收費(fèi)、保管和訴訟成敗”事宜等。其中，表決項(xiàng)目為：1.授權(quán)業(yè)委會起訴開發(fā)商（具體內(nèi)容包括14棟2單元、地下室物業(yè)用房還給業(yè)主；車位配置不夠的補(bǔ)67個(gè)或賠償；非機(jī)動(dòng)車棚補(bǔ)1163.8個(gè)；承接查驗(yàn)滅火器補(bǔ)齊630具或賠償；前大門物業(yè)用房等擅自改變規(guī)劃的要求按竣工圖恢復(fù)原貌；給20000元業(yè)委會啟動(dòng)基金）；2.自愿預(yù)籌立案費(fèi)、律師費(fèi)等（200元）等。經(jīng)表決統(tǒng)計(jì)，發(fā)出表決表996票，收回869票，其中722戶同意，31戶不同意，29戶棄權(quán)。
后因雙方對物業(yè)用房交付等事項(xiàng)協(xié)商未果，原告訴至法院，請求：1.判令被告立即向原告交付峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)14棟2單元及地下室物業(yè)用房兩處物業(yè)管理用房；2.判令被告立即按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工圖，復(fù)建并交付大門門口物業(yè)用房，恢復(fù)東湖半島小區(qū)前大門主入口原貌；3.判令被告為原告按照《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的規(guī)定建設(shè)配置1163.8個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位；4.判令被告賠償按照《樂山市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的規(guī)定少建設(shè)和配置67個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位的損失335萬元（按每個(gè)車位五萬元均價(jià)計(jì)算）；5.判令被告立即向原告交付峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)未按規(guī)定配備交付的消防滅火器630具（價(jià)值約為18.5萬元）；6.判令被告向原告支付業(yè)委會籌備啟動(dòng)資金及首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費(fèi)共計(jì)5萬元；7.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟中，因被告樂山城際房開司于本案審理過程中已經(jīng)按照原告東湖半島小區(qū)業(yè)委會要求完成案涉小區(qū)消防滅火器的配置安裝，原告于2018年9月19日當(dāng)庭撤回第5項(xiàng)訴訟請求。
另查明，根據(jù)2012年5月28日峨眉山市住建局規(guī)劃審定的東湖半島小區(qū)施工規(guī)劃圖及2013年11月繪制的竣工圖顯示，該小區(qū)應(yīng)配備機(jī)動(dòng)車位403輛，其中地下停車位320輛，地上停車位為83輛。9棟3單元底層為物管用房，14棟2單元未見物管用房標(biāo)識，小區(qū)主入口左側(cè)應(yīng)有門衛(wèi)室一處，大門右側(cè)有一處標(biāo)識不清，無法判斷是否系物管用房。該小區(qū)規(guī)劃總用地紅線范圍內(nèi)靠佛光東路一側(cè)地面應(yīng)配備地上停車位32輛（包含在地上停車位83輛之中）。2013年12月9日，東湖半島小區(qū)1-8號樓竣工驗(yàn)收合格。2014年6月19日，東湖半島小區(qū)9-12號樓（二期）竣工驗(yàn)收合格。同年10月21日，東湖半島小區(qū)續(xù)建項(xiàng)目13-19號樓及地下室竣工驗(yàn)收合格。
2018年4月24日，峨眉山市綏山鎮(zhèn)城東社區(qū)居民委員會出具證明，社區(qū)工作人員吳菊華、方秀容簽字確認(rèn)，該證明載明：“峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會余澤良主任于2017年12月19日邀請我參加?xùn)|湖半島小區(qū)第五次業(yè)主大會。2017年12月24日東湖半島小區(qū)第五次業(yè)主大會當(dāng)天，我因社區(qū)工作未能到現(xiàn)場。社區(qū)方秀容因小孩重感冒就醫(yī)，待方秀容趕到現(xiàn)場時(shí)，業(yè)主大會已結(jié)束。”等內(nèi)容。同年5月15日，峨眉山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具兩份《房屋登記查詢結(jié)果通知書》，根據(jù)通知書載明：案涉東湖半島小區(qū)14幢2-1-1號和2-1-4號的房屋所有權(quán)已分別于2017年7月3日和7月1日轉(zhuǎn)移登記至案外人名下。同年5月28日，本院依職權(quán)組織雙方當(dāng)事人前往東湖半島小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)，勘驗(yàn)結(jié)果如下：小區(qū)次入口消防控制室在竣工圖上未標(biāo)注為物業(yè)用房，小區(qū)次入口大門進(jìn)門右側(cè)系大陸物業(yè)公司修建用作消防監(jiān)控中心的活動(dòng)板房，大門處左側(cè)系大陸物業(yè)公司修建用作快遞物品收發(fā)處。對此兩處活動(dòng)板房系大陸物業(yè)公司修建雙方均無異議。14棟2單元1-1和1-4兩處房屋在竣工圖上未標(biāo)注為物業(yè)用房，9棟三單元底樓一層已用作東湖半島業(yè)委會辦公使用，該處物管用房在竣工圖上有所標(biāo)注。地下停車場編號為321、322車位在東湖半島二期房屋實(shí)測報(bào)告中有所記載，標(biāo)注為物管用房，實(shí)勘情況為車位兩側(cè)各有磚砌墻體與旁邊車位隔斷，但無照明等其它設(shè)施。地下停車場入口（佛光東路198號處入口）有一門衛(wèi)室，測繪報(bào)告標(biāo)注為物管用房。在東湖半島小區(qū)主入口有一物管用房，根據(jù)竣工圖顯示應(yīng)在大門左側(cè)，實(shí)勘位置在大門正中。另在竣工圖上顯示大門右側(cè)有一處標(biāo)識不清的建筑，是否為物管用房無法判斷，雙方持有爭議。關(guān)于停車位，雙方對地下停車位320個(gè)的實(shí)際數(shù)量無異議。經(jīng)實(shí)勘，小區(qū)內(nèi)地上停車位有44個(gè)。另根據(jù)竣工圖顯示，在面上應(yīng)有32處地上停車位，實(shí)勘情況為該處未畫注停車線，且標(biāo)注“嚴(yán)禁停車”字樣。經(jīng)實(shí)勘，在地下停車場處確有兩處與東湖半島二期實(shí)測報(bào)告附圖標(biāo)注一致的自行車庫和摩托車庫，但兩處車庫的具體面積未知。
庭審中，原告自述訴訟請求中主張被告支付的5萬元業(yè)委會籌備啟動(dòng)資金及首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費(fèi)是按照周邊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)估算的，并無實(shí)際支出的費(fèi)用憑證。

本院認(rèn)為，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴、辯主張，本案的爭議焦點(diǎn)如下：
一、原告訴請第一項(xiàng)要求被告向原告交付峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)14棟2單元及地下室物業(yè)用房兩處物業(yè)管理用房的主張是否應(yīng)予支持。
本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第五十二條的規(guī)定，民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。原告為對東湖半島小區(qū)進(jìn)行管理，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條第一款的規(guī)定，成立具有一定目的、名稱、組織機(jī)構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，以特定代表人對外代表團(tuán)體，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。原告依據(jù)業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)委會名義，向被告主張交付案涉小區(qū)物業(yè)用房，具備原告訴訟主體資格。本案中，根據(jù)審理查明，東湖半島小區(qū)地下室物業(yè)用房兩處屬于被告樂山城際房開司規(guī)劃報(bào)建建筑物，被告取得的房屋所有權(quán)證上載明該建筑物區(qū)分所有情況為法定共有，且該兩處物管用房經(jīng)現(xiàn)場實(shí)勘是客觀存在的，故被告應(yīng)向原告移交地下室兩處物業(yè)用房。針對14棟2單元的物業(yè)用房，雖在被告于2015年12月28日向峨眉山市房管局提交的《峨眉山市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表》中有所載明，但東湖半島小區(qū)經(jīng)住建局于2012年5月28日規(guī)劃審定的施工圖及2013年11月繪制的竣工圖中均無體現(xiàn)，且實(shí)勘結(jié)果是并未實(shí)際修建該處物業(yè)用房。被告辯稱已經(jīng)向原告交付14棟2單元物業(yè)用房的主張，與事實(shí)不符。但鑒于該處物業(yè)用房客觀上未進(jìn)行修建、配置，有可能涉及被告樂山城際房開司更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的問題，該項(xiàng)請求不屬于人民法院民事案件受案范圍，本院依法不予處理。
二、原告是否有權(quán)代表東湖半島小區(qū)全體業(yè)主提出第二、三、四項(xiàng)訴訟請求。
本院認(rèn)為，關(guān)于原告訴請第二項(xiàng)即要求被告按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工圖，復(fù)建并交付大門門口物業(yè)用房，恢復(fù)東湖半島小區(qū)前大門主入口原貌的問題，經(jīng)審理查明，根據(jù)本院依職權(quán)組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行的現(xiàn)場勘驗(yàn)結(jié)果表明，目前東湖半島小區(qū)大門主入口現(xiàn)狀確與規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工圖存在差異，但原告該項(xiàng)訴請涉及被告城際房地產(chǎn)未按規(guī)劃進(jìn)行小區(qū)主入口修建的問題，有可能涉及被告樂山城際房開司更改規(guī)劃進(jìn)行案涉小區(qū)建設(shè)工程修建的問題，該項(xiàng)請求不屬于人民法院民事案件受案范圍，本院依法不予處理。同時(shí)，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。根據(jù)該條例第二條規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。因此，本案原告的訴訟請求第二項(xiàng)主張的事項(xiàng)顯然與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)，違反了上述行政法規(guī)，故原告無權(quán)對訴訟請求第二項(xiàng)涉及的行為提起訴訟。
關(guān)于原告第三項(xiàng)訴訟請求即涉及東湖半島小區(qū)非機(jī)動(dòng)車位的配置問題。根據(jù)審理查明，無論是被告于2015年12月28日向峨眉山市房管局提交的《峨眉山市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表》，還是經(jīng)峨眉住建局規(guī)劃審定的施工圖或竣工圖中對東湖半島小區(qū)非機(jī)動(dòng)車位的配置均無體現(xiàn)或要求，該事項(xiàng)有可能涉及被告樂山城際房開司對案涉東湖半島小區(qū)建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃是否符合規(guī)范的問題，該事項(xiàng)不屬于人民法院民事案件受案范圍，本院依法不予處理。
關(guān)于原告第四項(xiàng)訴訟請求即涉及東湖半島小區(qū)機(jī)動(dòng)車位未按規(guī)劃足額配置的賠償問題。根據(jù)審理查明，東湖半島小區(qū)經(jīng)實(shí)勘地上機(jī)動(dòng)車位配置數(shù)量確與規(guī)劃、竣工及備案數(shù)量不一致，差異數(shù)量為39個(gè)。針對此地上39個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位未按規(guī)劃足額配置的問題，有可能涉及被告樂山城際房開司變更規(guī)劃的問題，該事項(xiàng)不屬于人民法院民事案件受案范圍，本院依法不予處理。同時(shí)，該事項(xiàng)也不屬于物業(yè)管理活動(dòng)，原告無權(quán)對該行為提起訴訟。
三、原告訴請第六項(xiàng)要求被告向其支付業(yè)委會籌備啟動(dòng)資金及首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費(fèi)共計(jì)5萬元是否應(yīng)予支持。
本院認(rèn)為，參照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條第二款之規(guī)定：“籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)?！?，原告有權(quán)向被告主張支付相應(yīng)費(fèi)用。本案中，原告僅陳述主張的5萬元系按照周邊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)估算的，并無實(shí)際支出的費(fèi)用憑證。因原告未對其主張的5萬元費(fèi)用的具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)依據(jù)，應(yīng)按相應(yīng)法律規(guī)定承擔(dān)舉證不能的法律后果。故原告該項(xiàng)訴訟請求因缺乏事實(shí)依據(jù)，本院依法不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條第一款，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款、第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條、第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會交付位于峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)地下室物業(yè)用房兩處。
二、駁回原告峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)1150元，由原告峨眉山市綏山鎮(zhèn)東湖半島小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)擔(dān)1050元，被告樂山市城際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省樂山市中級人民法院。

審判長 譚麗
審判員 張玲
人民陪審員 徐曉

書記員： 師考